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Sanatoria building permit and transfer of development indices

52.2005.356Other CourtDec 7, 2005Modified

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The applicants challenged the refusal of a retrospective building permit for unauthorized attic conversions in the condominium, arguing that a neighboring owner had validly consented to a transfer of development indices. The municipal and cantonal authorities refused the permit. The Administrative Court did not rule on the merits of the alleged transfer agreement or the exact floor-area excess. It held instead that the State Council had seriously failed to address the central argument regarding the neighbor's consent and the legal effect of the 25 August 2003 declaration. The decision was annulled and the case remanded for a new, properly reasoned decision. No court fee was charged; the State must pay CHF 800 in costs.

Omnilex headnote

Art. 21 LE; art. 18 et 26 PAmm; transfer of development indices and duty to give reasons: where a legalization request is based on an alleged index-transfer agreement with a neighboring owner, the appellate authority must address the decisive objection concerning the existence and legal effect of an explicit, unconditional consent of the servient owner. A mere verification of floor-area calculations is insufficient if the core dispute concerns the validity of the transfer arrangement. Failure to deal with a central argument constitutes a serious defect in reasoning warranting annulment and remand for a new decision (consid. 2-4).

Full text

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 52.2005.356

Data decisione, Autorità: 07.12.2005, TRAM

Titolo: Rilascio licenza edilizia in sanatoria sulla base di una convenzione trasferimento indici

Incarto n. 52.2005.356

Lugano 7 dicembre 2005

In nome della Repubblica e Cantone Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Lorenzo Anastasi, presidente, Stefano Bernasconi, Matteo Cassina

segretario:

Leopoldo Crivelli

statuendo sul ricorso 28 ottobre 2005 di

RI 1

contro

la decisione 12 ottobre 2005 del Consiglio di Stato (n. 4833) che respinge l'impugnativa presentata dagli insorgenti avverso la decisione 30 novembre 2004 con cui il municipio di CO 3 ha negato loro la licenza in sanatoria per trasformazioni attuate abusivamente nelle abitazioni del condominio N__________ (part. 476);

viste le risposte:

  • 8 novembre 2005 del Consiglio di Stato;

  • 15 novembre 2005 di CO 2;

  • 14 novembre 2005 del municipio di CO 3;

  • 16 novembre 2005 di CO 1;

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in fatto

che il 21 dicembre 1998 il municipio di CO 3 ha rilasciato ad H__________ il permesso di costruire tre case d'abitazione in via A__________ (part. 476); l'edificazione esauriva la superficie edificabile e quindi la SUL disponibile;

che in sede di controllo tecnico finale è emerso che erano state realizzate numerose trasformazioni non autorizzate; in particolare, erano stati resi abitabili i locali adibiti a solaio;

che il 27 gennaio 2003 i qui ricorrenti, proprietari delle abitazioni, hanno chiesto al municipio il rilascio del permesso in sanatoria per le opere attuate abusivamente;

che il 6 febbraio 2003 l'Ufficio tecnico ha sollecitato i ricorrenti a produrre una convenzione di travaso degli indici per i 186.63 mq di SUL mancante;

che, dopo vicissitudini che non occorre riassumere, il 25 agosto 2003 la resistente CO 1, proprietaria del fondo contermine (part. 518), ha sottoscritto una dichiarazione in lingua tedesca, del seguente tenore:

Verpachtung eines Teiles des Grundstückes 518 an der via Alba-redo zum Zwecke der befristeten Nutzungsziffersübertragung.

Die Eigentümerin des Grundstückes Kat. Nr. 518 willigt ein, den Miteigentümern des Stammgrundstückes 476 (…) zum Zwecke der Erfüllung der Bestimmungen über die Grundstückausnutzung eine befristete Nutzungsziffersübertragung zu Lasten des Grundstückes 518 zu gewähren. Zu diesem Zwecke wird eine Fläche von zwischen 116 und 186 mq an die Eigentümer vom Grundstück verpachtet.

Auflagen

· Die Einzelheiten der Nutzungsübertragung eingeschlossen die Beendigung des Pachtverhältnisses und die Rücküber-tragung werden durch einen Vertrag geregelt

· Die Eintragung in Grundbuch muss den Aspekt der Befristetheit beinhalten

che il municipio ha chiesto alla resistente CO 1 di inviargli un'istanza di travaso degli indici redatta in italiano che precisasse il quantitativo esatto della superficie ceduta;

che la resistente si è rifiutata di sottoscrivere l'istanza, obiettando che il previsto contratto di cessione degli indici non era mai stato perfezionato;

che nel termine di pubblicazione della domanda di costruzione in sanatoria CO 1 si è opposta al rilascio della licenza, contestando il trasferimento di indici dal suo fondo;

che con decisione 30 novembre 2004 il municipio ha respinto la domanda, ritenendo che non fossero dati i presupposti per riconoscere il trasferimento degli indici prospettato dalla dichiarazione 25 agosto 2003 sottoscritta dalla resistente CO 1;

che con giudizio 12 ottobre 2005 il Consiglio di Stato ha confermato il provvedimento, respingendo l'impugnativa contro di esso inoltrata dagli istanti in licenza;

che, respinta la richiesta di sospensione del procedimento, avanzata dai richiedenti con riferimento alla causa civile da essi nel frattempo promossa nei confronti della vicina CO 1 per ottenere l'adempimento dell'impegno assunto, il Governo ha accertato che la SUL delle controverse costruzioni supera abbondantemente il limite prescritto dalle norme di zona; ne ha quindi dedotto che la licenza in sanatoria non potesse essere accordata;

che contro il predetto giudizio governativo i soccombenti si aggravano davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendone l'annullamento;

che con lunghissime disquisizioni gli insorgenti:

· revocano in dubbio l'esistenza di un sorpasso dell'i.s. prescritto dalle norme di zona;

· sostengono che la convenzione di trasferimento degli indici sarebbe perfetta e che il municipio sarebbe tenuto a riconoscerla;

· rimproverano al Consiglio di Stato di aver violato il diritto di essere sentiti per non aver assunto le prove richieste e per non aver motivato l'asserita inefficacia della convenzione 25 agosto 2003 di trasferimento degli indici;

· reputano che il rifiuto del Consiglio di Stato di sospendere il giudizio in attesa dell'esito della causa civile promossa nei confronti della vicina disattenda il principio della separazione dei poteri e quello della forza derogatoria del diritto federale;

· contestano i conteggi della SUL;

· rilevano che il PR in via di revisione prevede un consistente aumento dell'i.s.;

che il ricorso è avversato dal Consiglio di Stato, che non formula osservazioni;

che ad identica conclusione pervengono il municipio e la vicina CO 1, contestando in dettaglio le tesi degli insorgenti con argomenti che per quanto necessario verranno discussi nei seguenti considerandi;

considerato, in diritto

che la competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 LE;

che la legittimazione attiva degli insorgenti, istanti in licenza, è certa (art. 43 PAmm);

che il ricorso, tempestivo (art. 46 PAmm), è dunque ricevibile in ordine;

che l'impugnativa può essere evasa sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 18 PAmm); ai fini del giudizio non occorre in effetti stabilire se ed eventualmente in che misura la SUL realizzata superi quella ammessa in base alle norme di zona;

che, chiedendo il rilascio di una licenza in sanatoria sulla base di una convenzione di trasferimento di indici stipulata con la vicina, i ricorrenti riconoscono implicitamente l'esistenza di un sorpasso dell'i.s. prescritto:

· se non vi fosse alcun sorpasso, non si capisce per qual motivo hanno inoltrato una domanda di costruzione in sanatoria;

· se il sorpasso sia di 116 o di 186 mq, come prospettato nella dichiarazione 25 agosto 2003 sottoscritta dalla resistente, non è d'altro canto di decisivo rilievo ai fini del presente giudizio;

che, giusta l'art. 38a LE, quantità edificatorie appartenenti ad un fondo possono essere trasferite su fondi vicini appartenenti alla stessa zona di utilizzazione del Piano regolatore e connessi funzionalmente se non risulta intralciata la pianificazione e, in particolare, se non sono compromessi l'uso razionale del territorio e un'edificazione armoniosa;

che l'attuazione del trasferimento di indici presuppone un esplicito, incondizionato consenso del proprietario del fondo gravato, che deve in sostanza condividere la domanda di costruzione;

il cosiddetto trasferimento di indici si traduce in effetti nella partecipazione di una determinata superficie edificabile di un fondo all'edificazione di un fondo di terzi;

che, nel caso concreto, la resistente CO 1 si è opposta alla domanda di costruzione in sanatoria presentata dagli insorgenti, contestando il trasferimento di quantità edificatorie dal suo fondo prospettato nella dichiarazione d'intenti che aveva sottoscritto il 25 agosto 2003;

che il municipio, rifiutandosi di riconoscere la cessione di quantità edificatorie sottoscritta dalla vicina opponente e di rilasciare la licenza in sanatoria, ha in pratica ritenuto che i ricorrenti non potessero prevalersi di un consenso esplicito ed incondizionato della resistente ad assumere a carico del suo fondo la SUL realizzata in eccedenza sul loro terreno;

che il Consiglio di Stato con il giudizio impugnato si è limitato a verificare il conteggio della SUL senza spendere una sola parola per respingere le eccezioni sollevate dagli insorgenti con riferimento al rifiuto del municipio di riconoscere il trasferimento di indici previsto dalla dichiarazione 25 agosto 2003, sottoscritta dalla vicina opponente;

che, considerata la centralità della contestazione, l'omissione configura un difetto di motivazione grave, che il Consiglio di Stato non ha provveduto a sanare nemmeno in questa sede;

che già per questo motivo, il ricorso va accolto, annullando il giudizio censurato e rinviando gli atti al Consiglio di Stato, affinché statuisca nuovamente sull'impugnativa con motivazione conforme alle esigenze poste dall'art. 26 PAmm;

che, dato l'esito, non si preleva tassa di giustizia, mentre le ripetibili, commisurate non alla prolissità del gravame, ma alle effettive esigenze di patrocinio, sono poste a carico dello Stato, apparendo iniquo far sopportare alla resistente le inadempienze di quest'ultimo.

Per questi motivi,

visti gli art. 21, 38a LE; 3, 18, 26, 28, 31, 60, 61, 65 PAmm;

dichiara e pronuncia:

1.Il ricorso è accolto.

§ Di conseguenza:

1.1. la decisione 12 ottobre 2005 del Consiglio di Stato (n. 4833) è annullata.

1.2. gli atti sono rinviati al Consiglio di Stato affinché statuisca nuovamente sul ricorso inoltratogli dallo RI 1 e llcc.

2.Non si preleva tassa di giustizia.

3.Lo Stato rifonderà fr. 800.- ai ricorrenti a titolo di ripetibili.

  1. Intimazione a:

terzi implicati

  1. CO 1 1 patrocinata da: PA 2
  2. CO 2
  3. CO 3
  4. CO 4
  5. CO 5

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Keywords

building permitlegalizationtransfer of development indicesreasoning defectadministrative appealfloor-area indexplanning law

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the State Council adequately addressed the applicants' arguments on transfer of development indices.

Extracted holding

No. The State Council failed to engage with the central objection concerning the neighbor's purported consent and therefore gave insufficient reasons.

Extracted reasoning

The contested point was central to the permit refusal. The State Council limited itself to checking gross floor area calculations and did not explain why the municipality's refusal to recognize the transfer agreement was correct. This amounted to a serious reasoning defect.

Key legal question

Whether the building permit in legalization could be granted on the basis of the neighbor's declaration of 25 August 2003.

Extracted holding

The court did not finally decide the substantive validity of the transfer arrangement; the matter had to be reconsidered by the State Council with proper reasoning.

Extracted reasoning

Because the appeal was allowed for lack of motivation, the court annulled and remanded without resolving the merits of the alleged index transfer agreement.

Key legal question

Whether the court needed to determine the exact amount of excess floor area used.

Extracted holding

No. For the present review it was unnecessary to establish the precise excess SUL.

Extracted reasoning

The applicants' request for legalization necessarily implied an excess over the permitted index, and the exact amount was not decisive for the outcome.

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