CACI jl14-027704-607/2014•Eviction upheld despite overstated payment notice
CACI jl14-027704-607/2014Cantonal Court / Civil Appeals ChamberNov 25, 2014Dismissed
Extracted by Omnilex
The tenant appealed an eviction order based on unpaid ancillary charges. The appellate court held that the appeal was admissible, but refused to consider documents first produced on appeal. It found that the payment notice, although overstating the amount due, was not so disproportionate as to invalidate the lease termination under Art. 257d CO. Because the tenant did not pay the overdue ancillary charges within the deadline, the termination was valid and the eviction order had to be confirmed. The tenant was ordered to pay second-instance costs, with no compensation awarded to the landlord, and the matter was sent back for a new vacating deadline.
Art. 257d CO; Art. 257 CPC; eviction following default on ancillary charges: a payment notice that exceeds the amount actually due does not render the termination ineffective unless the discrepancy is such that it is objectively capable of misleading or unduly discouraging the tenant from payment. In clear-case summary proceedings, the appellate court reviews the case on the record before the first judge; new evidence is excluded. Failure to contest an otherwise merely possibly abusive termination within the statutory period bars reliance on annulability in eviction proceedings, while nullity or ineffectiveness may still be raised at any time (consid. 3-4).
1110 TRIBUNAL CANTONAL JL14.027704 607 C O U R D ’ A P P E L C I V I L E
Arrêt du 25 novembre 2014
Présidence de M. C O L O M B I N I , président Juges:MM. Giroud et Abrecht Greffier :MmeChoukroun
Art. 257d CO ; 257 CPC Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par U., à Renens, locataire, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 16 octobre 2014 par la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois dans la cause divisant l’appelant d’avec G., à Lausanne, bailleresse, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
4 - Le locataire n’a pas contesté cette résiliation auprès de la Commission de conciliation en matière de baux à loyer. 4.Le 4 juillet 2014, la bailleresse a adressé une requête en cas clair à la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois (ci-après : la Juge de paix), alléguant que les suppléments de chauffage pour les saisons 2011/2012 et 2012/2013 faisant l’objet de la mise en demeure n’avaient pas été réglés à ce jour. Elle a conclu, avec suite de frais et dépens, à l’expulsion du locataire de l’appartement qu’il occupait dans l’immeuble sis à la [...], à Renens, et a requis les mesures d’exécution nécessaires à cette expulsion. E n d r o i t : 1.a) L’appel est recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC), dans les causes patrimoniales où la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10’000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). L’art. 319 let. a CPC ouvre la voie subsidiaire du recours contre les décisions finales qui ne peuvent pas faire l’objet d’un appel Le litige porte sur le bien-fondé d'une ordonnance d'expulsion rendue pour défaut de paiement de frais accessoires échus. Pour déterminer quelle voie de droit, de l'appel ou du recours, est ouverte, il faut se fonder sur la valeur litigieuse, calculée selon le droit fédéral. Celle- ci est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. En principe, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois ans pendant laquelle l'art. 271a al. 1 let. e CO consacre l'annulabilité d'une résiliation (TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1; SJ 2001 I 17 c. 1a; ATF 119 II 147 c. 1).
5 - En l'espèce, le loyer mensuel du bail en cause s’élève à 1'440 francs. Calculée conformément à l'art. 92 al. 1 CPC, la valeur litigieuse excède 10'000 fr., si bien que c'est la voie de l'appel qui est ouverte (art. 308 al. 2 CPC). b) L’ordonnance ayant été rendue en procédure sommaire, le délai d’appel est de dix jours à compter de la notification de la décision motivée (art. 314 al. 1 CPC). Ce délai a été respecté et il convient d’entrer en matière sur l’appel. 2.L'appel est une voie de droit offrant à l'autorité de deuxième instance un plein pouvoir d'examen. Celle-ci examine librement tous les griefs de l'appelant, qu'ils concernent les faits ou le droit. Ainsi, l'instance d'appel revoit les faits avec une cognition pleine et entière; elle contrôle librement l'appréciation des preuves et les constatations de fait de la décision de première instance (Hohl, Procédure civile, tome II, 2 e éd., 2010, n° 2399, p. 435). L'autorité d'appel applique le droit d'office : elle n'est pas liée par les motifs invoqués par les parties ou par le tribunal de première instance. Son pouvoir d'examen est plein et entier (Hohl, op. cit., n° 2396, p. 435; Spühler, Commentaire bâlois, n. 1 ad art. 311 ZPO, qui parle de "vollkommenes Rechtsmittel"). 3.a) Aux termes de l'art. 257 al. 1 CPC relatif aux cas clairs, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé (let. a) et que la situation juridique est claire (let. b). L'état de fait exigé par l'art. 257 al. 1 let. a CPC est celui qui peut être établi sans délai ni moyens particuliers, en général par pièces (ATF 138 III 123 c. 2.1.1, 620 c. 5.1.1). Cela étant, le demandeur n'est pas dispensé d'apporter la preuve stricte des faits fondant sa prétention. Si la partie adverse conteste les faits de manière vraisemblable, la procédure touchant les cas clairs ne peut pas être suivie, faute de caractère liquide de l'état de fait. Le cas clair est déjà
6 - nié lorsque la partie adverse avance des objections ou des exceptions qui n'apparaissent pas vouées à l'échec. En revanche, les objections manifestement mal fondées ou dénuées de pertinence sur lesquelles il peut être statué immédiatement ne suffisent pas à exclure le cas clair (ATF 138 III 620 c. 5.1.1 et c. 6.2). Jurisprudence et doctrine admettent que l'expulsion du locataire puisse être requise et prononcée par voie de procédure sommaire lorsque les deux conditions cumulatives posées à l'art. 257 al. 1 CPC sont réalisées ; l'expulsion est même l'un des exemples d'application de la procédure du cas clair les plus fréquemment cités par la doctrine (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 c. 3.2.1 ; TF 4A_87/2012 du 10 avril 2012 c. 3.1.1 et les références). La nature particulière de la procédure sommaire pour cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge d’appel d’évaluer les faits sur la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi ; la production de pièces nouvelles est ainsi exclue, même celles qui sont visées par l’art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 c. 5 ; TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 c. 3.2). b) L’appelant a joint à son acte d’appel la copie d’une « demande d’arrangement de paiement » datée du 31 mars 2014 et signée par ses soins, dans laquelle il demande de pouvoir régler la somme de 1'185 fr. 05 (correspondant aux suppléments de chauffage pour les saisons 2011/2012 et 2012/2013, par respectivement 519 fr. 95 et 535 fr. 75, plus le montant de la facture technique du 7 janvier 2013 par 129 fr. 35) en 4 mensualités de 296 fr. 25, le premier versement devant intervenir le 30 avril 2014. Il a également produit la copie de courriers émanant de la gérance, datés des 8 avril 2011, 12 et 17 juin 2014. Conformément à la jurisprudence du Tribunal fédéral (cf. supra c. 3a in fine), la Cour de céans ne saurait prendre en considération ces pièces qui n’ont pas été soumises au premier juge. Au demeurant, la photocopie du document « demande d’arrangement de paiement »
7 - produite ne prouve nullement qu’elle aurait effectivement été soumise à l’intimée et encore moins qu’elle aurait été acceptée par celle-ci. 4.L’appelant soutient qu’il y aurait mauvaise foi de l’intimée, faisant valoir que les frais accessoires échus se montaient à 1'055 fr. 70, qu’il aurait ensuite signé le 31 août (recte : mars) 2014 un accord de paiement pour un montant de 1'185 fr. 05 (incluant le montant d’une facture technique du 7 janvier 2013 par 129 fr. 35) et qu’enfin, l’avis comminatoire qui lui a été adressé le 7 avril 2014 portait sur un montant de 1'461 fr. 30. Il demande que l’accord passé avec la gérance P.________ soit respecté. a) Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois (al. 2). La demeure du locataire, au sens de cette disposition, suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l'exécution de l'obligation y relative. Si l'une de ces deux conditions cumulatives n'est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l'art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a retard lorsque le paiement d'une prestation exigible n'est pas encore accompli au terme prévu. Point n'est besoin d'une interpellation du créancier, à l'inverse de ce que l'art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire du débiteur (TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011, c. 3.1 ; TF 4A_38/2007 du 7 août 2007 c. 4.1; TF 4C.479/1997 du 24 juin 1998 c. 3a).
8 - Un solde de décompte de chauffage et d’eau chaude peut faire l’objet de la mise en demeure de l’art. 257d al. 1 CO lorsque celui-ci n’est pas contesté (CREC I 24 septembre 2009/496 c. 3b). En revanche, les frais de commandement de payer et les intérêts réclamés en application de l’art. 106 CO ne peuvent être compris dans la sommation et doivent par conséquent être retranchés du montant total exigé (CREC I 9 décembre 2010/649 c. 4b). Lorsqu’il n’a pas réglé l’arriéré dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CC, le locataire est en demeure et doit subir les conséquences juridiques de l’alinéa 2 de cette disposition (ATF 127 III 548 c. 4), cela même si l’arriéré a finalement été payé (TF 27 février 1997, in Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss). b) Le locataire qui n'a pas saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer d'une requête en annulation de congé dans le délai de l'art. 273 al. 1 CO – soit dans les 30 jours dès réception du congé – ne peut plus faire valoir, dans le cadre de la procédure d'expulsion, que le congé est annulable au sens des art. 271 et 271a CO, notamment qu'il aurait été donné contrairement au principe de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO) (TF 4C.430/2004 du 8 février 2005 c. 3.2.1, in SJ 2005 I 310; ATF 133 III 175 c. 3.3.4, JT 2008 I 314). En revanche, la nullité ou l'inefficacité peuvent en principe être constatés en tout temps – même à défaut de saisine de l'autorité de conciliation dans le délai légal – par toute autorité valablement saisie, soit essentiellement l'autorité chargée de prononcer l'expulsion (ATF 121 III 156 c. 1c; TF 4 C.430/2004 du 8 février 2005 c. 3.2.1, in SJ 2005 I 310). c) En l’occurrence, l’appelant n’a pas saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer d’une requête en annulation du congé qui lui a été signifié par l’intimée le 14 mai 2014. Faute d’avoir saisi cette autorité dans le délai péremptoire de l’art. 273 al. 1 CO, il n’y a pas lieu d’examiner si le congé litigieux serait contraire aux règles de la bonne foi au sens des art. 271 et 271a CO, mais uniquement s’il est inefficace.
9 - Dans un arrêt de principe rendu à cinq juges, la Chambre des recours a jugé inefficace le congé qui repose sur une mise en demeure portant sur un montant disproportionné par rapport au loyer effectivement dû (du simple au double). Elle a motivé cette solution par le fait que le locataire "moyen" qui reçoit une telle mise en demeure est non seulement incapable de faire la part des choses mais est d'emblée dissuadé de payer quoi que ce soit d'un montant exagéré dont il ne dispose peut-être pas. Le bailleur contraint ainsi le locataire à adopter une attitude vraisemblablement différente de celle qu'il aurait eue si la mise en demeure avait porté sur le montant exact. L'on peut attendre d'un bailleur, représenté la plupart du temps par un professionnel de l'immobilier, de procéder correctement (CREC I 18 janvier 2006/89 c. 3). Il en va de même a fortiori d'une disproportion du simple au triple (CACI 2 janvier 2012/1). Dans un autre arrêt de principe (CREC I 3 septembre 2010/457), la Chambre des recours a précisé sa jurisprudence, sans la modifier, en ce sens qu'il n'était pas arbitraire de considérer qu'une sommation portant sur un montant dépassant de 50 % le loyer effectivement dû n'entraînait pas l'inefficacité du congé mais qu'elle pourrait le rendre abusif au sens des art. 271 ss CO, le locataire étant alors dans l'obligation de contester celui-ci dans le délai de l'art. 273 al. 1 CO sous peine de forclusion. d) En l’espèce, la sommation du 7 avril 2014 portait sur un montant total de 1'461 fr. alors que les frais accessoires effectivement dus s’élevaient à 1'055 fr. 70. Avec une différence de 585 fr. 95, on est loin de la disproportion retenue par la jurisprudence exposée ci-dessus. On relève par ailleurs que cette sommation donnait le détail des sommes réclamées. Dans ces circonstances, l’appelant, avocat libyen comme il le mentionne dans ses diverses écritures, était à même de comprendre que c’est le non- paiement des frais accessoires échus, par 519 fr. 95 et 535 fr. 75, qui était susceptible de justifier la résiliation du bail selon l’art. 257d CO. Or, il ne
10 - conteste pas qu’à l’échéance du délai imparti, il ne s’est pas acquitté de ces frais accessoires. C’est donc à bon droit que le premier juge a considéré que la différence entre le montant réclamé et celui effectivement dû ne rendait pas le congé inefficace. Partant, il a à raison conclu que la situation relevait d’un cas clair au sens de l’art. 257 CPC et que le congé donné le 14 mai 2014 pour le 30 juin 2014 était valable au regard de l’art. 257d CO. 5.En définitive, l’appel doit être rejeté selon le mode procédural de l'art. 312 al. 1 CPC et l'ordonnance entreprise confirmée. Vu l'effet suspensif accordé à l'appel de par la loi (art. 315 al. 1 CPC), la cause doit être renvoyée au premier juge afin qu'il fixe à l’appelant, une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux en cause. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (art. 62 al. 1 et 3 TFJC [tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils; RSV 270.11.5]), seront mis à la charge de l’appelant qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Il n’y a pas lieu d’allouer de dépens, dès lors que l’intimée n'a pas été invitée à se déterminer sur l'appel et n’a donc pas encouru de frais pour la procédure d’appel (cf. art. 95 al. 3 CPC). Par ces motifs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal, statuant à huis clos, p r o n o n c e : I. L’appel est rejeté. II. L’ordonnance est confirmée.
11 - III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 100 fr. (cent francs), sont mis à la charge de l’appelant U.. IV. Il n’est pas alloué de dépens de deuxième instance. V. La cause est renvoyée à la Juge de paix du district de l’Ouest lausannois pour qu’elle fixe à U., une fois les considérants écrits du présent arrêt envoyés pour notification aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux occupés dans l’immeuble sis à la [...], 1020 Renens (appartement de 3,5 pièces, n° 11 au 2 e étage + cave). VI. L’arrêt motivé est exécutoire. Le président : La greffière : Du 26 novembre 2014 Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés. La greffière :
12 - Du L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié à : -M. U., -M. Mikaël Ferreiro, aab (pour G.). La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15'000 francs. Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF). Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à : -Mme la Juge de paix du district de l’ouest lausannois. La greffière :
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Whether the appeal was admissible and the appellate court had jurisdiction
The appeal was admissible because the dispute value exceeded CHF 10,000 and the ten-day deadline was respected.
In eviction disputes, the value in dispute is the rent for the minimum period the lease would have continued if the termination were invalid; this exceeded the threshold here.
Whether new documents produced on appeal could be considered
The new documents were not considered.
In a clear-case summary procedure, appellate review is based on the evidence already before the first judge; new evidence is excluded.
Whether the lease termination was ineffective because the payment notice overstated the amount due
The termination was not ineffective.
The discrepancy between the amount demanded and the amount actually due was not so disproportionate as to mislead the tenant or make the notice invalid; the notice itemized the amounts, and the tenant still failed to pay the overdue ancillary charges.
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