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Suspension orders for unauthorized retaining wall works

52.2005.180Other CourtJul 12, 2005Partially Granted

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The appellant challenged two municipal stop-work orders relating to works on parcel 832 in CO 1: a retaining wall planned at 1.70 m instead of 1.50 m, and additional underground works between the building and the wall. The cantonal administrative court held that the first order had become moot because the wall was already completed and, in any event, the height change was not essential enough to justify suspension. It upheld the second order, finding the works were not a mere base for paving but an unauthorized underground room section. The appeal was partially allowed and costs were reallocated accordingly.

Omnilex headnote

Art. 43 LE; stop-work order for unauthorized building works; essential nature of the deviation under the notification procedure. A municipal order to suspend works is a precautionary measure preserving the status quo pending permit-sanation or restoration. Works contrary to the approved plans must be suspended unless the deviation concerns only a variant subject to mere notification and leaves the approved project’s essential characteristics unchanged. The assessment of essentiality requires a strict approach; even apparently secondary features may be essential if their alteration materially affects public interests or neighbors’ rights. If the impugned works are already completed, the stop-work order becomes devoid of purpose.

Full text

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 52.2005.180

Data decisione, Autorità: 12.07.2005, TRAM

Titolo: ordine di sospensione lavori relativi ad un muro di sostegno

Incarto n. 52.2005.180

Lugano 12 luglio 2005

In nome della Repubblica e Cantone Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Lorenzo Anastasi, presidente, Stefano Bernasconi, Matteo Cassina

segretario:

Leopoldo Crivelli

statuendo sul ricorso 24 maggio 2005 di

RI 1 patrocinato da: PA 1

contro

la decisione 3 maggio 2005 del Consiglio di Stato (n. 2190) che respinge le impugnative presentate dall'insorgente avverso le decisioni 9 agosto 2004 e 6 ottobre 2004 con cui il municipio di CO 1 gli ha ordinato di sospendere ogni e qualsiasi lavoro non autorizzato sulla part. 832 RF con riferimento ad un muro di sostegno e ad opere di sistemazione esterna;

viste le risposte:

  • 31 maggio 2005 del municipio di CO 1;

  • 3 giugno 2005 del Dipartimento del territorio;

  • 14 giugno 2005 del Consiglio di Stato;

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in fatto

A. Il ricorrente sta costruendo una casa d'abitazione su un terreno (part. 832) situato a CO 1 all'intersezione fra via Ravredo e via arch. A. da Ponte. I piani approvati con licenza del 26 febbraio 2002 prevedono di costruire lungo il confine con via R__________ un muro alto m 1.50, destinato a sorreggere il terrapieno su cui è stato edificato l'immobile.

B. Il 13 luglio 2004 l'autorità comunale ha constatato che il ricorrente aveva predisposto l'armatura per costruire lungo via R__________ un muro alto m 1.70.

Con decisione 9 agosto 2004 il municipio gli ha pertanto ordinato di astenersi dalla costruzione di un muro più alto di quello approvato.

C. Contro quest'ordine RI 1 è insorto davanti al Consiglio di Stato, chiedendone l'annullamento in considerazione del fatto che la maggior altezza del muro (+ m 0.20) avrebbe semmai dovuto essere aggiunta a quella dell'edificio sovrastante (m 6.69), che non avrebbe comunque superato l'altezza massima prescritta dalle norma di zona (m 7.20).

D. Il 1. ottobre 2004 l'autorità comunale ha ulteriormente constatato che sul terrapieno sorretto dal muro in questione, in posizione arretrata rispetto allo stesso, ma sporgente oltre la sua sommità, era in atto la costruzione di una sorta di "terrazza" non prevista dai piani approvati.

Con decisione 6 ottobre 2004 il municipio ha quindi ordinato al ricorrente di sospendere anche questi ulteriori lavori, siccome non autorizzati.

RI 1 ha impugnato anche questo provvedimento davanti al Consiglio di Stato, postulandone l'annullamento.

E. Con giudizio 3 maggio 2005 il Consiglio di Stato ha respinto entrambi i ricorsi, ritenendo che gli ordini di sospensione dei lavori impartiti al ricorrente fossero giustificati già per il fatto che le opere di cui il municipio ha inibito la realizzazione non erano previste dai piani approvati.

F. Contro il predetto giudizio governativo il soccombente si aggrava davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendone l'annullamento.

L'insorgente ripropone e sviluppa in questa sede le tesi addotte senza successo davanti al Consiglio di Stato. La maggior altezza del muro (+ m 0.20), allega, andrebbe semmai aggiunta a quella della casa, mentre la "terrazza" sarebbe semplicemente il basamento del lastricato autorizzato dai piani approvati, che rimarrebbe in parte scoperto perché l'altezza del muro è stata, a torto, limitata a m 1.50.

G. Il ricorso è avversato dal Consiglio di Stato e dal municipio, che non formulano particolari osservazioni.

Considerato, in diritto

  1. 1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dagli art. 45 e 21 LE. La legittimazione attiva dell'insorgente, direttamente e personalmente toccato dal giudizio impugnato (art. 43 PAmm), è certa. Il ricorso tempestivo (art. 46 PAmm) è dunque ricevibile in ordine.

1.2. Il giudizio può essere emanato sulla base degli atti (art. 18 PAmm). La situazione dell'oggetto della contestazione emerge chiaramente dai piani e dalle fotografie allegate. Il sopralluogo chiesto dall'insorgente non appare dunque atto a procurare a questo tribunale la conoscenza di ulteriori fatti rilevanti per il giudizio.

  1. 2.1. Giusta l'art. 43 cpv. 1 LE, il municipio ordina la sospensione dei lavori eseguiti senza licenza o in contrasto con la licenza accordata. I lavori eseguiti in contrasto con la licenza edilizia, soggiunge la norma (cpv. 2), devono tuttavia essere lasciati continuare se è semplicemente stata omessa la notifica di una variante non soggetta a pubblicazione (art. 16 cpv. 2 LE).

L'ordine di sospensione dei lavori è un provvedimento di natura cautelare, volto ad assicurare il mantenimento della situazione di fatto, nell'attesa che l'autorità conceda un permesso in sanatoria per le opere eseguite senza permesso od in contrasto con quello accordato, oppure ordini il ripristino di una situazione conforme al diritto (Adelio Scolari, Commentario, IIa ed., ad art. 43 LE, n. 1261). Se i lavori sono terminati, l'ordine diventa privo d'oggetto (Scolari, loc. cit., n. 1261).

2.2. Le varianti d'opera soggiacciono alla procedura della notifica se i progetti approvati rimangono immutati nelle loro caratteristiche essenziali (art. 16 cpv. 2 LE).

L'autorità deve di conseguenza lasciar continuare i lavori difformi che, non alterando nelle loro caratteristiche essenziali i progetti approvati (art. 42 cpv. 2 e 16 cpv. 2 LE), soggiacciono a semplice notifica.

Il metro di giudizio applicato per valutare se la modifica abusiva alteri i progetti approvati nelle loro caratteristiche essenziali non può essere privo di un certo rigore. Diversamente, la maggior parte delle varianti d'opera abusive sfuggirebbe a qualsiasi ordine di sospensione dei lavori. Essenziali possono quindi essere considerate anche caratteristiche apparentemente secondarie, ma che in caso di alterazione sono in grado di ledere in misura apprezzabile l'interesse pubblico o quello dei vicini.

3.3.1. Nell'evenienza concreta, il primo ordine di sospensione dei lavori impartito dal municipio era riferito al muro di sostegno lungo il confine con via R__________, che il ricorrente a quel momento si accingeva a realizzare sino ad un'altezza (m 1.70) superiore a quella prevista dai piani approvati (1.50).

Le fotografie prodotte dal municipio con la risposta al secondo ricorso dimostrano chiaramente che al momento in cui il Consiglio di Stato ha statuito sull'impugnativa il muro era ormai terminato. Il provvedimento era dunque diventato privo d'oggetto.

La modifica prospettata era comunque inidonea ad alterare nei suoi tratti essenziali il progetto approvato. In particolare, non comportava alcun superamento dell'altezza massima dell'edificio. Soggiacendo a semplice notifica non era dunque atta a giustificare un ordine di sospensione.

3.2. Il secondo ordine di sospensione, impartito dall'autorità comunale al ricorrente, concerneva invece i lavori intrapresi senza permesso nella fascia di terreno compresa tra l'edificio ed il muro di sostegno. Contrariamente a quanto assume il ricorrente, le opere in questione non si limitano alla realizzazione di una semplice platea destinata a fungere da fondamento al passaggio lastricato previsto dal progetto approvato lungo la facciata est dell'edificio. Il manufatto è in realtà la parte sporgente di un locale sotterraneo, realizzato abusivamente nel terrapieno compreso tra l'edificio ed il muro di sostegno eretto lungo via R__________. Di per sé, l'opera abusiva non sovverte le caratteristiche essenziali del progetto approvato. Sorgendo tuttavia a confine con la strada, non appare tuttavia fuori luogo considerarla atta ad alterarle in misura tale da far apparire giustificato l'avvio di una procedura ordinaria di rilascio del permesso in sanatoria.

  1. Sulla scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso va accolto nella misura in cui concerne il primo ordine di sospensione. Deve invece essere respinto in quanto riferito al secondo. Il giudizio governativo impugnato va riformato di conseguenza.

La tassa di giustizia è posta a carico del soccombente proporzionalmente al grado di soccombenza, ritenuto che il comune ne va esente siccome non è intervenuto in difesa di suoi interessi particolari. Le ripetibili sono invece poste a suo carico nella misura in cui il primo ricorso se non fosse diventato privo d'oggetto sarebbe stato accolto.

Per questi motivi,

visti gli art. 16, 21, 42 LE; 3, 18, 28, 31, 60, 61, 65 PAmm;

dichiara e pronuncia:

  1. Il ricorso è parzialmente accolto.

§. Di conseguenza, la decisione 3 maggio 2005 del Consiglio di Stato (n. 2190) è annullata e riformata nel senso che:

1.1. l'ordine di sospensione dei lavori 9 agosto 2004 è dichiarato privo d'oggetto.

1.2. l'ordine di sospensione dei lavori 6 ottobre 2004 è confermato.

1.3. la tassa di giustizia di fr. 400.- è a carico del ricorrente.

  1. La tassa di giustizia del presente giudizio è a carico del ricorrente nella misura di fr. 500.-.

  2. Il comune di CO 1 rifonderà al ricorrente fr. 600.- a titolo di ripetibili di entrambe le istanze.

  3. Intimazione a:

; ; .

terzi implicati

  1. CO 1
  2. CO 2
  3. CO 3

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Keywords

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the stop-work order of 9 August 2004 concerning the retaining wall remained justified.

Extracted holding

It had become devoid of purpose because the wall was already completed; in any event, the 20 cm increase did not affect the approved project in an essential way and only required notification.

Extracted reasoning

A suspension order is a precautionary measure to preserve the status quo for works done without or contrary to a permit. Here, the first order targeted a wall variation that, on the facts, no longer existed as ongoing works and was not essential enough to justify suspension.

Key legal question

Whether the stop-work order of 6 October 2004 concerning the works between the building and the retaining wall was lawful.

Extracted holding

Yes. The disputed works were not a mere base for paving, but an unauthorized protruding part of an underground room; the municipality could require a permit-sanation procedure and suspend the works.

Extracted reasoning

The court found that the modification was not insignificant and, given its location at the roadside boundary, could justify ordinary permitting review and a stop-work order.

Key legal question

How the appeal costs and compensation should be allocated.

Extracted holding

The appellant bears the judicial fee of CHF 500 and must pay the municipality CHF 600 in compensation; the municipality is exempt from costs because it defended no particular private interests.

Extracted reasoning

Costs followed the partial defeat, with the first municipal order treated as moot and the remainder upheld.

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