Deductibility of property improvement costs for real estate gains taxAI generated

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Numero d'incarto: 80.2002.156

Data decisione, Autorità: 19.12.2002, CDT

Incarto n. 80.2002.00156

Lugano 19 dicembre 2002

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

Il presidente della Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

giudice Alessandro Soldini

segretario:

Andrea Pedroli, vicecancelliere

statuendo sul ricorso del 25 settembre 2002

in materia di: imposta sugli utili immobiliari

presentato da:

__________ __________, __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

• che, con atto pubblico del 22 novembre 1999, iscritto a Registro fondiario l'indomani, __________ __________ vendeva a __________ __________ __________ la part. n. __________ RFD di __________ al prezzo di fr. 900'000;

• che, nella dichiarazione per l'imposta sugli utili immobiliari, inoltrata il 31 marzo 2000, la venditrice chiedeva la deduzione, a titolo di costi di costruzione e di miglioria, di complessivi fr. 271'838.15, oltre alle spese notarili di fr. 1'400 e di una provvigione di fr. 12'900;

• che, notificandole la tassazione dell'imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 26 settembre 2000, l'Ufficio di tassazione di Bellinzona ammetteva in deduzione costi di costruzione e di miglioria per soli fr. 81'760, oltre alla provvigione di fr. 12'900, argomentando che "la gran parte dei lavori svolti sono stati effettuati allo scopo di mantenerne la redditività, senza però aumentarne il valore";

• che la contribuente impugnava la suddetta decisione con reclamo del 20 ottobre 2000, adducendo di avere dovuto affrontare tutti i lavori di miglioria documentati per poter ottenere il permesso di riaprire il campeggio e di avere inoltre dovuto riparare i tetti della casetta di abitazione e dei servizi dei campeggi, ricorrendo peraltro a tal fine ad un finanziamento bancario;

• che l'autorità di tassazione respingeva il reclamo, con decisione del 26 agosto 2002, così motivata:

Costi di costruzione/miglioria confermati come alla decisione di prima istanza del 26.9.2000 in fr. 81'760.–, in quanto i lavori eseguiti all'immobile mappale __________ di __________ sono stati eseguiti allo scopo di preservarne lo stato, conservarne l'uso e mantenerne la redditività, e pertanto sono da considerarsi costi di manutenzione, come peraltro confermato dalla Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello nella sentenza 28 aprile 1999, ricorso inoltrato dalla signora __________ in materia di tassazione 1997/98, nella quale si cita "…lavori sull'immobile di __________ sono assimilabili a costi di manutenzione ordinaria che non a migliorie";

• che, con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________ postula nuovamente la deduzione di tutte le spese fatte valere con la dichiarazione, attirando l'attenzione sulle traversie che hanno preceduto la vendita in discussione: revoca di una precedente vendita per fr. 1'741'750, in seguito al progetto __________, referendum comunale contro la vendita al Comune di __________ per fr. 1'000'000, problemi con le autorità per l'autorizzazione all'apertura del campeggio e per le invasioni di nomadi;

• che, conformemente all’art. 26c cpv. 2 della legge organica giudiziaria civile e penale del 24 novembre 1910, modificata il 14 maggio 1998, la Camera di diritto tributario decide nella composizione di un Giudice unico la presente causa, che non pone questioni di principio e non è di rilevante importanza;

• che lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT);

• che il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito: non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata;

• che, per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59);

• che l'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento, il quale a sua volta si compone del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT);

• che, per l'art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:

Ø i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore;

Ø i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di allacciamento;

Ø le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente acquisto;

• che tra i costi di investimento rientrano anche le spese sostenute per migliorie di carattere giuridico, ed in particolare:

Ø le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato;

Ø le indennità versate per liberare il fondo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente acquisto;

• che non possono tuttavia essere fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione del reddito o dell'utile nell'ambito della tassazione ordinaria (art. 134 cpv. 2 LT);

• che la legge tributaria prevede in primo luogo la deduzione dai proventi della sostanza immobiliare privata delle spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e delle spese di amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT);

• che, per costante giurisprudenza, sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l'uso e ne mantengono la redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p. 390);

• che, ai fini della determinazione del reddito imponibile non sono invece deducibili le «spese di acquisto, di fabbricazione o di miglioria di beni patrimoniali» (art. 33 lett. d LT);

• che la distinzione tra spese di manutenzione e spese di miglioria tuttavia non sempre è facilmente praticabile, poiché vi sono spese che, effettuate allo scopo di salvaguardare o ripristinare il valore dell'immobile, ne aumentano nel contempo il valore, mentre vi sono spese volute per incrementare il valore dell'immobile che servono in parte a salvaguardarne o mantenerne il valore;

• che, in altre parole, le spese effettuate dal proprietario possono assumere in parte carattere di manutenzione e in parte carattere di miglioria;

• che, per ovviare a queste difficoltà la prassi della Divisione delle Contribuzioni suole operare in simili casi una suddivisione della spesa effettuata, espressa in frazione, tra spesa di manutenzione deducibile e spesa di miglioria non deducibile (Circolare n. 7/2001 del 1° dicembre 2000);

• che, nel caso in esame, i lavori per i quali la ricorrente chiede la deduzione delle relative spese a titolo di costi di investimento sono stati eseguiti nel corso di sei anni (dal 1994 al 1999) e sono stati considerati dall'autorità di tassazione solo in misura limitata;

• che, in particolare, sono stati ammessi in deduzione i seguenti costi:

1994

19.10.1994

comune di __________

fr. 100

21.12.1994

---

(impermeabilizzazione)

fr. 12'500

1995

5/23.5.1995

---

fr. 8'813

2.8/4.12.1995

---

(impianti elettrici)

fr. 4'500

1996

9.2.1996

---

fr. 18'000

16.2.1996

__________ SA (impianti elettrici)

fr. 2'000

1.3.1996

---

(casetta campeggio)

fr. 10'000

29.3.1996

---

fr. 12'000

11.4.1996

---

fr. 1'500

5.6.1996

Comune di __________ (tassa fognatura)

fr. 370

17.7.1996

---

fr. 650

17.7.1996

---

fr. 8'000

• che, fra le spese fatte valere dalla ricorrente, rientrano anche gli interessi passivi pagati sul conto costruzione, già ammessi in deduzione nell'ambito dell'imposta sul reddito, nella misura di fr. 3'674 nel 1995, fr. 8'107 nel 1996, fr. 8'724 nel 1997, fr. 7'904 nel 1998, fr. 7'721 nel 1999;

• che, se si esaminano le singole fatture prese in considerazione dall'Ufficio di tassazione, la valutazione fatta da quest'ultimo, che ha portato ad ammettere, in alcuni casi in misura parziale, il carattere di costo di investimento, appare condivisibile;

• che, infatti, raramente si tratta di veri e propri costi di costruzione (p. es. alcune fatture della ditta __________), mentre perlopiù le stesse fatture rivelano il carattere di spese di riparazione dei costi indicati;

• che, comunque, data l'impossibilità di attribuire ogni singola spesa al novero delle spese deducibili dall'utile immobiliare, la valutazione dell'autorità di tassazione merita senz'altro conferma, apparendo ancor più generosa che prudente;

• che, quanto invece alle spese non ammesse in deduzione dall'Ufficio, perché ritenute semplici spese di manutenzione, si tratta prevalentemente di costi di pittura (fr. 3'000 nel 1994, fr. 4'600 + 3'000 + 1'700 nel 1996), costi di riparazione e controllo (fr. 2'100 + 11'000 nel 1994), spese per chiavi e serrature (fr. 670 nel 1994);

• che un importo di una certa importanza è rappresentato dalle spese legali e giudiziarie, relative a diverse vertenze in cui la ricorrente è stata coinvolta;

• che, in linea di principio, le spese sostenute nell'ambito di cause giudiziarie non sono computabili quali costi di investimento, a meno che non abbiano comportato un incremento di valore durevole del fondo alienato (CDT n. 198 del 28 settembre 1993 in re S. SA; Soldini/Pedroli, op. cit., p. 253 s.);

• che per meglio chiarire tale aspetto il giudice ha assegnato alla ricorrente un termine di 15 giorni per fornire precisazioni sull'oggetto delle diverse vertenze e sul preteso carattere di spese di investimento degli onorari pagati, con l'avvertenza che, trascorso senza risposta il termine, il ricorso sarebbe stato deciso sulla base degli atti;

• che il termine è scaduto infruttoso, con la conseguenza che gli onorari pagati in relazioni a vertenze giudiziarie non possono essere ammessi in deduzione quali spese di investimento;

• che, comunque, nella misura in cui le spese legali si riferiscono alla procedura di contestazione dei vincoli posti sull'immobile in conseguenza della procedura "__________", è escluso che possano essere considerate costi di miglioria, per il semplice fatto che nel contratto di compravendita la ricorrente si è riservata l'acquisizione di tutti gli eventuali indennità e risarcimenti che dovessero essere riconosciuti dalle __________ o dalla __________, proprio in considerazione del fatto che la ricorrente ne ha anticipato le spese (cfr. contratto del 19 novembre 1999, p. 5);

• che ne consegue il totale rigetto del ricorso, essendo la decisione impugnata, per le ragioni esposte, del tutto condivisibile, anche nella misura in cui ha proceduto ad una valutazione della componente di costo di miglioria di singole spese.

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali consistenti:

a. nella tassa di giustizia di fr. 200.–

b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 280.–

sono a carico della ricorrente.

3. Intimazione alle parti.

4. Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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