projects

Building permit across two zoning areas must be assessed separately

52.1997.49Other CourtJun 10, 1997Granted

Open source

Extracted by Omnilex

Omnilex summary

A commune appealed against building permits granted for a structure crossing the jurisdictional border between two communes and two different zoning areas. The Administrative Court held that building indices cannot be aggregated across parcels belonging to different use zones and communes; the relevant surface must belong to the same zone, so no transfer of building quantities was possible. The portion of the project on one commune exceeded the permitted index, and because the structure was inseparable, the permit on the other commune also fell. The appeal was upheld, the State Council decision and both municipal permits were annulled, and costs were charged to the permit holder.

Omnilex headnote

Art. 37, 38 and 38a LE; calculation of building indices across parcels situated in different communes and different zoning zones. The buildable surface relevant for the exploitation and building indices must belong to the same use zone; mixed calculation over several communes or PR zones is excluded. Transfer of building quantities under Art. 38a LE is admissible only between neighboring, functionally connected parcels within the same use zone. If a project straddles different zones and one part exceeds the applicable index, the permit for the inseparably connected remainder cannot stand either (consid. 2-3).

Full text

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 52.1997.49

Data decisione, Autorità: 10.06.1997, TRAM

Incarto n. 52.97.00049

Lugano 10 giugno 1997

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Lorenzo Anastasi, presidente, Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi

segretario:

Leopoldo Crivelli

statuendo sul ricorso 11 marzo 1997 di

Comune di __________

contro

la decisione 18 febbraio 1997 del Consiglio di Stato (n. 635) che respinge le impugnative presentate dall'insorgente avverso le decisioni 26 e 27 agosto 1997 con cui i municipi di __________ e __________ hanno rilasciato a __________ le licenze edilizie per costruire uno stabile sulla part. n. __________ e __________ RFD di __________, rispettivamente __________ e __________ RFD di __________;

viste le risposte:

  • 21 marzo 1997 di __________;

  • 26 marzo 1997 del Consiglio di Stato;

  • 27 maggio 1997 del Dipartimento del territorio;

  • 2 giugno 1997 dei municipi di __________ e __________;

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in fatto

A. Con domanda datata 30 agosto 1993 __________ ha chiesto ai municipi di __________ e __________ il permesso di costruire uno stabile in località __________, su fondi situati a cavallo del confine giurisdizionale fra i due comuni. La costruzione, destinata ad uffici e ad attività artigianali, verrebbe a sorgere in parte nella zona industriale/artigianale di __________ (part. n. __________ e __________ RFD; zona IAr) ed in parte nella zona artigianale/commerciale di __________ (part. n. __________ e __________ RF).

Alla domanda si è opposto il comune di __________, proprietario di un fondo vicino (part. n. __________ RF di __________), contestando l'intervento dal profilo degli indici, dell'impatto ambientale e della conformità con la zona di pianificazione istituita a carico della zona in questione.

B. Ottenuto il nullaosta dell'autorità cantonale, i municipi di __________ e di __________ hanno rilasciato le licenze richieste, respingendo l'opposizione del comune qui ricorrente.

Le licenze sono state subordinate a diverse condizioni, fra cui quella di traslare l'immobile di 4 m verso NE e di 4 m verso SE, in modo da evitare qualsiasi conflitto con gli studi pianificatori relativi al Piano dei Trasporti del __________ (__________).

C. Con giudizio 18 febbraio 1997 il Consiglio di Stato ha confermato le licenze, rigettando a sua volta i ricorsi contro di esse interposti dal comune di __________.

In sostanza, il Governo ha ritenuto ammissibile calcolare gli indici sulla superficie totale di tutti i fondi dedotti in edificazione. Rientrando sia nei parametri edificatori di __________, sia in quelli di __________ e rispettando i valori limite fissati dall'allegato 3 all'OIF, l'intervento è stato ritenuto sostanzialmente conforme al diritto.

D. Contro il predetto giudizio governativo il comune soccombente si aggrava ora davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo che venga annullato assieme alle controverse licenze edilizie.

Riassunti i fatti, l’insorgente ripropone in questa sede le censure sollevate senza successo davanti alla precedente istanza, negando in particolare che gli indici possano essere calcolati in base alla superficie totale di tutti i fondi interessati dall'edificazione.

E. All'accoglimento del ricorso si oppone il Consiglio di Stato, che non formula osservazioni.

Ad identica conclusione pervengono i municipi di __________ e __________ che al pari del rilasciatario della licenza impugnata contestano partitamente le tesi dell'insorgente con argomenti che verranno semmai ripresi nei seguenti considerandi.

Considerato, in diritto

  1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo discende dall'art. 21 LE.

La legittimazione attiva del comune ricorrente, toccato al pari di un qualsiasi privato dalle licenze impugnate, è incontestabilmente data.

Il ricorso, tempestivo, è dunque ricevibile in ordine.

Data la natura delle questioni poste a giudizio, l'impugnativa può essere evasa sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 18 PAmm).

  1. 2.1. L'indice di sfruttamento (i.s.) è il rapporto tra la superficie utile lorda (SUL) degli edifici e la superficie edificabile del fondo (art. 37 LE).

L'indice di edificabilità (i.e.) è invece il rapporto tra la volumetria degli edifici (espressa i mc) e la superficie edificabile (espressa in mq) dei fondi dedotti in edificazione (art. 43 cifra 2 NAPR di Porza; Scolari, Commentario, II ed., N. 1112).

Con il termine di superficie edificabile si intende la superficie non ancora sfruttata dei fondi o di parti di fondi nella zona edificabile oggetto della domanda di costruzione (art. 38 cpv. 2 LE). Ai fini del calcolo degli indici, la superficie edificabile presa in considerazione deve appartenere alla medesima zona di utilizzazione. Lo si deduce in modo chiaro ed inequivocabile dall'art. 38a LE, che permette di trasferire quantità edificatorie da un fondo all'altro soltanto se i fondi, oltre ad essere vicini e connessi funzionalmente, appartengono alla stessa zona di utilizzazione del PR.

  1. Nel caso in esame, l'edificio in contestazione verrebbe costruito a cavallo del confine giurisdizionale tra i comuni di __________ e di __________. I fondi dedotti in edificazione in territorio di __________ (part. n. __________ e __________ RF di 5305 mq) appartengono alla zona industriale/artigianale (IAr) di quel comune e sono edificabili sino a concorrenza di un indice di edificabilità di 4 mc/mq (art. 43 cifra 2 NAPR di __________). I fondi interessati dal controverso intervento in territorio di __________ (part. n. __________ e __________ RF di mq 6392) risultano invece inclusi nella zona artigianale/commerciale (ArCo) e sono assoggettati ad un indice di sfruttamento di 0,8 (art. 49 NAPR di __________).

Considerato che i fondi su cui verrebbe costruito il controverso immobile appartengono a due diverse zone, di due diversi PR, di due diversi comuni è a priori escluso qualsiasi trasferimento di quantità edificatorie da un fondo all'altro. Contrariamente a quanto assumono il Consiglio di Stato, i municipi resistenti ed il beneficiario della licenza impugnata, qui resistente, il rispetto degli indici prescritti dev'essere verificato separatamente, comune per comune. Lo esige l'art. 38a LE, che esclude il calcolo misto, subordinando il trasferimento di quantità edificatorie tra fondi vicini alla condizione che appartengano alla stessa zona di PR (cfr. sul tema del trasferimento di indici DTF 109 Ia 31; 108 Ia 116 seg.; F. Huber, Die Ausnützungsziffer, Zürcher Studien zum öffentlichen Recht, pag. 80 seg.).

Orbene, stando alle indicazioni della domanda di costruzione in esame, la parte dell'immobile che si situa in territorio di __________ (circa 11'000 mc) rispetta compiutamente l'indice di edificabilità prescritto dall'art. 43 NAPR di quel comune (4,0 mc/mq). La volumetria, rapportata alla superficie delle part. n. __________ e __________ RF di __________, determina infatti un indice di 2,07.

La parte di immobile che insiste sui fondi di __________ supera invece abbondantemente l'indice di sfruttamento prescritto dall'art. 49 NAPR di quel comune (0,8). Il progetto in esame prevede infatti di realizzare in territorio di __________ circa 6'500 degli oltre 9'000 mq di SUL previsti: superficie utile, che rapportata alla superficie edificabile dei fondi situati in quel comune (mq 6'392), determina un indice di sfruttamento superiore ad 1, ossia del 25 % superiore a quello ammesso dalle norme di zona ed ancor maggiore se si tien conto che la traslazione di circa 5,5 m dell’immobile in direzione E, imposta a titolo di condizione delle licenze, comporta un aumento di circa 500 mq della SUL realizzata in territorio __________ (cfr. calcoli allegati).

Già per questo motivo, la licenza edilizia rilasciata dal municipio di __________ va pertanto annullata, assieme al giudizio governativo che la conferma, siccome lesiva dell'art. 49 NAPR di quel comune e dell’art. 38a LE. Conclusione, questa, che trae inevitabilmente seco anche l'annullamento della licenza rilasciata dal municipio di __________, in quanto riferita a parti di costruzione insuscettibili di sussistere autonomamente siccome inscindibilmente connesse alla porzione residua, situata in territorio di __________.

  1. Ferme queste premesse, il ricorso può quindi essere accolto senza che occorre esaminare le censure sollevate dall’insorgente con riferimento agli aspetti pianificatori ed ambientali dell’intervento in contestazione.

La tassa di giustizia e le spese seguono la soccombenza.

Per questi motivi,

visti gli art. 37, 38, 38a LE; 43 NAPR di __________; 49 NAPR di __________; 3, 18, 28, 60, 61, 65 PAmm,

dichiara e pronuncia:

  1. Il ricorso è accolto.

§. Di conseguenza, sono annullate:

1.1. la decisione 18 febbraio 1997 (n. 635) del Consiglio di Stato;

1.2. le licenze edilizie 26/27 agosto 1997 rilasciate dal municipio di __________ e da quello di __________ a __________ per l'edificazione delle part. n. __________ e __________ RF di __________, rispettivamente __________ e __________ RF di __________.

  1. Le spese e la tassa di giustizia di fr. 1'500.-- sono a carico del resistente __________.

  2. Intimazione a:

Allegato: calcolo indice di sfruttamento in territorio di

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il segretario

Pianterreno

  1. (30.60 + 48.00) : 2 x 15.30 = 601.29

  2. 64.70 x 16.70 - (8.35 x 8.00) : 2 = 1’047.09

  3. 16.70 x 8.00 x 2 = 267.20

  4. 1.25 x 1.25 x 3.14 : 2 x 2 = 4.90

  5. (22.00 + 38.60) : 2 x 16.70 = 506.01

  6. (5.00 + 14.00) : 2 x 8.00 = 76.00

Totale pianterreno 2’502.49 mq

  1. e 2: piano

  2. 64.70 x 16.70 - (8.35 x 8.00) : 2 = 1’047.09

  3. 16.70 x 8.00 x 2 = 267.20

  4. 15.30 x 3.86 = 59.06

  5. 4.50 x 4.00 x 2 = 36.00

  6. 2.50 x 4.00 = 10.00

  7. ca. pos. 3 : 2 = 29.53

  8. (22.00 + 38.60) : 2 x 16.70 = 506.01

  9. (5.00 + 14.00) : 2 x 8.00 = 76.00

Totale 1. e 2. piano 2’030.89 x 2 = 4’061.78 mq

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

  |  Informazioni legali  |  Requisiti minimi  |  Contatta il webmaster

Keywords

building permitzoningexploitation indexbuilding indexcross-border parceltransfer of building quantitiesmunicipal planningannulmentcourt costs

Extracted by Omnilex

Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether building indices may be calculated jointly across parcels in different communes and zoning zones

Extracted holding

No. For index calculation, the buildable surface must belong to the same use zone; mixed calculation across different communal zoning areas is excluded.

Extracted reasoning

Art. 38a LE allows transfer of building quantities only between neighboring, functionally connected parcels in the same PR use zone. Here the project lay across two communes and two different zones, so indices had to be assessed separately.

Key legal question

Whether the permit portion on the second commune complied with the applicable floor-area ratio

Extracted holding

It did not. The planned usable floor area exceeded the permitted index in that commune.

Extracted reasoning

The part of the building located in that commune would create an exploitation index above 1, while the zoning ordinance allowed only 0.8, and the imposed relocation increased the exceedance.

Key legal question

Validity of the State Council decision and both municipal building permits

Extracted holding

The State Council decision and both permits had to be annulled because the project was incompatible with the zoning rules and Art. 38a LE.

Extracted reasoning

Since the part in one commune was unlawful and inseparable from the rest of the structure, the permit for the other commune could not stand either.

Continue your research in ChatGPT or Claude

Connect Omnilex to search the legal corpus from your AI assistant.