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Professional real estate trading income excluded from taxable income

80.2001.175Other CourtDec 17, 2001Partially Granted

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The cantonal tax court upheld the taxpayers’ appeal against the federal direct tax assessment. It found that the profit from the sale of a parcel acquired in 1985 for intended family housing, later subdivided and sold in 1997, was not income from professional real estate trading. The court considered that only third-party financing pointed toward a professional activity, while there was no systematic trading, no short holding period, and no professional know-how or other indicators of business-like conduct. The assessment was therefore amended to remove CHF 98,000 average annual income, and the tax office was instructed to issue a new calculation. No court fees or compensation were awarded.

Omnilex headnote

Art. 18 cpv. 1 LIFD; professional real estate trading requires a systematic and business-like purchase and sale of property with intent to make a profit, going beyond mere private asset administration. The assessment is made on the totality of the circumstances. Relevant indicia include systematic or planned conduct, frequency of transactions, short holding periods, links with professional activity, use of special knowledge, participation in partnerships, substantial borrowing, and reinvestment of gains. No single indicium is decisive; third-party financing alone does not suffice if the overall conduct indicates a one-off realization of a privately held asset (consid. 4-5).

Full text

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.2001.175

Data decisione, Autorità: 17.12.2001, CDT

Incarto n. 80.2001.00175

Lugano 17 dicembre 2001

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Ivo Eusebio

segretario:

Fiorenzo Gianinazzi

statuendo sul ricorso del 22 novembre 2001

in materia di: IFD 99/00

presentato da:

__________ e __________ __________, __________ __________, rappr. da: __________ __________ __________, __________ __________ __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

  1. Nella tassazione IFD 1999-2000 l’Ufficio di tassazione aggiungeva al reddito del lavoro dichiarato dal contribuente un reddito da commercio professionale d’immobili di fr. 98'000.- di media annua. __________ __________ il 30 novembre 1985 aveva in effetti comperato un immobile di carattere agricolo al prezzo di fr. 550'000.-, finanziando l’acquisto interamente con mezzi di terzi, segnatamente prestiti garantiti da cartelle ipotecarie, che ha poi rivenduto, dopo parcellazione, nel corso degli anni di computo 1997-98 (cfr. decisione su reclamo del 12 novembre 2001).

  2. Con il presente, tempestivo ricorso i coniugi __________, assistiti dalla __________ __________ __________, chiedono lo stralcio del reddito aziendale da commercio professionale d’immobili.

Espongono le ragioni che hanno fatto desistere __________ __________ dal progetto iniziale di costruire l’abitazione familiare sul terreno acquistato nel 1985 e decidere, dopo conclusione di un accordo di caparra con __________ __________, di vendere a quest’ultimo e ad altri due acquirenti, dopo averlo frazionato su richiesta del __________ stesso.

  1. All’udienza dell'11 dicembre 2001 le parti si sono confermate nelle rispettive posizioni, illustrandole ulteriormente.

  2. Secondo l'art. 18 cpv. 1 LIFD sono imponibili tutti i proventi dall'esercizio di un'impresa commerciale, industriale, artigianale, agricola o forestale, da una libera professione e da ogni altra attività lucrativa indipendente. Tra questi figurano, come confermato dal Tribunale federale, anche i proventi da commercio professionale d'immobili (DTF 125 II 113 = ZStP 1999 p. 70 = ASA 67 p. 644 = StE 1999 B 23.1 n. 41 = RDAF 55/1999 p. 385).

Nella sentenza appena ricordata, il Tribunale federale osserva che il commercio professionale d'immobili - il quale costituisce uno degli aspetti dell'attività lucrativa indipendente - è dato quando il contribuente procede in modo sistematico all'acquisto e alla vendita di beni patrimoniali nell'intento di conseguire un guadagno, ossia svolge un'attività che eccede la mera amministrazione del proprio patrimonio o lo sfruttamento di un'opportunità risultante da una circostanza fortuita. Per stabilire se si è o no in presenza di un commercio professionale d'immobili, si deve tenere conto dell'insieme delle circostanze del caso concreto (cfr. DTF 125 II 113 consid. 3c e 6a). Quali indizi di una simile attività possono essere presi in considerazione l'arte e il modo di procedere (sistematico o pianificato), segnatamente il fatto che il contribuente si attivi al fine di accrescere il valore o si impegni sistematicamente per approfittare dello sviluppo del mercato al fine di conseguire utili, la frequenza delle operazioni e la breve durata del possesso, l'esistenza di legami tra tali operazioni e l'attività professionale del contribuente, il fatto che questi si serva di conoscenze professionali proprie o di terzi, la partecipazione a una società di persone, l'uso di notevoli crediti e il reinvestimento dei profitti in ulteriori operazioni immobiliari (cfr. DTF 122 II 446 consid. 3; ASA 66 p. 232 consid. 3a e rispettivi riferimenti). Ognuno di questi indizi può - ma non necessariamente deve - permettere di per sé di concludere che si è in presenza di un'attività lucrativa (cfr. STF n. 2A.118/2000 del 27 marzo 2001, consid. 3b/bb; DTF 125 II 113 consid. 3c; Arnold, op. cit., p. 598; Yersin, Les gains en capital considérés comme le revenu d'une activité lucrative, in ASA 59 p. 137 segg. e la giurisprudenza ivi citata; Oberson, L'immeuble et le droit fiscal, Basilea/Ginevra/ Monaco 1999, p. 144 segg., segnatamente p. 148 segg.).

  1. Nella fattispecie, è controversa l'imposizione dell'utile immobiliare conseguito dal ricorrente con la vendita del mapp. N. __________ RFD di __________ -__________.

Il ricorrente aveva acquistato il mappale nel 1985 pagando il prezzo stabilito di fr. 550'000.- mediante assunzione del debito ipotecario di fr. 300'000.- verso __________ __________ e i rimanenti fr. 250'000.- grazie a un prestito di pari importo da parte del geometra __________, presso il quale lavorava e tuttora lavora, essendo nel frattempo divenuto titolare della __________ e __________ __________.

Intenzione comprovata del ricorrente era quella di costruire la casa d'abitazione, come risulta dalla licenza edilizia rilasciatagli nel 1990 e prorogata nel 1991.

Il 2 agosto 1996 il contribuente, così indotto, sembra, da ragioni familiari, sottoscriveva con __________ __________ un contratto denominato "Accordo relativo al versamento di caparra", mediante il quale __________ si impegnava a versare una caparra di fr. 50'000.- in vista dell'acquisto del mapp. n. 368.- al prezzo prestabilito di fr. 800'000.-. Nel contempo, il contribuente autorizzava __________ a frazionare a suo nome il mappale, impegnandosi altresì a sottoscrivere contratti di compravendita anche con altre persone, che gli sarebbero state indicate da __________, a condizione che il trapasso comprendesse il trasferimento dell'intera particella a un prezzo non inferiore a fr. 800'000.-. L'eventuale maggior guadagno conseguito al di là di questa cifra sarebbe stato di pertinenza di __________. L'accordo, che scadeva alla fine del 1996, veniva poi prorogato di altri quattro mesi. Finalmente il 3 giugno 1997 __________ vendeva l'intero mappale, che nel frattempo era stato frazionato. __________ acquistava la part. n. 1836 per fr. 204'000.-, i coniugi __________ la part. n. __________ per fr. 196'000.- e __________ la part. __________ (parte residua dell'originaria) per fr. 400'000.-.

Quali indizi che indurrebbero a concludere per l'esistenza di un commercio d'immobili a titolo professionale vi è in sostanza unicamente il finanziamento dell'acquisto, avvenuto al 100% con mezzi di terzi, anche se va detto che parte del prestito gli era stato concesso dal titolare dello studio d'ingegneria (allora una ditta individuale) che il ricorrente ha poi rilevato, divenendo titolare della società anonima in cui è stato trasformato.

Non vi sono per contro altri indizi quali la sistematicità delle operazioni - quella in discussione è infatti l'unica compiuta dal ricorrente-, la breve durata del possesso - il ricorrente ha rivenduto il terreno dopo dodici anni -, l'uso di specifiche conoscenze professionali o di altre misure tali da suscitare l'impressione di un agire professionale.

Non deve trarre in inganno il fatto che il mapp. n. __________ sia stato frazionato prima della vendita. Basta un'attenta lettura dell' "accordo di versamento di caparra" per rendersi conto che il ricorrente intendeva vendere in blocco l'intero mappale, tant`è che il frazionamento, ancorché eseguito a suo nome, è stato effettuato da __________ e che __________ ha acconsentito all'operazione purché venisse venduto l'intero mappale originario per almeno fr. 800'000.-. Che egli intendesse procedere in tal senso è inoltre provato dal fatto che l'eventuale maggior guadagno derivante dalla vendita del mappale frazionato sarebbe rimasto a __________.

In altre parole, ciò che si evince dagli atti è che il contribuente, ha alienato economicamente in blocco dopo oltre dodici anni il mappale n. __________, che aveva acquistato integralmente con mezzi di terzi.

Ciò non basta, secondo questa Camera, a fare apparire l'agire del ricorrente come professionale nel campo della compravendita immobiliare.

Il ricorso va pertanto accolto nel senso che dai redditi imponibili per l'IFD va stralciato il reddito da commercio professionale d'immobili.

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e pronuncia

  1. Il ricorso è accolto.

§ Di conseguenza, la decisione su reclamo del 12 novembre 2001 è riformata nel senso che dal reddito imponibile IFD è stralciato il reddito da commercio professionale d'immobili di fr. 98'000.- di media annua.

§§ Gli atti del procedimento sono retrocessi all'Ufficio di tassazione per l'emissione di un nuovo conteggio.

  1. Non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali. Non si assegnano ripetibili.

  2. Intimazione alle parti.

  3. È ammesso il ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146 LIFD).

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Keywords

taxationreal estate tradingprivate asset administrationthird-party financingcapital gainparcel subdivisionholding periodprofessional activity

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the gain from the sale of the parcel qualifies as income from professional real estate trading under Art. 18 LIFD.

Extracted holding

No. The circumstances showed a one-off disposal of a parcel held for over twelve years and bought for intended personal housing, which did not amount to professional real estate trading.

Extracted reasoning

The only notable indicator was 100% third-party financing. There was no systematic activity, no short holding period, no use of special professional know-how, and the subdivision did not show a professional trading pattern because the agreement aimed at selling the whole parcel in block.

Key legal question

Whether the taxable income should be adjusted by removing CHF 98,000 average annual income from professional real estate trading.

Extracted holding

Yes. The assessment had to be amended to strike that amount from taxable income.

Extracted reasoning

Because the gain was not professional business income, the related taxable addition could not stand.

Key legal question

Costs and procedural consequences of the appeal.

Extracted holding

No court fee or procedural costs were levied, and no compensation was awarded.

Extracted reasoning

The appeal was successful, so the court ordered no justice fee, no procedural costs, and no party compensation.

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