Lease termination upheld for non-payment of rentAI generated

1101 TRIBUNAL CANTONAL JL15.052418-160405 247 C O U R D ’ A P P E L C I V I L E

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Arrêt du 27 avril 2016

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Composition : M. A B R E C H T , président M.Colombini et Mme Merkli, juges Greffière:MmeJuillerat Riedi

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Art. 257d CO Statuant sur l’appel interjeté par H., à [...], et P., à [...], défendeurs, contre l’ordonnance rendue le 18 février 2016 par la Juge de paix du district de Lavaux-Oron dans la cause divisant l’appelant d’avec K.________, à [...], demandeur, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère :

• 2 - E n f a i t : A.Par ordonnance du 18 février 2016, la Juge de paix du district de Lavaux-Oron a ordonné à H.________ et P.________ de quitter et rendre libres pour le vendredi 18 mars 2016 à midi les locaux occupés dans l'immeuble sis à [...] (maison vigneronne + bûcher + galetas + chambre noire/fumoir) (I), dit qu'à défaut pour la partie locataire de quitter volontairement ces locaux, l'huissier de paix est chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder à l'exécution forcée de la décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l'ouverture forcée des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique de concourir à l'exécution forcée de la décision, s'ils en sont requis par l'huissier de paix (III), arrêté à 350 fr. les frais judiciaires, qui sont compensés avec l'avance de frais de la partie bailleresse (IV), mis les frais à la charge de la partie locataire (V), dit qu'en conséquence H.________ et P.________ rembourseront, solidairement entre eux, à K.________ son avance de frais à concurrence de 350 fr. et lui verseront, solidairement entre eux, la somme de 1'125 fr. à titre de dépens et dit que toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées (VI). En droit, le premier juge a retenu que faute de paiement dans le délai comminatoire du montant de 8’800 fr., représentant les loyers dus au 3 septembre 2015 pour la période du 1 er août 2015 au 30 novembre 2015, le congé signifié par le bailleur aux locataires par avis du 12 octobre 2015 pour le 30 novembre 2015 était valable et que même si ce congé avait été contesté en temps utile devant la commission de conciliation, les locataires ne pouvaient se prévaloir d’aucun motif d’annulabilité de ce congé. Il a finalement considéré que l’on se trouvait en présence d’un cas clair au sens de l’art. 257 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008, RS 272) permettant de faire application de la procédure sommaire des art. 248 ss CPC. Cette ordonnance a été notifiée aux locataires le 26 février

• 3 - B.Par acte du 7 mars 2016, remis à la poste le même jour, H.________ et P.________ ont interjeté appel à l’encontre de l’ordonnance précitée, concluant à « être autorisés à vivre dans ce logement jusqu'au 30 novembre 2016 ». C.La Cour d'appel civile retient les faits pertinents suivants, sur la base de l’ordonnance complétée par les pièces du dossier : 1.Par contrat du 22 octobre 2010, K.________ a remis à bail aux locataires H.________ et P.________, pour le 1 er décembre 2010, une maison vigneronne sise [...] pour un loyer mensuel de 2’200 fr. net.

2. Par courrier recommandé du 14 juillet 2015, K.________ (ci- après : le bailleur), par l’intermédiaire de Jean-Marc Schlaeppi, agent d’affaires breveté, a imparti un délai de dix jours à ses locataires pour lui verser le montant de 4'400 fr. correspondant aux loyers de juin et juillet 2015, avec l’indication qu’à défaut, leur loyer serait exigible par trimestre d’avance dès le 1 er août 2015 en application de l’art. 7 al. 2 des Règles et usages locatifs du canton de Vaud (ci-après : RULV). Ce courrier, envoyé séparément à chacun des locataires, n’a pas été retiré à la poste. Par courrier du 4 août 2015, le bailleur, constatant que seul le loyer du mois de juin 2015 avait été payé, a confirmé à ses locataires que le loyer serait exigible par trimestre d’avance dès le 1 er septembre 2015. 3.Par courrier du 3 septembre 2015, adressé séparément et sous pli recommandé aux locataires, le bailleur a sommé ces derniers de s’acquitter, dans un délai de trente jours, de la somme de 8’800 fr. correspondant aux loyers dus pour la période du 1 er août 2015 au 30 novembre 2015, à défaut de quoi le bail serait résilié. Ces courriers n’ont pas été retirés à la poste par les locataires.

• 4 - Les locataires n’ont pas payé les loyers réclamés dans le délai comminatoire. 4.Par courrier du 12 octobre 2015 adressé séparément et sous pli recommandé aux locataires, le bailleur a signifié à ces derniers qu’il résiliait le bail pour le 30 novembre 2015 en vertu de l’art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220). Ce courrier n’a pas été retiré à la poste par les locataires. Les locataires n’ont pas libéré les locaux à la date prévue.

5. Les locataires ont contesté en temps utile la résiliation devant la Commission de conciliation. 6.Par acte adressé le 1 er décembre 2015 au Juge de paix, le bailleur a requis l’expulsion des locataires en concluant, avec suite de frais et dépens, à ce qu’ordre soit donné à H.________ et P.________, sous menace des peines de l’art. 292 CP pour insoumission à une décision de l’Autorité, de quitter et rendre libres de tous occupants et de tous biens lui appartenant ou appartenant à des tiers, les locaux en question, ceci dans un délai de grâce de vingt jours à compter de la notification de la décision à intervenir, à ce que l’huissier de la Justice de paix soit chargé de procéder à l’exécution forcée de cette décision, sous la présidence du Juge de paix, à ce que cet huissier puisse requérir tous agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée de l’ordonnance et qu’il puisse être, au besoin, procédé à l’ouverture forcée. Une audience a eu lieu le 4 février 2016, à laquelle Fabien Forestier, stagiaire en l’étude de Jean-Marc Schlaeppi, s’est présenté pour le bailleur. Les locataires ne se sont pour leur part pas présentés. E n d r o i t :

• 5 -

1.1Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance d'expulsion rendue pour défaut de paiement de loyers (art. 257d CO). Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral. Selon la jurisprudence fédérale, la valeur litigieuse – qui détermine la voie de droit – est équivalente au dommage causé par le retard dans la restitution de l’objet loué au cas où les conditions d’une expulsion prononcée selon la procédure de cas clair ne seraient pas réalisées ; le dommage correspond à la valeur locative ou à la valeur d’usage hypothétiquement perdue jusqu’à ce qu’un prononcé d’expulsion soit rendu dans une procédure ordinaire (TF 4A_449/2014 du 19 novembre 2014 consid. 2.1 ; 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 1.2.2 non publié à I’ATF 138 III 620). Selon la jurisprudence de la cour de céans, cette période, qui commence à courir dès la date fixée pour l’expulsion dans l’ordonnance rendue en procédure sommaire et prend fin au moment où la partie bailleresse obtient un prononcé d’expulsion en procédure ordinaire, comprend ainsi le temps nécessaire pour que l’instance d’appel statue – après avoir recueilli les déterminations de la partie bailleresse – par un arrêt motivé, puis que la partie bailleresse introduise une nouvelle demande en procédure ordinaire, que celle-ci soit instruite et aboutisse enfin à un prononcé d’expulsion. Compte tenu de ces éléments, la durée prévisible ne sera en règle générale pas inférieure à un an (CACI 28 janvier 2015/52 consid. 1a). En l'espèce, le loyer mensuel étant 2’200 fr., la valeur litigieuse est sans conteste supérieure à 10'000 fr., même si l’on tient compte de ce que les conclusions des appelants visent à une prolongation du bail jusqu’au 30 novembre 2016, de sorte que la voie de l'appel est ouverte (art. 308 al. 2 CPC).

• 6 - 1.2L’ordonnance incriminée ayant été rendue en procédure sommaire (art. 248 let. b et 257 CPC), le délai d’appel est de dix jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 314 al. 1 CPC). Formé en temps utile par des parties disposant d’un intérêt juridiquement protégé à l’appel (art. 59 al. 1 et 2 let. a CPC), écrit et suffisamment compréhensible pour satisfaire à l’exigence de motivation, l’appel est recevable.

2.1L’appel peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge, et doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté, 2011, nn. 2 ss ad art. 310 CPC, p. 1249). Elle peut revoir librement l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première instance (Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC, pp. 1249-1250). 2.2Selon l’art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s’ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b), ces deux conditions étant cumulatives. En l’occurrence, dans la mesure où elles ne figurent pas au dossier de première instance, les pièces produites en appel sont irrecevables, car elles auraient pu et dû être produites en première instance (art. 317 al. 1 CPC). La pièce n o 14 (certificat médical du 7.3.2016), postérieure à l'audience, est recevable. 3.

• 7 - 3.1Selon l’art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins. L’art. 257d al. 2 CO précise que, faute de paiement dans ce délai, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois. La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l’alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 c. 4), cela même si l’arriéré avait finalement a été payé (TF, arrêt du 27 février 1997, Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss). 3.2 3.2.1En l’espèce, les appelants ne contestent pas ne pas avoir versé l'arriéré dans le délai comminatoire. Les explications qu'ils donnent pour justifier ce retard, tenant à l'état de santé de l'appelant et de membres de sa famille, sont sans pertinence. 3.2.2Les appelants relèvent s'être accommodés de désagréments liés au froid. Ils admettent cependant eux-mêmes ne plus avoir sollicité le bailleur à ce sujet depuis 2012 et n'ont en tout état de cause pas invoqué la compensation dans le délai comminatoire (TF 4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5.1, SJ 2015 I 1; ATF 119 II 241 consid. 6b/bb; TF 4C.174/1999 du 14 juillet 1999 consid. 2b, in SJ 2000 I 78; TF 4C.140/2006 du 14 août 2006 consid. 4.1.1), de sorte qu'ils ne peuvent se prévaloir d'éventuels défauts, qui ne sont de toute manière pas établis.

• 8 - 3.2.3Bien que le moyen n'ait pas été soulevé, il y a lieu d'examiner, la Cour de céans appliquant le droit d'office, si le bailleur était en droit de réclamer dans sa commination du 3 septembre 2015 le paiement des loyers d'août à novembre 2015.

Aux termes de l'art. 7 al. 2 RULV, lorsque le locataire est en retard de plus de dix jours dans le paiement d'une mensualité et qu'il a fait l'objet d'une vaine mise en demeure écrite, le bailleur peut exiger que le loyer, les acomptes de chauffage et de frais accessoires soient acquittés trimestriellement à l'avance, dès le mois suivant l'échéance du délai fixé dans la mise en demeure. Selon la jurisprudence de la Cour d'appel civile, l'art. 7 RULV est une faculté donnée au bailleur qui ne peut être exercée que dès le mois qui suit l'échéance du délai que celui-ci a imparti en vain au locataire pour s'acquitter du loyer arriéré. Le bailleur ne peut pas requérir immédiatement, par une mise en demeure à forme de l'art. 257d CO, le paiement du loyer par trimestre d'avance. Il doit procéder en deux temps, soit d'abord adresser une mise en demeure en cas de retard du paiement du loyer (avec ou sans la menace de la sanction du paiement des loyers par trimestre d'avance), puis communiquer au locataire sa volonté d'obtenir le paiement du loyer par trimestre d'avance. Ce n'est qu'après cette dernière communication qu'il peut, si les loyers n'ont pas été acquittés trimestriellement d'avance, adresser l'avis comminatoire de l'art. 257d CO. La mise en demeure doit en outre être claire et distincte (CACI 20 juin 2013/320 et réf.; CACI 13 janvier 2012 consid. 3 b/cc; CREC I 25 mars 2010/151, CdB 2010 p. 141; CREC I 28 août 2007/420, résumé in CdB 2007 p. 129). En l'occurrence, le bailleur, par courrier du 14 juillet 2015 a imparti aux locataires un délai de 10 jours pour verser l'arriéré représentant les loyers du 1 er juin au 31 juillet 2015, à défaut de quoi le loyer serait exigible par trimestre d'avance, conformément à l'art. 7 al. 2 RULV. Par lettre du 4 août 2015, constatant que seul le loyer de juin avait été réglé, il a confirmé que, dès le 1 er septembre 2015, le loyer serait exigible par mois d'avance. Par commination du 3 septembre 2015, il a réclamé le paiement du montant de 8'800 fr., représentant les loyers dus

• 9 - pour la période du 1 er août au 30 novembre 2015. Le bailleur a ainsi respecté la procédure en deux temps prévue par l'art. 7 RULV et était en droit de réclamer dans le cadre de la sommation le paiement par trimestre d'avance. 3.2.4Les appelants se prévalent d'un accord oral du bailleur personnellement sur leur départ à la fin du bail, soit en novembre 2016. A supposer recevable, le fax des appelants du 1 er octobre 2016 n'établit pas la réalité de cet accord, lequel est au contraire infirmé par le fait que le bailleur a notifié la résiliation du bail peu après, soit le 12 octobre 2016 et a poursuivi la procédure. De même, la réalité d'un accord qui serait intervenu directement avec le bailleur après la notification de l'ordonnance attaquée n'est pas établie. 3.2.5Les appelants font enfin valoir que l'appelante est malade et ne pourrait affronter un déménagement le 17 mars. La pièce 14 dont ils se prévalent ne fait qu'attester une consultation médicale en urgence le 7 mars 2016 et ne suffit pas à établir une impossibilité de déménagement. Quoi qu'il en soit, en raison de l'effet suspensif lié à l'appel, un nouveau délai de libération devra être fixé.

3.2.6 Enfin, les motifs humanitaires invoqués pour pouvoir rester dans les lieux jusqu'en novembre 2016 ne justifient pas une telle prolongation. En effet, les dispositions de droit fédéral touchant le bail ne prennent pas en compte des motifs humanitaires, si bien que le juge chargé de les appliquer ne peut pas non plus le faire si les conditions de l'art. 257d CO sont par ailleurs réalisées (TF 4C.74/2006 du 12 mai 2006 consid. 3.2.1; TF 4A 252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2). En procédant à l'exécution forcée d'une décision judiciaire, l'autorité doit toutefois tenir compte du principe de la proportionnalité. Lorsque l'évacuation d'une habitation est en jeu, il s'agit d'éviter que des personnes concernées soient soudainement privées de tout abri. L'expulsion ne saurait être conduite sans ménagement, notamment si des motifs humanitaires

• 10 - exigent un sursis, ou lorsque des indices sérieux et concrets font prévoir que l'occupant se soumettra spontanément au jugement d'évacuation dans un délai raisonnable. En tout état de cause, l'ajournement ne peut être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 la 336 consid. 2b). Cette jurisprudence, rendue alors que la matière relevait encore du droit cantonal de procédure, reste valable (TF 4A_207/2014 du 19 mai 2014 consid. 3.1). La jurisprudence cantonale vaudoise considérait sous l'empire de l'ancien droit cantonal abrogé par l'entrée en vigueur du CPC que, sauf cas particulier, un délai de libération des locaux de quinze à vingt jours était admissible (Guignard, in Procédures spéciales vaudoises, n. 2 ad art. 17 LPEBL, p. 196 et les réf.). Cette jurisprudence garde sa pertinence sous l'empire du CPC (CACI 12 août 2011/194; CACI 27 juillet 2011/175). En l'espèce, le délai de libération des locaux fixé par le premier juge est conforme à la jurisprudence. Les appelants bénéficient d'ailleurs de facto d'un délai supplémentaire en raison de l'effet suspensif lié à l'appel et au fait qu'un nouveau délai de libération devra être fixé ensuite du rejet de l'appel. 4.Mal fondé, l’appel doit être rejeté en application de l’art. 312 CPC et l’ordonnance confirmée. Le délai de libération des locaux étant échu du fait de l’effet suspensif à l’appel, la cause doit être renvoyée au premier juge afin qu’il fixe aux appelants un nouveau délai pour évacuer les lieux. Dès lors que l’arriéré de loyer réclamé s’élevait à 8'800 fr., le montant des frais judiciaires sera arrêté à 400 fr. (art. 62 aI. 3 et 69 al. 1 TFJC) et mis à la charge des appelants, qui succombent (art. 106 al. 1 CPC). Il n’y a pas lieu d’allouer des dépens de deuxième instance aux intimés, qui n’ont pas été invités à se déterminer.

• 11 - Par ces motifs, la Cour d’appel civile p r o n o n c e : I. L’appel est rejeté. II. L’ordonnance est confirmée. III. La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de Lavaux- Oron pour qu'elle fixe à H.________ et P., une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu'ils occupent dans l'immeuble sis à [...] (maison vigneronne + bûcher + galetas + chambre noire/fumoir). IV. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr. (quatre cents francs) sont mis à la charge des appelants H. et P.________, solidairement entre eux. V. L'arrêt motivé est exécutoire.

• 12 - Le président : La greffière : Du 28 avril 2016 Le dispositif du présent arrêt est communiqué par écrit aux intéressés. La greffière : Du Le présent arrêt, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié en expédition complète à : -M. Jean-Marc Schlaeppi (aab) (pour K.), -M. H. et P.________ et communiqué, par l'envoi de photocopies, à : -Mme la Juge de paix du district de Lavaux-Oron. La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs. Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), le cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur

• 13 - litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF). La greffière :