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Building permit denied for exceeding height limit

52.2002.434Other CourtJun 18, 2003Dismissed

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Two co-owners challenged the denial of a building permit for an enlarged house on a sloping plot in the residential zone. The municipality refused the permit, and the Council of State upheld that refusal. The administrative court confirmed that the proposed annex and the existing house formed a stepped construction whose heights had to be added because the valley-side facades were less than 12 meters apart. The total height exceeded the maximum allowed height, even with the 1.50 m bonus for preserving natural ground level. The appeal was dismissed, and the appellants were ordered to pay court costs jointly.

Omnilex headnote

Art. 40, 41 LE; Art. 9, 42 lett. d NAPR; stepped constructions on a slope: when the distance between the valley-facing facades of the individual bodies is less than 12 m, their heights must be cumulated. The height bonus intended to preserve the natural ground level does not authorize a project that still exceeds the maximum admissible height. A limited excess cannot be justified by proportionality or tolerance where no particular irregularity of the terrain exists and compliance can be achieved by modifying the building layout (consid. 2).

Full text

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 52.2002.434

Data decisione, Autorità: 18.06.2003, TRAM

Incarto n. 52.2002.434

Lugano 18 giugno 2003

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Lorenzo Anastasi, presidente, Stefano Bernasconi, Werner Walser

segretario:

Leopoldo Crivelli

statuendo sul ricorso 28 ottobre 2002 di

__________, patrocinati da: avv. __________

Contro

la decisione 8 ottobre 2002 del Consiglio di Stato (n. 4781) che respinge l'impugnativa presentata dagli insorgenti avverso la decisione 1° luglio 2002 con cui il municipio di __________ ha negato loro la licenza edilizia per ampliare la loro casa d'abitazione (part. n. __________ RF);

viste le risposte:

  • 12 novembre 2002 del Consiglio di Stato;

  • 20 novembre 2002 del municipio di __________;

  • 22 novembre 2002 del Dipartimento del territorio;

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in fatto

A. I ricorrenti __________ e __________ sono comproprietari di una casa d'abitazione monofamigliare, situata a __________ (part. n. __________ RF), nella zona residenziale estensiva del PR (Re). L'edificio sorge su un promontorio roccioso, che sovrasta la strada cantonale ed una stradina privata a fondo cieco.

Il 15 gennaio 2002 i ricorrenti hanno chiesto al municipio il permesso di ampliare la casa d'abitazione, costruendo, nel terreno situato a valle dell'immobile, un ampio manufatto, comprendente un'autorimessa per due auto, una lavanderia, una cantina, un locale "disponibile" ed un locale tank. L'autorimessa, accessibile dalla stradina privata, risulterebbe quasi completamente interrata nel pendio. Gli altri locali, coperti da un manto erboso, risulterebbero invece interrati soltanto parzialmente, sporgendo verso valle dal terreno sino ad un'altezza di 4.00 m, su un fronte di oltre 20.00 m. La domanda prevede inoltre di demolire il muro che sorge lungo il ciglio della strada, addossato al promontorio che la sovrasta.

B. Alla domanda si è opposta la CBN, ritenendo che "la costruzione dell'autorimessa sopra l'esistente muro di sostegno della strada cantonale fra __________ e __________ crea un forte impatto che deturpa l'ambiente circostante. La demolizione richiesta del muro sottostante è all'origine di uno squilibrio ed una conflittualità nella continuità unica del muro di sostegno senza peraltro risolvere il problema dell'impatto ambientale".

Adeguandosi al preavviso negativo dell'autorità cantonale, il 1° luglio 2002 il municipio ha respinto la domanda di costruzione.

C. Con giudizio 8 ottobre 2002 il Consiglio di Stato ha confermato il provvedimento, respingendo l'impugnativa contro di esso inoltrata da __________ e __________.

Il Governo ha in sostanza ritenuto che il controverso manufatto costituisse, assieme all'edificio retrostante, una costruzione a gradoni. Non essendovi una rientranza di almeno 12.00 m fra i due corpi, le altezze andrebbero cumulate. L'altezza della costruzione, così determinata (m 9.00), supererebbe quella massima consentita dalle NAPR (7.00 m). L'altezza del manufatto andrebbe comunque aggiunta a quella dell'edificio sovrastante quale sistemazione del terreno eccedente il limite di m 1.50, sancito dall'art. 41 LE.

D. Contro il predetto giudizio governativo, i soccombenti insorgono davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendone l'annullamento e postulando il rilascio della licenza rifiutata.

I ricorrenti non negano che l'immobile ampliato possa essere assimilato ad una costruzione a gradoni. Sostengono tuttavia che l'altezza rientri nel limite massimo di m 8.50, che può essere autorizzato mediante la concessione del supplemento d'altezza (m 1.50), previsto dall'art. 9 NAPR per favorire il mantenimento del livello naturale del terreno. Il piccolo sorpasso riscontrabile in alcuni punti rientrerebbe nei limiti di una ragionevole tolleranza.

E. Il ricorso è avversato dal Consiglio di Stato e dal municipio, che contesta succintamente le tesi degli insorgenti.

Considerato, in diritto

  1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 LE. La legittimazione attiva degli insorgenti è certa.

Il ricorso, tempestivo, è dunque ricevibile in ordine.

Il giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza assumere prove (art. 18 PAmm). Il sopralluogo, chiesto dagli insorgenti, sarebbe indispensabile ai fini della verifica del giudizio di natura estetica formulato dalla CBN. Non lo è invece ai fini di un giudizio sulla legittimità delle deduzioni operate dal Consiglio di Stato in merito all'altezza della costruzione, che va esaminata unicamente sulla base dei piani.

  1. 2.1. L'altezza è misurata dal terreno sistemato al punto più alto del filo superiore del cornicione di gronda o del parapetto (art. 40 cpv. 1 LE). Per le costruzioni in pendio, articolate sulla verticale, l'altezza si misura per ogni singolo edificio, a condizione che la distanza tra le facciate rivolte verso valle dei singoli corpi sia di almeno 12.00 m. Diversamente, l'altezza dei singoli corpi è cumulata.

2.2. Nell'evenienza concreta, la distanza tra la facciata rivolta verso valle del controverso fabbricato e quella della casa dei ricorrenti è ampiamente inferiore a 12.00. I due corpi della costruzione sono articolati sul pendio. L'altezza delle due facciate va quindi cumulata. Pur affacciando qualche dubbio, nemmeno i ricorrenti contestano questa deduzione.

L'edificio principale è alto m 5.70 dal terreno sistemato. L'altezza della facciata a valle del corpo aggiunto, misurata dal terreno sistemato alla base del parapetto, è di almeno 3.00 m lungo tutto il fronte dei locali destinati a lavanderia, cantina e disponibile. Davanti alla cantina, su un fronte lungo 5.00 m, la costruzione sporge anzi m 3.20 dal terreno sistemato.

L'altezza complessiva della costruzione è quindi di almeno m 8.70 - 8.90. Essa supera di conseguenza in misura non trascurabile (20 - 40 cm) l'altezza massima di m 8.50, che può essere autorizzata in base all'art. 42 lett. d NAPR (7.00 m), con l'abbuono di m 1.50, previsto dall'art. 9 NAPR per favorire il mantenimento del livello naturale del terreno e scoraggiare la formazione di terrapieni attorno alle costruzioni. Non può dunque beneficiare della licenza edilizia.

Invano si richiamano i ricorrenti al principio di proporzionalità ed alla tolleranza, di cui occorre dare prova nel caso di terreni irregolari. Il terreno non presenta particolari irregolarità. Nulla impedisce, d'altro canto, ai ricorrenti di rispettare il limite d'altezza, arretrando verso monte la facciata del corpo aggiunto in modo da ridurre l'ingombro nei limiti del consentito. Trattandosi di un'opera che beneficia del supplemento d'altezza previsto dall'art. 9 NAPR, non appare infine lesivo del principio di adeguatezza applicare un certo rigore per esigere il rispetto dei limiti d'altezza.

  1. Sulla scorta delle considerazioni che precedono il ricorso va respinto. La tassa di giustizia è posta a carico dei ricorrenti in solido secondo soccombenza (art. 28 PAmm).

Per questi motivi,

visti gli art. 40, 41 LE; 3, 18, 28, 60, 61 PAmm;

dichiara e pronuncia:

  1. Il ricorso è respinto.

  2. La tassa di giustizia di fr. 1'000.- è a carico dei ricorrenti in solido.

  3. Intimazione a:

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Keywords

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the proposed stepped construction exceeded the permissible building height under the planning rules.

Extracted holding

The heights of the two building bodies had to be cumulated; the resulting total height was at least 8.70-8.90 m, exceeding the maximum authorised height of 8.50 m.

Extracted reasoning

The distance between the valley-facing facades was well below 12 m, so the stepped-building exception did not apply. The requested 1.50 m height bonus under the local rules could not justify the excess, and the plot had no particular irregularities warranting tolerance.

Key legal question

Whether the municipal refusal of the building permit should be annulled and the permit granted.

Extracted holding

No; the permit could not be issued because the project breached the height limit.

Extracted reasoning

Since the project exceeded the maximum permissible height, the refusal was lawful.

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