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Demolition order for unlawful building height upheld

52.1998.345Other CourtJan 27, 1999Dismissed

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The Ticino Administrative Court dismissed an appeal against a municipal order requiring the owner to rectify, by demolition, rooftop works that exceeded the maximum height set by the special plan. The court held that the breach of the plan was clear and substantial, and that the works had been carried out in bad faith despite a stop-work order. Objections to the planning height limit were declared inadmissible because they should have been raised when the plan was adopted or when retrospective permission was refused. The unequal-treatment argument based on a different nearby access structure was rejected as the situations were not comparable.

Omnilex headnote

Art. 43 LE; demolition or rectification of unlawful works is mandatory where the construction is irreconcilably contrary to the materially applicable building law. The restoration order remains subject to proportionality, but minor deviations may justify tolerance only exceptionally, in particular where no significant public interest is affected and no bad faith is present. Planning restrictions cannot be collaterally challenged in enforcement proceedings; such objections must be raised against the plan itself or against the refusal of retrospective authorization. Equality complaints fail where the compared structures are not materially comparable.

Full text

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 52.1998.345

Data decisione, Autorità: 27.01.1999, TRAM

Incarto n. 52.98.00345

Lugano 27 gennaio 1999

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Lorenzo Anastasi, presidente, Stefano Bernasconi, Silvia Torricelli, quest'ultima in sostituzione del giudice Raffaello Balerna, astenuto

segretario:

Leopoldo Crivelli

statuendo sul ricorso 7 dicembre 1998 della

contro

la decisione 25 novembre 1998, no. 5424, del Consiglio di Stato che respinge l'impugnativa presentata dall'insorgente avverso la risoluzione 1º ottobre 1998 con cui il municipio di __________ le ha ordinato di rettificare l'altezza dell'edificio costruito sulla part. no. __________ RFD;

viste le risposte:

  • 22 dicembre 1998 del Consiglio di Stato, Bellinzona;

  • 23 dicembre 1998 del municipio di __________;

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in fatto

che il 15 ottobre 1993 il municipio di __________ ha rilasciato all'INSAI e ad altri istanti la licenza edilizia per la costruzione di uno stabile abitativo/commerciale ai margini del piazzale alla __________, nella zona del relativo piano particolareggiato (part. no. __________ RFD);

che nel corso dei lavori di costruzione, la __________, proprietaria del fondo suddetto, ha eseguito opere (torrino lift e vasche da fiori) che superavano di 75 cm la quota massima di m 360 prescritta dal suddetto PP;

che il 24 marzo 1997 il municipio ha ordinato alla __________ di sospendere i lavori difformi;

che la ricorrente ha disatteso l’ordine, portando a termine i lavori intrapresi;

che il 4 agosto 1997 il municipio ha negato alla __________ la licenza in sanatoria per le opere che superavano la quota massima fissata dal PP;

che la decisione è cresciuta in giudicato;

che con decisioni del 1º ottobre 1998 il municipio di __________ ha ordinato alla __________ di rettificare mediante demolizione le opere eseguite abusivamente in contrasto con le disposizioni del PP;

che con giudizio 25 novembre 1998 il Consiglio di Stato ha respinto l'impugnativa inoltrata dalla __________ contro l’ordine di rettifica;

che contro il predetto giudizio governativo la __________ si aggrava davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo l'annullamento dell'ordine di ripristino;

che l'insorgente rileva di non aver avuto possibilità di contestare la quota massima di cm 360 fissata al momento dell'adozione del PP, essendo subentrata ai titolari della licenza 15 ottobre 1993 rilasciata dal municipio ai promotori dell'edificazione in oggetto;

che l'insorgente ravvisa inoltre una disparità di trattamento nella rinuncia del municipio ad esigere la rettifica di un accesso veicolare eseguito in contrasto con le NAPR sul fondo vicino, di proprietà della __________;

che il ricorso è avversato dal Consiglio di Stato e dal municipio di __________, che ne chiede il rigetto con argomenti di cui si dirà semmai più avanti;

considerato, in diritto

che il ricorso, tempestivo, è ricevibile in ordine giusta gli art. 45 e 21 LE;

che il giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 18 PAmm);

che il sopralluogo ed il richiamo degli atti relativi alle opere abusive eseguite dalla __________ sul fondo vicino non appaiono in effetti atti a procurare la conoscenza di ulteriori fatti rilevanti per il giudizio;

che giusta l'art. 43 LE il municipio ordina la demolizione o la rettifica delle opere eseguite in contrasto insanabile con il diritto edilizio materialmente applicabile;

che l'ordine di ripristino deve rispettare il principio di proporzionalità: differenze minime e senza importanza per l'interesse pubblico giustificano un ordine di ripristino soltanto quando ledono gli interessi di un vicino che vi si è tempestivamente opposto;

che le opere da rettificare violano chiaramente il limite d'altezza prescritto dal PP; nemmeno la ricorrente sostiene il contrario;

che l'abuso non è irrilevante dal profilo dell'interesse pubblico; tanto meno quando si consideri che è stato commesso in perfetta malafede, disattendendo gli ordini di sospensione dei lavori impartiti dal municipio;

che l'ordine di rettifica appare di conseguenza perfettamente legittimo;

che le censure sollevate dall'insorgente con riferimento al limite d'altezza prescritto dal PP sono irricevibili;

che tali contestazioni avrebbero semmai dovuto essere sollevate nell'ambito dell'adozione del PP da parte dell’allora proprietario del fondo;

che in quanto subentrante, la ricorrente deve necessariamente sopportare le conseguenze della rinuncia del precedente proprietario ad impugnare la restrizione della proprietà disposta dal PP a carico del fondo;

che queste contestazioni avrebbero oltre tutto dovuto essere sollevate nell'ambito della procedura di rilascio della licenza in sanatoria, impugnando il diniego del permesso per le opere eccedenti la quota prescritta;

che infondate sono le censure di disparità di trattamento sollevate dalla ricorrente con riferimento ad opere abusive realizzate sul fondo contermine;

che le opere in questione (ponte d'accesso veicolare) sono in effetti del tutto diverse da quelle in contestazione; giustificano quindi un trattamento diverso;

che stando così le cose il ricorso, palesemente infondato, va senz'altro respinto, addebitando all'insorgente spese e tassa di giustizia,

visti gli art. 21, 43, 45 LE; 3, 18, 28, 60, 61 PAmm

dichiara e pronuncia:

  1. Il ricorso è respinto.

  2. La tassa di giustizia di fr. 800.-- è a carico della ricorrente.

  3. Intimazione a:

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Keywords

planning lawdemolition orderproportionalitybad faithequal treatmentretrospective permitspecial planbuilding heightenforcement

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the rectification order for works exceeding the planning height limit was lawful and proportionate.

Extracted holding

Yes. The excess height clearly breached the applicable plan, the infringement was not insignificant, and the owner acted in bad faith by ignoring the stop-work order.

Extracted reasoning

Art. 43 LE authorizes demolition or rectification of works irreconcilably contrary to applicable building law; proportionality did not preclude restoration because the violation was substantial and deliberate.

Key legal question

Whether the appellant could challenge the planning height limit in this appeal.

Extracted holding

No. Those objections were inadmissible at this stage and should have been raised when the plan was adopted or when the refusal of retrospective permission was appealed.

Extracted reasoning

A successor in title is bound by the predecessor's failure to challenge the planning restriction, and the legality of the height limit was no longer open in enforcement proceedings.

Key legal question

Whether unequal treatment arose because another nearby unauthorized access structure was not ordered to be rectified.

Extracted holding

No. The comparator works were materially different, so different treatment was justified.

Extracted reasoning

The nearby vehicle access structure was not comparable to the contested works, so the different enforcement response did not breach equality.

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