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Sanatoria denied for abusive conversion of boathouse

52.1998.117Other CourtOct 6, 1998Partially Granted

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Omnilex summary

The appellants challenged the refusal of retrospective planning permission and the restoration order concerning an illegally converted boathouse/storage structure on lakeside property. The court held that the transformation made the building a principal structure, triggering setback requirements it plainly did not meet, so legalization under Art. 39 RLE was impossible. The restoration order was generally proportionate and not precluded by good faith, but it was too broad in part: the sanitary installations could not be ordered removed because the unit had always had a shower/WC, while the order had to be limited to the furniture and the abusively opened window toward the neighboring parcel. The appeal was thus only partly upheld, with costs allocated against the appellants.

Omnilex headnote

Art. 39 RLE, art. 43 LE; legalization of a substantial abusive transformation of an accessory building into a principal dwelling use, and scope of restoration order. A structure that, after zoning-plan entry into force, loses its accessory character through an unauthorized conversion into habitable premises must comply with the setback rules applicable to principal buildings; if these are clearly violated, retrospective authorization is excluded. Restoration is admissible where the infringement is serious and affects public and neighbor interests; mere tolerance by authorities or the neighboring owner does not create a waiver. However, the restoration order must be proportionate and formulated precisely; it cannot extend to elements that were always lawful or no longer exist, and it must be limited to the concrete measures needed to render the structure non-habitable (consid. 3-5).

Full text

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 52.1998.117

Data decisione, Autorità: 06.10.1998, TRAM

Incarto n. 52.98.00117

Lugano 6 ottobre 1998

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Lorenzo Anastasi, presidente, Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi

segretario:

Leopoldo Crivelli

statuendo sul ricorso 30 aprile 1998 di

patrocinati da: avv. __________

contro

la decisione 8 aprile 1998, no. 1490, del Consiglio di Stato che respinge l'impugnativa presentata dagli insorgenti avverso la risoluzione 23 luglio 1997 con cui il municipio di __________ ha negato loro la licenza in sanatoria per interventi edilizi volti a rendere abitabile il fabbricato destinato a darsena/deposito esistente sulla part. no. __________ RFD (sub F e G), ordinando nel contempo il ripristino della destinazione originaria;

viste le risposte:

  • 13 maggio 1998 del Consiglio di Stato;

  • 14 maggio 1998 del municipio di

  • 9 giugno 1998 della comunione ereditaria fu __________;

esperita una visita in luogo,

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in fatto

che il 30 maggio 1986 __________ ed __________ hanno venduto a __________ la part. no. __________ RFD di __________: un fondo situato lungo il lago, comprendente un esercizio pubblico (ristorante con alloggio) ed una piccola costruzione (darsena; sub G e F), destinata al ricovero di piccole imbarcazioni (livello lago), rispettivamente a deposito/magazzino con locale doccia/WC (livello strada);

che la darsena/deposito è situata lungo il confine verso il fondo della comunione ereditaria fu __________, qui resistente (part. n. __________ RFD);

che l’acquirente ha provveduto a riattarla, risanando in particolare il locale doccia/WC;

che il 5 ottobre 1993 __________ ha rivenduto il fondo a __________;

che è incerto se a quel momento il locale deposito sovrastante la darsena vera e propria fosse già diventato abitabile in seguito a trasformazioni abusive messe in atto tra il 1987 ed il 1993;

che è per contro certo che alla fine del 1996 il locale deposito era adibito ad alloggio con servizi (doccia / WC);

che, su sollecitazione del municipio, il 12 febbraio 1997 __________, titolare dell'esercizio pubblico, ha chiesto il rilascio della licenza in sanatoria per la trasformazione attuata abusivamente;

che alla domanda si è opposta la comunione ereditaria qui resistente, proprietaria del fondo confinante (part. no. __________ RFD);

che, raccolto il preavviso favorevole dell'autorità cantonale, il 23 luglio 1997 il municipio ha respinto la domanda, ritenendo l'intervento contrario alle distanze dal lago, dalla strada e dal confine verso il fondo della resistente;

che con la stessa decisione il municipio ha ordinato il ripristino dello status quo ante, mediante eliminazione di tutti gli elementi che rendevano abitabile il locale sovrastante la darsena;

che con giudizio 8 aprile 1998 il Consiglio di Stato ha respinto l'impugnativa presentata da __________ e da __________ contro la predetta risoluzione municipale, che ha confermato con alcune precisazioni in merito agli interventi di ripristino che il proprietario avrebbe dovuto attuare;

che il Governo ha ritenuto che la trasformazione abusiva si ponesse in contrasto con le norme sulle distanze dal lago e dal confine verso il fondo della resistente e che non potesse essere autorizzata in quanto eccedente i limiti dell'art. 39 RLE;

che l'Esecutivo cantonale ha ritenuto legittimo, ancorché formulato in termini troppo generici, anche l'ordine di ripristino, sostanzialmente rispettoso del principio di proporzionalità;

che i soccombenti impugnano ora il predetto giudizio governativo davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo che venga annullato e riformato con conseguente rilascio della licenza in sanatoria ed eventuale sostituzione dell'ordine di ripristino con una sanzione pecuniaria;

che gli insorgenti rimproverano al Consiglio di Stato di non aver accertato in modo adeguato i fatti rilevanti, di aver omesso di considerare che la trasformazione era avvenuta prima dell'acquisto del fondo da parte del ricorrente __________ e di aver confermato un ordine di ripristino lesivo sia del principio di proporzionalità, sia di quello della buona fede; a loro avviso, le violazioni commesse non sarebbero gravi, non pregiudicherebbero interessi pubblici o privati degni di protezione e sarebbero state tollerate per anni tanto dal municipio, quanto dalla vicina qui resistente;

che il ricorso è avversato dal Consiglio di Stato, che non formula osservazioni;

che il municipio si riconferma nelle osservazioni presentate in prima istanza, mentre la comunione ereditaria resistente rileva che le tre finestre sono state aperte soltanto recentemente;

che delle risultanze della visita in luogo esperita da una delegazione di questo tribunale si dirà per quanto necessario nei seguenti considerandi;

considerato, in diritto

che il ricorso, tempestivo, è ricevibile in ordine giusta gli art. 21 e 45 LE, pacifiche essendo sia la competenza del Tribunale cantonale amministrativo, sia la legittimazione attiva degli insorgenti;

che il giudizio può essere reso sulla base degli atti, integrati dalle risultanze del sopralluogo esperito;

che giusta l'art. 22 cpv. 2 NAPR, le costruzioni accessorie non possono essere trasformate in costruzioni principali senza uniformarsi alle prescrizioni delle NAPR relative a quest’ultime;

che nella zona residenziale a lago (RL), che qui ne occupa, le costruzioni devono rispettare una distanza minima di 5 m dal confine, rispettivamente dal livello medio del lago (art. 42 NAPR);

che giusta l'art. 39 RLE, le costruzioni esistenti in contrasto con il nuovo diritto possono essere riparate e mantenute, esclusi i lavori di trasformazione sostanziali; trasformazioni più importanti possono essere autorizzate se il contrasto con il nuovo diritto non pregiudica in modo apprezzabile l'interesse pubblico o quello dei vicini;

che quando è entrato in vigore il PR di __________ (10 dicembre 1981) la darsena con deposito si configurava come una costruzione accessoria a diretto contatto con il lago e confinante con il fondo della comunione ereditaria qui resistente (part. no. __________ RFD);

che con la trasformazione del deposito in un locale abitabile, avvenuta in epoca imprecisata, ma comunque dopo l'entrata in vigore del PR, l'edificio ha perso il carattere di costruzione accessoria; per definizione, le costruzioni accessorie non devono infatti servire all’abitazione;

che nella misura in cui è diventata di natura principale, la costruzione disattende clamorosamente la distanza di 5 m prescritte dall'art. 42 NAPR tanto dal confine verso il fondo della resistente, quanto dal livello medio del lago;

che, trattandosi di una trasformazione sostanziale, non entra nemmeno lontanamente in considerazione il rilascio di un permesso in sanatoria fondato sull'art. 39 cpv. 1 RLE;

che di conseguenza, nella misura in cui conferma il diniego della licenza in sanatoria, il giudizio governativo impugnato non presta il fianco a critiche di sorta;

che ulteriori accertamenti volti a stabilire esattamente l'epoca in cui le trasformazioni abusive sono state poste in essere non porterebbero a diversa conclusione;

che entro questi limiti il ricorso va quindi senz'altro respinto;

che giusta l'art. 43 LE, il municipio ordina la demolizione o la rettifica delle opere eseguite senza permesso in contrasto insanabile con il diritto edilizio materialmente applicabile;

che i provvedimenti di ripristino devono rispettare il principio di proporzionalità; differenze minime e senza importanza per l'interesse pubblico giustificano un ordine di ripristino soltanto se ledono l'interesse di un vicino che abbia tempestivamente reclamato;

che l'ordine di ripristinare una situazione conforme al diritto va di principio impartito al proprietario dell'opera abusiva, che è tenuto a darvi seguito anche se l'abuso è stato commesso dal precedente proprietario del fondo;

che la buona fede dell’acquirente di un’opera abusiva non lo pone al riparo da simili provvedimenti (cfr. Scolari, Commentario, II ed, N 1307);

che la prestazione richiesta con l'ordine di ripristino dev'essere formulata in modo chiaro e preciso; devono essere indicate esattamente quali opere e quali parti di opere devono essere rimosse e/o rettificate (Scolari, op. cit., N 1301);

che non è sufficiente ordinare genericamente il ripristino dello status quo ante: tanto meno quando la situazione preesistente non è nota nei particolari;

che nel caso in esame la trasformazione realizzata senza permesso comporta una significativa lesione dell'interesse pubblico sotteso all’art. 42 NAPR, che impone alle costruzioni principali una distanza minima di 5 m dal livello medio del lago;

che la violazione è importante, poiché la costruzione non rispetta nemmeno parzialmente la distanza prescritta;

che anche la disattenzione della distanza di 5 m prescritta dalla stessa norma dal confine pregiudica in modo rilevante gli interessi di quest'ultima;

che essendo diventata una costruzione principale a confine, la darsena impone infatti alla resistente di rispettare maggiori arretramenti in caso di edificazione del suo fondo;

che, così stando le cose, non appare per nulla lesivo del principio di proporzionalità esigere il ripristino dello status quo ante;

che l'ordine di ripristino non è nemmeno contrario al principio della buona fede; nel fatto che né il municipio, né la comunione ereditaria resistente abbiano omesso di intervenire con maggior sollecitudine per contestare le trasformazioni abusive realizzate alla chetichella dal precedente proprietario e portate a compimento dal ricorrente __________ non può essere ravvisata alcuna rinuncia ad esigere il rispetto della legge (cfr. Scolari, op. cit. N. 1296);

che l’irrogazione di una sanzione pecuniaria sostitutiva dell’ordine di ripristino non entra in linea di conto già perché, contrariamente a quanto presuppone l’art. 44 LE, la misura del ripristino non appare né impossibile, né sproporzionata;

che nella misura in cui è rivolto contro l'ordine di ripristino in quanto tale, il ricorso va quindi senz’altro respinto;

che resta da stabilire quali provvedimenti debbano essere concretamente adottati;

che con il giudizio impugnato il Consiglio di Stato ha imposto agli insorgenti di rendere inabitabile la darsena, eliminando l’angolo cucina, gli impianti sanitari (con chiusura degli scarichi), chiudendo le finestre realizzate abusivamente e smantellando l’impianto di riscaldamento elettrico;

che nella misura in cui si riferisce all’angolo cucina ed al riscaldamento elettrico il ricorso è privo d’oggetto, perché il locale in contestazione è del tutto privo di queste infrastrutture;

che nella misura in cui impone l’eliminazione degli impianti sanitari l’impugnativa va invece accolta, poiché la darsena è sempre stata dotata di una doccia/WC;

che in quanto riferito alla chiusura di finestre realizzate abusivamente l’ordine in contestazione è fondato soltanto nella misura in cui ha per oggetto la finestra rivolta verso il fondo della comunione ereditaria resistente, aperta abusivamente in tempi relativamente recenti dietro la grata di mattoni che caratterizza la corrispondente facciata;

che per rendere effettivamente inabitabile la darsena i ricorrenti dovranno in ogni caso eliminare l’arredamento del locale; in particolare il letto matrimoniale, mobile che più degli altri ne rende possibile l’utilizzazione a scopi abitativi;

che, ferme queste premesse, l’ordine di ripristino riformato dal Consiglio di Stato va ulteriormente precisato ai sensi dei considerandi;

che il ricorso, in quanto non privo d’oggetto, può quindi essere accolto soltanto nella misura in cui concerne l’ordine di eliminare gli impianti sanitari;

che la tassa di giustizia e le ripetibili seguono la soccombenza;

Per questi motivi,

visti gli art. 21, 43 LE; 42 NAPR di __________; 3, 18, 28, 31, 60, 61, 65 PAmm;

dichiara e pronuncia:

  1. In quanto non privo d’oggetto, il ricorso è parzialmente accolto.

§. di conseguenza:

1.1. la decisione 8 aprile 1998 del Consiglio di Stato è annullata e riformata nel senso che:

1.2. la decisione 23 luglio 1997 del municipio di __________ è confermata nella misura in cui nega la licenza in sanatoria per rendere abitabile la darsena ed ordina ad __________ di eliminare tutti gli elementi che la rendono tale, ovvero l’arredamento e la finestra verso la part. n. __________ RFD.

  1. La tassa di giustizia di fr. 800.- è a carico dei ricorrenti in solido nella misura di fr. 600.- e dei membri della comunione ereditaria resistente per il resto.

  2. I ricorrenti rifonderanno alla comunione ereditaria resistente fr. 600.- a titolo di ripetibili.

  3. Intimazione a:

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Keywords

planning lawretroactive permitaccessory buildingsetback distancerestoration orderproportionalitygood faithneighbor interests

Extracted by Omnilex

Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the retroactive permit for making the boathouse habitable could be granted under planning law and setback rules.

Extracted holding

No. The conversion changed an accessory structure into a principal building and clearly violated the required setbacks from the lake and the boundary; a retroactive permit was therefore unavailable.

Extracted reasoning

The abusive transformation occurred after the zoning plan entered into force and caused the building to lose its accessory character. As a principal building, it did not respect the minimum 5 m distance from the lake and the neighboring boundary. Because the work was substantial, Art. 39 RLE could not justify legalization.

Key legal question

Whether the restoration order was disproportionate or contrary to good faith.

Extracted holding

No. Restoration of the status quo ante was proportionate and not barred by good faith.

Extracted reasoning

The violation was significant, affected both public interests and the neighboring landowner, and the neighbor’s or municipality’s earlier inaction did not amount to a waiver of enforcement. A replacement by a pecuniary sanction was excluded because restoration was neither impossible nor disproportionate.

Key legal question

Whether the restoration measures had to be narrowed or clarified.

Extracted holding

Yes, in part. The order was too broad as to sanitary installations and some items no longer present, but it remained justified as to the recently opened window toward the neighboring plot and the removal of furniture rendering the room habitable.

Extracted reasoning

The local unit had always had a shower/WC, so removing sanitary installations was not justified. The order concerning an interior kitchen and electric heating became moot because those installations were absent. To make the space uninhabitable, the furnishings, especially the double bed, had to be removed.

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