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Tax loss deduction denied for unbooked real-estate trader

80.1996.21Other CourtMar 21, 1996Dismissed

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The taxpayers appealed against the 1991/92 cantonal and federal tax assessments and again sought deduction of a loss of CHF 18,533.40 from a 1986 real-estate sale. The court held that the loss had already been taken into account in an earlier assessment after the debtor’s bankruptcy situation had been examined, and that the appellants, as unbooked real-estate traders, could not rely on the statutory rules on loss carry-forward. It further observed that the relevant income had already been dealt with in the earlier tax period and could not be claimed again on the basis of a debt certificate issued later. The appeal was dismissed and costs were imposed on the taxpayers.

Omnilex headnote

Art. 26 cpv. 3 LT; art. 41 cpv. 2 DIFD; real-estate trader without commercial accounts and loss carry-forward: loss compensation presupposes an actually tax-relevant, unaccounted loss. A taxpayer who does not keep books and whose individual real-estate transactions are assessed separately cannot invoke loss-offset rules designed for commercial accounting. Income is realized when the taxpayer can effectively dispose of it or acquires a firm legal claim; if the debtor is insolvent, taxation may be deferred, but a loss already considered in a prior assessment cannot be deducted again merely because a debt certificate is issued later (consid. 3-4).

Full text

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.1996.21

Data decisione, Autorità: 21.03.1996, CDT

Incarto n. 80.96.00021

Lugano

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

segretario:

Andrea Pedroli vicecancelliere

statuendo sul ricorso del 26 gennaio 1996

in materia di: IC/IFD 91/92

presentato da:

__________, __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

  1. Con decisione dell'11 settembre 1995, l' Ufficio di tassazione di __________ notificava ai coniugi __________ e __________, domiciliati a __________, la tassazione IC/IFD 1991-92. Il reddito imponibile era commisurato in fr. 51'219.– per l' IC e fr. 57'150.– per l'IFD; la sostanza risultava per contro pari a zero.

I contribuenti impugnavano la suddetta decisione con reclamo del 20 ottobre 1995, lamentando varie differenze fra quanto da loro dichiarato e quanto accertato dall'autorità di tassazione. Quest'ultima accoglieva solo in parte il gravame, con decisione del 27 dicembre 1995, riducendo in particolare il valore locativo dell'abitazione dei contribuenti da fr. 12'000.– a fr. 11'000.– e modificando lievemente le relative deduzioni. Quanto, in particolare, alla richiesta dei reclamanti di poter dedurre le perdite relative al mancato pagamento del prezzo da parte dell'acquirente di un appartamento da loro alienato nel 1986, l' Ufficio di tassazione osservava che tale perdita era già stata considerata nella determinazione del reddito da commercio professionale di immobili del periodo fiscale in cui aveva avuto luogo la vendita stessa.

  1. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ postula nuovamente la deduzione della perdita di fr. 18'533,40, scaturita dalla vendita immobiliare al signor __________. Rileva che tale perdita non può già essere stata considerata in un precedente periodo fiscale, per il fatto che essa è certificata da un attestato di carenza beni emesso dall' Ufficio fallimenti di __________ solo in data 16 marzo 1989.

  2. 3.1.

Dai proventi di attività lucrativa indipendente sono deducibili le spese aziendali e professionali giustificate (cfr. art. 26 cpv. 1 LT).

Possono inoltre essere dedotte le perdite fiscalmente accertate nelle tassazioni corrispondenti dei due esercizi precedenti il periodo di calcolo, in quanto esse non siano state prese in considerazione per il calcolo del reddito determinante degli anni precedenti (cfr. art. 26 cpv. 3 LT).

Dal canto suo il Decreto concernente l'imposta federale diretta (DIFD) stabilisce che se uno dei due anni del periodo di computo chiude in perdita, questa potrà essere dedotta dal risultato dell'altro anno (cfr. art. 41 cpv. 2 DIFD). I contribuenti obbligati a tenere una contabilità commerciale possono dedurre la somma delle perdite medie di tre precedenti periodi di computo dal reddito medio del periodo di computo determinante, in quanto queste perdite non abbiano potuto essere compensate con altri redditi (cfr. art. 41 cpv. 2 ultima frase DIFD).

3.2.

Per la LT, le perdite commerciali sofferte nell'esercizio di un'azienda possono essere dedotte dai proventi netti conseguiti in altre categorie di reddito nel medesimo periodo di computo (principio dell'universalità del reddito), quindi anche dal reddito derivante dall'esercizio di un'attività salariata (cfr. Bottoli, Lineamenti di diritto tributario ticinese, Lugano 1977, p. 36 e p. 53).

Le perdite, nella misura in cui non possono essere compensate con altri redditi del medesimo periodo di computo, possono essere compensate con gli utili del biennio successivo. Esse vengono così ripartite su un periodo quadriennale (cfr. Bottoli, op. cit. p. 53).

Tale è la portata dell'art. 26 cpv. 3 LT riguardante le persone fisiche.

Il DIFD, invece, distingue tra contribuenti obbligati a tenere la contabilità e contribuenti non obbligati. Per i secondi la compensazione delle perdite è limitata al periodo di computo, per i primi invece abbraccia i tre periodi di computo precedenti (cfr. ad es. Känzig, Direkte Bundessteuer, II ediz., vol. I, Basilea 1982, p. 758 s.).

3.3.

In base alle regole descritte, il commerciante di immobili in senso stretto, cioè quello iscritto a registro di commercio, ha diritto alla compensazione delle perdite. Non così il commerciante di immobili non obbligato a tenere la contabilità: proprio l'assenza di una contabilità impedisce, in linea di principio, di accertare l'esistenza di perdite. D'altra parte, è caratteristica di questa categoria di commercianti di immobili che le singole operazioni da loro compiute siano considerate a sé stanti, indipendenti l'una dall'altra, e che formino oggetto di tassazione solo quelle che si concludono positivamente, che generano cioè un guadagno imponibile (Soldini, Il commercio professionale di immobili alla luce della giurisprudenza federale e cantonale e nella prospettiva della nuova Legge tributaria, in RDAT I-1994, p. 410).

Ne consegue che il ricorrente, che rientra evidentemente nella categoria dei commercianti di immobili in senso lato e che non tiene quindi alcuna contabilità, non può in nessun modo invocare le disposizioni sulla compensazione delle perdite, tanto più che la perdita di cui si tratta, sebbene sia attestata da un documento emesso solo nel 1989 (l'attestato di carenza beni dell'Ufficio fallimenti), risale verosimilmente al 1986, anno in cui egli ha venduto l'immobile al signor __________.

  1. Si aggiunga che il problema sollevato dal ricorso non è, in realtà, tanto quello di compensare un'eventuale perdita con degli utili, quanto quello della realizzazione del reddito proveniente dall'alienazione immobiliare del 1986.

4.1.

Sia per l'IC sia per l'IFD l'imposta delle persone fisiche é calcolata sulla media annua dei redditi conseguiti durante il periodo di computo cioè nei due anni civili che precedono il periodo di tassazione (cfr. art. 95 LT e art. 41 DIFD). Secondo dottrina e giurisprudenza un reddito é acquisito o realizzato quando il soggetto fiscale ne può disporre effettivamente, sia entrandone in possesso, cioè incassando la somma, sia ricevendo sul medesimo una pretesa giuridica ferma; semplici previsioni sono, al contrario, insufficienti. L' acquisizione di un diritto non può invece essere considerata realizzazione del reddito se il debitore è insolvibile o non è disposto a effettuare la prestazione (STF del 3 maggio 1985 in re AFC/A.G.; ASA 45 pag. 61 c. 2; DTF 95 I 23 consid. 5a, 94 I 382 c. 3, 92 I 291 consid. 2a, 73 I 140 consid. 1; Masshardt/Tatti, Commentario IFD, Lugano 1985, p. 223; Känzig, Direkte Bundessteuer, II ediz., vol. I, Basilea 1982, p. 754 s.; Rivier, Droit fiscal suisse, Neuchâtel 1980, p. 91; Blumenstein/Locher, System des Steuerrechts, Zurigo 1992, p. 215 s.; Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Vol. II, Berna 1971, p. 6).

Quando dunque l'adempimento del debito è incerto, l'imposizione deve essere differita fino al momento dell'adempimento (DTF 105 Ib 242 consid. 4a; Känzig, op. cit., p. 229).

4.2.

Su questa base, l'autorità di tassazione, al momento di imporre l'utile relativo all'alienazione della part. n. __________ al signor __________, nel periodo di tassazione 1987/88, ha tenuto conto dell'avvenuto fallimento del debitore e delle ripercussioni di tale situazione sulla posizione fiscale dei ricorrenti. In seguito al reclamo di questi ultimi, che contestavano l'imposizione di un reddito da commercio professionale di immobili di fr. 58'135.– in media annua, l' Ufficio di tassazione li ha convocati ad un'udienza, nel corso della quale, esaminate le censure ed i mezzi di prova sottoposti, fra i quali gli attestati di carenza beni relativi al fallimento __________, si è convenuto di ridurre il reddito medio annuo derivante dal commercio professionale di immobili a fr. 1'000.– netti (cfr. Verbale di audizione dell'8 aprile 1991 e decisione su reclamo del 30 aprile 1991).

Alla luce di quest'ultima circostanza, appare difficilmente comprensibile che ora i contribuenti tornino a domandare la deduzione di una perdita già considerata in un precedente periodo fiscale.

  1. Il ricorso è conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese sono a carico dei ricorrenti, soccombenti.

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT 1994

dichiara e pronuncia

  1. Il ricorso è respinto.

  2. Le spese processuali consistenti:

a. nella tassa di giustizia di fr. 500.–

b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 580.–

sono a carico dei ricorrenti.

  1. Intimazione alle parti.

  2. Per l'IC il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

Per l'IFD è ammesso il ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146 LIFD).

per la Camera di diritto tributario

del Tribunale d’appello

Il Presidente: Il Segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Keywords

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the claimed loss from the 1986 property sale was deductible in the 1991/92 tax period.

Extracted holding

No. The loss had already been taken into account in the earlier tax period and, in any event, the taxpayers could not invoke loss carry-forward rules because they were unbooked real-estate traders without commercial accounts.

Extracted reasoning

For natural persons under cantonal law and direct federal tax, loss compensation requires the loss to be tax-recognized and not already reflected in prior assessments; for traders not obliged to keep accounts, individual transactions are treated separately and only completed profitable operations are taxed.

Key legal question

Whether the real-estate sale income had been realized only upon the later debt certificate issued in 1989.

Extracted holding

No. The taxable income had already been considered in the earlier period, and the later insolvency evidence did not justify a new deduction or delayed realization for the same transaction.

Extracted reasoning

Income is realized when the taxpayer can effectively dispose of it or acquires a firm legal claim; however, if the debtor is insolvent, taxation may be deferred. Here, the tax authority had already adjusted the earlier assessment after considering the debtor's bankruptcy and the debt certificates, so the loss could not be claimed again.

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