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Building permit amendment and setback distances

52.1996.188Other CourtNov 20, 1996Partially Granted

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Omnilex summary

The municipality appealed against a cantonal administrative judgment that had annulled its refusal of a building permit for a minor enlargement of Dr. __________'s house. The court held that the planned addition violated the minimum distance between buildings because the setback applies across the entire facade and at all levels. However, outright refusal was disproportionate: the defect could be cured by a small adjustment to the internal wall. The appeal was therefore partially upheld, the municipal and government decisions were annulled, and the matter was remanded to issue the permit subject to that condition. No costs or party compensation were ordered.

Omnilex headnote

Art. 9 NAPR; boundary setbacks and proportionality in building permits: for buildings whose admissible setback depends on height, the minimum distance from the boundary must be respected at every point of the facade, including the lower part of the building; the applicable height determines the setback for the whole structure. Buildings may not be arranged in stepped form to avoid the required setback. A construction that encroaches only slightly on the setback may nevertheless not be refused outright if the defect can readily be cured by imposing a suitable accessory condition; in such circumstances, the principle of proportionality requires granting the permit conditionally rather than rejecting it.

Full text

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 52.1996.188

Data decisione, Autorità: 20.11.1996, TRAM

Incarto n. 52.96.00188

Lugano 20 novembre 1996

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Lorenzo Anastasi, presidente, Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi

segretario:

Leopoldo Crivelli

statuendo sul ricorso 26 agosto 1996 di

contro

la decisione 16 luglio 1996 del Consiglio di Stato (n. 3684) che annulla la decisione 5 febbraio 1996 con cui il municipio di __________ ha negato al dr. __________ il permesso di ampliare la sua casa d'abitazione (part. n. __________ RFD);

viste le risposte:

  • 11 settembre 1996 del Consiglio di Stato;

  • 13 settembre 1996 del dr. __________ - 27 settembre 1996 di __________

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in fatto

che il resistente, dr. __________, è proprietario di una casa d'abitazione situata a __________ in via __________ (part. n. __________ RFD);

che l'edificio, alto m 8,76, sorge a 4 m dal confine con la part. n. __________ RFD di __________, rispettivamente a 8 m dalla casa d'abitazione alta meno di m 7.50, che sorge su questo fondo;

che la fascia di terreno tra il suddetto confine e lo stabile principale è occupata su un fronte di circa 5 m da una costruzione accessoria adibita a ripostiglio;

che il 27 settembre 1995 il dr. __________ ha chiesto al municipio di __________ il permesso di ampliare leggermente lo spazio abitativo, integrandovi circa 2 mq del ripostiglio, in modo da formare un corridoio per uscire in giardino direttamente dalla cucina (cfr. schizzo);

che con decisione 5 febbraio 1996 il municipio di __________ ha respinto la domanda, ritenendo che l'ampliamento non rispettasse nè la distanza di 4 m dal confine W, nè quella di 7 m dalla casa d'abitazione del vicino __________;

che con giudizio 16 luglio 1996 il Consiglio di Stato ha annullato la predetta risoluzione municipale, accogliendo il ricorso contro di essa interposto dal dr. __________;

che con diffuse argomentazioni il Governo ha in sostanza ritenuto che una difformità di pochi centimetri non giustificasse un diniego della licenza;

che con ricorso 26 agosto 1996 il municipio di __________ si aggrava davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo l'annullamento del predetto giudizio governativo;

che, scusandosi per la telegrafica motivazione dovuta all'imminente scadenza del termine di ricorso (prolungato a 40 giorni, grazie alle ferie giudiziarie), l'insorgente si limita a richiamare le osservazioni presentate davanti alla precedente istanza;

che all'accoglimento del ricorso si oppone il Consiglio di Stato, che non formula osservazioni;

che ad identica conclusione perviene il dr. __________, con argomenti di cui si dirà qui appresso;

considerato, in diritto

che il ricorso, tempestivo, è ricevibile in ordine giusta l'art. 21 LE e può essere deciso sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 18 PAmm);

che giusta l'art. 9.2. NAPR di __________, per edifici con facciate sino a 14 m, la distanza minima dal confine è graduata in funzione dell'altezza degli edifici: m 3 per edifici sino a m 7,50 di altezza, m 4 per edifici sino a m 10,50 di altezza e via di seguito;

che la distanza tra edifici è invece definita come "la somma delle rispettive distanze dallo stesso confine" (art. 9.1. NAPR = 39 LE);

che le distanze da confine stabiliscono unicamente i criteri di ripartizione della distanza tra edifici tra proprietari di fondi contermini: a differenza di quest'ultima, possono quindi essere oggetto di convenzioni in deroga (art. 9.2.2. NAPR);

che, come rettamente ha rilevato il Consiglio di Stato, la distanza da confine, determinata dall'altezza dell'edificio, va rispettata in ogni punto della facciata;

che edifici di altezza compresa tra m 7,50 e m 10,50 devono quindi rispettare una distanza di 4 m dal confine anche a livello del terreno e non soltanto alla quota compresa tra m 7,50 e m 10,50: in quanto unica, l'altezza dello stabile determina la distanza minima dal confine anche nella parte inferiore dell'edificio;

che, contrariamente a quanto assume il resistente, non è pertanto ammessa la costruzione di edifici strutturati su gradoni situati ad una distanza dal confine pari alla distanza minima prescritta dall'art. 9.2. NAPR per l'altezza corrispondente;

che, nel caso in esame, l'aggiunta all'edificio principale, alto m 8,76, deve di conseguenza rispettare la distanza minima di 4 m dal confine verso la part. n. __________ RFD, rispettivamente la distanza di 7 m dalla casa d'abitazione che sorge su questo fondo a 4 m dallo stesso confine pur non superando l'altezza di m 7.50;

che le predette distanze vanno rispettate, anche se l'ampliamento non determina alcun aumento degli ingombri esistenti e non supera l'altezza di m 7.50;

che la distanza di soli 3 m dal confine può essere comunque ammessa, poichè il vicino __________ si è assunto il metro mancante (art. 9.2.2. NAPR);

che l'ampliamento si avvicina sino ad una distanza di m 6.14 dall'angolo E della casa del vicino;

che non rispettando la distanza minima di 7 m tra edifici, l'aggiunta interna non può essere autorizzata così come chiede il resistente;

che la difformità non è tuttavia nemmeno tale da giustificare un diniego della licenza: il principio di proporzionalità vieta infatti di respingere una domanda di costruzione non conforme al diritto quando il difetto può essere facilmente corretto rilasciando una licenza subordinata ad opportune clausole accessorie;

che, in concreto, il difetto può essere eliminato arretrando il muro dell'aggiunta prevista all'interno del ripostiglio di quei pochi centimetri necessari per assicurare il rispetto della distanza minima prescritta dall'art. 9 NAPR tra edifici principali;

che analoghe considerazioni valgono semmai per il colmo del tetto leggermente più alto del limite fissato dall'art. 8.5. NAPR per le costruzioni accessorie;

che entro questi limiti il ricorso va parzialmente accolto, riformando tanto la decisione governativa, quanto quella municipale impugnate;

che, dato l'esito, si prescinde dal prelievo di una tassa di giustizia e dall'assegnazione di ripetibili;

visti gli art. 21 LE; 8, 9 NAPR di __________; 3, 18, 28, 31, 60, 61, 65 PAmm;

dichiara e pronuncia:

  1. Il ricorso è parzialmente accolto.

§. Di conseguenza:

1.1. sono annullate:

1.1.1. la decisione 16 luglio 1996 del Consiglio di Stato (n. 3684) limitatamente al punto 1,

1.1.2. la decisione 5 febbraio 1996 del municipio di __________,

1.2. gli atti sono rinviati al municipio di __________, affinchè rilasci al resistente la licenza richiesta, subordinandola alla condizione di arretrare l'angolo del muro interno al ripostiglio in modo da rispettare la distanza di 7 m dalla casa del vicino __________.

  1. Non si prelevano né tasse, né spese.

  2. Non si assegnano ripetibili.

  3. Intimazione a:

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Keywords

building permitsetback distanceproportionalityremandconditional permitplanning law

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the municipal refusal of the building permit complied with setback rules under NAPR and LE.

Extracted holding

The proposed enlargement did not meet the minimum 7 m distance between buildings and therefore could not be authorized as requested.

Extracted reasoning

For buildings of the relevant height, the boundary setback applies along the entire facade; the lower part of the structure cannot be treated differently. The enlargement would come too close to the neighboring house.

Key legal question

Whether the permit had to be denied outright despite the minor non-compliance.

Extracted holding

No. The defect was minor and could be cured by a conditioned permit requiring slight retreat of the internal wall.

Extracted reasoning

Proportionality forbids refusing a construction application when the defect can easily be corrected through accessory conditions.

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