CACI jl13-055169-234/2014•Appeal against eviction dismissed; eviction order confirmed
CACI jl13-055169-234/2014Cantonal Court / Civil Appeals ChamberMay 2, 2014Dismissed
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A tenant appealed a summary eviction order concerning commercial premises in Lausanne. He argued that the rent arrears had since been paid and that he needed more time to vacate. The appellate court held that the appeal was timely and that the value in dispute exceeded the threshold. It found some new exhibits inadmissible under Art. 317 CPC, but confirmed that the landlord validly terminated the lease under Art. 257d CO after the tenant failed to pay within the warning period. The requested extension of the vacating deadline was rejected. The appeal was dismissed, the eviction order confirmed, and CHF 200 in second-instance costs were charged to the appellant; the case was remanded for a fresh vacating deadline.
Art. 257d CO; Art. 317 CPC; summary eviction proceedings on appeal: failure to pay arrears within the comminatory period entitles the landlord to terminate the lease even if payment is made later. In appeal, new evidence is admissible only under the strict cumulative conditions of Art. 317 para. 1 CPC. Humanitarian considerations do not affect the substantive review under Art. 257d CO but may be considered only at the enforcement stage under proportionality, where any postponement must remain brief and must not amount to a de facto lease extension (consid. 3-4).
1104 TRIBUNAL CANTONAL JL.13.055169-140575 234 C O U R D ’ A P P E L C I V I L E
Arrêt du 2 mai 2014
Présidence de M. C O L O M B I N I , président Juges:MM. Giroud et Perrot Greffier :M. Elsig
Art. 257d al. 2 CO ; 317 al. 1 CPC Statuant à huis clos sur l’appel interjeté par X., à Lausanne, contre l’ordonnance d’expulsion rendue le 4 mars 2014 par le Juge de paix du district de Lausanne dans la cause divisant l’appelant d’avec T. SA, à [...], et W.________ SA, à [...] , la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal voit :
avril 2014 à midi l’atelier d’environ 112 m 2 au rez-de-chaussée, l’espace pour la circulation ou le stationnement des véhicules et quatre places de parc extérieures dans l’immeuble sis [...], à Lausanne (I), dit qu’à défaut d’exécution volontaire, l’huissier de paix serait chargé, sous la responsabilité du juge de paix, de procéder à l’exécution forcée sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin ouverture forcée des locaux (II), ordonné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée s’ils en étaient requis par l’huissier de paix (III), fixé les frais judiciaires de première instance à 280 fr. (IV), mis ceux-ci à la charge de X.________ (V), dit que celui-ci verserait à T.________ SA et W.________ SA les sommes de 280 fr. à titre de remboursement de l’avance de frais et de 300 fr. à titre de dépens (VI) et rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VII). En droit, le premier juge a considéré que l’arriéré de loyer n’avait pas été réglé dans le délai de sommation imparti par les bailleresses et que les conditions du cas clair étaient réalisées. B.X.________ a interjeté appel le 24 mars 2014 contre cette ordonnance en concluant, avec dépens, principalement à son annulation et subsidiairement à ce que le délai de libération des locaux en cause soit fixée au 31 mai 2014 à midi. Il a produit un bordereau de pièces. Les intimées T.________ SA et W.________ SA n’ont pas été invitées à se déterminer.
L’appelant a contesté ce congé devant la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne. Le 10 décembre 2013, T.________ SA et W.________ SA ont requis du Juge de paix du district de Lausanne l’expulsion de l’appelant des locaux litigieux.
4 - L’audience, repoussée à la suite de la production par l’appelant d’un certificat médical, a été tenue le 4 mars 2014.
5 - E n d r o i t : 1.a) L'art. 308 al. 1 et 2 CPC (Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272) ouvre la voie de l'appel contre les décisions finales et incidentes de première instance pour autant que, s'agissant d'affaires patrimoniales, la valeur litigieuse soit de 10'000 fr. au moins. Lorsque l’appel porte sur le bien-fondé de la mesure d'expulsion, la valeur litigieuse est calculée selon le droit fédéral et est égale au moins à la période de trois ans pendant laquelle l’art. 271a al. 1 let. e CO consacre I’annulabilité d’une résiliation (Lachat, Le bail à loyer, 2 e éd., 2008, pp. 749 ss ; JT 2011 III 43 ; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 c. 1.1 ; SJ 2001 I 17 c. 1a ; ATF 119 II 147 c. 1). En l’espèce, le litige porte sur la validité de la résiliation des baux, dont le loyer mensuel global est de 2’440 fr. par mois, donnée en application de l’art. 257d CO. En prenant la période de protection de trois ans, la valeur litigieuse de première instance dépasse le montant de 10'000 fr., de sorte que la voie de l’appel est ouverte. b) Le délai pour l’introduction de l’appel est de trente jours (art. 311 al. 1 CPC), sauf notamment contre les décisions prises en procédure sommaire, auquel cas le délai est de dix jours (art. 314 al. 1 CPC). En l’espèce, les intimées ont requis l’application de la procédure pour les cas clairs (art. 257 CPC) et le premier juge en a fait usage. Une telle procédure étant sommaire (art. 248 let. b CPC), le délai d’appel est de dix jours. Interjeté en temps utile par une partie qui y a un intérêt, l’appel est recevable.
6 - 2.a) L’appel peut être formé pour violation du droit ou pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). L’autorité d’appel peut revoir l’ensemble du droit applicable, y compris les questions d’opportunité ou d’appréciation laissées par la loi à la décision du juge et doit, le cas échéant, appliquer le droit d’office conformément au principe général de l’art. 57 CPC (Jeandin, CPC commenté, 2011, nn. 2 ss ad art. 310 CPC, p. 1249). Elle peut revoir librement l’appréciation des faits sur la base des preuves administrées en première instance (Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC, pp. 1249-1250). b) Selon l’art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s’ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b), ces deux conditions étant cumulatives. Il appartient à l’appelant de démontrer que ces conditions sont réalisées, de sorte que l’appel doit indiquer spécialement de tels faits et preuves nouveaux et motiver spécialement les raisons qui les rendent admissibles selon lui (TF 5A_695/2012 du 20 mars 2013 c. 4.2.1 ; TF 4A_334/2012 du 16 octobre 2012 c. 3.1, SJ 2013 I 311 ; JT 2011 III 43 c. 2 et les références citées). En l’espèce, les pièces n os 1 à 3 produites par l’appelant en deuxième instance concernent la recevabilité de l’appel. Elles sont en conséquence recevables. La pièce n° 4 figure au dossier de première instance et est en conséquence également recevable, de même que la pièce n° 7 qui est postérieure à l’audience du 4 mars 2014. En revanche, les pièces n os 5 et 6, antérieures à cette audience, sont irrecevables, dès lors qu’elles auraient pu être produites en première instance. Elles sont au demeurant sans influence sur le sort du litige. 3.L’appelant fait valoir qu’il est aujourd’hui à jour dans le paiement de son loyer.
7 - Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins. L'art. 257d alinéa 2 CO précise que, faute de paiement dans ce délai, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois. La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 c. 4), cela même si l'arriéré avait finalement a été payé (TF, arrêt du 27 février 1997, Cahiers du bail [CdB] 3/97 pp. 65 ss.). En l’espèce, l’arriéré de loyer n’ayant pas été réglé dans le délai de trente jours fixé par la sommation du 4 septembre 2013, l’art. 257d CO donnait le droit aux intimées de résilier le bail en cause pour le 30 novembre 2013 et il importe peu, vu la jurisprudence susmentionnée, que l’arriéré ait été réglé par la suite. 4.Subsidiairement, l’appelant fait valoir qu’il ne peut libérer les locaux litigieux dans le délai qui lui a été imparti par le premier juge. Selon la jurisprudence, des motifs humanitaires n'entrent pas en ligne de compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils ne sont pas pris en considération par les règles de droit fédéral sur le bail à loyer (TF, arrêt du 27 février 1997 précité, c. 2b, p. 68; TF 4C_74/2006 du 12 mai 2006, c. 3.2.1; Lachat, Le bail à loyer, 2 e éd., 2008,
8 - note infrapaginale 117 p. 820). Ils peuvent cependant être pris en compte au stade de l'exécution forcée, en application du principe général de la proportionnalité. Toutefois, dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution forcée ne saurait être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 Ia 336 c. 2b). La jurisprudence cantonale vaudoise considérait sous l'empire de l'ancien droit cantonal abrogé par l'entrée en vigueur du CPC que, sauf cas particulier, un délai de libération des locaux de quinze à vingt jours était admissible (Guignard, in Procédures spéciales vaudoises, 2008, n. 2 ad art. 17 aLPEBL, p. 196 et références). En l’espèce le délai de libération fixé par le premier juge respecte les exigences posées par la jurisprudence susmentionnée. Au surplus, l’appelant a bénéficié d’une prolongation de ce délai en raison de l’effet suspensif accordé à l’appel. 5.En conclusion, l’appel doit être rejeté en application de l’art. 312 al. 1 CPC et l’ordonnance confirmée. Vu le rejet de l’appel, les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (art. 62 al. 3 et 69 TFJC [tarif du 28 septembre 2010 des frais judiciaires civils; RSV 270.11.5]), doivent être mis à la charge de l’appelant. Le délai de libération des locaux en cause étant passé du fait de l'effet suspensif accordé à l’appel, il convient de renvoyer la cause au premier juge, afin qu'il fixe à l'appelant un nouveau délai pour qu'il les libère.
9 - Par ces motifs, la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal, statuant à huis clos, en application de l'art. 312 al. 1 CPC, p r o n o n c e : I. L’appel est rejeté. II. L’ordonnance est confirmée. III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (deux cents francs), sont mis à la charge de l’appelant X.. IV. La cause est renvoyée au Juge de paix du district de Lausanne pour qu’il fixe à X., une fois les considérants du présent arrêt envoyés pour notifications aux parties, un nouveau délai pour libérer les locaux qu’il occupe dans l’immeuble sis à Lausanne, [...] (Atelier d’environ 112 m 2 au rez et espace pour circulation et/ou stationnement des véhicules ainsi que 4 place de parc extérieures). V. L’arrêt motivé est exécutoire. Le président : Le greffier :
10 - Du 6 mai 2014 Le dispositif de l'arrêt qui précède est communiqué par écrit aux intéressés. Le greffier : Du L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié en expédition complète, par l'envoi de photocopies, à : -Me Flurin von Planta (pour X.), -T. SA, -W.________ SA. La Cour d’appel civile considère que la valeur litigieuse est supérieure à 15’000 francs. Le présent arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral au sens des art. 72 ss LTF (loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral – RS 173.110), cas échéant d'un recours constitutionnel subsidiaire au sens des art. 113 ss LTF. Dans les affaires pécuniaires, le recours en matière civile n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à 15'000 fr. en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer, à 30'000 fr. dans les autres cas, à moins que la contestation ne soulève une question juridique de principe (art. 74 LTF). Ces recours doivent être déposés devant le Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent la présente notification (art. 100 al. 1 LTF).
11 - Cet arrêt est communiqué, par l'envoi de photocopies, à : -M. le Juge de paix du district de Lausanne. Le greffier :
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Whether the appeal against the eviction order was admissible and within time
The appeal was admissible because the dispute value exceeded CHF 10,000 and the ten-day deadline applied to the summary procedure.
The eviction request was decided in summary proceedings under the clear-case procedure, so the appeal period was ten days; the value in dispute was calculated over the three-year protection period and exceeded the threshold.
Whether the new documents filed on appeal were admissible
Only the documents relevant to admissibility or already in the record, and one post-hearing document, were admissible; the earlier ones were inadmissible.
Under Art. 317 CPC, new evidence is admissible only if submitted without delay and not producible before. The appellant did not meet that burden for the earlier exhibits.
Whether the lease termination and eviction were justified under Art. 257d CO
Yes. The landlords were entitled to terminate the commercial lease after the tenant failed to pay the arrears within the 30-day notice period.
Non-payment within the statutory warning period triggers the consequences of Art. 257d CO; later payment does not undo the default once the termination right has accrued.
Whether the tenant was entitled to a longer deadline to vacate the premises
No. The first-instance vacating period complied with case law, and humanitarian reasons do not affect the Art. 257d CO assessment.
Humanitarian considerations are not relevant to the substantive test, though they may matter at enforcement stage; the granted delay was proportionate and had already been extended by the suspensive effect of the appeal.
How second-instance costs should be allocated
The appellant had to bear the second-instance court costs of CHF 200.
Because the appeal was dismissed, costs followed the losing party.
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