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Professional real estate dealing or private asset management

80.1995.196Other CourtJun 5, 1996Partially Granted

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Three co-owners sold lots created from a former agricultural parcel after a zoning change. The tax office qualified the gains as professional real-estate trading income and issued income tax assessments. On appeal, the tax court accepted that part of the increase in value was unrelated to the professional operation, following the parties’ agreement to use CHF 120 per square meter as the starting value. It therefore partially allowed the appeal, annulled the objection decision, and remanded the file to the tax office for new calculations. No court costs were charged.

Omnilex headnote

Art. 144 LIFD, Art. 231 LT 1994; professional real-estate trading versus private asset management: where land originally held for non-business purposes is later subdivided and sold after a zoning change, only the portion of appreciation attributable to the professional operation may be taxed as business income. If the parties agree that part of the value increase is extraneous to the professional real-estate transaction, the assessment must be recalculated on the basis of an adjusted opening value; the objection decision is annulled and the matter remitted for new computation (consid. 3).

Full text

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.1995.196

Data decisione, Autorità: 05.06.1996, CDT

Incarto n. 80.95.00196

Lugano

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

segretario:

Fiorenzo Gianinazzi Il segretario

statuendo sul ricorso del 20 settembre 1995

in materia di: IC/IFD 93/94

presentato da:

e __________ __________, __________ __________, rappr. da: __________. __________, __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

  1. I fratelli __________, __________ e __________ __________, nati risp. nel 1920, 1921 e 1928, acquistavano nel 1959 in ragione di un terzo ciascuno la part. n. __________ di mq 33'210 in territorio di __________, destinandola inizialmente a scopi prevalentemente agricoli (pascolo). L’attività agricola, che via via era andata scemando, cessava completamente verso la fine degli anni settanta. Nel corso degli anni ottanta ai fratelli nasceva l’intenzione di realizzare l’intero appezzamento vendendolo in blocco, ma non veniva trovato un’acquirente disposto a un simile investimento. A seguito della modifica del piano regolatore del 1988, parte del terreno veniva posto in zona edificabile. I comproprietari incaricavano pertanto __________ __________, figlio di uno dei comproprietari, di studiare la soluzione più confacente per realizzare il terreno di loro proprietà. Il promotore dell’operazione, __________ __________, suggeriva di lottizzare l’appezzamento e di urbanizzarlo a sue spese, chiedendo in contropartita che tra le clausole contrattuali di vendita vi fosse l’impegno dell’acquirente della singola parcella di sottoscrivere un contratto generale d’appalto chiavi in mano con il promotore __________ __________ per la costruzione di un immobile abitativo.

Venivano vendute nel corso degli anni 1991 e 1992, tutte al prezzo di fr. 225 il metro quadrato, quattro particelle: il 19 febbraio 1991 la n. __________ di mq 225 ai coniugi __________, il 18 ottobre 1991 la n. __________ a __________ , il 21 ottobre 1991 la n. __________ a coniugi __________ e il 24 agosto 1992 la n. __________ al __________ - __________.

In questa operazione, i cui termini sono stati desunti dall’esposizione degli interessati medesimi, l’Ufficio di tassazione ravvisava un’operazione immobiliare di carattere professionale e decideva quindi di considerare l’utile conseguito con le alienazioni alla stregua di reddito da commercio professionale d’immobili in ragione di fr. 50’278.-- di media annua per l’IC e di fr. 52’163.-- per l’IFD per ciascuno dei tre comproprietari (cfr. notifica della tassazione IC/IFD 1993-94 [computo 1991-92] del 27 marzo 1995, confermata con decisione su reclamo del 21 agosto 1995).

  1. Con il presente, tempestivo, ricorso __________ __________ impugna la decisione su reclamo contestando che l’operazione effettuata a __________ possa essere considerata commercio professionale d’immobili. Sostiene invece che essa configuri un mero atto d’amministrazione patrimoniale privata. Ribadisce sostanzialmente quanto già esposto in sede di reclamo, segnatamente l’impossibilità di realizzare l’intero appezzamento vendendolo in blocco e l’essersi disinteressato dell’operazione affidandosi a un promotore immobiliare, che ha provveduto a sue spese a lottizzare e a urbanizzare i singoli lotti.

  2. All'udienza dell'8 maggio 1996, dopo discussione, considerato che solo una piccola parte del terreno originario è divenuta edificabile in seguito alla modifica del PR del 1988, le parti hanno convenuto, su proposta del Presidente della Camera, di considerare una parte dell'incremento di valore dei terreni venduti come estranea all'operazione immobiliare di carattere professionale. Hanno quindi concordato di attribuire ai terreni un valore di fr. 120.– al mq, al momento dell'inizio dell'operazione immobiliare professionale.

Gli atti vengono pertanto rinviati all' Ufficio di tassazione per l'emissione di nuovi conteggi.

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT 1994

dichiara e pronuncia

  1. Il ricorso è parzialmente accolto.

§ Di conseguenza, la decisione su reclamo del 21 agosto 1995 è annullata.

§§ Gli atti sono rinviati all' Ufficio di tassazione per l'emissione di nuovi conteggi, secondo quanto indicato nel consid. 3.

  1. Non si prelevano né tassa di giustizia né spese.

  2. Intimazione alle parti.

  3. Per l'IC il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

Per l'IFD è ammesso il ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146 LIFD).

per la Camera di diritto tributario

del Tribunale d’appello

Il Presidente: Il Segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Keywords

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the profit from the land sales was taxable as professional real-estate trading income or as private asset management.

Extracted holding

The appeal was partly upheld after the parties agreed to exclude part of the land-value increase from the professional operation and to value the land at CHF 120 per square meter at the start of the professional operation.

Extracted reasoning

Because only a small part of the original land became buildable after the 1988 zoning change, part of the appreciation was considered unrelated to any professional real-estate operation; the assessment therefore had to be recalculated.

Key legal question

Whether the challenged objection decision had to be annulled and the file sent back for new tax calculations.

Extracted holding

Yes. The objection decision was annulled and the file remanded to the tax office for new computations in accordance with the agreed valuation.

Extracted reasoning

The agreed partial exclusion of the increase in value required new tax assessments by the first-instance tax authority.

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