80.1998.161•Deductibility of villa maintenance costs and household expenses
80.1998.161Other CourtAug 18, 1998Dismissed
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The Ticino tax chamber dismissed the taxpayer’s appeal against the tax office’s assessment for IC/IFD 1997-98. It upheld the refusal to deduct several villa-related expenses, including heating, elevator, chimney sweep, surveillance, garden, and pool costs. The court held that maintenance deductions cover only expenses preserving the property’s value, while household consumption and costs of the owner’s upkeep are excluded. Garden and pool expenses were also denied because the locative value had been set only on the house itself, not on the surrounding land or luxury installations. The appellant was ordered to pay CHF 580 in procedural costs.
Art. 31 cpv. 2 LT 1994; Art. 32 cpv. 2 LIFD; deductible maintenance expenses for owner-occupied immovable property are limited to costs preserving the asset’s substance, utility and income-producing capacity without increasing its value. Expenses constituting private consumption or household upkeep of the taxpayer and family, in particular heating and comparable running costs, are excluded under Art. 33 lett. a LT / Art. 34 lett. a LIFD. Garden and similar external amenities are not deductible where the locative value is assessed solely on the building and not on the surrounding land or luxury installations; otherwise an inconsistent tax result would follow. Pool or park costs may be recognized only if the locative value was raised to reflect those installations (consid. 4.3–4.5).
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 80.1998.161
Data decisione, Autorità: 18.08.1998, CDT
Incarto n. 80.98.00161
Lugano 18 agosto 1998
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici:
Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi
segretario:
Fiorenzo Gianinazzi
statuendo sul ricorso del 7 luglio 1998
in materia di: IC 97/98
presentato da:
__________, __________ __________,
rappr. da: __________ __________ und __________ __________, __________ __________,
ritenuto
in fatto ed in diritto
__________ è limitatamente imponibile nel Canton Ticino in quanto proprietario di una villa a __________. Nella tassazione IC/IFD 1997-98 l'UT gli ha esposto un valore locativo di fr. 24'000.- di media annua, da cui ha dedotto, sempre in media annua, costi di manutenzione per fr. 16'528.-, invece dell'importo richiesto dal contribuente di oltre fr. 45'000.- di media annua.
Nella motivazione della decisione su reclamo dell'8 giugno 1998 l'UT ha spiegato al contribuente che non costituiscono spese di manutenzione quelle spese che fiscalmente costituiscono una destinazione di reddito (pulizia dell'appartamento, acqua potabile, ascensore, climatizzazione, ecc.), come pure quelle legate alla manutenzione del giardino e della piscina, poiché il loro valore non concorre a determinare il valore locativo.
Con il presente, tempestivo ricorso il contribuente, assistito dalla __________, società fiduciaria in __________, rinnova la richiesta di deduzione delle spese di manutenzione in ragione di fr. 50'168.- per il 1995 e di fr. 41'610.- per il 1996, argomentando che possono essere dedotte le spese per mantenere l'immobile.
Va innanzi tutto rilevato che il presente ricorso si situa ai limiti della ricevibilità, poiché, malgrado le chiare motivazioni addotte dall'UT nella decisione su reclamo, si limita ad affermare che sono deducibili le spese per il mantenimento del valore dell'immobile, senza prendere minimamente posizione sulla distinzione fatta dall'UT tra le suddette spese e quelle che invece costituiscono destinazione di reddito, né sui motivi per i quali le spese per giardino e piscina sono escluse.
4.1.
Secondo l'art. 31 cpv. 2 LT 1994, di tenore identico all'art. 32 cpv. 2 LIFD, il contribuente che possiede immobili privati può dedurre le spese di manutenzione, i premi d'assicurazione e le altre spese d'amministrazione da parte di terzi.
Sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell'immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l'uso e ne mantengono la redditività (Agner/Jung/Steinmann, Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art. 32 LIFD, p. 119 s.; Känzig, Direkte Bundessteuer, 2a ediz., vol. I, Basilea 1982, p. 649; Bottoli, Lineamenti di diritto tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66; CDT n. 262 del 28 agosto 1986 in re R.T.; CDT n. 52 del 22 febbraio 1983 in re A.D.R.).
4.2.
Nel caso in esame, l'UT ha ammesso la deduzione delle seguenti spese:
1995: ditta __________ -__________ __________ fr. 11'695,60 e __________ -__________ fr. 1'359,80;
1996: F.lli __________ (risanamento del riscaldamento) fr. 20'000.-
per un totale di fr. 33'055,40, pari a fr. 16'528.- di media annua.
L'UT ha per contro rifiutato la deduzione di tutte le altre spese.
4.3.
4.3.1 Nel caso della deduzione delle spese di gestione e amministrazione occorre infatti distinguere tra immobili dati in locazione e immobili abitati dal proprietario medesimo.
Per costante giurisprudenza, questa Camera ha sempre considerato che le spese di riscaldamento, così come quelle d'acqua, elettricità, fognatura, spazzatura ecc. costituiscono dei consumi fiscalmente considerati, come nel caso degli inquilini, destinazione di reddito per il contribuente e la sua famiglia (cfr. CDT n. 246 del 10 giugno 1983 in re F.T.; CDT n. 372 del 2 settembre 1983 in re E.M.; CDT n. 489 del 12 dicembre 1986 in re Ma.; v. anche Epiney-Colombo, Deduzioni fiscali per spese di amministrazione e manutenzione di immobili, in RDAT II 1991, p. 308).
D'altra parte l'art. 33 lett. a LT, di tenore identico all'art. 34 lett. a LIFD, esclude tassativamente la deduzione dal reddito delle spese per il mantenimento del contribuente e della sua famiglia. Tra questi costi sono da annoverare "in erster Linie die Kosten für die Wohnung", ma anche quelli dell'eventuale servitù ("Hausangestellte") (cfr. Agner/Jung/Steinmann, op. cit., ad Art. 34 LIFD, p. 146; inoltre Baur/Klöti-Weber/Koch/Meier/
Ursprung, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, Berna 1991, p. 374 s.).
4.3.2. A giusta ragione, quindi, l'UT ha negato la deduzione delle spese per l'ascensore, per lo spazzacamino, per la sorveglianza della casa e per il riscaldamento (acquisto del combustibile e revisione della cisterna).
4.4.
4.4.1. Quanto alle spese per il giardino, la costante giurisprudenza di questa Camera ha sempre rilevato che il valore locativo - che costituisce la base del reddito imponibile del ricorrente - viene sempre calcolato sulla base del solo valore di stima della casa, senza considerare il valore del terreno circostante. Per questa ragione non viene ammessa la deduzione delle spese relative al giardino, poiché altrimenti si otterrebbe un risultato aberrante (CDT n. 132 del 21 giugno 1993 in re Le.; CDT n. 160 del 28 luglio 1993 in re K.G.; CDT n. 80.98.027 del 23 marzo 1998 in re K. F. W.; CDT n. 41-42 del 6 marzo 1987 in re Mo., RTT 1972, p. 59 s.).
4.4.2. A giusta ragione, quindi, l'UT ha negato, in base alla costante giurisprudenza di questa camera, la deduzione dei costi per la manutenzione del giardino.
4.5.
4.5.1. Quanto alla deduzione delle spese inerenti la piscina, valgono sostanzialmente le medesime considerazioni fatte a proposito della spese per la manutenzione del giardino.
Anche il Tribunale federale ha d'altronde già avuto modo di precisare che costi per la manutenzione di parchi, piscine, campi di tennis ecc. possono essere riconosciuti solo nel caso in cui si è stabilito un valore locativo più alto proprio in considerazione di queste installazioni lussuose (CDT n. ..__________ del 23 marzo 1998 in re K.W.; Känzig, Direkte Bundessteuer, 2a ediz., vol. I, Basilea 1982, n. 171 ad art. 22 DIFD, p. 659 e giurisprudenza citata);
4.5.2. Questa Camera condivide la decisione dell'UT di Locarno, dato il valore locativo di soli fr. 24'000.- attribuito all'abitazione di __________. Se l'UT avesse considerato nel valore locativo il pregio conferito all'abitazione dalla piscina, il reddito lordo della sostanza immobiliare sarebbe stato certamente più elevato e non in misura trascurabile.
Per questi motivi,
visto per le spese l'art. 231 LT 1994
dichiara e pronuncia
Il ricorso è respinto.
Le spese processuali consistenti:
a. nella tassa di giustizia di fr. 500.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–
per un totale di fr. 580.–
sono a carico del ricorrente.
Intimazione alle parti.
Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).
per la Camera di diritto tributario
del Tribunale d’appello
Il Presidente: Il Segretario:
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Whether the taxpayer could deduct additional villa maintenance expenses beyond those already accepted by the tax office.
Only expenses that preserve the property without increasing its value are deductible; the tax office correctly limited the deduction.
The court distinguished maintenance costs from expenses constituting consumption or household upkeep. The taxpayer’s appeal did not meaningfully address that distinction.
Whether expenses for elevator, chimney sweep, house surveillance, heating, garden and pool were deductible maintenance costs.
These costs were not deductible in this case because heating and similar utilities are household consumption, while garden and pool costs are excluded since the locative value was based only on the house and did not reflect those installations.
Costs for the taxpayer’s and family’s maintenance are excluded by tax law; garden costs cannot be deducted because the taxable rental value is calculated without the surrounding land; pool costs would only be deductible if the locative value had been increased on account of the pool.
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