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German real estate valuation for international tax allocation

80.1999.57Other CourtApr 7, 1999Remanded

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The Ticino Tax Chamber held that the taxpayer’s appeal had to be upheld because the valuation basis for German real estate used in the international allocation of tax factors was not reliable. After the taxpayer produced German sales contracts and the German Einheitswert decision, the court found that the tax assessment had to be recalculated on the basis of the German fiscal value of DM 63,300. The challenged reclamation decision was annulled and the matter remitted to the tax authority. No court fees or costs were charged.

Omnilex headnote

Art. 5 and 6 LT; Art. 24 cpv. 2 CDI D-CH; international allocation of taxable factors and valuation of foreign real estate. In international tax relations, cantonal law yields to federal double-taxation principles and the applicable convention. Deductions are allocated according to their economic link: maintenance and management costs to the canton where the related income is taxable, whereas debt interest is treated as a specific burden of asset income and allocated pro rata to the cantons where the assets are situated. For the valuation of foreign real estate, absent a treaty rule, Swiss domestic valuation law applies; foreign fiscal unit values may not be adopted mechanically where the evidentiary basis shows a different fiscal value. If the assessment rests on an incorrect or outdated reference value, the allocation must be redone on the basis of the proven fiscal value (consid. 2-4).

Full text

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.1999.57

Data decisione, Autorità: 07.04.1999, CDT

Incarto n. 80.99.00057

Lugano 7 aprile 1999

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

Il presidente della Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

giudice Alessandro Soldini

segretario:

Andrea Pedroli, vicecancelliere

statuendo sul ricorso del 26 febbraio 1999

in materia di: IC 97/98

presentato da:

__________ __________, __________. __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

  • che il __________. __________ , domiciliato a __________ (), è limitatamente imponibile nel Canton Ticino a partire dal 29 dicembre 1997, avendo acquistato un immobile a __________;

  • che, con decisione del 16 novembre 1998, l'Ufficio di tassazione di Locarno gli notificava la tassazione IC 1997/98, valida a partire dall’inizio dell’assoggettamento, commisurando il reddito imponibile in fr. 4’333 in media annua (imposto con l’aliquota del 10.369%) e la sostanza imponibile in fr. 112’666;

  • che il contribuente impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 17 novembre 1998 all’autorità fiscale, argomentando di avere ricevuto la casa a titolo di anticipo ereditario e di aver dovuto intraprendere importanti lavori di ristrutturazione;

  • che l’autorità di tassazione accoglieva in parte il reclamo, riducendo il reddito a fr. 3’325 e l’aliquota al 9.781% e spiegando nell’allegata motivazione di avere ammesso in deduzione i debiti ed i relativi interessi, in proporzione alla sostanza imponibile nel Cantone;

  • che, con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, il dott. __________ contesta il valore attribuito alla sostanza immobiliare situata in __________ ed allega copia di due contratti di compravendita degli immobili in questione;

  • che, in seguito alla richiesta di questa Camera, il ricorrente ha prodotto, in data 18 marzo 1999, una copia della decisione dell’autorità fiscale tedesca in merito agli “Einheitswerte” degli immobili di cui era proprietario;

  • che, conformemente all’art. 26c cpv. 2 della legge organica giudiziaria civile e penale del 24 novembre 1910, modificata il 14 maggio 1998, la Camera di diritto tributario decide nella composizione di un Giudice unico la presente causa, che non pone questioni di principio e non è di rilevante importanza;

  • che l’art. 5 LT prevede quanto segue:

3 Nelle relazioni intercantonali e internazionali sono applicabili i principi del diritto federale concernenti il divieto di doppia imposizione intercantonale.

4Nelle relazioni internazionali devono tuttavia essere imposti almeno il reddito conseguito nel Cantone e la sostanza ivi posta.

  • che per l’art. 6 LT, inoltre,

1 Le persone fisiche parzialmente assoggettate all’imposta sul reddito e sulla sostanza nel Cantone devono l’imposta sugli elementi imponibili nel Cantone all’aliquota corrispondente alla totalità dei loro redditi e della sostanza.

2 Nelle relazioni internazionali è tuttavia applicata almeno l’aliquota corrispondente al reddito conseguito nel Cantone e alla sostanza ivi posta.

  • che, secondo l’art. 1 cpv. 2 LT restano comunque riservate le disposizioni del diritto federale e delle convenzioni internazionali di doppia imposizione, che quindi prevalgono sul diritto cantonale;

  • che l’art. 24 cpv. 2 della Convenzione stipulata fra Svizzera e Repubblica federale tedesca, per prevenire la doppia imposizione internazionale (CDI D-CH), per quel che attiene alla sostanza immobiliare sita in Svizzera di proprietà di contribuenti domiciliati in Germania ed al suo reddito, prevede che l'imposta riscossa in Svizzera è computata, in conformità delle prescrizioni della legislazione germanica quanto al computo delle imposte straniere, sulla parte dell'imposta germanica (..) che corrisponde a questi redditi o elementi di sostanza;

  • che, in altre parole, gli immobili situati in Svizzera e di proprietà di soggetti illimitatamente imponibili in Germania soggiacciono tanto alle imposta svizzere quanto a quelle tedesche sul reddito e sulla sostanza, ma la doppia imposizione è tuttavia eliminata mediante il computo delle imposte svizzere nelle imposte germaniche (cfr. RTT 2/1972, p. 44 e p. 46; Locher/Meier/Von Siebenthal, Doppelbesteuerungsabkommen Schweiz-Deutschland, B 6.1 n. 1; Maute, Bewertung von deutschen Anteilsrechten und Grundstücken bei in der Schweiz Steuerpflichtigen, in RF 45/1990, p. 122);

  • che, come in materia di diritto intercantonale, in materia di ripartizione delle deduzioni è determinante, secondo dottrina e giurisprudenza, la natura delle singole deduzioni e il loro legame con determinate entrate e uscite (cfr. DTF 104 Ia p. 256, consid. 4 p. 260 e riferimenti):

• i costi in relazione diretta con il conseguimento di un determinato reddito (ad es. i costi di manutenzione e di gestione di un immobile) sono attribuiti in deduzione al cantone in cui sono imponibili i relativi redditi;

• gli interessi debitori, invece, vengono considerati alla stregua di un onere specifico del reddito della sostanza, poiché la prassi considera prevalente il rapporto tra sostanza e credito: essi vanno pertanto dedotti dal reddito della sostanza e vanno attribuiti proporzionalmente ai cantoni in cui sono situati (imponibili) gli attivi patrimoniali;

  • che, quanto al problema di stabilire una valutazione per quanto possibile uniforme dei diversi attivi, vale a dire del valore da attribuire alla sostanza immobiliare posta in Germania per rapporto a quella posta in Svizzera, si deve tener presente che i valori unitari (Einheitswerte) tedeschi sono di gran lunga inferiori al valore reale degli immobili (cfr. Rivier, Le droit fiscal international, Neuchâtel 1983, p. 154; Meyer-Marsilius/Hangarter, Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland-Schweiz, ad art. 6 p. 3; RF 51/1996 p. 137; Maute, op. cit., p. 123 ss.);

  • che né la citata Convenzione di doppia imposizione tra Svizzera e Germania né l'accordo amichevole del 29 marzo / 19 maggio 1976 impongono alle autorità di tassazione dei due Stati contraenti prescrizioni sulla stima degli immobili, ragione per cui è applicabile esclusivamente il diritto interno svizzero;

  • che la Circolare 30 aprile 1987 dell'Amministrazione federale delle contribuzioni precisa che

«dall'esperienza attuale risulta che i valori standard aumentati a partire dal 01.01.1974 in Germania (valori standard 1964 + aggiunta del 40%) sono sostanzialmente al di sotto del valore venale. Inchieste tedesche (cfr. Klaus Tipke, Steuerrecht, 10a ed., Colonia 1985, pag. 385 e segg.) hanno mostrato per esempio che già nel 1977 il valore standard aumentato del 40% si situava, a seconda del tipo di immobile, ancora soltanto tra il 20 e il 42% del valore venale e che nel 1980 il valore standard del 1965 senza aggiunta rappresentava nel caso di beni immobili non edificati una media del 10% soltanto del valore di mercato»;

  • che l’AFC, nella citata Circolare, reputa inoltre che nemmeno applicando schematicamente un fattore correttivo di 1,8 si perviene a un'imposizione corretta e trae la conclusione che si giustifica una «valutazione che prende in considerazione il valore venale del mercato a livello del valore fiscale della sostanza svizzera dei beni immobiliari situati in Germania».

  • che in recenti sentenze, questa Camera ha avuto modo di confermare, negandone in particolare l’arbitrarietà, la consolidata prassi cantonale ticinese, che prevede una rivalutazione dei valori unitari tedeschi in ragione di cinque volte (CDT n. ..__________ e .____________________ del 3 settembre 1997 in re E.D e M.D.);

  • che, del resto, anche la Corte Costituzionale tedesca ha recentemente dichiarato incostituzionale la normativa interna che prevede il calcolo dell’imposta sul patrimonio in base agli Einheitswerte risalenti al 1964 (sentenza del 22 giugno 1995, in BVerfGE 93, 121 = JZ 1996 p. 31), argomentando che il fatto che i beni immobiliari siano assoggettati all’imposta patrimoniale con la stessa aliquota applicabile ai beni mobiliari, il cui valore venale è peraltro quello attuale, crea una disparità di trattamento incompatibile con l’art. 3 cpv. 1 della Costituzione tedesca (principio di uguaglianza);

  • che, conformemente alle indicazioni che precedono, l’autorità fiscale ha commisurato i fattori imponibili e l’aliquota, applicando ai valori di stima immobiliari tedeschi il coefficiente del 500%;

  • che, tuttavia, ha preso quale valore di riferimento per gli immobili tedeschi l’importo di fr. 453’656, ricavato da una copia della dichiarazione fiscale presentata alle autorità del Canton Zurigo, e lo ha moltiplicato per cinque, giungendo all’ammontare di fr. 2’268’280 indicato nel riparto internazionale dei fattori imponibili;

  • che il ricorrente ha però prodotto con il suo gravame copia dei contratti con cui ha venduto i due appartamenti di cui era proprietario a __________ (____________________ fino al 3 aprile 1998 e dai quali risulta che ognuno di essi è stato alienato per DM 280’000;

  • che dalla decisione in merito agli “Einheitswerte” prodotta poi su richiesta della Camera di diritto tributario, si evince che il valore fiscale tedesco dei due oggetti in questione era di DM 63’300;

  • che l’intera ripartizione degli elementi imponibili deve pertanto essere rifatta in base ai nuovi dati a disposizione, ragione per cui questa Camera annulla la decisione impugnata e rinvia gli atti all’autorità fiscale per una nuova decisione.

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT

dichiara e pronuncia

  1. La decisione su reclamo del 22 febbraio 1999 è annullata.

§ Di conseguenza, gli atti sono rinviati all’autorità di tassazione perché emetta una nuova decisione su reclamo, dopo avere rivisto il riparto internazionale dei fattori imponibili alla luce del valore fiscale tedesco di DM 63’300.

  1. Non si prelevano né tassa di giustizia né spese.

  2. Intimazione alle parti.

  3. Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il presidente: Il segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Keywords

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Key legal question

Whether the international allocation of taxable factors and the valuation of German real estate were correct.

Extracted holding

The allocation had to be redone because the record now showed the German tax value of the two apartments, so the appealed tax decision could not stand.

Extracted reasoning

For international tax relations, Swiss domestic rules yield to the applicable double taxation convention. Since the German property values and the related allocation basis were not properly established, the authority had relied on an incorrect reference value and the assessment had to be revisited using the German fiscal value of DM 63,300.

Key legal question

Whether court fees or justice fees should be charged.

Extracted holding

No justice fee or costs were charged.

Extracted reasoning

The court expressly ordered that no justice fee and no costs be levied.

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