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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.1995.264

Data decisione, Autorità: 13.02.1996, CDT

Incarto n. 80.95.00264

Lugano

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

segretario:

Andrea Pedroli vicecancelliere

statuendo sul ricorso del 12 dicembre 1995

in materia di: IC 87/88

presentato da:

---

__________. __________, __________ __________. __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

1. ---

__________ __________, coniugato, di professione commerciante, è domiciliato a __________ __________, ma è limitatamente imponibile nel Canton Ticino, quale proprietario di immobili in diversi comuni del Cantone.

Con decisione del 24 maggio 1989, l' Ufficio di tassazione di __________ -__________ notificava al contribuente la tassazione IC 1987-88, nella quale imponeva un reddito di fr. 43'290.– ed una sostanza di fr. 838'738.–. La motivazione allegata alla decisione spiegava che al reddito della sostanza di fr. 36'000.– in media annua era stato aggiunto un reddito aziendale di fr. 25'047.–, corrispondente all'utile realizzato mediante la vendita di un appartamento situato a __________, considerata quale operazione di commercio di immobili a titolo professionale.

Il contribuente impugnava la suddetta decisione con reclamo alla stessa autorità di tassazione. Egli negava, in particolare, di essere commerciante professionale di immobili, argomentando di avere invece acquistato l'appartamento in questione per uso personale e di averlo successivamente locato e poi venduto, avendone acquistato un altro, più grande, in un altro condominio.

L' Ufficio di tassazione, tuttavia, confermava il carattere professionale della transazione immobiliare di __________, con decisione su reclamo del 27 novembre 1995, osservando in particolare che il reclamante aveva compiuto altre operazioni analoghe negli anni precedenti. Riduceva peraltro il relativo reddito imponibile a fr. 17'980.– in media annua, ammettendo in deduzione tanto le spese di miglioria quanto l'imposta sul maggior valore pagata.

2. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________ contesta l'imposizione del reddito da commercio professionale di immobili, ribadendo di avere posseduto l'appartamento di __________ per ben quindici anni e di averlo venduto solo dopo averlo sostituito con un altro più grande. Lamenta inoltre una doppia imposizione dello stesso utile, per avere già pagato l'imposta sul maggior valore immobiliare. Sostiene quindi che egli è stato imposto anche per appartamenti dei quali non è mai stato proprietario, ma che apparterrebbero invece a __________ __________. Il ricorrente postula pertanto lo stralcio dalla sostanza imponibile del valore degli appartamenti in PPP sul mapp. n. __________ di __________. Contesta infine il valore di stima attribuito alla sostanza immobiliare posseduta a __________ __________, per il fatto che lo stesso si riferirebbe ad una stima del 1992 e non del periodo fiscale in questione.

3. Commercio professionale di immobili

3.1.

Secondo gli art. 18 cpv 1 lett. a LT e 21 cpv.1 lett. a DIFD costituisce reddito imponibile qualsiasi provento proveniente da attività lucrativa, anche se accessoria, a prescindere dalla sua regolarità o dalla sua frequenza. Ne consegue che anche il guadagno realizzato attraverso la compravendita di un immobile è imponibile nel senso delle citate norme se è frutto di attività lucrativa.

In base ad una pluridecennale prassi del Tribunale federale, vi è commercio professionale di immobili non appena il contribuente svolge un'attività che eccede la mera amministrazione del patrimonio e sfrutta il mercato immobiliare alla stregua di un commerciante professionale, nell'intento di realizzare un profitto (DTF 112 Ib 81 consid. 2a e rif.; ASA 59, pag. 480 consid. c; cfr. pure Schmidt, La recente giurisprudenza del Tribunale federale in materia di tassazione di negozi immobiliari e di commercio di immobili a titolo professionale, in : Atti della giornata di studio del 25 ottobre 1989 organizzata dalla Commissione ticinese per la formazione permanente dei giuristi, p. 14). In particolare, sono considerati indizi di un'attività lucrativa, un'elevata frequenza di operazioni, l'esistenza di legami tra tali operazioni e l'attività professionale del contribuente, l'uso di notevoli crediti, il fatto che l'interessato si serva di conoscenze professionali proprie o di terzi, la breve durata del possesso dei fondi e il reinvestimento dei profitti in ulteriori operazioni immobiliari (cfr. STF 24 luglio 1992 in re La., p. 6).

Sapere se una vendita isolata sia da considerare commercio professionale di immobili, amministrazione patrimoniale o occasione fortuita di transazione immobiliare dipende, in ultima analisi, dalle circostanze del caso particolare. Decisiva per il giudizio non è la situazione esistente inizialmente, al momento dell'acquisto, ma quella che risulta al momento della vendita (STF 26 marzo 1976 in re Ri., p. 9). Così, una operazione iniziata e fatta con intenti speculativi può perdere tale caratteristica per le particolari condizioni che si verificano al momento, determinante, della vendita: e viceversa (cfr. sent. CDT 274/88 cit. in RTT 1990, p. 358 ss.).

3.2.

Nella fattispecie, l'appartamento alienato dal ricorrente è situato in un condominio edificato a __________ dalla __________ __________ __________ __________. Pochi mesi dopo la costituzione della proprietà per piani, nel 1971, __________ __________ __________ acquistava infatti l'appartamento n. __________ (PPP n. __________), di 56 ‰. In seguito, nel 1980, avrebbe acquistato all'incanto un secondo appartamento nello stesso condominio: il n. __________ (PPP n. __________), anch'esso di 56 ‰, rivenduto già l'anno successivo.

Secondo la tesi del ricorrente, egli avrebbe acquistato il suddetto appartamento, nel 1971, allo scopo di trascorrervi la vecchiaia. Successivamente, negli anni fra il 1972 ed il 1979, avrebbe comperato diversi appartamenti in un nuovo condominio, edificato dalla __________ __________, «allo scopo di poter mettere assieme un'area abitativa sufficientemente grande». Donde la decisione di vendere la PPP n. __________, nel 1986.

La suddetta argomentazione non convince. Il quadro complessivo entro il quale si è svolta l'operazione immobiliare che ha dato luogo al ricorso in esame non lascia alcun dubbio circa il carattere professionale anche dell'alienazione della PPP n. __________. Come, infatti, l'acquisto della PPP n. __________, nel 1971, sembra difficilmente giustificabile con la sola intenzione del contribuente di trascorrervi la vecchiaia, tanto più che risulta trattarsi di un monolocale, ancor meno plausibile appare la tesi che il successivo acquisto di ben quattordici unità di PPP – cioè otto appartamenti, un ripostiglio e cinque autorimesse – si presenti in qualche modo quale acquisto sostitutivo. In realtà, come risulta anche dai conteggi delle entrate e delle uscite relative alla gestione della proprietà immobiliare, allegati alle dichiarazioni fiscali del ricorrente, solo una parte degli appartamenti acquistati dalla __________ __________ era ed è a disposizione del ricorrente, il quale ha invece concesso in locazione gli altri. Quanto, in particolare all'appartamento n. __________, la cui alienazione ha dato luogo al ricorso in esame, esso risulta essere stato a sua volta locato, nei periodi fiscali precedenti la vendita (cfr. p. es. la tassazione IC 1985-86).

3.3.

A tali considerazioni si aggiunga la circostanza che il ricorrente ha effettuato ancora altre operazioni immobiliari, nel Canton Ticino. Oltre al già menzionato acquisto, seguito da una alienazione dopo solo un anno, di un altro appartamento nello stesso condominio __________ __________, il ricorrente ha pure alienato due appartamenti nel secondo condominio (PPP n. __________ e __________, venduti nel 1979). Inoltre, ha comperato nel 1983 un appartamento a __________, rivendendolo nel 1990, ed è tuttora proprietario di immobili a __________ (acquisto nel 1982, per fr. 448'694.–), a __________ __________ (acquisto nel 1986 per fr. 505'000.–) ed a __________ (acquisti nel 1987 e nel 1988).

3.4.

Si consideri, d'altronde, che dal riparto intercantonale allestito dall'autorità fiscale del cantone di domicilio risulta che il ricorrente ricava la quasi totalità dei non trascurabili redditi di cui dispone proprio dalla gestione di immobili, situati in particolare nello stesso Canton __________ __________.

3.5.

Alla luce delle descritte circostanze, non possono essere accolte le censure del ricorrente, in merito all'imposizione dell'utile conseguito alienando la PPP n. __________. Né può essere condivisa l'argomentazione del contribuente, secondo cui egli sarebbe sottoposto ad una inammissibile doppia imposizione dello stesso utile; il Tribunale federale, infatti, ha già avuto modo di constatare che la doppia imposizione prevista dal diritto ticinese, per la quale i redditi derivanti da commercio professionale d'immobili sono tassati sia con un'imposta speciale sul maggior valore immobiliare che mediante l'imposta ordinaria sul reddito, non lede l'art. 4 Cost. fed. (ASA 33 pag. 241 e sentenze inedite citate).

4. Proprietà dell'appartamento n. __________

In secondo luogo, il ricorrente postula lo stralcio dalla sostanza imponibile del valore di un appartamento, situato nello stesso Condominio in cui si trova l'appartamento alienato nel 1986, che sarebbe erroneamente stato incluso nella sua tassazione, a causa di una omonimia. Effettivamente, dagli atti risulta che nelle schede trasmesse dal Comune di __________ all' Ufficio di tassazione di __________ -__________ è stata inclusa anche la PPP n. __________, del valore di 56‰. In base ad informazioni assunte da questa Camera presso l' Ufficio dei registri di __________, quest'ultimo appartamento è invece stato acquistato all'incanto il 23 aprile 1975 da __________ __________, capomeccanico, domiciliato in __________ __________, __________ __________ __________ (iscrizione n. __________ del __________ 1975); è poi stato alienato, il 10 giugno 1988, dallo stesso __________ __________, fu __________, nato il __________ 1930, a __________ __________ (iscrizione n. __________ del __________ 1988).

Dalla sostanza imponibile al 1° gennaio 1987 deve pertanto essere stralciato il valore di stima della PPP n. __________, pari a fr. 97'753.– (valore dei stima del fondo n. __________ al 1.1.1987: fr. 1'656'825.–; appartamento di 56‰ più 1/17 della comproprietà coattiva sulla PPP n. __________).

Non compete invece a questa Camera di modificare precedenti tassazioni cresciute in giudicato, non essendo essa l'autorità di revisione di cui agli articoli 234 cpv. 1 LT 1994 e 149 cpv. 1 LIFD («La revisione compete all'autorità che ha emanato la decisione o sentenza»).

5. Stima proprietà immobiliare di __________ __________

Il ricorrente contesta infine il valore attribuito dall'autorità di tassazione al suo immobile di __________ __________. Tale valore si riferirebbe, a suo avviso, allo stato dell'immobile dopo la ristrutturazione, mentre all'inizio del periodo fiscale in questione i lavori non sarebbero ancora stati effettuati.

5.1.

Nel Canton Ticino, la stima ufficiale è alla base dell’imposizione degli immobili e dei loro accessori (art. 52 LT 1976; art. 1 Lst). L’allestimento delle stime compete all’Ufficio cantonale di stima – composto di tre funzionari tecnici (art. 7 Lst) – il quale, pur potendo affidare l’operazione a uno o due dei suoi membri e in casi eccezionali ricorrere al consulto di persone particolarmente esperte, deve esaminare e approvare ogni singola stima in seduta collegiale (art. 10 Lst). Come ha opportunamente sottolineato il Tribunale federale, in una recente sentenza nella quale ha affermato l’esperibilità del ricorso di diritto pubblico contro le decisioni definitive in materia di stima, già dalla sistematica della normativa cantonale (cfr. art. 146 seg. LT 1976 e art. 7 seg. Lst) si può dedurre che la procedura di valutazione della sostanza immobiliare è indipendente da quella di tassazione (cfr. sentenza 26 gennaio 1990, in RDAT 1990 p. 169).

Quest’ultima circostanza basta ad escludere che possano avere rilievo, nell’ambito di una procedura di ricorso contro una decisione in materia di imposta cantonale, censure indirizzate contro le decisioni delle autorità competenti in materia di revisione delle stime. In virtù della indipendenza della procedura di revisione delle stime da quella di tassazione, infatti, tutte le contestazioni, sia che si riferiscano ad aspetti formali sia che attengano ad aspetti sostanziali, devono essere sottoposte all’autorità competente in materia di stima (CDT n. 224 del 4 novembre 1994 in re S. K.).

5.2.

In questa sede si può solo rilevare che l’autorità di tassazione ha operato in modo ineccepibile, essendosi limitata ad applicare un valore di stima al 1° gennaio 1987, comunicatole dal Comune di __________ __________. Secondo informazioni assunte dalla stessa Camera presso il Municipio, tale valore si riferisce allo stato della casa dopo l'esecuzione di lavori di riattazione esterni, effettuati nel 1986 (tinteggiatura, sostituzione serramenti). Non sarebbero, per contro stati considerati lavori all'interno dello stabile, non essendo gli stessi mai stati eseguiti.

Se avesse ritenuto tale stima eccessiva – cosa peraltro improbabile, se si pensa che egli stesso aveva pagato l'oggetto, nel 1986, prima dell'esecuzione dei lavori, ben 505'000 franchi –, il contribuente avrebbe comunque potuto contestarla mediante i rimedi giuridici previsti dalla legge sulla stima.

6. Il ricorso è dunque accolto solo per quanto si riferisce alla sostanza immobiliare di __________, dalla quale deve essere stralciato il valore della PPP n. __________. Per il resto, il ricorso è respinto.

Tassa di giustizia e spese processuali sono conseguentemente poste a carico del ricorrente nella misura di tre quarti.

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 231 LT 1994

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è parzialmente accolto.

§ Di conseguenza, la decisione su reclamo del 27 novembre 1995 è riformata nel senso che il valore degli immobili nel Comune di __________ è ridotto da fr. 965'726.– a fr. 867'973.–.

§§ Gli atti sono rinviati all' Ufficio di tassazione di __________ -__________ per l'emissione di nuovi conteggi, ritenuto che deve essere modificata anche la ripartizione dei debiti fra i Cantoni e gli Stati interessati.

2. Le spese processuali consistenti:

a. nella tassa di giustizia di fr. 700.–

b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 100.–

per un totale di fr. 800.–

sono a carico del ricorrente nella misura di tre quarti (fr. 600.–).

3. Intimazione alle parti.

4. Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

per la Camera di diritto tributario

del Tribunale d’appello

Il Presidente: Il Segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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