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Deductibility of construction loan interest for income tax

80.1998.86Other CourtJul 28, 1998Dismissed

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The taxpayer appealed the refusal to deduct CHF 4,859 average annual interest connected with a construction loan used for the refurbishment of a stable on jointly owned property. The tax authorities argued that the interest was part of acquisition/construction financing and therefore not deductible. The court agreed, holding that construction-loan interest is a non-deductible investment cost tied to acquiring and improving the property, regardless of the loan’s formal structure. The appeal was dismissed. Procedural costs of CHF 580 were imposed on the appellant.

Omnilex headnote

Art. 32 cpv. 1 lett. a LT; art. 33 lett. d LT; art. 33 cpv. 1 lett. a LIFD; art. 34 lett. d LIFD; deductibility of construction-loan interest. Interest on a credit contracted to finance the acquisition, construction or renovation of an immovable asset constitutes a capitalized investment expense and not ordinary debt interest deductible from income. The decisive criterion is the factual, technical, economic and temporal link with the acquisition or improvement of the property; the formal legal configuration of the credit is irrelevant. Such interest is therefore non-deductible for income tax and may, where applicable, be taken into account only in the system governing real-estate gains (consid. 4.3-4.5, 6).

Full text

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.1998.86

Data decisione, Autorità: 28.07.1998, CDT

Incarto n. 80.98.00086

Lugano 28 luglio 1998

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

segretario:

Fiorenzo Gianinazzi

statuendo sul ricorso del 28 aprile 1998

in materia di: IC/IFD 95/96

presentato da:

__________ __________, __________ __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

  1. Nella dichiarazione d’imposta IC/IFD 1995/96 __________ __________ chiedeva la deduzione di fr. 4'521.-- per l'anno di computo 1993 e di fr. 5'198.-- per l'anno di computo 1994, pari a fr. 4'859.-- di media annua (cfr. dichiarazione, cifra 16d) a titolo di deduzioni dal reddito della sostanza immobiliare, che l’UT di Bellinzona non ammetteva (cfr. notifica di tassazione del 9 febbraio 1998).

  2. Il 21 febbraio 1998 la ricorrente presentava reclamo chiedendo di nuovo la deduzione di fr. 4'859.-- di media annua.

L'UT respingeva il reclamo con la decisione del 30 marzo 1998, argomentando essenzialmente, che gli interessi su un credito di costruzione non sono deducibili perché costituiscono delle spese finanziarie legate all'acquisto di un bene patrimoniale.

  1. Con il presente tempestivo ricorso, la ricorrente chiede di nuovo la deduzione dei suddetti interessi, argomentando che la comunione ereditaria fu __________ __________ è stata sciolta nel marzo del 1993, procedendo alla vendita della particella n. __________ situata nel comune di __________ __________, sulla quale sorgevano una vecchia casa e una stalla. La particella fu acquistata dalla ricorrente insieme al signor __________ __________ in ragione di metà ciascuno. Per I'acquisto i comproprietari accesero un prestito ipotecario di fr. 200'000.-- alla __________ __________ di __________ __________. Un anno dopo l'acquisto, i comproprietari procedettero alla riattazione della stalla, accendendo a questo scopo un credito di costruzione poi consolidato il 28 marzo 1996 per un totale di fr. 130'000.--

L’ Amministrazione federale delle contribuzioni e la Divisione cantonale delle contribuzioni propongono di respingere il ricorso.

  1. 4.1.

Come rilevato dall’AFC nelle proprie osservazioni, nell'incarto prodotto dall’UT non si trova alcuna documentazione relativa ai due crediti, eccezion fatta dell’ “Avviso concemente partecipazioni a CE, a società di persone o a altre indivisioni” allestito il 22 dicembre 1997 dall'UT Bellinzona in relazione alla comproprietà __________ -__________ (n. di controllo .____________________. M), in cui si menziona soltanto il debito di fr. 200'000.--.

Questa lacuna documentale non impedisce tuttavia a questa Camera di pronunciarsi sul merito del ricorso, segnatamente sulla questione di sapere se il prestito in questione e i relativi interessi debbano essere qualificati come prestito e interessi di costruzione.

4.2.

Per l'imposta cantonale dai proventi sono deducibili gli interessi maturati su debiti ammessi in deduzione (art. 32 cpv. 1 lett. a LT). Non possono invece essere dedotte le spese d'acquisto, di fabbricazione o di miglioria di beni patrimoniali (art. 33 lett. d LT). La normativa cantonale si ricollega sostanzialmente a quella dell'imposta federale diretta, che prevede, da un lato, la deduzione dal reddito lordo degli interessi su debiti (art. 33 cpv. 1 lett. a LIFD), fatta eccezione, in modo particolare, delle spese per l'acquisto o il miglioramento di beni patrimoniali (art. 34 lett. d LIFD).

4.3.

Come ricordato in precedenti sentenze di questa Camera (per tutte: CDT n. 9 dell'11 febbraio 1993 in re C. E.; CDT n. 41/94 del 14 aprile 1994 in re M. C.), la deduzione dal reddito degli interessi di costruzione è questione che è stata a lungo controversa nella dottrina e nella giurisprudenza e in parte lo è ancora. La giurisprudenza del Tribunale federale ha tuttavia precisato in anni recenti che gli interessi di costruzioni devono essere considerati per l'IFD una spesa finanziaria legata all'acquisto dell'immobile e che pertanto devono essere qualificati come spese per l'acquisto di un bene patrimoniale non deducibili in virtù dell'art. art. 34 lett. d LIFD. Essi non possono quindi (più) essere parificati a semplici interessi ipotecari (ASA 57 565; ASA 60 191 = RF 1991 461).

Nelle citate sentenze il Tribunale federale espone le ragioni per cui gli interessi sul credito di costruzione costituiscono un costo di costruzione dell'immobile, ovvero una spesa d'investimento che non provoca una diminuzione della sostanza, bensì contribuisce a creare o a sviluppare una nuova fonte di reddito. In particolare gli interessi di costruzione concorrono a creare una plusvalenza che si manifesta nel valore complessivo dell'immobile (ASA 57 657, consid. 2a; ASA 60 194, consid. 1a e 3a-b e riferimenti; ASA 65, 750 segg.).

L'opinione espressa dal Tribunale federale è condivisa dalla maggioranza dei cantoni (Stadelmann, Die steuerliche Behandlung von Baukreditzinsen in der Schweiz, in RF 1992 p. 119) ed è stata espressamente fatta propria, ad esempio, dalla Commissione cantonale di ricorso del Canton Friburgo in un recente approfondito giudizio del 2 febbraio 1990 (RF 49/1994 p. 91).

4.4.

Anche la giurisprudenza di questa Camera ha sempre trattato gli interessi di costruzione alla stregua di un costo di costruzione. Costante la giurisprudenza su questo tema in materia di Legge per l'imposta sul maggior valore immobiliare, che sempre ha considerato gli interessi di costruzione quale spesa di miglioria deducibile secondo l'art. 9 cpv. 1 LIMVI (STF 10 maggio 1972 in re S. SA; STF 16 gennaio 1984 in re B.SA; STF del 22 aprile 1992 in re H.S.; Rep. 1973 299; RTT 1970 55 s.; CDT n. 701 del 26 ottobre 1972 in re L.G.; CDT n. 23/91 in re R.W.; CDT n. 362/90 in re S.N.; CDT n. 275 del 31 ottobre 1991 in P.G.). Non diversamente nell’ambito dell’imposta sugli utili immobiliari che dal 1° gennaio 1995 ha sostituito la LIMVI (cfr. Soldini-Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari, pp. 259-261).

Nei giudizi in materia di imposta cantonale appena ricordati (CDT n. 9 dell'11 febbraio 1993 in re C. E.; CDT n. 41/94 del 14 aprile 1994 in re M. C.), questa Camera ha confermato la natura giuridica degli interessi di costruzione, negandone la deduzione in materia di imposta cantonale sul reddito in quanto riflesso speculare della deducibilità degli interessi di costruzione dal maggior valore imponibile mediante l'imposta sul maggior valore immobiliare.

4.5.

Questa Camera ha inoltre avuto modo di precisare che la natura degli interessi di costruzione non può essere fatta dipendere dalla loro configurazione formale, ad esempio dal ricorso a un prestito garantito da cartella ipotecaria già esistente, il credito assistito da pegno mobiliare, il ricorso al piccolo credito, il prestito tra parenti, ecc..

Ciò che conta, come annota la Commissione cantonale di ricorso del Canton __________, in un giudizio del 2 febbraio 1990, è che "les intérêts sur crédit de construction doivent être définis comme les intérêts d'un crédit destiné à apporter une plus-value à un immeuble et qui courent dès le début des travaux jusqu'à leur achèvement, indépendamment de la forme du crédit" (Sentenza della Commissione cantonale di ricorso del canton Friburgo, del 2 febbraio 1990, loc. cit.; ASA 57 657, consid. 2 b e riferimenti). In altre parole, determinante è che la spesa sia finalizzata all'acquisto e alla costruzione dell'immobile, in stretta correlazione tecnica, economica e temporale con la costruzione.

5.6.

Quanto precede consente anche di chiarire il momento in cui avviene il consolidamento del credito di costruzione. Per sottrarlo all'alea di circostanze esterne, quali ad esempio i ritardi nella liquidazione dei conti da parte __________, intralci burocratici all'ottenimento del permesso di abitabilità ecc., il consolidamento deve essere fatto intervenire al termine dei lavori di costruzione o di ristrutturazione (ASA 57 194, consid. 2b; Sentenza della Commissione cantonale di ricorso del Canton Friburgo, del 2 febbraio 1990, consid. 4c).

  1. Il presente caso denota una forte analogia proprio con il caso giudicato dal Tribunale federale nella sentenza del 20 novembre 1995, in cui l’ Alta Corte ha rifiutato la deduzione degli interessi passivi, anche se l'acquisto del bene fondiario da un lato e la demolizione e la nuova costruzione dell'immobile dall'altro erano stati finanziati tramite due contratti distinti.

Anche nel presente caso i comproprietari hanno dapprima acceso un credito per finanziare l'acquisto dell'immobile e in seguito un altro per la riattazione della stalla.

È quindi evidente la stretta correlazione tecnica, economica e temporale con l’acquisto dell’immobile e con la sua riattazione, che connota i prestiti contratti e i relativi interessi come “di costruzione” e quindi deducibili non dall’imposta sul reddito, ma, in caso di trasferimento della proprietà dell’immobile, dall’imposta sull’utile immobiliare.

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT 1994

dichiara e pronuncia

  1. Il ricorso è respinto.

  2. Le spese processuali consistenti:

a. nella tassa di giustizia di fr. 500.–

b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 580.–

sono a carico della ricorrente.

  1. Intimazione alle parti.

  2. Per l'IC il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

Per l'IFD è ammesso il ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146 LIFD).

per la Camera di diritto tributario

del Tribunale d’appello

Il Presidente: Il Segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether interest on the construction loan is deductible from taxable income for IC/IFD 1995/96.

Extracted holding

The interest is not deductible as income-related debt interest; it is a non-deductible acquisition/construction cost linked to the purchase and improvement of the property.

Extracted reasoning

The court held that construction-loan interest is economically and temporally linked to acquiring and improving the property, creating asset value rather than diminishing wealth. Such interest follows the same treatment under cantonal and federal tax law and is not transformed into deductible mortgage interest by its formal financing structure.

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