Property gain tax: classification of repair works as maintenance costsAI generated

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.1998.53

Data decisione, Autorità: 17.09.1998, CDT

Incarto n. 80.98.00053

Lugano 17 settembre 1998

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

vicecancelliere:

Andrea Pedroli

statuendo sul ricorso del 30 marzo 1998

in materia di: imposta sugli utili immobiliari

presentato da:

__________ __________, __________ __________,

__________ __________, __________ __________,

entrambi rappresentati __________. __________. __________, __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

1. Con atto pubblico del 30 ottobre 1996, i signori __________ e __________ __________ alienavano alla signora __________ __________ la part. n. __________ del Comune di __________, al prezzo di fr. 500’000.–.

Nella dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, gli alienanti facevano valere spese di miglioria per complessivi fr. 364’169.40; con l’aggiunta del valore di acquisto, dei costi di acquisto e delle provvigioni per il mediatore nonché di altri costi sostenuti all’acquisto e alla vendita, il valore di investimento complessivo veniva commisurato in fr. 449’547.35.

Notificando loro la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 29 dicembre 1997, l'Ufficio di tassazione di Bellinzona ammetteva per contro spese di miglioria solo nella misura di fr. 354’075.– e negava inoltre la deduzione degli “altri costi” per fr. 32’500.–. La motivazione allegata alla decisione spiegava che dai costi di miglioria erano state stralciate le voci non comprovate col relativo giustificativo e che non erano stati ammessi i costi per le cartelle ipotecarie. Erano inoltre state stralciate le spese servite a riportare al valore iniziale l’immobile, dato il loro carattere di costi di manutenzione.

In seguito a reclamo dei contribuenti, l’autorità fiscale elevava i costi di miglioria a fr. 362’000.–, mentre ribadiva il carattere di spese di manutenzione dei costi serviti a ripristinare il valore iniziale dell’immobile, in occasione della vendita alla signora __________.

2. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ e __________ __________ spiegano di aver concordato colla signora __________ un prezzo di fr. 500’000.–, comprensivo di una serie di lavori che sarebbero stati resi necessari dallo stato in cui l’inquilino precedente aveva lasciato la casa ed il giardino. Tali lavori sono stati effettuati dal loro stesso studio di architettura ed il valore degli stessi ammonterebbe a fr. 32’500.–. Osservano che, se tali lavori non fossero stati eseguiti, l’acquirente avrebbe pagato un prezzo inferiore per l’acquisto ed avrebbe poi finanziato ella stessa le opere necessarie.

3. All’udienza del 18 giugno 1998, presenti il signor __________, venditore dell'immobile e la signora __________, acquirente dello stesso, __________ __________, che ha rogato l'atto pubblico e che nella presente vertenza patrocina i ricorrenti, ha chiarito che si è dovuto procedere alla stipula di un diritto di compera, poiché la signora __________ era ancora in attesa di una risposta alla richiesta di sussidio che aveva presentato all'autorità competente e che, sempre per questo motivo, il diritto di compera è poi stato ulteriormente prorogato.

È inoltre stato appurato che l'abitazione ceduta alla signora __________ era stata costruita circa tre anni prima e che si trovava in uno stato di parziale degrado a causa dell' uso e dell' incuria dell'inquilino, che l'aveva addirittura lasciata abbandonata. Per questa ragione ai venditori si poneva l'alternativa di vendere l'abitazione a un prezzo inferiore nel suo stato di parziale degrado, lasciando all'acquirente il compito di rimetterla in ordine oppure di venderla a un prezzo superiore, che includesse tutte le opere necessarie per rimetterla a nuovo. La strada scelta fu la seconda: il prezzo di vendita venne stabilito in fr. 500'000.-; l'onere di ripristinare l'oggetto dell'alienazione fu assunto dai venditori.

È quindi da questa situazione che occorre partire per dirimere la contestazione sollevata dai ricorrenti.

Al termine dell'udienza il giudice delegato ha quindi assegnato ai ricorrenti il termine di un mese per produrre le pezze giustificative e la ricapitolazione degli interventi di ripristino effettuati.

Il termine è scaduto infruttuoso. Un successivo sollecito verbale e un’ultima proroga fino al 31 agosto non hanno sortito miglior esito.

4. Da quanto precede occorre trarre una prima conclusione: il valore dell'alienazione dell'immobile è indubitabilmente di fr. 500'000.- come accertato nella decisione litigiosa. Il che è di rilievo per accertare l'eventuale utile immobiliare in caso di ulteriore vendita da parte dell'acquirente, signora __________, la quale, stando così le cose, non ha più alcun interesse all'esito del presente ricorso o potenziale pregiudizio da temere.

5. Il presente ricorso verte quindi essenzialmente sulla definizione della natura dei lavori eseguiti nell’appartamento alienato dal ricorrente.

5.1.

Per l'art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:

• i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore;

• i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di allacciamento;

• le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente acquisto.

5.2.

Per quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo alienato, cioè che abbiano apportato all'immobile un miglioramento duraturo, di fatto o di diritto.

È peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato all'aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente all'importo effettivamente pagato (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari, Lugano, p. 258 e dottrina ivi citata).

Computabili sono in primo luogo tutti i costi di costruzione, ivi comprese le spese per misurazioni, prestazioni d'opera, canalizzazione, recinzione, realizzazione di un giardino, ecc. Il caso più importante è quello della costruzione su di un fondo non edificato; vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per costruzioni realizzate in relazione ad un edificio già esistente (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 258 e dottrina e giurisprudenza ivi citate).

5.3.

Non possono essere fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione del reddito o dell'utile nell'ambito della tassazione ordinaria (art. 134 cpv. 2 LT).

La legge tributaria prevede in primo luogo la deduzione dai proventi della sostanza immobiliare privata delle spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e delle spese di amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT). Per costante giurisprudenza sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l'uso e ne mantengono la redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p. 390).

Ai fini della determinazione del reddito imponibile non sono invece deducibili le «spese di acquisto, di fabbricazione o di miglioria di beni patrimoniali» (art. 33 lett. d LT).

La distinzione tra spese di manutenzione e spese di miglioria tuttavia non sempre è facilmente praticabile, poiché vi sono spese che, effettuate allo scopo di salvaguardare o ripristinare il valore dell'immobile, ne aumentano nel contempo il valore. Viceversa vi sono spese volute per incrementare il valore dell'immobile che servono in parte a salvaguardarne o mantenerne il valore. In altre parole, le spese effettuate dal proprietario possono assumere in parte carattere di manutenzione e in parte carattere di miglioria.

Per ovviare a queste difficoltà la prassi della Divisione delle Contribuzioni suole operare in simili casi una suddivisione della spesa effettuata, espressa in frazione, tra spesa di manutenzione deducibile e spesa di miglioria non deducibile (Circolare n. 7/1995 del 1° dicembre 1994).

5.4.

L'UT non ha riconosciuto ai ricorrenti quali costi di miglioria quelli indicati nella ricapitolazione del 2 ottobre 1997 dello Studio di __________ __________ & __________ __________, per un totale di fr. 32'500.-. Si tratta in particolare di asserite opere da giardiniere per fr. 10'100.- derivanti dallo sgombero della colle erbosa, del riporto di terra e della semina, dell'eliminazione e della sostituzioni di piante ornamentali secche. Per tali spese non esiste alcuna pezza giustificativa ad eccezione di una fattura di pari importo emessa dallo stesso Studio di __________ __________ & __________ __________.

Le ulteriori spese fatte valere dai ricorrenti sono: fr. 4'350.- per opere da piastrellista, fr. 2'960.- per opere da falegname, fr. 1'800.- per opere da elettricista, fr. 1'700.- per l'arredamento della cucina, fr. 3'400.- per opere da pittore, fr. 2'000.- per impianti sanitari e di riscaldamento, fr. 2'500.- per la direzione lavori. Per tutte queste opere non esiste alcuna documentazione ad eccezione di una fattura comprendente tutti questi importi emessa dallo stesso Studio di __________ __________ & __________ __________.

Come si è detto, l'invito rivolto ai ricorrenti a produrre i giustificativi (fatture degli artigiani) relativi a detti lavori non ha avuto alcun seguito. Già per questo motivo, quindi, dette spese non potrebbero essere ammesse in deduzione.

L'assenza dei giustificativi impedisce inoltre a questa Camera di verificare prudenzialmente se tra i lavori di ripristino dell'abitazione ve ne siano di quelli che potrebbero essere considerati migliorie.

In simili condizioni questa Camera non può quindi far altro che attenersi a quanto sostenuto dai ricorrenti medesimi non solo nel corso dell’udienza, ma anche in occasione di precedenti incontri con l'autorità fiscale e in scritti dello stesso Studio di __________ __________ & __________ __________ (cfr. lettera del 24 settembre 1997).

Tutte queste prove convergono in un'unica direzione: i lavori in discussione erano "necessari per riportare la casa allo stato iniziale in pratica come nuova" (cfr. lettera del 24 settembre 1997).

Si tratta quindi indubitabilmente di opere che sono primariamente da qualificare come opere di manutenzione, che i proprietari (alienanti) avrebbero comunque dovuto effettuare al termine della locazione se avessero inteso cedere nuovamente in locazione l'immobile invece di venderlo. Si tratta in altre parole di opere che, senza aumentare il valore dell'immobile, ne hanno preservato lo stato, ne hanno conservato l'uso e, in caso di nuova locazione, ne avrebbero mantenuto la redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p. 390).

5.5.

Nella misura in cui saranno comprovati, tali costi potranno essere dedotti dal reddito della sostanza (canone di locazione).

Come già ricordato, la legge tributaria prevede infatti la deduzione dai proventi della sostanza immobiliare privata delle spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e delle spese di amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT).

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT 1994

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali consistenti:

a. nella tassa di giustizia di fr. 600.–

b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 120.–

per un totale di fr. 720.–

sono a carico dei ricorrenti.

3. Intimazione alle parti.

4. Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

per la Camera di diritto tributario

del Tribunale d’appello

Il Presidente: Il Segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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