IMVI: sale value and proof of improvement costsAI generated

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.1996.22

Data decisione, Autorità: 10.05.1996, CDT

Incarto n. 80.96.00022

Lugano

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

segretario:

Andrea Pedroli vicecancelliere

statuendo sul ricorso del 31 gennaio 1996

in materia di: IMVI

presentato da:

__________, __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

1. Con atto pubblico del 5 novembre 1993, __________ cedeva ai signori __________, __________ e __________ le seguenti quote di comproprietà:

• 1/6 della part. n. __________ di __________;

• 1/4 della part. n. __________ di __________;

• 1/3 delle PPP n. __________ e n. __________ di __________.

Il contratto in questione precisava che «il prezzo di cessione delle quote menzionate è soluto mediante assunzione degli oneri ipotecari gravanti le particelle oggetto del rogito, ripartiti a seconda delle quote di comproprietà, da parte dei signori __________, __________ e __________, in qualità di debitori solidali, liberando il signor __________ da ogni e qualsiasi impegno al riguardo».

2. Con decisioni del 4 febbraio 1994, l'Ufficio dei registri di __________ notificava alle parti la tassazione IMVI, nella quale il prezzo di vendita veniva commisurato in fr. 658'333.–, pari alla somma dei singoli valori così calcolati:

• 1/6 di fr. 2'000'000.– (valore complessivo delle cartelle ipotecarie) della part. __________ di __________: fr. 333'333.–;

• 1/4 di fr. 800'000.– (valore complessivo delle cartelle ipotecarie) della part. __________ di __________: fr. 200'000.–;

• 1/3 di fr. 375'000.– (valore complessivo delle cartelle ipotecarie) delle PPP n. __________ e n. __________ di __________: fr. 125'000.–.

Quanto alle deduzioni, esse erano pari alla somma dei valori di acquisto e di stima, aumentata del 5%, ed ammontavano pertanto a complessivi fr. 462'012.–.

L'imponibile era così determinato in fr. 196'321.–, cui corrispondeva un'imposta di fr. 43'909.– a carico dell'alienante.

3. __________ impugnava la tassazione IMVI, con reclamo del 15 febbraio 1994, nel quale chiedeva:

• la deduzione del prezzo del precedente acquisto, invece del valore di stima, per le PPP di __________;

• la deduzione di spese di ristrutturazione relative al mappale di __________;

• la riduzione del valore dell'alienazione della part. n. __________ di __________, per tener conto del fatto che il debito ipotecario gravante su tale fondo ammontava non a fr. 2'000'000.– bensì a soli fr. 1'500'000.–.

Il reclamo si concludeva con le seguenti testuali parole del contribuente:

«Allegato alla presente troverete tutti i mezzi di prova quali le spese di ristrutturazione, dichiarazioni, la notifica in triplice copia».

Con scritto del 23 marzo 1994, tuttavia, l' Ufficio dei registri invitava il reclamante ad inviare entro 15 giorni i giustificativi dei costi sostenuti. Il contribuente rispondeva, in data 7 aprile 1994, di avere già allegato al reclamo tutte le pezze giustificative relative alle ristrutturazioni. In una ulteriore lettera del 13 aprile 1994, l'Ufficio dei registri negava di avere ricevuto la documentazione in questione e ribadiva la propria richiesta. Dopo altri scambi di corrispondenza ed incontri tra le parti, con crescente tono polemico da parte del reclamante, l'autorità di tassazione respingeva il reclamo con decisione del 4 dicembre 1994, non avendo ricevuto alcuna documentazione.

4. L'alienante impugnava allora la decisione su reclamo, con ricorso alla Divisione delle contribuzioni. Il ricorrente ribadiva le richieste già formulate nel reclamo indirizzato all' Ufficio dei registri e chiedeva di aprire un'inchiesta sul comportamento dell'Ufficiale dei registri.

L'autorità di ricorso accoglieva in parte il gravame, concedendo, da un lato, la deduzione del valore di acquisto invece del valore di stima, per la proprietà di __________, e, dall'altro, una deduzione per spese di miglioria, «a titolo del tutto eccezionale», per un ammontare di fr. 8'984.– per __________ e di fr. 9'375.– per __________. L'imponibile si riduceva, in tal modo, a fr. 97'411.– e l'imposta a fr. 21'939.–.

5. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ ripropone la richiesta di ridurre il valore di alienazione della part. n. __________ di __________ da fr. 2'000'000.– a fr. 1'500'000.–, importo corrispondente al valore del debito ipotecario esistente al momento del trapasso di proprietà; postula inoltre la deduzione di fr. 130'000.–, per spese di miglioria relative all'immobile di __________.

Con ordinanza del 29 febbraio 1996, il Presidente della Camera di diritto tributario ha attribuito al ricorrente un termine di 10 giorni per produrre un elenco delle spese di miglioria chieste in deduzione, in modo da consentire alla Camera di rivolgersi direttamente agli artigiani, e per documentare l'ammontare del mutuo ipotecario garantito dalle cartelle gravanti sul fondo di __________. Con scritto dell'11 marzo 1996, il ricorrente ha ribadito di non essere in grado di produrre la documentazione richiesta, in quanto già trasmessa all' Ufficio dei registri di __________.

6. Deduzione spese di miglioria

Come ampiamente spiegato in narrativa, il ricorrente ha chiesto, già in sede di reclamo all' Ufficio dei registri di __________, la deduzione delle spese di ristrutturazione, che avrebbe sostenuto in relazione agli immobili di __________ e __________. L'ammontare complessivo di queste sarebbe di fr. 130'000.– per ognuno degli immobili, cui si aggiungerebbero fr. 100'000.–, per non meglio precisate «perdite da oneri locativi». Nella decisione su ricorso, qui impugnata, la Divisione delle contribuzioni ha ammesso, «a titolo del tutto eccezionale», cioè in mancanza di ogni documentazione al riguardo, costi di miglioria per fr. 53'900.– per __________ e fr. 37'500.– per __________.

6.1.

Il maggior valore che viene imposto è quello realizzato in un ben preciso lasso di tempo, che si estende, in genere, dal momento dell'acquisto a quello della vendita del fondo da parte del contribuente. I costi deducibili ai fini della determinazione dell'imponibile sono dunque quelli sostenuti nel periodo della durata del possesso (Guhl, Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1953, p. 225; Reimann/Zuppinger/ Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Vol. IV, Berna 1969, p. 275; AA.VV., Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, Berna 1991, p. 754; Rumo, Die Liegenschaftsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friburgo 1993, p. 228).

La documentazione delle spese di costruzione e miglioria deve essere chiesta e documentata contemporaneamente alla richiesta di mutazione (art. 3 cpv. 1 RIMVI). È infatti dovere del soggetto fiscale documentare in modo ineccepibile le deduzioni che intende far valere (CDT n. 398 del 6 ottobre 1986 in re P.S.). La Camera di diritto tributario deve infatti avere la possibilità di verificare non soltanto se le opere vantate rivestano carattere di miglioria, ma anche l'effettivo dispendio e il titolo oneroso della prestazione.

6.2.

L'atteggiamento processuale adottato dal ricorrente, fin dalla fase del reclamo dinanzi all'autorità di tassazione, deve qui essere fermamente censurato, non essendo possibile ignorare gli intendimenti dilatori che lo hanno guidato. Questa Camera non vuole certo negare – così come non le hanno negate le autorità precedentemente adìte – le affermazioni del ricorrente, secondo cui egli avrebbe allegato al suo reclamo la documentazione dei lavori eseguiti prima della stipulazione del contratto di cessione di quote immobiliari. Non può tuttavia non rilevare la totale mancanza di disponibilità a collaborare all'accertamento, che il contribuente ha manifestato fin dal momento in cui, con scritto del 23 marzo 1994, l' Ufficio dei registri di __________ gli chiedeva di documentare le spese chieste in deduzione. A partire da tale momento, infatti, ha avuto inizio un lungo e inconcludente scambio di corrispondenza tra l'autorità di tassazione ed il ricorrente. Quest'ultimo, in particolare, ha preteso di avere il diritto di rifiutare ogni ulteriore collaborazione, non solo con l'Ufficio dei registri, ma anche, in seguito, con la Divisione delle contribuzioni e con questa Camera, per il solo fatto che, a suo dire, l'autorità di tassazione avrebbe smarrito la documentazione trasmessagli unitamente al reclamo.

Deve, in particolare, essere sottolineata la disponibilità manifestata dalla Divisione delle contribuzioni, la quale, dopo un incontro con il ricorrente ed una richiesta scritta a lui indirizzata, ha concesso una deduzione per spese di miglioria, pur non avendo ricevuto dal contribuente alcun documento che permettesse al perito del Dipartimento di allestire una perizia sulla natura e sull'entità dei lavori effettuati.

Per venire incontro al ricorrente, infine, anche questa Camera lo ha invitato, a ben due anni dalla notifica della tassazione da lui contestata, a voler produrre un semplice elenco dei costi di investimento di cui chiede la deduzione, in modo da poter interpellare direttamente i singoli artigiani (cfr. ordinanza del Presidente della Camera di diritto tributario, del 29 febbraio 1996).

Di fronte alla risposta del ricorrente, che si limita a riproporre l'ormai logora formula, secondo cui «tutta la documentazione è già stata trasmessa... per lettera raccomandata all'ufficiale del registro fondiario di __________», questa Camera non può che negare la deduzione di ogni spesa di miglioria, in mancanza di qualsiasi prova.

Infatti, ai sensi dell'art. 21 LIMVI, le autorità di tassazione e di ricorso non sono vincolate alle domande del soggetto d'imposta, ma possono riesaminare l'intera tassazione. Se il riesame è a svantaggio del soggetto d'imposta egli ne deve essere informato e la tassazione deve essere ripresa da principio. In tal caso non è ammesso il ritiro del gravame (CDT n. 111 del 21 giugno 1993 in re R.d.A. SA).

Su tale base, nulla si oppone ad una modifica della decisione impugnata, nel senso di stralciare la deduzione di fr. 18'359.–, concessa dalla Divisione delle contribuzioni, con la decisione impugnata.

Quanto all'apertura di una procedura disciplinare nei confronti dell'ufficiale dei registri di __________, ciò non rientra certamente nelle attribuzioni di questa Camera, alla quale compete invece il solo accertamento del maggior valore imponibile.

7. Determinazione valore di alienazione __________

Come detto, il ricorrente sostiene poi che il valore dell'alienazione della part. n. __________ di __________ dovrebbe essere determinato tenendo conto della circostanza che, sebbene nel rogito si menzioni l'esistenza di cartelle ipotecarie per complessivi due milioni di franchi, tuttavia il debito ipotecario effettivo ammonterebbe a soli fr. 1'500'000.–. Le ulteriori cartelle, per un valore di fr. 500'000.–, sarebbero state costituite solo «per motivi di sicurezza finanziaria della famiglia __________».

7.1.

Analogamente al valore di acquisto, il valore di vendita è, di regola, quello risultante dall'atto notarile e dai pubblici registri (cfr. art. 7 cpv. 1 LIMVI).

Il prezzo di vendita determinante è quello che l'acquirente deve solvere quale controprestazione del trasferimento della proprietà dell'immobile a suo favore. I costi, che per legge o per contratto sono a carico del venditore, quali ad esempio l'imposta sul maggior valore immobiliare o una mercede di mediazione, rappresentano tuttavia economicamente una parte del prezzo soluto dall'acquirente, quando vengono assunti dall'acquirente. Il prezzo di vendita viene quindi maggiorato di quelle prestazioni accessorie che sono per contratto sopportate dall'acquirente al posto dell'alienante, che ne era originariamente gravato (cfr. STF del 21 giugno 1972 in re M. SA, consid. 4, p. 12, con espresso riferimento all'assunzione dell'IMVI da parte del compratore).

7.2.

Per il fatto che il contratto di cessione di quote di comproprietà del 5 novembre 1993 stabilisce che il prezzo di cessione delle quote «è soluto mediante assunzione degli oneri ipotecari gravanti le particelle oggetto del rogito, ripartiti a seconda delle quote di comproprietà», l'autorità di tassazione ha correttamente assunto, quale valore dell'alienazione, quello degli oneri ipotecari. A tale riguardo, la sola indicazione di cui l' Ufficio dei registri disponesse al momento della tassazione del maggior valore immobiliare, era lo stesso contratto, dal quale risulta che la particella n. 293 era gravata dai seguenti pegni immobiliari:

• cartella ipotecaria al portatore di nominali fr. 500'000.– in I grado;

• cartella ipotecaria al portatore di nominali fr. 500'000.– in I e pari grado;

• cartella ipotecaria al portatore di nominali fr. 500'000.– in II grado;

• cartella ipotecaria al portatore di nominali fr. 100'000.– in III grado;

• cartella ipotecaria al portatore di nominali fr. 200'000.– in IV grado;

• cartella ipotecaria al portatore di nominali fr. 200'000.– in V grado.

7.3.

Se le parti concordano che il compratore riceve l'immobile unitamente agli oneri ipotecari che lo gravano, tali oneri devono figurare nell'atto pubblico. Quest'ultima forma è infatti richiesta dal diritto federale per tutti gli elementi essenziali del contratto e per tutte le manifestazioni di volontà delle parti; vi rientrano in particolare la descrizione precisa dell'immobile e l'intera controprestazione pattuita (DTF 90 II 281 s.). L'assunzione di ipoteche ha infatti anche ripercussioni sul prezzo (Leuenberger, Abschluss des Grundstückkaufvertrages, in: Koller (a cura di), Der Grundstückkauf, San Gallo 1989, p. 81).

Orbene, la regola generale secondo cui il fatto che il nuovo proprietario si sia assunto il pagamento del debito ipotecario fa sì che il primo debitore sia liberato, a meno che il creditore non gli dichiari per iscritto entro il termine di un anno di tenerlo ancora obbligato (art. 832 cpv. 2 CC), trova applicazione anche per le cartelle ipotecarie (Simonius/Sutter, Schweizerisches Immobiliarsachenrecht, tomo II, Basilea/Francoforte 1990, p. 268). Si richiedono cioè anche in tal caso due contratti:

• l'assunzione di debito interna, cioè la promessa del nuovo debitore di liberare il precedente, che deve avvenire nella stessa forma richiesta per l'atto con cui si trasferisce la proprietà (Steinauer, Les droits réels, tomo III, Berna 1992, nn. 2822b e 2822c, p. 194);

• l'assunzione di debito esterna, cioè l'accordo tra il nuovo debitore ed il creditore, che si svolge secondo le regole definite agli articoli 832 ss. CC (Steinauer, op. cit., nn. 2823 ss., pp. 195-196).

7.4.

Dalle regole descritte discende chiaramente la conclusione che l' Ufficio dei registri, quale autorità di tassazione, non può che presumere che il valore delle ipoteche assunte dall'acquirente corrisponda al valore nominale delle cartelle ipotecarie che gravano l'immobile ceduto. Al ricorrente è stato chiesto, comunque, ancora dal Presidente di questa Camera, di offrire la prova delle proprie affermazioni, cioè di dimostrare che l'ammontare effettivo dei debiti ipotecari era inferiore al suddetto valore nominale delle cartelle ipotecarie. Il ricorrente non ha però offerto alcun documento relativo alla c.d. assunzione di debito esterna.

In simili circostanze, la decisione impugnata non può che essere confermata.

8. Il ricorso è conseguentemente evaso nel senso che, come detto, la decisione impugnata è riformata a svantaggio del ricorrente. Tassa di giustizia e spese processuali sono poste a carico di quest'ultimo, soccombente.

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 20 LIMVI, 11 RIMVI e 185 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto ai sensi dei considerandi.

§ Di conseguenza, la decisione su ricorso del 18 dicembre 1995 è riformata nel senso che è stralciata la deduzione delle spese di miglioria di fr. 18'359.–.

2. Le spese processuali consistenti:

a. nella tassa di giustizia di fr. 1'000.–

b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 100.–

per un totale di fr. 1'100.–

sono a carico del ricorrente.

3. Intimazione alle parti.

4. Il presente giudizio è definitivo (art. 184 cpv. 3 LT).

per la Camera di diritto tributario

del Tribunale d’appello

Il Presidente: Il Segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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