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Parking spaces on third-party land require a servitude, not a lease

52.1999.13Other CourtMar 15, 1999Granted

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The municipal building authority required a servitude to secure six mandatory parking spaces for a proposed meeting room on another parcel. The Government annulled that condition and accepted a lease as sufficient security. On appeal by the municipality, the Administrative Court held that parking obligations on third-party land must normally be secured by a servitude, not merely by a lease, because the legal guarantee must be stable and durable. The appeal was upheld, the Government decision annulled, the municipal decision restored, and costs were imposed on the respondent.

Omnilex headnote

Art. 48 NAPR; mandatory parking spaces on third-party land must be secured both in fact and in law. As a rule, legal security is sufficiently ensured only by a predial servitude; a lease agreement does not provide the necessary stability and may be terminated, whereas the servitude better protects the permit regime's purpose. The requirement is not excessive merely because it makes the acquisition of third-party parking spaces more difficult; the higher threshold reflects the stronger guarantee. In reviewing the permit condition, the court will uphold a municipal requirement for a parking servitude if it serves the zoning objective and is proportionate (consid. 2-4).

Full text

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 52.1999.13

Data decisione, Autorità: 15.03.1999, TRAM

Incarto n. 52.99.00013

Lugano 15 marzo 1999

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Lorenzo Anastasi, presidente, Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi

segretario:

Leopoldo Crivelli

statuendo sul ricorso 13 gennaio 1999 del

contro

la decisione 22 dicembre 1998, no. 6011, del Consiglio di Stato che annulla la decisione 22 ottobre 1998 del municipio di __________ in tema di posteggi obbligatori;

viste le risposte:

  • 1999 del Consiglio di Stato, Bellinzona;

  • 1999 di __________;

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in fatto

A. L’11 luglio 1998 l’associazione __________ ha chiesto al municipio di __________ il permesso di trasformare in sala riunioni il piano seminterrato di uno stabile di proprietà del resistente __________ (part. n. __________ RFD). La domanda prevedeva di formare 6 posteggi sulla part. n. __________ RFD, di proprietà di __________, situata sull’altro lato della strada che separa i due mappali.

B. Con decisione 22 agosto 1998 il municipio ha subordinato il rilascio della licenza alla condizione che la disponibilità dei posteggi previsti venisse assicurata da un’analoga servitù a carico della part. n. __________ RFD a favore della part. n. __________ RFD. Diversamente sarebbe stato prelevato un contributo sostitutivo di 12’000.- fr.

Contro questa decisione __________ è insorto davanti al Consiglio di Stato ritenendo che il contratto di locazione stipulato con la proprietaria del fondo sul quale sarebbero stati realizzati i posteggi costituisse una garanzia sufficiente.

C. Con giudizio 15 dicembre 1998 il Consiglio di Stato ha accolto il ricorso, annullando il provvedimento censurato e rinviando gli atti al comune affinché rilasciasse la licenza richiesta “riconoscendo il contratto di locazione quale sufficiente garanzia per la realizzazione dei 6 posteggi necessari per la sala riunioni”.

In sostanza, il Governo ha ritenuto eccessivo pretendere l’iscrizione di una servitù di posteggio. La stipulazione di un contratto di locazione basterebbe a soddisfare l’obbligo di dotare le costruzioni di un adeguato numero di posteggi sancito dall'art. 48 NAPR di __________.

D. Contro il predetto giudizio governativo il comune soccombente si aggrava davanti al Consiglio di Stato, chiedendo il ripristino della decisione annullata.

Rievocati i fatti salienti, l'insorgente sostiene in sostanza che l'adempimento dell'obbligo in discussione attraverso fondi di terzi possa essere garantito soltanto attraverso la costituzione di una servitù prediale. Un semplice contratto di locazione non costituirebbe una garanzia sufficiente.

E. Il ricorso è avversato dal Consiglio di Stato che ne postula il rigetto senza formulare osservazioni.

Ad identica conclusione pervengono il resistente con argomenti che verranno discussi qui appresso.

Considerato, in diritto

  1. Il ricorso, tempestivo, è ricevibile in ordine giusta l'art. 21 LE.

I fatti sono chiari ed incontestati. Il giudizio può dunque essere reso sulla base degli atti (art. 18 PAmm).

  1. L'obbligo di dotare le costruzioni di un adeguato numero di posteggi può essere soddisfatto anche mediante la messa a disposizione degli spazi necessari su fondi di terzi (Scolari, Commentario, II ed., N 271 seg; A. Haas, Staats- und verwaltungsrechtliche Probleme bei der Regelung des Parkieren von Motorfahrzeugen auf öffentlichem und privatem Grund, insbesondere im Kanton Bern, pag. 63; F. Frey, Die Erstellungspflicht von Abstellplätzen für Motorfahrzeuge nach zürcherischem Recht, pag. 57 seg.).

Al pari dell'accesso sufficiente, inteso quale condizione di urbanizzazione necessaria ai fini del rilascio della licenza (art. 19 cpv. 1 LPT), anche la formazione dei posteggi richiesti dalle NAPR dev'essere garantita di fatto e di diritto (DFGP, Commento alla LPT, ad art. 19 N 14; Scolari, op. cit., N 576 seg). In caso di adempimento dell'obbligo su fondi di terzi, la garanzia è di principio data soltanto mediante la costituzione di una servitù prediale (Zaugg, Kommentar zum Baugesetz des Kt. Bern, ad art .16-18, N 21, pag. 143; Haas, op. et loc. cit; Frey, op. cit., pag. 59 N 21). Un contratto di locazione, a mente di questo Tribunale, non è sufficiente (in tal senso: STA 8.2.99 in re comune di __________; BVR 1987, pag. 53; contra: ZBl 1998, 727 con nota critica).

Vero è che nemmeno la servitù prediale offre garanzie assolute, ben potendo i proprietari accordarsi per cancellarla dopo averla costituita per ottenere la licenza. Rispetto al contratto di locazione, la servitù offre comunque maggiori garanzie di stabilità al proprietario del fondo gravato dall'obbligo di cui all’art. 48 NAPR, tutelandolo dal rischio di disdetta da parte del proprietario del fondo messo a disposizione per realizzare i posteggi.

  1. Sulla scorta delle considerazioni che precedono, nel caso in esame, va quindi tutelata la condizione posta dal municipio di Losone per il rilascio della licenza.

A torto reputano il Consiglio di Stato ed il qui resistente __________ che l’iscrizione di una servitù prediale destinata a garantire l’effettiva disponibilità dei posteggi costituisca un’esigenza eccessiva per rapporto alle finalità perseguite. Ai fini della sua costituzione la servitù non richiede l’atto pubblico. Ai fini della sua iscrizione a RF è sufficiente una convenzione scritta. Le tasse di iscrizione sono relativamente modiche.

È vero che l’esigenza rende più difficile il reperimento di posteggi su fondi di terzi, ma questa conseguenza depone a suo favore, poiché non è altro che l’espressione della maggiore stabilità offerta dal vincolo.

  1. Sulla scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso va quindi accolto, ripristinando la decisione municipale impugnata, siccome conforme al diritto.

La tassa di giustizia segue la soccombenza.

Per questi motivi,

visti gli art. 21 LE, 48 NAPR di __________; 3, 18, 28, 60, 61, 65 PAmm

dichiara e pronuncia:

  1. Il ricorso è accolto.

§. Di conseguenza:

1.1. la decisione 22 dicembre 1998, no. 6011, del Consiglio di Stato è annullata;

1.2. la decisione 22 ottobre 1998 del municipio di __________ è confermata.

  1. La tassa di giustizia di fr. 600.-- è a carico del resistente.

  2. Intimazione a:

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether parking spaces required by zoning rules may be secured on third-party land by lease alone

Extracted holding

No. When parking obligations are fulfilled on third-party land, the guarantee must in principle be a real servitude; a lease is insufficient.

Extracted reasoning

The court held that the parking obligation, like access requirements, must be secured both фактически and legally. A servitude provides greater stability and better protects the permit holder against termination than a lease.

Key legal question

Whether the municipality's condition requiring a parking servitude was lawful

Extracted holding

Yes. The condition was proportionate and consistent with the planning rules governing mandatory parking spaces.

Extracted reasoning

The court rejected the view that the servitude requirement was excessive, noting that no public deed is required for constitution and that written agreement and land-register entry are sufficient.

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