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Taxable imputed rent starts at official valuation date

80.1995.63Other CourtAug 21, 1995Partially Granted

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Omnilex summary

The taxpayer challenged an interim tax assessment for 1991-92, arguing that imputed rent for his secondary residence could only be taxed from Pentecost 1991 because the house was allegedly not yet habitable. The tax authority had taxed it from 1991-01-01. The court found no municipal occupancy permit, but relied on the official valuation update of 1991-03-23 as a plausible indicator that the building was then completed and habitable. It therefore partially upheld the appeal and moved the start of taxation to 1991-03-23. No court costs were charged.

Omnilex headnote

Art. 185 LT; beginning of taxation of imputed rent for a newly built dwelling without an occupancy permit. In the absence of a municipal habitability certificate, the authority may infer habitability from objective indications in the file. The date of the official valuation update may, in the circumstances, serve as a reliable proxy for completion and usability of the building. Unfinished external works are irrelevant where they do not affect the determination of the imputed rent (consid. 3).

Full text

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.1995.63

Data decisione, Autorità: 21.08.1995, CDT

Incarto n. 80.95.00063

Lugano

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

segretario:

Fiorenzo Gianinazzi Il segretario

statuendo sul ricorso del 13 marzo 1995

in materia di: IC/91/92 (IC 52/95)

presentato da:

__________ __________, __________ __________, rappr. da: __________ - und __________ __________. __________, __________ __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

è proprietario di un'abitazione secondaria nel Comune di __________, al cui fabbricato è stato attribuito un valore ufficiale di stima di fr. 690'000.-- e al terreno un valore di fr. 85'518.--.

Nella tassazione intermedia per modifica delle relazioni intercantonali IC 1991-92.--, a valere dal 1° gennaio 1991 alla fine del periodo fiscale, l' Ufficio di tassazione ha esposto a __________ __________ un valore locativo di fr. 34'500.--, deducendo da tale reddito le spese di manutenzione e gli interessi passivi (cfr. notifica di tassazione del 20 giugno 1994, confermata con decisione su reclamo del 13 febbraio 1995).

  1. Con tempestivo ricorso del 13 marzo 1995, presentato direttamente all' Ufficio di tassazione e da questi trasmesso per competenza a questa Camera, __________ __________ contesta la tassazione intermedia IC 1991-92, chiedendo che la stessa venga riformata conformemente al riparto intercantonale del Canton __________ a partire da metà 1991 e, meglio, dalla pentecoste 1991.

Con scritto del 10 giugno 1995 questa Camera chiedeva al patrocinatore del ricorrente di presentare, se esistente, la dichiarazione di abitabilità dell'immobile rilasciata dal Comune di __________, come pure ogni altro documento atto a provare le ragioni dell'asserita inabitabilità o inutilizzabilità dell'immobile fino alla Pentecoste del 1991. Il termine veniva poi prorogato, su richiesta dell' Ufficio fiduciario __________ di __________ fino al 25 luglio 1995. Con scritto del 28 luglio il rappresentante del ricorrente spiega che alcuni mobili erano già stati messi nell'abitazione a Natale, malgrado l'inabitabilità della casa a causa della forte umidità, poiché il tetto era stato costruito soltanto nel mese di ottobre e le forti piogge avevano impedito che la casa asciugasse. Rileva inoltre che la pulizia della casa è stata effettuata solo in primavera e che i lavori esterni, tra cui la piscina, il muro di sostegno del giardino e la strada d'accesso, sono stati portati a termine solo nel mese di giugno.

  1. Nel presente caso non è in discussione né la determinazione del valore locativo, né le relative deduzioni. Litigiosa è unicamente la data a decorrere dalla quale il contribuente deve essere imposto sul valore locativo: dal 1° gennaio 1991 secondo l' Ufficio di tassazione, dalla Pentecoste (19 maggio 1991) soltanto secondo il contribuente.

Vero è che il ricorrente non contesta ma addirittura ammette che il fabbricato, ad eccezione quindi degli spazi esterni, fosse già stato terminato a fine 1990 e che alcuni mobili erano già stati portati nella nuova abitazione prima di Natale. Egli contesta unicamente l'abitabilità a causa dell'asserita umidità e della conseguente insalubrità dell'abitazione.

Nel caso in esame non risulta che il Comune abbia rilasciato il permesso di abitabilità. Non si può quindi fare riferimento, come di regola, a tale data per determinare l'inizio dell'imponibilità del valore locativo. Dagli atti dell'incarto risulta nondimeno che lo stato delle stime ufficiali è stato aggiornato il 23 marzo 1991. Da quella data è stato censito il fabbricato; la relativa decisione è stata notificata il 10 aprile 1991. Si deve quindi ragionevolmente presumere che a quella data il fabbricato, determinante per stabilire il valore locativo, fosse terminato ed abitabile, poiché altrimenti non sarebbe stato possibile procedere alla stima.

Questa Camera ritiene pertanto di poter dirimere la controversia circa l'inizio dell'abitabilità del fabbricato, considerando determinante l'indizio costituito dalla data in cui è stata effettuata la stima ufficiale.

L'imponibilità del valore locativo, in assenza della dichiarazione d'abitabilità, deve quindi essere prudentemente fatta risalire al 23 marzo 1991 e non già al 1° gennaio di quell'anno.

Di nessun rilievo invece l'obiezione ricorsuale secondo cui i lavori esterni di sistemazione non fossero ancora terminati, poiché di regola il giardino non concorre, come d'altronde nel presente caso, a determinare il valore locativo.

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 185 LT

dichiara e pronuncia

  1. Il ricorso è parzialmente accolto.

§ Di conseguenza, la decisione su reclamo è riformata nel senso che la tassazione intermedia IC 1991-92 inizia a decorrere dal 23 marzo 1991.

  1. Non si prelevano spese né tassa di giustizia.

  2. Intimazione alle parti.

  3. Il presente giudizio è definitivo (art. 184 cpv. 3 LT).

per la Camera di diritto tributario

del Tribunale d’appello

Il Presidente: Il Segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Keywords

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

When does liability for imputed rent begin for a newly completed house without an occupancy permit?

Extracted holding

In the absence of an occupancy permit, the court inferred habitability from the official valuation update and set the start of taxation at 1991-03-23, not 1991-01-01.

Extracted reasoning

No municipal occupancy permit was issued. The official valuation record was updated on 1991-03-23 and the building was then entered and notified on 1991-04-10; the court treated this as a reasonable indicator that the house was completed and habitable. Claims about unfinished external works were irrelevant because the garden does not determine imputed rent.

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