1101
TRIBUNAL CANTONAL
JL16.014524-161861
700
C O U R D ’ A P P E L C I V I L E
Arrêt du 15 décembre 2016
Composition : M. A B R E C H T , président
MM. Kaltenrieder et Perrot, juges
Greffier :Mme Logoz
Art. 145 al. 1 let. a, 209 al. 1 let. b et al. 4, 318 al.1 let. c ch. 1
CPC
Statuant sur l’appel interjeté par X.SA, à Lausanne,
P.SA, à Lausanne, G., à Lausanne, et Z., à
Bussigny, défendeurs, contre le jugement rendu le 22 septembre 2016 par
la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois dans la cause divisant les
appelants d’avec C.________, à Bussigny, demanderesse, la Cour d’appel
civile du Tribunal cantonal considère :
-
2 -
E n f a i t :
A.Par jugement du 22 septembre 2016, adressé pour notification
aux conseils des parties le même jour et reçu par les appelants le 28
septembre 2016, la Juge de paix du district de l'Ouest lausannois a rejeté
les conclusions prises par C.________ contre G.________ et Z.________ (I), a
déclaré irrecevable la demande déposée le 3 mai 2016 par X.SA,
P.SA, G. et Z. contre C.________ (II), a déclaré
valable le congé signifié le 27 juillet 2015 avec effet au 31 août 2015 à
X.________SA et à P.________SA (III), a ordonné à X.________SA et à
P.________SA de quitter et rendre libres pour le 31 octobre 2016 à 9
heures les locaux occupés dans l'immeuble sis [...] à [...] (un dépôt au
sous-sol de 727 m
2
, un dépôt au rez-de-chaussée de 306.2 m
2
et des
extérieurs de 100 m
2
, ainsi que 2 places de parking) (IV), a dit qu’à
défaut pour X.________SA et P.SA de quitter volontairement ces
locaux, l’huissier de paix était chargé sous la responsabilité du juge de
paix de procéder à l’exécution forcée de la décision sur requête de
C., avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (V), a ordonné
aux agents de la force publique de concourir à l’exécution de la décision,
s’ils en étaient requis par l’huissier de paix (VI), a arrêté les frais de la
cause à 2'100 fr. et les a compensés avec les avances de frais effectuées
par les parties (VII), a mis les frais à la charge de X.________SA et
P.SA, solidairement entre elles, à hauteur de 1'837 fr. 50 et à la
charge de C. à hauteur de 262 fr. 50 (VIII), a condamné
X.________SA et P.SA, solidairement entre elles, à verser à
C. le montant de 3'019 fr. à titre de dépens (IX) et a rejeté toutes
autres ou plus amples conclusions (X).
En droit, le premier juge a retenu que la demande en
constatation de l’inefficacité, subsidiairement en annulation, du congé
notifié à X.SA, P.SA, G. et Z. avait été
introduite tardivement, dès lors que l’autorisation de procéder, remise à la
poste le 23 mars 2016, avait été reçue par les locataires le 24 mars 2016
et que la demande avait été déposée le 3 mai 2016, soit après l’échéance
-
3 -
du délai de trente jours à compter de la délivrance de cette autorisation
pour ouvrir action dans les litiges relatifs aux baux à loyer commerciaux.
Tel n’était en revanche pas le cas en ce qui concernait la demande
d’expulsion en procédure simplifiée déposée le 29 mars 2016 par
C., celle-ci l’ayant été dans le délai de trente jours précité. Le
premier juge a ensuite estimé que, compte tenu des circonstances, la
bailleresse C. pouvait de bonne foi considérer que P.SA
entendait également être sa locataire aux côtés de X.SA,
l’existence d’un bail à loyer commercial conclu tacitement, par actes
concluants, pouvant être admise en ce qui concernait P.SA et sa
légitimation passive ainsi retenue. Il n’en allait pas de même pour
G. et Z., aucun élément du dossier ne permettant de
retenir que la bailleresse pouvait de bonne foi croire à leur intention d’être
également liés à elle en tant que locataires des surfaces commerciales en
cause. Le premier juge a en outre considéré que les parties locataires, qui
ne contestaient pas avoir été en demeure de payer les loyers, ne
pouvaient opposer en compensation des prétentions fondées sur les
défauts – établis – affectant la chose louée, dès lors qu'elles n'avaient pas
fait valoir ce moyen avant leur mise en demeure ni ne l'avaient soulevé
dans le délai comminatoire de trente jours suivant cette dernière. Par
ailleurs, tant le principe que la quotité de la créance invoquée en
compensation étaient contestés par la partie bailleresse. Enfin, le premier
juge a retenu, vu les circonstances de la cause, que le congé donné par la
bailleresse en raison de la demeure des locataires n'était pas contraire à la
bonne foi, ni ne constituait un congé de représailles.
B.Par acte du 28 octobre 2016 adressé à la Cour d’appel civile
du Tribunal cantonal, X.SA, P.SA, G. et Z.
ont formé appel contre cette décision en concluant, sous suite de frais et
dépens, à son annulation et au renvoi de la cause au premier juge pour
nouveau jugement. Ils ont conclu subsidiairement et en substance à sa
réforme en ce sens que la demande qu'ils ont déposée le 3 mai 2016
contre C. soit admise et que le congé qui leur a été signifié le 27
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4 -
juillet 2015 avec effet au 31 août 2015 soit déclaré inefficace,
subsidiairement annulé.
Le 18 novembre 2016, les appelants ont versé l’avance de
frais requise à hauteur de 870 francs.
Dans sa réponse du 30 novembre 2016, C.________ a conclu,
sous suite de frais et dépens, au rejet de l'appel, à la confirmation de
l'ordonnance d'expulsion du 22 septembre 2016 et à ce qu'un nouveau
délai soit imparti aux locataires pour évacuer les locaux occupés.
C.La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur
la base de la décision complétée par les pièces du dossier :
- Le 15 décembre 2008, [...] a signé avec « Z.________ [...]» un
contrat de sous-location pour des locaux sis au sous-sol de l’immeuble [...]
à [...], d’une surface de 1'305 m
2
.
Par avenant du 26 mars 2009, ce contrat de sous-location a
été étendu à un local de 37.40 m
2
au 1
er
sous-sol et à un local de 307 m
2
au rez-de-chaussée.
2. Le 2 septembre 2009, C.________ est devenue propriétaire
de l’immeuble précitée.
Le 30 novembre 2009, [...] a restitué l’ensemble des locaux
qu’elle occupait dans cet immeuble.
3. Le 15 juillet 2011, C.________ a conclu avec X.SA un
contrat de bail à loyer portant sur une partie des locaux sous-loués
précédemment par [...] à Z., à savoir un dépôt en sous-sol de 727
m
2
, un dépôt au rez-de-chaussée de 306,20 m
2
et un extérieur de 100 m
2
,
soit une surface totale de 1'133.20 m
2
. Le loyer mensuel a été fixé au
montant arrondi de 9'220 francs.
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X.SA, inscrite au Registre du commerce le 25 juillet
2008, a son siège à [...] à [...].G. en est l’administrateur unique,
Z.________ étant son principal actionnaire.
G.________ est par ailleurs administrateur unique de
P.________SA, domiciliée à la même adresse que X.SA, Z.
étant également le principal actionnaire de cette société.
- Pendant la durée des rapports contractuels, C.________ a
reçu des versements pour le règlement des loyers échus provenant tant
de X.________SA que de P.SA, les locaux litigieux servant aux
activités des deux sociétés. C. a notamment délivré à
P.SA, entre novembre 2014 et mars 2015, des quittances pour le
versement, par G., de montants en espèces à titre de loyer.
- Dès l’année 2012, X.SA et P.SA se sont
plaintes de plusieurs défauts affectant les locaux loués, soit en particulier
le non-fonctionnement du rideau de fer extérieur, l’indisponibilité de
l’élévateur électrique, la réduction de la surface louée et l’absence de
chauffage et d’eau chaude. Par courrier du 8 février 2012 à l’en-tête des
sociétés précitées et signé par G. pour le compte de X.SA,
celui-ci a requis de C. la suppression de ces défauts ou une
réduction de loyer. Ces prétentions, demeurées litigieuses à ce jour, ont
encore fait l’objet de courriers électroniques échangés entre la bailleresse
et G. au cours du mois de juillet 2014.
X.________SA et P.________SA ont également eu à se plaindre du
fait que le compteur électrique rattaché aux locaux litigieux enregistrait
des consommations d’électricité pour des locaux qui ne lui étaient pas
attribués. Par courriel du 31 juillet 2015, X.________SA a indiqué à sa
bailleresse qu’elle avait payé « pour l’électricité pour [les] autres
locataires presque 150'000 francs ».
- 6 -
Dans un courrier du 11 juin 2015 portant l’en-tête de
X.SA et P.SA et signé par G., ces sociétés ont
estimé leur dommage à 108’000 fr. et ont rappelé que les autres défauts
entachant les locaux loués n’avaient pas été réparés. Elles ont annoncé
que le loyer serait en conséquence consigné.
Par courrier du 20 juillet 2015, C. a répondu que ces
prétentions étaient entièrement contestées.
Le 29 décembre 2015, X.________SA a ouvert un compte de
consignation de loyers dès janvier 2016 auprès de la Banque Cantonale
Vaudoise.
- a) Par courrier recommandé du 12 juin 2015, C.________ a
mis en demeure X.SA, P.SA, G. et Z. de
verser dans un délai de trente jours la somme de 27'717 fr. 60, soit 27'660
fr. à titre d’arriéré de loyer pour les mois d’avril à juin 2015 (3 x 9'220.-) et
57 fr. 60 à titre d’intérêt de retard. Ce courrier renfermait en outre la
signification qu’à défaut de paiement dans le délai imparti, le bail serait
résilié en application de l’art. 257d CO.
Par avis recommandé du 27 juillet 2015, notifié à X.SA,
P.SA, G. et Z. au moyen de la formule agréée par
le canton, C.________ a résilié le bail des locaux litigieux avec effet au 31
août 2015.
b) Le 27 août 2015, X.SA, P.SA, G. et
Z. ont saisi la Commission de conciliation en matière de baux à
loyer du district de l’Ouest lausannois d’une requête dans laquelle ils
concluaient à l’annulation de cette résiliation.
c) Le 10 septembre 2015, C.________ a déposé auprès de la
Juge de paix du district de l’Ouest lausannois une requête d’expulsion
dans la procédure applicable aux cas clairs dirigée contre X.SA,
P.SA, G. et Z..
- 7 -
Par ordonnance du 15 janvier 2016, la Juge de paix a déclaré
cette requête irrecevable.
d) Le 11 mars 2016, C.________ s’est déterminée sur la requête
du 27 août 2015, en concluant à son rejet et reconventionnellement à ce
que la validité du congé soit reconnue et à ce qu’ordre soit donné aux
locataires précités de rendre immédiatement libres de tous biens et de
tous occupants les locaux litigieux.
e) Le 23 mars 2016, la Commission de conciliation en matière
de baux à loyer du district de l’Ouest lausannois a constaté l’échec de la
conciliation et a délivré une autorisation de procéder à chacune des
parties.
- a) Le 29 mars 2016, C.________ a déposé auprès du Juge de
paix du district de l’Ouest lausannois une demande d’expulsion en
procédure simplifiée dirigée contre X.SA, P.SA, G.
et Z., en prenant les conclusions suivantes :
« I. Le contrat de bail à loyer portant sur un local commercial à
l’usage de dépôts, bureau et extérieur au sous-sol, rez-de-chaussée,
extérieur, comprenant un dépôt au sous-sol de 727 m
2
, un dépôt au rez-
de-chaussée de 306.20 m
2
et des extérieurs de 100 m
2
, ainsi que 2 places
de parking sis [...] 14 à [...], signé le 15 juillet 2011 a valablement été
résilié pour le 31 août 2015,
II. Ordre soit donné à X.SA, P.SA, G. et
Z., solidairement entre eux, de rendre libre immédiatement de
tous biens et de tous occupants le local commercial à l’usage de dépôts,
bureau et extérieur au sous-sol, rez-de-chaussée, extérieur, comprenant
un dépôt au sous-sol de 727 m
2
, un dépôt au rez-de-chaussée de 306.2 m
2
et des extérieurs de 100 m
2
, ainsi que 2 places de parking sis [...] à [...],
propriété de C.________,
III. Le Juge de paix soit autorisé à prescrire une mesure de
contrainte telle que l’expulsion forcée, en s’assurant le concours d’un tiers
habilité à requérir l’autorité compétente (art. 343 CPC). »
Dans leur réponse du 28 juin 2016, X.SA, P.SA,
G. et Z. ont conclu à ce que la requête soit déclarée
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irrecevable en tant qu’elle était dirigée contre P.SA, G. et
Z.________ et à ce qu’elle soit rejetée pour le surplus.
b) Le 3 mai 2016, X.SA, P.SA, G. et
Z. ont introduit auprès de la Justice de paix du district de l’Ouest
lausannois une action en constatation de l’inefficacité, subsidiairement en
annulation, du congé notifié le 27 juillet 2015 par C.________ aux
demandeurs, subsidiairement en annulation de ce congé.
Par courrier du 5 juillet 2016, C.________ a conclu à
l’irrecevabilité de l’action et, par surabondance, au rejet des conclusions
prises dans cette écriture.
c) Toujours le 3 mai 2016, X.SA a déposé auprès du
Tribunal des baux une requête tendant à ce que C. soit
notamment condamnée à lui verser divers montants pour les dommages
subis en relation avec les défauts affectant les locaux loués.
E n d r o i t :
1.1L'appel est recevable contre les décisions finales de première
instance (art. 308 al. 1 let. a CPC [Code de procédure civile du 19
décembre 2008, RS 272]), soit celles qui mettent fin au procès au sens
de l’art. 236 CPC, dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse
au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2
CPC). En se référant au dernier état des conclusions, l’art. 308 al. 2 CPC
vise les conclusions litigieuses devant l’instance précédente, non l’enjeu
de l’appel (Tappy, Les voies de droit du nouveau Code de procédure
civile, JdT 2010 III 126).
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Selon l'art. 311 al. 1 CPC, l'appel, écrit et motivé, doit être
introduit auprès de l'instance d'appel, soit en l'occurrence la Cour
d'appel civile (art. 84 al. 1 LOJV [loi d'organisation judiciaire du 12
décembre 1979, RS 173.01]), dans les trente jours à compter de la
notification de la décision motivée.
1.2En l'espèce, formé en temps utile par une partie qui y a un
intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), dans une cause
patrimoniale dont la valeur litigieuse dépasse 10'000 fr., l'appel est
recevable formellement.
2.1L'appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour
constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L'autorité d'appel peut
revoir l'ensemble du droit applicable, y compris les questions
d'opportunité ou d'appréciation laissées par la loi à la décision du juge,
et doit, le cas échéant, appliquer le droit d'office conformément au
principe général de l'art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté, Bâle 2011, nn.
2 ss ad art. 310 CPC). Elle peut revoir librement l'appréciation des faits
sur la base des preuves administrées en première instance (Jeandin, op.
cit., n. 6 ad art. 310 CPC).
2.2Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en
compte que s’ils sont invoqués ou produits sans retard et ne pouvaient
être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie
qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise, ces deux conditions
étant cumulatives (art. 317 al. 1 CPC). Il appartient à l’appelant de
démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l’appel doit
indiquer spécialement les faits et preuves nouveaux et motiver
spécialement les raisons qui les rendent admissible selon lui (JdT 2011 III
43 et les réf. citées).
En l’espèce, les appelants ont produit, outre des pièces de
forme, un courrier électronique adressé le 19 août 2016 à leur conseil par
- 10 -
l’Inspection fédérale des installations à courant fort ESTI (P. 4). Cette pièce
avait déjà été produite devant l’instance précédente, mais le premier juge
a estimé qu’il n’y avait pas lieu de la prendre en compte, dès lors qu’elle
avait été versée au dossier de la cause après la clôture de l’instruction et
les plaidoiries orales des parties à l’audience de jugement du 18 août
- Selon la partie appelante, la production de cette pièce en procédure
d’appel devrait être admise, dès lors qu’elle s’avère postérieure à
l’audience de jugement.
En l’occurrence, la pièce porte sur des faits déjà connus des
appelants avant cette audience ; elle fait suite à un courrier adressé par le
conseil des appelants à l’Inspection fédérale des installations à courant
fort ESTI le 8 août 2016. Il s’agit dès lors d’un faux nova dont la prise en
compte n’est pas subordonnée à la seule condition qu’il soit invoqué sans
retard dans la procédure d’appel ; encore faut-il qu’il n’ait pas pu être
introduit en première instance malgré la diligence requise. Dès lors que la
partie appelante ne démontre pas que c’est sans faute de sa part que le
moyen de preuve nouveau n’a pas pu être produit devant la première
instance, la pièce nouvelle est irrecevable. A supposer recevable, elle est
quoi qu’il en soit sans pertinence pour la résolution du présent litige.
3.1A l'appui de leur conclusion principale en annulation de la
décision attaquée, les appelants soutiennent que ce serait à tort que le
premier juge a déclaré irrecevable pour tardiveté leur demande du 3 mai
2016. Il y a lieu d'examiner en premier ce moyen, dont l'admission
pourrait sceller le sort de l'appel, sans qu'il soit nécessaire d'entrer en
matière sur le moyen tiré de la compensation.
3.2Selon l'art. 209 CPC, lorsque la tentative de conciliation
n'aboutit pas, l'autorité de conciliation consigne l'échec au procès-verbal
et délivre l'autorisation de procéder au demandeur (al. 1 let. b). Dans les
litiges relatifs aux baux à loyer commerciaux, le demandeur est en droit
de porter l'action devant le tribunal dans un délai de trente jours à
compter de la délivrance de l'autorisation de procéder (al. 4).
Les délais légaux et les délais fixés judiciairement ne
courent pas du septième jour avant Pâques au septième jour qui suit
Pâques inclus (art. 145 al. 1 let. a CPC). Le Tribunal fédéral a précisé
que les délais pour ouvrir action devant le tribunal ensuite de la
délivrance d'une autorisation de procéder étaient suspendus pendant
les féries (ATF 138 III 615 consid. 2).
3.3En l'occurrence, les appelants ont reçu l'autorisation de
procéder le 24 mars 2016. C'est à partir de cette date que le délai de
trente jours a commencé à courir. Dès lors que le dimanche de Pâques
tombait cette année le 27 mars 2016, ce délai de trente jours ne courait
pas du 20 mars (septième jour avant Pâques) au 3 avril 2016 inclus
(septième jour après Pâques). Par conséquent, le délai de trente jours pour
introduire la demande venait à échéance le 3 mai 2016. Les appelants
ayant ouvert action à cette même date, leur demande n'était pas tardive.
C'est par conséquent à tort que le premier juge en a prononcé
l'irrecevabilité, le grief des appelants devant être admis sur ce point.
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3.4Selon l'art. 318 al. 1 let. c ch. 1 CPC, l'instance d'appel peut
renvoyer la cause à la première instance lorsqu'un élément essentiel de la
demande n'a pas été jugé.
En l'occurrence, en déclarant irrecevable pour tardiveté la
demande des appelants du 3 mai 2016, le premier juge n'a pas statué
sur leurs conclusions. Ce vice n'est pas réparable devant la cour de
céans, car cela reviendrait à vider de son sens le principe du double degré
de juridiction. Dans ces circonstances, il se justifie d’admettre l’appel, sans
qu’il soit nécessaire d’entrer en matière sur les autres griefs soulevés par
les appelants, et d’annuler le jugement entrepris, le dossier de la cause
devant être renvoyé au premier juge pour nouvelle décision dans le sens
des considérants.
4.1Au vu de ce qui précède, l’appel doit être admis, le jugement
annulé et la cause renvoyée à l’autorité de première instance pour qu’elle
procède dans le sens des considérants.
4.2Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 870 fr.
(art. 62 al. 3 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ;
RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’intimée, qui succombe (art.
106 al. 1 CPC).
Vu l’issue du litige, les appelants ont droit, solidairement entre
eux, à de plein dépens de deuxième instance qui seront arrêtés, compte
tenu de l’importance de la cause, de ses difficultés, de l’ampleur du travail
et du temps consacré à la procédure (art. 3 TDC [tarif des dépens en
matière civile du 23 novembre 2010 ; RSV 270.11.6]), à 2'500 fr., montant
auquel s’ajoute le remboursement de l’avance de frais, effectuée par 870
fr. (art. 111 al. 2 CPC). A cet égard, le dispositif envoyé le 21 décembre
2016 doit être rectifié respectivement précisé d’office (art. 334 al. 1 et 2
CPC) au chiffre V en ce sens que le montant de 3'370 fr. est dû à titre de
dépens et de restitution d’avance de frais de deuxième instance.
-
13 -
Par ces motifs,
la Cour d’appel civile
p r o n o n c e :
I. L’appel est admis.
II. Le jugement est annulé.
III. Le dossier de la cause est retourné à la Juge de paix du district
de l’Ouest lausannois pour qu’elle procède dans le sens des
considérants.
IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 870 fr.
(huit cent septante francs), sont mis à la charge de l’intimée
C..
V. L’intimée C. versera aux appelants X.SA,
P.SA, G. et Z., solidairement entre eux,
le montant de 3'370 fr. (trois mille trois cent septante francs) à
titre de dépens et de restitution d’avance de frais de deuxième
instance.
VI. L’arrêt motivé est exécutoire.
Le président : Le greffier :
-
14 -
Du
Le présent arrêt, dont le dispositif a été communiqué par écrit
aux intéressés le 21 décembre 2016, est notifié en expédition complète à :
-Me Jean-Claude Perroud (pour X.SA, P.SA, G. et
Z.),
-M. Julien Pfeiffer, agent d’affaires breveté (pour C.________),
et communiqué, par l'envoi de photocopies, à :
-Mme la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois.
La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est
inférieure à 30’000 francs.
Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière
civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin
2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours
constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires
pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur
litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de
droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la
contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF).
Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les
trente jours qui
suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
Le greffier :