projects

Valuation of unlisted shares in a real estate company

80.1995.88Other CourtOct 27, 1995Partially Granted

Open source

Extracted by Omnilex

Omnilex summary

The taxpayer challenged the wealth-tax valuation of 30 shares in a real-estate company. The tax office had valued each share at CHF 30,585 based on the underlying property's official value. The Tax Chamber accepted the appeal in part, held a court expert valuation, and revised the property value to CHF 2.9 million, which led to a reduced share value of CHF 23,843 each after accounting for hidden reserves and latent taxes. The court also waived court fees and procedural costs because the case raised a point of principle.

Omnilex headnote

Art. 51 LT, Art. 55 cpv. 2 LT; valuation of unlisted shares in a real-estate company for wealth tax. Unlisted participations are assessed by reference to income and intrinsic value; for real-estate companies the intrinsic value is generally determined from the real-estate value, with latent tax burdens deducted on hidden reserves. The tax authority may rely on official value if no better basis is available, but the court may replace it with an expert-established market value where the evidence so warrants (consid. 3.4). Art. 176 cpv. 2 LT applies restrictively as an exception to the ordinary appeal route and presupposes a sufficiently complete record or a point of principle; where the right to be heard has been preserved through expert evidence and comments, oral hearing may be dispensed with (consid. 2.1-2.2).

Full text

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.1995.88

Data decisione, Autorità: 27.10.1995, CDT

Incarto n. 80.95.00088

Lugano

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

segretario:

Andrea Pedroli vicecancelliere

statuendo sul ricorso del 9 maggio 1995

in materia di: IC 93/94 (IC 69/95)

presentato da:

__________, __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

__________, fiduciario alle dipendenze della __________ __________ __________, esponeva, nella dichiarazione fiscale 1993/94, fra gli altri beni mobili, trenta azioni della __________ __________ __________ di __________, attribuendo loro il valore di fr. 1'000.– cadauna.

Notificandogli la tassazione IC 1993/94, con decisione del 28 novembre 1994, l' Ufficio di tassazione di Mendrisio imponeva peraltro i suddetti titoli al valore di fr. 918'000.–, spiegando nell'allegata motivazione di avere proceduto ad una valutazione delle azioni e di avere potuto così attribuire ad ognuna un valore di fr. 30'600.–.

Il contribuente impugnava la suddetta decisione con reclamo del 29 novembre 1994, nel quale definiva inverosimile la stima del valore delle azioni effettuata dall'autorità fiscale. In un complemento al reclamo, inviato all' Ufficio di tassazione il 3 gennaio 1995, osservava che il valore di stima, utilizzato per la valutazione delle azioni, non corrispondeva a quello effettivo dell'immobile. Chiedeva pertanto di prendere in considerazione, invece del valore di stima ufficiale (fr. 3'321'415.–), il prezzo attribuito all'immobile al momento dell'acquisto delle azioni, intervenuto in data 10 gennaio 1992.

Nel corso di un'udienza, tenutasi il 9 maggio 1995 presso l' Ufficio di tassazione di Mendrisio, le parti concordavano di trasmettere il reclamo alla Camera di diritto tributario, per una decisione ai sensi dell'art. 176 cpv. 2 LT.

  1. 2.1.

Se un reclamo verte contro una tassazione motivata particolareggiatamente o coinvolge questioni di principio, la legge cantonale consente, con l'assenso del reclamante e degli altri interessati, di trasmetterlo come ricorso alla Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello (cfr. art. 176 cpv. 2 LT; inoltre CDT n 266/88 in re P.S.).

Con questa norma il legislatore cantonale ha inteso razionalizzare la procedura (cfr. Rapporto della Commissione speciale in materia tributaria del 30 agosto 1976, p. 150; inoltre Messaggio concernente l'armonizzazione fiscale del 25 maggio 1983, ad art. 137). L'art. 176 cpv. 2 LT costituisce un'eccezione all' iter procedurale ordinario previsto dalla legge; la sua applicazione va quindi ammessa con estrema cautela. L'art. 176 cpv. 2 LT trova sostanzialmente applicazione in due diversi casi:

a) quando ci si trova di fronte a un caso di specie che ha formato oggetto di una decisione dettagliatamente motivata o

b) quando si tratta di dirimere una questione di principio.

Si tratta di casi in cui la fattispecie non è controversa, non necessitano ulteriori accertamenti o passi procedurali: casi, quindi, in cui viene chiesto direttamente al giudice di pronunciare il giudizio sulla base degli atti, quando le parti si sono espresse compiutamente, senza bisogno di ulteriori scambi di allegati o altri atti istruttori, sugli aspetti di fatto e di diritto della fattispecie da giudicare.

Di regola l'adozione della procedura semplificata, prevista dall'art. 176 cpv. 2 LT, deve in linea di massima, essere negata, quando una delle parti chiede di essere sentita dal giudice (cfr. sentenza CDT n. 249 del 27 ottobre 1993 in re R. C.).

2.2.

Nella fattispecie, la Camera di diritto tributario ha già eccezionalmente acconsentito a proseguire l'istruttoria avviata dall'autorità fiscale, commissionando in particolare una perizia sul valore dell'immobile e concedendo alle parti di prendere posizione al riguardo. Essendo in tal modo stato garantito, nella misura più estesa possibile, il diritto di essere sentiti alle parti in causa, si ritiene di poter prescindere da un'ulteriore audizione dinanzi alla Camera.

  1. Il problema posto dal ricorso in esame è rappresentato dalla valutazione delle azioni dell'__________ __________ __________, effettuata dall'autorità di tassazione. Le censure del ricorrente sono essenzialmente le seguenti: in primo luogo, contesta i criteri di stima desunti dalle istruzioni edite dalla Conferenza dei funzionari fiscali e dall'AFC; in secondo luogo, ritiene inapplicabile, in quanto troppo elevata, la stima ufficiale dell'immobile; in terzo luogo, lamenta l'insufficiente considerazione delle imposte latenti nel calcolo del valore delle azioni.

3.1.

Secondo la legge tributaria, la sostanza è valutata, in linea di principio al suo valore venale (art. 51 LT).

Circa la valutazione dei titoli, la legge si limita a stabilire che le azioni, partecipazioni a società cooperative ed altri diritti di partecipazione non regolarmente oggetto di transazione sono valutati tenendo conto del loro valore di reddito e del loro valore intrinseco (art. 55 cpv. 2 LT).

I criteri di stima scelti dal legislatore coincidono in sostanza con quelli contenuti nelle istruzioni emanate dall'Amministrazione federale delle contribuzioni per i titoli non quotati (si vedano, in particolare, le Istruzioni concernenti la stima dei titoli non quotati ai fini dell'imposta sulla sostanza, ediz. 1982 e ediz. 1995).

3.2.

Per quanto attiene in particolare alle azioni di società immobiliari, la cifra 81 delle Istruzioni del 1982 afferma che il loro valore si stabilisce generalmente a partire dalla quota parte del valore intrinseco della società. Quanto agli immobili appartenenti a società immobiliari, sono stimati al valore venale e, se quest'ultimo non è noto, al valore ufficiale, al valore di reddito o al valore contabile, se è più elevato. Qualora la stima si fondi sul valore venale, si concede la deduzione per imposte latenti fino a concorrenza del 20% (Istruzioni cit., cifra 83).

Gli stessi criteri di valutazione sono contenuti in un parere pubblicato nel 1985 dalla "Schutzorganisation der privaten Aktiengesellschaften" di Basilea, in cui una commissione di esperti ha rilevato che il patrimonio delle società immobiliari consiste esclusivamente o in misura preponderante in fondi, che lo scopo di dette società è di amministrare, utilizzare o edificare su tali fondi, e che i redditi constano precipuamente di canoni di locazione o di affitto. Pertanto, è il solo valore intrinseco della società, non invece il valore di reddito, a determinare la valutazione delle azioni. Soltanto qualora il conduttore o l'affittuario eserciti negli spazi locati un'attività commerciale o una fabbrica, allora i redditi che pervengono alla società immobiliare dipenderanno perlopiù dall'entità degli scambi e degli utili, ragione per cui la valutazione delle quote di partecipazione dovrà corrispondere a quella delle azioni di società operative (Schutzorganisation der privaten Aktiengesellschaften, Gutachten über die Bewertung von Wertpapieren ohne Kurswert für die Vermögenssteuer, Zurigo 1975, p. 80; cfr. anche la sentenza del Tribunale amministrativo di Zurigo del 25 maggio 1978, in ZBl 80/1979 p. 232, confermata con STF del 5 dicembre 1978, in ZBl 80/1979 p. 234 ss.).

3.3.

Come accennato, se nel calcolo del valore intrinseco si computano le riserve tacite (corrispondenti alla differenza fra il valore contabile ed il valore determinante per la stima), si suole considerare l'onere latente d'imposta, commisurato nel 20% delle riserve tacite (Schutzorganisation der privaten Aktiengesellschaften, op. cit., p. 81; AA.VV., Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, Berna 1991, p. 554; ZBl 80/1979 p. 233 cons. 4).

Trattandosi chiaramente di una disposizione che ha lo scopo di introdurre una semplificazione nel calcolo del valore delle azioni, non può naturalmente essere presa in considerazione la richiesta del ricorrente di elevare la suddetta percentuale fino a raggiungere le più alte aliquote previste per il calcolo dell'imposta sugli utili immobiliari.

3.4.

Il valore di partenza per il calcolo della riserva tacita si è visto essere in primo luogo il valore venale dell'immobile e, subordinatamente, il valore ufficiale.

Nella fattispecie, l'autorità fiscale ha assunto, ai fini del calcolo, il valore ufficiale di stima. Di fronte alle contestazioni del ricorrente, la Camera ha incaricato il proprio perito di procedere ad una stima del valore venale dell'immobile. Il perito ha rassegnato la propria perizia il 7 luglio 1995, attribuendo all'immobile un valore di fr. 3'000'000.-. Alle parti è stata quindi offerta la possibilità di prendere posizione sul rapporto in questione; il ricorrente ha allora fatto osservare che, in occasione della recente espropriazione di una superficie di 80 mq, il Comune di __________ ha pagato alla __________ __________ __________ fr. 800.- al metro, mentre il perito della Camera ha attribuito al terreno un valore di fr. 900.- al metro.

Tenendo conto di tale circostanza, la Camera ritiene pertanto di poter prendere in considerazione, invece del valore ufficiale di stima, il valore accertato dal perito, modificato però riducendo il valore al metro quadrato da fr. 900.- a fr. 800.-. Il valore venale dell'immobile di proprietà della __________ __________ __________ è dunque stabilito in complessivi fr. 2'900'000.-.

Il valore intrinseco ai fini della stima delle azioni deve venire allora così rettificato:

capitale azionario fr. 50'000

riserve fr. 28'282

dividendi fr. 45'000

riserve tacite:

  • valore venale fr. 2'900'000

  • valore contabile fr. 1'563'936 fr. 1'336'064

  • imposte latenti (fr. 267'213)

valore intrinseco fr. 1'192'133

Il valore di ogni azione ammonta, di conseguenza, a fr. 23'843.-.

  1. Il ricorso è dunque parzialmente accolto. Tuttavia, data la natura di principio della contestazione, si rinuncia a porre almeno parzialmente a carico del ricorrente la tassa di giustizia e le spese.

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 185 cpv. 5 LT

dichiara e pronuncia

  1. Il ricorso è parzialmente accolto.

§ Di conseguenza, la decisione del 28 novembre 1994 è riformata nel senso che il valore delle azioni della Immobiliare __________ __________ è ridotto da fr. 30'585.- a fr. 23'843.- cadauna.

§§ Gli atti sono rinviati all' Ufficio di tassazione per l'emissione di nuovi conteggi.

  1. Non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

  2. Intimazione alle parti.

  3. Il presente giudizio è definitivo (art. 184 cpv. 3 LT).

per la Camera di diritto tributario

del Tribunale d’appello

Il Presidente: Il Segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

  |  Informazioni legali  |  Requisiti minimi  |  Contatta il webmaster

Keywords

wealth taxshare valuationreal-estate companyintrinsic valuelatent taxesofficial valueexpert valuationcosts waiverprocedural transfer

Extracted by Omnilex

Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the tax appeal could be transferred directly to the Tax Chamber under Art. 176(2) LT.

Extracted holding

The case could be dealt with under the simplified transfer procedure because the parties agreed, the factual record was sufficiently complete, and no further evidentiary steps were needed.

Extracted reasoning

Art. 176(2) LT is an exception to the ordinary procedure and applies only cautiously, mainly where the case is already fully motivated or raises a point of principle. Here, the Chamber had already ordered an expert report and allowed the parties to comment, so the right to be heard was sufficiently ensured.

Key legal question

How the shares of the real-estate company should be valued for wealth tax.

Extracted holding

The shares had to be revalued on the basis of a lower real-estate value, resulting in CHF 23,843 per share.

Extracted reasoning

Under Art. 51 LT and Art. 55(2) LT, unlisted shares are valued according to income value and intrinsic value. For real-estate companies, the intrinsic value is driven mainly by the property value; latent tax liabilities may be deducted at 20% of hidden reserves. The Chamber accepted the court expert's value of CHF 2,900,000 for the property and reduced the square-meter price from CHF 900 to CHF 800 in light of comparable expropriation evidence.

Key legal question

Whether the taxpayer should bear court fees and justice costs.

Extracted holding

No court fees or procedural costs were charged because the dispute raised a matter of principle.

Extracted reasoning

Although the appeal was only partially successful, the Chamber waived costs under Art. 185(5) LT in view of the principled nature of the dispute.

Continue your research in ChatGPT or Claude

Connect Omnilex to search the legal corpus from your AI assistant.