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Building permit upheld; access disputes deemed civil law matters

52.1998.180Other CourtAug 28, 2003Dismissed

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The Canton of Ticino Administrative Court dismissed an appeal by a condominium association against the Cantonal Government’s confirmation of a building permit issued to a developer. The project concerned two mixed-use buildings and parking, including an access arrangement affecting a servitude of passage on neighboring land. The court held that the grievances essentially concerned private-law access rights and possible guarantees linked to the servitude, which belong before the civil courts, not the administrative authorities. It also found no breach of public construction law. The appeal was dismissed and costs were imposed on the appellants.

Omnilex headnote

Art. 2 cpv. 1 LE; distinction between public-law review in building-permit proceedings and private-law disputes over access rights and servitudes; the licensing authority must verify only public-law compliance and may not adjudicate civil-law entitlements. Objections concerning the exercise, modification, or financial consequences of a right of way are for the civil courts; only if a civil dispute is pending and determinative may the administrative authority stay the permit proceedings, but it still does not decide the merits (consid. concerning the nature of the objections and the absence of a civil action). Where the project otherwise complies with construction and planning law, the permit must be granted and the appeal dismissed.

Full text

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 52.1998.180

Data decisione, Autorità: 28.08.2003, TRAM

Incarto n. 52.1998.180

Lugano 28 agosto 2003

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Lorenzo Anastasi, presidente, Stefano Bernasconi, Matteo Cassina

segretario:

Stefano Rossi, vicecancelliere

statuendo sul ricorso 30 giugno 1998 della

Comunione dei comproprietari __________ tutti patr. da: avv. __________

contro

la decisione 10 giugno 1998, del Consiglio di Stato, n. 2675, che ha respinto l’impugnativa presentata dagli insorgenti avverso la decisione 30 marzo 1998 con cui il municipio di __________ ha rilasciato all’Immobiliare __________, la licenza edilizia per la realizzazione di un complesso abitativo/commerciale sui mapp. __________, __________, __________, __________, __________, __________, __________, __________, __________, e __________ RF di __________;

viste le risposte:

  • 7 luglio 1998 del Consiglio di Stato;

  • 7 febbraio 2003 del municipio di __________;

  • 10 marzo 2003 dell’Immobiliare __________;

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in fatto

che il 10 ottobre 1997 l’Immobiliare __________ ha chiesto al municipio di __________ il permesso di costruire due edifici sui mappali __________, __________, __________, __________, __________, __________, __________, __________, __________ e __________ RF di __________, oggetto del piano particolareggiato del quartiere di __________;

che il progetto prevede l’edificazione di due stabili destinati ad uso residenziale e commerciale, di un’autorimessa sotterranea

privata per complessivi 79 posti auto, e sul mapp. __________ RF di proprietà del municipio, di un autosilo pubblico per 30 posti auto, anch’esso sotterraneo;

che su quest’ultimo mappale grava una servitù di passo in favore del mapp. n. __________ RF, di proprietà dei ricorrenti;

che, tra gli altri vicini, al progetto si sono tempestivamente opposti i ricorrenti, ritenendo che l’intervento in esame rendesse oltremodo problematico l’accesso al loro fondo;

che, raccolto il preavviso favorevole del Dipartimento del territorio, il 27 marzo 1998, dopo l’esperimento infruttuoso di un tentativo di conciliazione, il municipio ha rilasciato alla resistente la licenza edilizia, respingendo nel contempo le opposizioni dei vicini;

che l’autorizzazione a costruire prevede l’obbligo per l’istante in licenza, di garantire durante e dopo la fase di cantiere, l’accesso veicolare e pedonale dei fondi confinanti oggetto di oneri privati (punti 4 e 6 delle condizioni particolari di competenza comunale allegate alla licenza edilizia 27 marzo 1998);

che il 29 aprile 1998 i ricorrenti si sono aggravati al Consiglio di Stato contro la licenza edilizia, chiedendo il suo annullamento per i motivi già esposti in precedenza;

che con giudizio 10 giugno 1998 il Consiglio di Stato ha confermato il provvedimento, respingendo l’impugnativa contro di esso inoltrata dai ricorrenti; il Governo ha in sostanza ritenuto che le censure mosse dagli insorgenti costituissero delle contestazioni di diritto privato di competenza esclusiva del giudice civile;

che contro il predetto giudizio governativo, i ricorrenti insorgono davanti al Tribunale cantonale amministrativo chiedendone l’annullamento; ribadendo le censure sollevate in prima istanza, confermano le difficoltà di accesso lamentate in precedenza ed esigono che il municipio fornisca delle non meglio precisate garanzie;

che all’accoglimento del gravame si oppongono il Consiglio di Stato senza formulare osservazioni, la resistente e il municipio con considerazioni che saranno riprese semmai più avanti;

considerato, in diritto

che la competenza del Tribunale cantonale amministrativo discende dall’art. 21 LE;

che la legittimazione attiva dei ricorrenti e la tempestività del ricorso sono certe (art. 43 e 46 PAmm); l’impugnativa è dunque ricevibile in ordine e può essere evasa sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 18 PAmm);

che la licenza edilizia è un atto amministrativo col quale l'autorità accerta che, al momento della decisione, nessun impedimento di diritto pubblico si oppone all'esecuzione dei lavori progettati; se la domanda di costruzione corrisponde a tutte le esigenze poste dalla legge in materia di polizia delle costruzioni e di pianificazione del territorio, come pure alle altre prescrizioni legali del diritto pubblico applicabili nel quadro della procedura della licenza edilizia, I'autorità è tenuta a concedere il permesso sollecitato (art. 2 cpv. 1 LE);

che essa non deve invece occuparsi di eventuali conflitti di diritto privato (Scolari, Commentario della legge edilizia, art. 44 N. 5 e rif.; Rep. 1977 97; RDAT 1982 n. 70 e n. 71);

che una contestazione di natura civile, può tuttavia determinare la sospensione della decisione allorquando la soluzione della vertenza risulti determinante ai fini della licenza edilizia (RDAT 1982 n. 70; Adelio Scolari, La nuova procedura della licenza di costruzione, in RDAT 1991 II pag. 409);

che anche in questo caso, non compete all’autorità amministrativa di esprimersi nel merito di contestazioni di natura civilistica; occorre attendere semplicemente la conclusione della vertenza civile;

che dagli atti non risulta che alcuna causa civile sia stata avviata a tutela delle rivendicazioni degli insorgenti;

che le contestazioni dei ricorrenti, si riferiscono sostanzialmente alla soluzione adottata dalla resistente per garantire al loro fondo un accesso sufficiente durante la fase di cantiere;

che conformemente alle clausole poste nella licenza edilizia, nella prima fase della costruzione, il progetto intende conservare l’accesso veicolare attuale, mentre nella seconda fase, prevede di spostarlo sul lato nord, creando un portone d’accesso provvisorio nel muro posteriore dell’autorimessa dei ricorrenti;

che il progetto definitivo prevede invece di conservare in maniera pressoché integrale l’accesso esistente all’autorimessa dei ricorrenti, i quali dovranno però transitare preventivamente all’interno dell’autosilo pubblico;

che ciò non risulta lesivo di alcuna norma edilizia o di diritto pubblico applicabile alla procedura della licenza edilizia in esame;

che, a ben vedere, nemmeno gli insorgenti pretendono una tale violazione, limitandosi a censurare l’opportunità dell’accesso provvisorio, senza peraltro proporre soluzioni sostitutive;

che a prescindere dalle alternative possibili, appare innegabile come l’accesso al fondo dei ricorrenti - sia esso provvisorio o definitivo - costituisca una problematica che attiene esclusivamente ai diritti ed agli obblighi derivanti dalla servitù di passo gravante il mapp. n. __________ RF;

che l’esame di tali questioni, così come di eventuali garanzie a tutela dei diritti che ne derivano, quali ad esempio la ripartizione delle spese inerenti la modifica dell’accesso al garage o l’assunzione di una prova a futura memoria, incombono esclusivamente al giudice civile e non a quello amministrativo;

che pertanto le censure ad esse relative, avrebbero dovuto essere dichiarate irricevibili già nel giudizio del Consiglio di Stato;

che sulla scorta di quanto precede, il ricorso deve essere respinto; la tassa di giustizia è posta a carico dei ricorrenti secondo soccombenza (art. 28 PAmm), i quali rifonderanno al comune di __________ e alla resistente, un congruo importo a titolo di ripetibili (art. 31 PAmm);

per questi motivi,

visti gli art. 21 LE; 1, 3, 28, 31, 43, 60, 61 PAmm;

dichiara e pronuncia:

  1. Il ricorso è respinto.

  2. La tassa di giustizia di fr. 900.-- è posta a carico dei ricorrenti, i quali rifonderanno a titolo di ripetibili fr. 400.-- all’Immobiliare __________ e fr. 500.-- al comune di __________.

  3. Intimazione a:

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Keywords

building permitplanning lawservitude of passageprivate law disputeaccess rightsadministrative jurisdictionconstruction accesscourt costs

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the administrative court could review objections concerning access rights and the servitude of passage affecting the neighboring property.

Extracted holding

No. The objections concerned private-law rights and obligations linked to the easement; such matters fall to the civil judge, not the administrative authorities.

Extracted reasoning

The building permit only addresses public-law compliance. Where the dispute turns on the scope, modification, or financial consequences of a servitude, the administrative authority must not decide the merits and may only wait for civil proceedings if they exist. No civil action had been filed here.

Key legal question

Whether the building permit had to be annulled for lack of adequate guarantees for access during construction and afterward.

Extracted holding

No. The permit conditions already required the developer to ensure vehicular and pedestrian access, and the alleged shortcomings did not show any violation of public-law construction rules.

Extracted reasoning

The appellants challenged the practicality of the proposed temporary access but did not identify a public-law norm that was breached or propose a legally relevant alternative.

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