90.1994.331•Minimum residential floor-area requirement upheld
90.1994.331Other CourtSep 29, 1995Dismissed
Extracted by Omnilex
The owner appealed against the Government’s approval of a revised zoning plan that imposed a minimum 50% residential floor-area requirement on her parcel. She argued that the surrounding area had already become heavily tertiary and that the building was no longer attractive for housing. The Tribunal held the appeal admissible but rejected it on the merits. It found a clear public interest in preserving a residential character and preventing further tertiarization, and held the measure proportionate because the building was still suitable for habitation. The appeal was dismissed and costs of CHF 500 were imposed on the appellant.
Art. 38 LALPT, art. 33 LPT; standing and judicial review of municipal planning decisions; the appellant has standing as a prior objector, and the cantonal court must review legality and, where provided, expediency while respecting municipal planning autonomy under art. 2 cpv. 3 LPT. A zoning restriction is compatible with the property guarantee if it rests on a legal basis, serves a predominant public interest and is proportionate. A minimum residential floor-area requirement may validly pursue the preservation of a residential neighborhood and the prevention of excessive tertiarization; financial disadvantages and reduced profitability do not suffice to defeat such a measure where the building remains objectively suitable for residential use.
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 90.1994.331
Data decisione, Autorità: 29.09.1995, TPT
Incarto n. 90.94.00331
Lugano 29 settembre 1995
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
Il Tribunale della pianificazione del territorio
composto dai giudici:
Efrem Beretta, presidente, Giovanna Roggero-Will, Michele Rusca
vicecancelliere
Tito Ponti
visto il ricorso del 10 gennaio 1994 di
_, _ _, rappr. da: _ _, __,
contro
la decisione 7 dicembre 1993, n. _, del Consiglio di Stato concernente l’approvazione del PR di , sezione _ -.
viste le osservazioni 17 maggio 1994 del Municipio di _e la risposta 18 maggio 1994 del Consiglio di Stato,
letti ed esaminati gli atti
esperiti i necessari accertamenti;
r i t e n u t o
in fatto
a. La ricorrente é proprietaria del fondo mapp. n. _RFD _, di mq. 400, ubicato in _ nella zona di _. Su questo fondo sorge una piccola palazzina destinata prevalentemente ad abitazione.
b. Il PR di , Sezione _ -, è stato approvato (a seguito di una revisione) nel 1992. Esso include la proprietà dei ricorrenti nella zona R7 con “superficie utile lorda residenziale” (SURL) minima del 50% (art. 6 e 15 NAPR). Ai sensi dell’art. 6 NAPR, la SURL é la quota SUL sfruttabile per l’abitazione , piccoli negozi, attività artigianali non moleste o ancora infrastrutture di servizio per gli abitanti e i turisti (esercizi pubblici).
c. Con impugnativa del 24 giugno 1992 la ricorrente ha contestato, con motivazioni di cui si dirà all’occorrenza di seguito, il vincolo gravante il proprio sedime.
d. Con risoluzione 7 dicembre 1993, il Consiglio di Stato ha respinto le impugnative e approvato il PR di sezione _ -. Nel merito del ricorso ha precisato che l’impostazione pianificatoria adottata dal comune ha per scopo principale di mantenere una vita propria nel quartiere di _e di evitarne l’eccessiva terziarizzazione.
e. Dissentendo dalla decisione governativa la soccombente insorge ora innanzi al TPT. Essa chiede lo stralcio del vincolo di SURL minima obbligatoria del 50%. A sostegno delle sua allegazioni, la ricorrente fa notare come la sua proprietà é soffocata dalla presenza di grossi complessi amministrativi-commerciali (_e _) per i quali il Municipio ha concesso tranquillamente la licenza di costruzione senza preoccuparsi della terziarizzazione della zona di _. La modesta superficie del fondo e il fatto che l’edifico attuale non può più essere ampliato rendono inoltre quantomeno problematica la destinazione residenziale dell’edificio.
f. Nelle sue osservazioni il Municipio di _chiede l’integrale reiezione del gravame. Ribadisce segnatamente l’importanza di creare le premesse al mantenimento di una vita propria nel quartiere di _e di impedirne l’eccessiva terziarizzazione; rammenta inoltre che il vincolo di SURL minima del 50% non significa che metà dell’edificio debba essere necessariamente destinato ad abitazione, dato che nella definizione dell’art. 6 NAPR, oltre all’abitazione, sono compresi anche esercizi pubblici, piccoli negozi o attività artigianali non moleste.
Il Consiglio di Stato, nella sua risposta, si riconferma nell’impugnata risoluzione.
g. In data 4 ottobre 1994 è stato esperito il sopralluogo in contraddittorio. All’occasione le parti si sono riconfermate nelle rispettive allegazioni e domande.
c o n s i d e r a t o
in diritto
L’art. 38 LALPT legittima a ricorrere il comune (cpv. 4 lett. a), i già ricorrenti per gli stessi motivi (cpv. 4 lett. b), e ogni altra persona o ente che dimostri un interesse degno di protezione a dipendenza delle modifiche decise dal Consiglio di Stato (nuovo cpv. 4 lett. c, in vigore dal 15.3.1995). Il disposto va interpretato alla luce dell’art. 33 cpv. 3 lett. a LPT che impone al diritto cantonale di garantire la legittimazione a ricorrere almeno nella stessa misura di quella prevista per il ricorso di diritto amministrativo al Tribunale federale.
Il presente ricorso, inoltrato nel termine di 30 giorni di cui all’art. 38 LALPT, è tempestivo. La legittimazione ricorsuale dell’insorgente è data a norma dell’art. 38 cpv. 4 lett. b LALPT.
Il gravame è di conseguenza ricevibile.
L’autonomia non è però assoluta. Giusta l’art. 33 cpv. 3 lett. b LPT il diritto cantonale deve garantire il riesame completo del PR da parte di almeno un’istanza. Nel Cantone Ticino l’autorità competente è, a norma dell’art. 37 LALPT, il Consiglio di Stato, che decide i ricorsi ed approva il PR con pieno potere cognitivo. Ciò significa controllo non solo della legittimità ma pure dell’opportunità delle scelte pianificatorie comunali. A contemperare l’estensione di tale controllo con l’autonomia riconosciuta al comune interviene il principio dell’art. 2 cpv. 3 LPT: le autorità incaricate di compiti pianificatori badano di lasciare alle autorità loro subordinate il margine d’apprezzamento necessario per adempiere i loro compiti. Il Consiglio di Stato non può, dunque, semplicemente sostituire il proprio apprezzamento a quello del comune, ma deve rispettarne il diritto di scegliere tra più soluzioni adeguate quella ritenuta più opportuna. Non può però limitarsi a intervenire nei soli casi in cui la soluzione comunale non poggi su alcun criterio oggettivo o sia manifestamente insostenibile. Deve al contrario rifiutare l’approvazione di quelle soluzioni che disattendono i principi e gli scopi pianificatori fondamentali del diritto federale o non danno loro sufficiente attuazione. Se l’autorità di approvazione esige dal comune, per motivi oggettivi, di porre il PR in consonanza con l’ordinamento giuridico, questi invocherà invano la lesione della sua autonomia (DTF 116 Ia 226 seg. consid. 2a; A. Kuttler, Zum Schutz der Gemeindeautonomie in der neueren bundesgerichtlichen Rechtsprechung, Rep. 1991, pag. 45 segg., in part. 55).
Il TPT non dispone, contrariamente al Consiglio di Stato, del sindacato d’opportunità (tranne, in applicazione dell’art. 33 cpv. 3 lett. b LPT, se col ricorso è impugnata una modifica d’ufficio del PR). Il ricorso è infatti proponibile solo contro la violazione del diritto (in particolare contro l'errata o mancata applicazione di una norma stabilita dalla legge o risultante implicitamente da essa, l'apprezzamento giuridico erroneo di un fatto, l'eccesso o l'abuso di potere, la violazione di una norma essenziale di procedura) e contro l’accertamento inesatto o incompleto dei fatti rilevanti per la decisione (art. 38 cpv. 2 e 3 LALPT).
Secondo quest'ultima legge la pianificazione deve avere luogo in diverse tappe: pianificazione direttrice, pianificazione dell'utilizzazione e procedura del permesso di costruzione. Esse stanno in reciproco rapporto e formano un tutto coerente, di cui ogni parte adempie una specifica funzione. Il piano di utilizzazione - in Ticino detto PR
Nel caso di specie il problema della violazione della garanzia della proprietà quale istituto non si pone. Eventuali pretese espropriative esulano dalle competenze giurisdizionali del TPT.
L’azzonamento della superficie in contestazione ed i vincoli cui è sottoposta sono infine palesemente sorretti da una base legale (art. 29 LALPT).
L'oggetto del contendere si riduce pertanto ad una verifica dell'esistenza di un interesse pubblico a sostegno del vincolo e del rispetto del principio della proporzionalità.
A tal fine, le parti interne del quartiere, vale a dire quelle meno a diretto contatto con le arterie di forte traffico, sono state contrassegnata da una percentuale minima di SURL del 50%; come ben si evince dalla rappresentazione grafica, gran parte del quartiere di _, e praticamente quasi tutti i fondi che si affacciano _ (salvo, per l’appunto, le due grosse costruzioni alla sua estremità occidentale rappresentante dal complesso _e dalla sede della _) sono stati gravati da questo vincolo.
Ora, é sicuramente nell’interesse del Comune di _creare le premesse per equilibrare lo sviluppo degli insediamenti in determinate parti del proprio territorio. Tale obbiettivo é stato d’altronde perseguito con coerenza anche in altre zone della città (vedi ad esempio nel comparto sottoposto al PP “Landriani”).
In siffatte circostanze il vincolo in contestazione risponde a un chiaro interesse pubblico, prevalente su quello opposto del proprietario.
Orbene, il vincolo all'esame é certamente atto a conservare nella zona di _una certa “vita propria” e evitarne l’eccessiva terziarizzazione, fenomeno d’altronde già ben presente nel quartiere.
La critica maggiore mossa al contestato provvedimento é quella che l’imposizione di un limite minimo di SURL del 50% non terrebbe sufficientemente conto delle gravi difficoltà nel trovare inquilini disposti ad abitare in un edificio che ha perso gran parte della sua attrattività abitativa, dato che risulta praticamente circondato da due enormi complessi commerciali-amminsitrativi quali la _e la _; a questo proposito si deve tuttavia osservare che non é affatto vero che l’edificio in questione, per la sua tipologia o per la sua collocazione, non si presti all’abitazione; al contrario, il sopralluogo ha permesso di appurare che i locali dello stabile sono perfettamente atti all’uso abitativo. Certo, alla luce dell’edificazione circostante avvenuta in tempi recenti, la posizione attuale dell’edificio non é di quelle che si possono definire come invidiabili o prestigiose; la situazione non é tuttavia degradata a tal punto, come lascia invece intendere la società proprietaria dello stabile, da non poter più essere adibito ad abitazione primaria.
La scelta pianificatoria mantiene la sua ragione di essere a maggior ragione ove si consideri che, comunque, già oggi pian terreno e primo piano dello stabile sono adibiti a scopo abitativo.
In definitiva, le circostanze dinanzi descritte non prefigurano una violazione del principio della proporzionalità. Gli interessi meramente finanziari fatti valere dalla ricorrente, tra i quali il deprezzamento del fondo (con la conseguente minor redditività dal profilo degli affitti) o la difficoltà nel reperire nuovi inquilini nell’eventualità di una dipartita degli attuali, devono dunque senz’altro cedere il passo all’interesse pubblico.
Tasse e spese di giudizio seguono la soccombenza (art. 28 Pamm).
Per questi motivi,
viste le norme alla fattispecie applicabili
dichiara e pronuncia
Il ricorso é respinto.
La ricorrente é condannata al pagamento delle tasse di giudizio e delle spese per complessivi fr. 500.-- (cinquecento).
Intimazione: - Avv__, _
Municipio di _
Tribunale della pianificazione del territorio
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Whether the appeal against the Government's approval of the zoning plan was admissible and timely.
The appeal was filed within 30 days and the appellant had standing as a prior objector for the same reasons.
Art. 38 LALPT grants a 30-day appeal period and standing to prior objectors; the filing met both requirements.
Whether the minimum 50% residential floor-area requirement for the parcel violated property guarantees or proportionality.
No. The measure was based on law, pursued a prevailing public interest in preserving a residential character, and was proportionate.
The municipality may preserve a balanced land-use structure and prevent excessive tertiarization; the parcel remained suitable for habitation and financial disadvantages had to yield to the public interest.
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