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Imputed gain tax reassessed after verified construction costs

80.1995.226Other CourtAug 22, 1996Partially Granted

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Omnilex summary

The taxpayer appealed an IMVI assessment that treated the sale of a condominium unit as generating a taxable gain. After the appellant claimed that construction costs exceeded the sale price and could not initially produce supporting documents, the court ordered an expert review of the architect's records. The expert concluded that deductible construction costs amounted to CHF 6,160,000. The court accepted those findings, allowed the appeal in substance, and remitted the matter to the tax authority for a new assessment. However, it ordered the appellant to bear CHF 625 in court costs.

Omnilex headnote

Art. 5 cpv. 1 LIMVI; art. 9 cpv. 1 LIMVI; assessment of taxable real-estate gain and deductible construction costs: where the appellate court, on the basis of expert evidence, establishes construction costs relevant to the computation of the gain, the tax authority must recalculate the taxable amount accordingly. Costs that are neither construction nor improvement costs, or are already covered by the statutory forfait, are not additionally deductible (consid. 5-6). Even where the appeal is successful on the merits, procedural costs may be charged to the appellant if the dispute became necessary because the supporting documentation could not be produced earlier for reasons lying in the appellant's sphere (consid. 7).

Full text

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.1995.226

Data decisione, Autorità: 22.08.1996, CDT

Incarto n. 80.95.00226

Lugano

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

segretario:

Fiorenzo Gianinazzi

statuendo sul ricorso del 23 ottobre 1995

in materia di: IMVI

presentato da:

__________, __________ __________,

rappr. da: __________ __________, __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

  1. Con mutazione iscritta il 17 settembre 1993 __________ __________ e __________ __________ alienavano in ragione di metà ciascuno la PPP n. __________, quota di 171 millesimi della part. n. __________ di __________ sopra __________ al prezzo complessivo di fr. 1'275'000.--. L'Ufficio dei registri notificava la tassazione relativa all'imposta sul maggior valore immobiliare, in cui deduceva dalla metà del prezzo di vendita (fr. 637'500.--) la metà delle spese del precedente acquisto (fr. 510'000.--), stabilendo così l'imponibile, prima che la costruzione fosse portata a termine, in fr. 127'500.-- pari al 20% del valore d’acquisto (cfr. notifica della tassazione del 5 novembre 1993, confermata con decisione su reclamo del 24 marzo 1995).

  2. Con tempestivo ricorso dell’ 8 aprile 1995 il contribuente chiedeva lo stralcio dell'imponibile, poiché i costi di costruzione sarebbero stati superiori al prezzo di vendita. A causa di dispute tra architetti e proprietari, non sarebbe ancora riuscito a disporre delle pezze giustificative atte a sostanziare i costi di costruzione. Produceva una ricapitolazione della situazione finanziaria, allestito dallo studio __________ __________ __________, che concludeva per un costo del complesso __________ __________ di fr. 4'806'733,45.

Con decisione del 22 settembre 1995 la Divisione cantonale delle contribuzioni respingeva il ricorso del contribuente, argomentando che è dovere del contribuente produrre le pezze giustificative atte a comprovare i costi di costruzione ma che, nel caso in esame, malgrado le ripetute richieste, non è stata presentata la documentazione atta a comprovare le spese: fatture originali con l'indicazione dell’avvenuto pagamento, addebiti bancari e estratti conto riferiti al costo di costruzione.

  1. Con il presente, tempestivo ricorso il contribuente chiede l'accoglimento del proprio ricorso e quindi lo stralcio dell'imponibile. Fa presente di essere nell'impossibilità materiale di produrre la documentazione richiestagli, perché non sarebbe in suo possesso e d'altra parte lo studio d'architettura __________ __________ __________ sarebbe reticente nel consegnargliela a causa del mancato pagamento integrale degli onorari. Il fatto di volergli accollare un utile forfetario del 20%, prosegue, creerà anche dei disagi finanziari agli acquirenti in quanto responsabili solidali del pagamento dell'imposta.

  2. Pendente il ricorso questa Camera, dopo aver sentito le parti il 23 novembre 1995 e aver constatato l’impossibilità che i ricorrenti producessero la documentazione relativa ai costi di costruzione, dava incarico al proprio perito di recarsi presso lo Studio d’architettura __________ __________ __________ allo scopo di verificare analiticamente i costi di costruzione.

Nel proprio rapporto del 14 giugno 1996 il perito conclude che i costi di costruzione deducibili secondo la LIMVI ammontando a fr. 6’160’000.-- arrotondati, escludendo quindi quei costi, quali ad esempio i costi di promozione delle vendite, note d’onorario d’avvocatura o per l’ emissione di cartelle ipotecarie, premi assicurativi , ecc., che o rientrano nella deduzione forfetaria del 5% o non possono essere considerati né di costruzione né di miglioria secondo legge e giurisprudenza.

  1. Il rappresentante del ricorrente ha comunicato la propria adesione alle conclusioni peritali con scritto del 21 giugno 1996. La Divisione delle contribuzioni, dal canto suo, con lettera del 22 luglio 1996 ha comunicato di non avere particolari osservazioni da formulare sulle conclusioni peritali.

Esse appaiono per altro conformi alle legge, segnatamente agli articoli 5 cpv. 1 LIMVI (deduzione forfetaria del 5%) e 9 cpv. 1 LIMVI (spese di costruzione e di miglioria). Ad esse si può quindi fare riferimento.

  1. Gli atti del procedimento vanno quindi retrocessi all’autorità di tassazione in materia di imposta sul maggior valore immobiliare perché determini se sussiste ancora un eventuale maggior valore imponibile in considerazione dei costi di costruzione accertati in questa sede (fr. 6’160’000.--) e del valore del precedente acquisto dei due fondi che compongono l’intera proprietà, non contestato (fr. 1’448’300.--).

  2. Indipendentemente dall’esito del ricorso, favorevole ai ricorrenti, spese e tassa di giustizia, vanno loro accollate in considerazione del fatto che la presente vertenza si è sostanzialmente resa necessaria a dipendenza dell’impossibilità di produrre già in sede inferiore la documentazione relativa ai costi di costruzioni per questioni che concernono esclusivamente i rapporti tra i ricorrenti e gli architetti loro mandatari.

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 20 LIMVI, 11 RIMVI e 185 LT

dichiara e pronuncia

  1. Il ricorso è accolto a'sensi dei considerandi.

§ Di conseguenza, gli atti del procedimento sono retrocessi all' Autorità fiscale per l'emissione di un nuovo conteggio conformemente a quanto stabilito nel consid. 6.

  1. Le spese processuali consistenti:

a. nella tassa di giustizia di fr. 500.–

b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 125.–

per un totale di fr. 625.–

sono a carico del ricorrente.

  1. Intimazione alle parti.

  2. Il presente giudizio è definitivo (art. 184 cpv. 3 LT 1976).

per la Camera di diritto tributario

del Tribunale d’appello

Il Presidente: Il Segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Key legal question

Whether the taxable gain for the IMVI had to be reduced or eliminated after verifying construction costs.

Extracted holding

The record had to be sent back so the tax authority could issue a new assessment using the court-established construction costs and the undisputed prior purchase value.

Extracted reasoning

The expert report reliably established deductible construction costs of CHF 6,160,000. The lower authority must recalculate whether any taxable gain remains in light of those costs and the prior acquisition value.

Key legal question

Whether the appeal should be allowed despite the need for remittal.

Extracted holding

The appeal was granted to the extent of ordering remittal for a new tax computation.

Extracted reasoning

The expert findings confirmed the appellant's challenge to the earlier assessment methodology and required a fresh calculation by the tax authority.

Key legal question

Who bears the procedural costs notwithstanding the appeal's success.

Extracted holding

Court costs were charged to the appellant.

Extracted reasoning

The dispute became necessary because the construction-cost documents could not be produced earlier, due to issues between the appellants and their architects.

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