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Deductibility of undeclared purchase-price supplement in real estate gains tax

80.1995.41Other CourtApr 14, 1995Dismissed

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Omnilex summary

The taxpayers challenged the tax authority’s refusal to deduct a CHF 100,000 amount paid in 1988 under a settlement relating to a purchase option over real estate. The court held that the payment had not been notified to the land registry and therefore was an undeclared, off-the-books amount that could not be added to the acquisition price for real estate gains tax. Because the related tax was already time-barred, no remedial taxation was possible. The court further rejected reliance on good faith and excessive formalism, noting the taxpayers’ own negligence and the requirement of public form. The appeal was dismissed and costs of CHF 850 were imposed on the appellants.

Omnilex headnote

Art. 5 cpv. 1 lett. b, cpv. 2, art. 7 cpv. 1 and art. 37 LIMVI; undeclared supplemental payments connected with the acquisition of immovable property are not deductible as acquisition costs in the real estate gains tax assessment. The tax basis is, as a rule, determined by the notarized deed and the entries/documents filed with the land registry. Payments made off the books create a latent tax burden that emerges upon resale; if the omitted tax can no longer be recovered because limitation has expired, no exception is admissible. Good faith is unavailable where the parties, being jointly liable, failed through negligence to ensure proper notification and public form; formal requirements cannot be bypassed by reference to a later settlement (consid. 3-4).

Full text

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.1995.41

Data decisione, Autorità: 14.04.1995, CDT

Incarto n. 80.95.00041

Lugano

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Michele Rusca

segretario:

Fiorenzo Gianinazzi segretario di Camera

statuendo sul ricorso del 6 marzo 1995

in materia di: IMVI

presentato da:

  1. __________ __________, __________. __________ __________,
  2. __________ __________, __________. __________ __________, 1.,2. __________. __________ __________ __________, __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

  1. Il 5 ottobre 1987 __________ __________ __________ concedeva un diritto di compera sulle part. n. __________ e n. __________ nel Comune di __________ a __________ __________ al prezzo di fr. 675'000.--. Questi cedeva poi il diritto di compera a __________ __________ il 30 ottobre 1987 contro il versamento di un'indennità di fr. 60'000.--. Lo stesso giorno __________ __________ trasferiva nuovamente per fr. 100'000.- il diritto di compera agli __________ __________ __________ e __________ __________, che lo esercitavano il 3 novembre 1987.

Nel frattempo __________ __________ __________ veniva posto sotto tutela; la Delegazione tutoria incaricava il legale e tutore del __________ di convenire in giudizio il beneficiario del diritto di compera e i successivi cessionari, invocando l'art. 21 CO, ovvero una lesione manifesta tra prestazione e controprestazione. Il 21 settembre 1988 veniva raggiunto un accordo tra il tutore del __________ e gli acquirenti: questi ultimi si obbligavano a versare al __________ un ulteriore importo di fr. 100'000.--. La transazione non veniva però notificata all'Ufficio dei registri, autorità di tassazione in materia di imposizione del maggior valore immobiliare.

Il 5 maggio 1994 __________ __________ e __________ __________ vendevano gli immobili acquistati dal __________ ai coniugi __________ al prezzo di fr. 1'250'000.--. Il maggior valore imponibile veniva calcolato deducendo dal valore dell'alienazione il prezzo del precedente acquisto (valore del diritto di compera: fr. 675'000.--, valore della sua cessione a __________: fr. 60’000.--, valore della sua cessione a __________ e __________: fr. 100'000.--), maggiorato del 5% e delle spese di miglioria. Non veniva invece considerata l'indennità supplementare di fr. 100'000.-- versata nel 1988 al __________ dagli __________. __________ e __________ a seguito della transazione raggiunta con il venditore e il suo tutore (cfr. decisioni su reclamo del 21 ottobre 1994, n. __________ e __________).

Il rifiuto di dedurre l’importo di fr. 100’000.-- pagato a seguito dell’accordo con il tutore del venditore veniva poi confermato anche dalla Divisione delle contribuzioni con decisione del 2 febbraio 1995, argomentando che detto importo non costituiva né spesa di miglioria né provvigione. Poteva tutt'al più essere considerato, secondo l'autorità fiscale, come quota integrativa del prezzo pattuito con il __________, ma non era stata dichiarata come tale ed era quindi sfuggita all’imposizione.

  1. Con il presente, tempestivo ricorso i ricorrenti chiedono la deduzione dell’importo di fr. 100’000.-- da loro versato a __________, argomentando sostanzialmente che la Delegazione tutoria ha omesso di notificare all’ Ufficio dei registri l’avvenuto incasso, sul quale non è quindi stata prelevata né l’IMVI né la tassa d’iscrizione a RF. La Divisione delle contribuzioni, proseguono i ricorrenti, avrebbe sostanzialmente negato la deduzione dell’importo in discussione, perché nel frattempo era intervenuta la prescrizione. Affermano inoltre di essere penalizzati dal comportamento antigiuridico della Delegazione tutoria, in contrasto con il principio della buona fede. Inoltre, la Divisione delle contribuzioni incorre, secondo i ricorrenti, in un eccesso di formalismo, nella misura in cui nega la deduzione dell’importo in questione unicamente perché l’accordo con la Delegazione tutoria non è stato vestito con la forma pubblica.

In via subordinata i ricorrenti chiedono che venga posta a loro carico unicamente la somma dei contributi non corrisposti dalla delegazione tutoria, vale a dire il 7,2% di fr. 100’000.--.

La Divisione delle contribuzioni propone per contro la reiezione del ricorso.

  1. Quando il venditore è proprietario dell’immobile da meno di cinque anni o, se da più di cinque anni, quando egli ne faccia espressa richiesta, è imponibile la differenza tra il valore della contrattazione e il valore dell’acquisto aumentato del 5% (cfr. art. 5 cpv. 1 lett. b e cpv. 2 LIMVI).

Il valore del precedente acquisto è, di regola, quello che risulta dagli istromenti notarili e dai pubblici registri (art. 7 cpv. 1 LIMVI). In altre parole, fa stato quale prezzo d'acquisto il prezzo che risulta dai giustificativi allegati all'istanza d'iscrizione nel Registro fondiario, quindi, in linea di principio, dall'atto notarile (cfr. Aa.Vv., Commentario Argovia, p. 742).

I pagamenti in nero non vengono presi in considerazione. Con il pagamento in nero, l'acquirente si accolla per così dire un debito d'imposta latente, poiché al momento della nuova alienazione potrà dedurre unicamente il prezzo del precedente acquisto che risulta dai giustificativi prodotti con l'istanza d'iscrizione nel Registro fondiario notarile (cfr. Aa.Vv., Commentario Argovia, p. 743; Rumo, Die Liegenschaftsgewinn- und die Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, p. 207).

Eccezioni si giustificano solo in casi del tutto limitati, segnatamente quando sia dato un motivo di revisione a favore o a sfavore (recupero d’imposta), che consenta di togliere cosa di forza giudicata alla decisione che ha accertato il valore dell’alienazione, che costituisce il valore d’acquisto in caso di successivo trasferimento. Ciò non si verifica tuttavia se è già intervenuta la prescrizione (Rumo, loc. cit.).

  1. 4.1

Nel caso in esame, le parti: proprietario precedente e per esso il suo tutore, da una parte, e ultimi cessionari del diritto di compera, dall'altra, hanno omesso di notificare all' Ufficio dei registri i termini dell'accordo concluso il 21 ottobre 1988, cosicché l'ulteriore versamento di fr. 100'000.-- a __________ è di fatto stato effettuato, dal profilo del diritto tributario, in nero ed è quindi sfuggito all'imposizione. Né l'imposta che sarebbe stata dovuta può ancora essere recuperata, essendo ormai intervenuta la prescrizione (art. 37 LIMVI).

Per quanto precede, tale versamento non può essere aggiunto al prezzo d'acquisto, ma ha generato un debito latente d'imposta a carico degli acquirenti, che si è manifestato nel momento in cui l'immobile è stato rivenduto.

4.2

I ricorrenti non possono d'altra parte invocare quale esimente la loro asserita buona fede (cfr. Rumo, op. cit., p. 208). Anche il loro comportamento non è infatti esente da negligenza.

Innanzitutto va ricordato che della sottrazione d'imposta rispondono tutte la parti all'atto, vale a dire tanto il venditore quanto gli acquirenti (artt. 33-34 LIMVI). Solo se avessero chiaramente disciplinato nell'accordo transattivo con __________ __________ __________ e il suo tutore., in quanto parti all'atto solidalmente responsabili del pagamento dell'imposta sul maggior valore immobiliare, la questione dell'imposta in sanatoria, avrebbero potuto eventualmente invocare, secondo questa Camera, la loro buona fede. I ricorrenti sapevano infatti, quanto il venditore stesso e il suo tutore, che in caso di mancata notifica dell'accordo all' Ufficio dei registri l'imposizione dell'indennità supplementare di fr. 100'000.-- sarebbe sfuggita all'imposizione.

Va d'altra parte rilevato che ai ricorrenti, così come al tutore, che oltre all'avvocatura esercitano anche la professione di notaio, non poteva sfuggire che la questione del prezzo di un diritto di compera o di una compravendita fa parte degli "essentialia negotii" e che quindi l'accordo avrebbe dovuto essere vestito con la forma dell'atto pubblico. Se le parti avessero fatto uso della diligenza da loro esigibile, segnatamente se avessero steso un atto pubblico aggiuntivo, la questione che ci occupa non si sarebbe nemmeno posta.

Questa __________ preferisce piuttosto presumere che le parti non abbiano inteso commettere una sottrazione d'imposta, nemmeno per negligenza, ma che piuttosto abbiano inteso risolvere "in modo semplice, pratico ed anche singolare" la questione del pagamento dell'imposta supplementare sul maggior valore immobiliare, trasferendo l'onere latente sugli acquirenti.

Per quanto precede, il ricorso non può essere accolto né nella sua domanda principale né in quella subordinata.

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 20 LIMVI, 11 RIMVI e 185 LT

dichiara e pronuncia

  1. Il ricorso è respinto.

  2. Le spese processuali consistenti:

a. nella tassa di giustizia di fr. 800.--

b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 50.--

per un totale di fr. 850.--

sono a carico del ricorrente.

  1. Intimazione alle parti.

  2. Il presente giudizio è definitivo (art. 184 cpv. 3 LT).

per la Camera di diritto tributario

Il Presidente Il Segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Keywords

real estate gains taxacquisition priceundeclared paymentgood faithformal requirementslimitationtax evasionlatent tax debtcourt costs

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the CHF 100,000 supplemental payment made under an unnotified settlement can be deducted from the acquisition price for real estate gains tax.

Extracted holding

No. The payment was made off the books, was not notified to the land registry, and therefore cannot be added to the acquisition price; it created a latent tax debt that surfaced on resale.

Extracted reasoning

For real estate gains tax, the acquisition price is generally the one shown in notarized instruments and public registers. Undeclared payments are ignored; once the tax that should have been levied is time-barred, no correction is possible.

Key legal question

Whether the taxpayers could invoke good faith or excessive formalism to obtain the deduction.

Extracted holding

No. Their own conduct was negligent; they knew or should have known that the payment would escape taxation if not notified, and the settlement required public form.

Extracted reasoning

All parties to the deed are jointly responsible for tax evasion. Good faith can only be invoked, if at all, where the tax issue is expressly regulated in the settlement. The absence of a public deed was not a mere formal defect but reflected insufficient diligence.

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