80.2001.86•Deductibility of garden wall costs from imputed rental income
80.2001.86Other CourtOct 11, 2001Dismissed
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The taxpayer appealed against a tax assessment that allowed only part of the claimed maintenance deductions for a privately owned home. The Tax Court ordered an expert review and concluded that the disputed invoice concerned garden landscaping, not structural repair of the house. It held that, for owner-occupied property taxed on imputed rental value, deductible expenses are generally limited to maintenance and insurance, while garden, management, and administration costs are excluded. The appeal was therefore rejected in full, and the appellant was ordered to pay court costs of CHF 430.
Art. 31 cpv. 2 LT; deductible property expenses for owner-occupied real estate taxed on imputed rental value: only maintenance and insurance costs are deductible, whereas garden, management and administration expenses are excluded. The decisive criterion is whether the expense would remain with the owner in a lease relationship and whether it preserves the state, use and profitability of the property without increasing its value. Garden works are deductible only insofar as the garden is included in the imputed rental value basis; otherwise their deduction would lead to an aberrant result (consid. 4-5). Where expert evidence shows that the disputed work concerns garden leveling or retaining earth rather than structural maintenance of the house, the deduction must be refused.
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.2001.86
Data decisione, Autorità: 11.10.2001, CDT
Incarto n. 80.2001.00086
Lugano 11 ottobre 2001
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici:
Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Ivo Eusebio
segretario:
Fiorenzo Gianinazzi
statuendo sul ricorso del 12 giugno 2001
in materia di: IC 99/00
presentato da:
-__________, __________ __________,
ritenuto
in fatto ed in diritto
Nella notifica di tassazione IC 1999-2000 del 13 dicembre 1999 l’Ufficio di tassazione esponeva ai coniugi __________ __________ e __________ __________, proprietari di sostanza immobiliare nel comune di __________, un reddito della sostanza (valore locativo) di fr. 16'195.- di media annua, concedendo loro una deduzione dal reddito della sostanza di fr. 1'360.- e una deduzione per oneri assicurativi di fr. 881.-.
1.2.
Con tempestivo reclamo del 7 gennaio 2000 __________
chiedeva la deduzione dal reddito della sostanza delle spese effettive, pari a fr. 9'328,90 di media annua, allegando le fatture relative alle diverse spese sopportate.
Con decisione del 14 maggio 2001 l’Ufficio di tassazione accoglieva parzialmente il reclamo, elevando la deduzione per spese di manutenzione a fr. 1'828.- e rettificando quella per oneri assicurativi in fr. 857.-, rilevando che dalle spese di manutenzione devono essere escluse tutte quelle che riguardano la sistemazione esterna (spese di giardinaggio e di ricostruzione del muro), come pure le spese di gestione.
Con il presente, tempestivo ricorso __________ __________ __________ chiede la deduzione, oltre che delle spese di manutenzione, anche della fattura pagata alla ditta __________ di __________, rilevando che si tratta del risanamento di un muro di sostegno della casa.
2.2.
Pendente causa, il giudice delegato ha incaricato il proprio perito di valutare se la fattura della ditta __________ riguardi effettivamente una spesa di manutenzione della casa e non del giardino.
Dell’esito dell’accertamento, rassegnato nel rapporto del 9 luglio 2001, verrà detto in seguito.
Secondo l'art. 31 cpv. 2 LT, il contribuente che possiede immobili privati può dedurre le spese di manutenzione, i premi d'assicurazione e le altre spese d'amministrazione da parte di terzi. Sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l'uso e ne mantengono la redditività (cfr. Agner/Jung/Stein-mann, Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art. 32 LIFD, p. 219 s.; Känzig, Direkte Bundessteuer, 2a ediz., vol. I, Basilea 1982, p. 649; Bottoli, Lineamenti di diritto tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66).
4.1.
In caso di imposizione del valore locativo, vale a dire di immobili utilizzati dal proprietario stesso, viene, di regola, ammessa unicamente la deduzione delle spese che, in caso di locazione, rimangono a carico del proprietario e non possono venire accollate all'inquilino, vale a dire delle spese di manutenzione e di assicurazione, ma non di quelle di gestione e di amministrazione.
La ragione risiede nel fatto che il reddito della sostanza del contribuente che abita personalmente la casa di cui è proprietario viene calcolato perlopiù in base a una mera stima: se si consentisse al contribuente che abita la propria casa di dedurre dei costi da un valore locativo commisurato in modo tale da non comprenderli, questi sarebbe ingiustamente avvantaggiato rispetto al proprietario che cede in locazione l'immobile che gli appartiene e che di solito addebita ai propri inquilini le spese di amministrazione e di gestione della casa (CDT n. ..__________ dell' 8 ottobre 1997 in re J. S.);
4.2.
Anche la Circolare della Divisione cantonale delle contribuzioni del 1° dicembre 1994 distingue, nell'ambito della deduzione delle spese effettive tra immobili della sostanza privata concessa in locazione (e quindi imposti sul reddito effettivo) e immobili abitati dal proprietario (e quindi imposti in base al valore locativo): in caso di imposizione del valore locativo, vale a dire di immobili utilizzati dal proprietario stesso, viene ammessa, di regola unicamente la deduzione delle spese che, in caso di locazione, rimangono a carico del proprietario e non possono venire accollate all'inquilino, vale a dire delle spese di manutenzione e di assicurazione, ma non di quelle di gestione e di amministrazione (cfr. Circolare n. 7/1995, cifra 5.4);
4.3.
In linea di principio non sono quindi deducibili le spese di gestione (acqua, ascensore, climatizzazione, disinfezione e disinfestazione, fognatura, spazzatura e depurazione, illuminazione e pulizia scale e vani comuni, manutenzione del giardino, riscaldamento e acqua calda, servizio di portineria e di custodia, sgombero neve) e le spese di amministrazione (cfr. Circolare cit., cifra 2.2.3; inoltre art. 1 dell' Ordinanza del Consiglio federale del 24 agosto 1992).
4.4.
La distinzione introdotta dalla citata Circolare della Divisione delle contribuzioni trova la sua ragion d'essere nel fatto che il reddito della sostanza del contribuente che abita personalmente la casa di cui è proprietario viene calcolato perlopiù in base a una mera stima.
Non va poi dimenticato che, mentre nel caso della locazione le spese accessorie sono accollate all'inquilino ed in tal modo cessano di gravare il proprietario, nel caso dell'uso proprio della casa esse sono a carico del proprietario in qualità di inquilino di se stesso: si giustifica pertanto di dedurre dal valore locativo solo se non sono già state considerate mediante una corrispondente riduzione del valore locativo (Känzig, loc. cit., Zwahlen, Die einkommensteuerrechtliche Behandlung von Liegenschaftskosten [insbesondere im Recht der direkten Bundessteuer], Basilea 1986, p. 104, Funk, Der Begriff der Gewinnungskosten nach schweizerischem Einkommenssteuerrecht, 2a ediz., Coira/Zurigo 1991, p. 164; CDT n. ..__________ dell' 8 ottobre 1997 in re J. S., con ampi riferimenti a dottrina e giurisprudenza; ancora recentemente CDT n. ..__________ del 19 settembre 2000 in re K.-D.).
4.5.
Ne viene che, su questa base, l'Ufficio di tassazione ha correttamente espunto dalla distinta delle spese chieste in deduzione i costi di gestione e amministrazione.
Anche le spese per il giardino non sono in linea di principio deducibili: il valore locativo, che costituisce la base del reddito imponibile del ricorrente, viene calcolato sulla base del solo valore di stima della casa, senza considerare cioè quello del terreno circostante; se si concedessero in deduzione le spese relative al giardino, si otterrebbe dunque un risultato aberrante (cfr. p. es. CDT n. ..__________ del 6 giugno 2000 in re T.G.; CDT n. 160 del 28 luglio 1993 in re K. G.; CDT n. 132 del 21 giugno 1993 in re Le.; CDT n. 41-42 del 6 marzo 1987 in re Mo., RTT 1972, p. 59 s.; ancora recentemente CDT n. 80.2000.00158 del 19 settembre 2000 in re K.-D.).
5.2.
Anche la giurisprudenza di altri Cantoni va nella stessa direzione: secondo il Tribunale amministrativo di Basilea-Campagna, per esempio, i costi di manutenzione dell'immobile devono sempre essere correlati con un reddito imponibile, anche se la lettera della legge non lo esprime, con la conseguenza che i costi di manutenzione del giardino sono deducibili solo se esso è stato considerato nel calcolo del valore locativo (StE 1999 B 25.6 n. 33; ancora recentemente CDT n. .____________________ del 19 settembre 2000 in re K.-D.).
Lo stesso Tribunale federale ha recentemente deciso che non è arbitrario dedurre quali costi di manutenzione le spese di manutenzione del giardino solo se il giardino stesso è effettivamente considerato nel calcolo del valore locativo (StE 2001 B 25.6 n. 44).
5.3.
Nel caso in esame, il perito della Camera, in occasione di un primo sopralluogo in assenza della ricorrente, ha potuto accertare che durante un violento temporale il precedente muro in mattoni di cotto, che sosteneva l’orto, era stato spazzato via e che è stato sostituito da un muro di cemento armato della lunghezza di dieci metri e dell’ altezza massima di settanta centimetri, fondazione compresa, che ha quale sola funzione quella di sostenere la terra dell’orto per renderlo pianeggiante. Il muro in questione è fuori portata della casa ed è tutto spostato verso nord.
Il perito ha inoltre constatato l'esistenza di altri muri, tuttora in buone condizioni, con funzione di contenimento in prossimità della casa, la cui costruzione è coeva a quella della casa stessa.
A seguito delle osservazioni 26 luglio 2001 della ricorrente, il perito ha esperito un secondo sopralluogo, che gli ha permesso di chiarire come la fattura di fr. 10'958.55 della ditta __________ riguardi effettivamente, come indicato sulla fattura stessa, la sistemazione del giardino e non abbia alcuna relazione con asserite opere di rinforzo delle fondazioni. Essa concerne infatti prefabbricati a incastri che fungono da contenitori di terra vegetale per la crescita di fiorni o erba. La loro posa non necessita né di fondamenta né di strutture in cemento (beton). A salvaguardia di un eventuale cedimento delle fondazioni della casa sarebbe stata necessaria, secondo il perito, l'edificazione di un vero e proprio muro di sostegno in cemento armato con beton CP 300 e relativo ferro.
È quindi fuori di dubbio che l'opera in questioni riguardi il giardino e non abbia attinenza alcuna con pretese opere strutturali di manutenzione della casa.
5.4.
Il 14 settembre 2001 il giudice inviava per lettera raccomandata il complemento di perizia alla ricorrente, assegnandole un termine fino al 5 ottobre per prendere posizione. La raccomandata ritornava tuttavia al mittente non ritirata. Essa si ha nondimeno, secondo costante giurisprudenza, per validamente notificata (DTF 127 I 31; StE 2001 B 96.21 n. 8).
Questo giudice non può quindi far altro che respingere integralmente il ricorso.
Per questi motivi,
visto per le spese l'art. 231 LT
dichiara e pronuncia
Il ricorso è respinto.
Le spese processuali consistenti:
a. nella tassa di giustizia di fr. 350.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–
per un totale di fr. 430.–
sono a carico della ricorrente.
Intimazione alle parti.
Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: Il segretario:
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Whether the invoice for the wall work was deductible as maintenance of the house rather than a garden expense.
No. The work related to the garden and not to structural maintenance of the house.
The expert established that the invoice concerned prefabricated elements used to retain soil for garden leveling, without foundations or concrete structure; a true house-supporting wall would have required reinforced concrete.
Whether garden and management/administration costs could be deducted from imputed rental income.
No, except for maintenance and insurance expenses; garden, management, and administration expenses are generally not deductible for owner-occupied property taxed on imputed rental value.
For owner-occupied homes, only costs that would remain with the owner in a lease relationship are deductible, to avoid an unjust advantage over landlords and because the imputed rental value is already estimated without such costs.
Costs of the appeal.
The appellant must bear court costs of CHF 430.
The appeal was fully rejected.
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