40.2005.8•Official property valuation and complementary land under zoning rules
40.2005.8Other CourtJun 8, 2005Partially Granted
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The owner appealed a cantonal official valuation for parcel no. 1007 and argued that, under the zoning rules, a larger complementary land area should be recognized and the excess land should receive a further discount. She also requested suspension of the case until tax authorities issued guidance on the use of new valuation figures. The tribunal rejected the suspension request, held that the property had 467 sqm of complementary land and 411 sqm of excess land, and found no basis for an extra reduction beyond the 10% already granted for environmental burden. The appeal was therefore partially upheld and the official valuation reduced to CHF 344,994. Court costs were apportioned 3/4 to the owner and 1/4 to the valuation office.
Art. 15, 16, 17, 18 and 20 Lst.; application of zoning rules to determine complementary land and review valuation; suspension of valuation proceedings. The tribunal examines only the correctness of the official valuation and not the subsequent fiscal use of the assessed value. Where local zoning provisions allow a broader building potential, the complementary land must be adjusted accordingly; however, the residual land is not subject to an additional reduction if it remains usable for further construction. Valuation remains governed by the schematism and prudence required by the official valuation regime.
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 40.2005.8
Data decisione, Autorità: 08.06.2005, TE
Titolo: Applicazione delle NAPR per la determinazione del terreno complementare; respinta richiesta sospensione della procedura motivata con la necessità di conoscere l'utilizzo del valore di stima in ambito di prelievi di tributi pubblici (imposte)
Incarto n. 40.2005.8
Lugano 8 giugno 2005
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Giorgio Caprara arch. Alberto Canepa
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 25/28 febbraio 2005 da
RI 1
contro
la decisione su reclamo emessa il 27 gennaio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 1007 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 18 maggio 2005,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.1. Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996, entrata in vigore il
1.2. Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3. Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
Il reclamo interposto in data 1. settembre 2004 da RI 1 è stato respinto dall’ UCS con decisione 27 gennaio 2005.
Nel corso del sopralluogo esperito il 18 maggio 2005, la ricorrente, rappresentata dall’ ing. __________, legittimatosi con adeguata procura, ha inoltre chiesto la sospensione della procedura in attesa di conoscere le conseguenze tributarie dei nuovi valori di stima, in particolare la pubblicazione di alcune circolari/direttive da parte del competente Dipartimento.
La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. ed il tempestivo gravame della ricorrente, proprietaria dell’oggetto stimato nonché destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Giusta l’art. 15 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione e devono essere valutati come unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso.
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art.17 Lst.).
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo. Il reddito lordo per vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
Le argomentazioni della ricorrente in merito alla richiesta di sospensione della procedura non possono essere accolte, ritenuto che a questo Tribunale spetta esclusivamente il compito di giudicare in seconda istanza se il valore di stima attribuito ad un determinato immobile è corretto o meno. L’ utilizzo che verrà fatto di tali risultanze esula invece dalle sue competenze. La richiesta non può pertanto che essere respinta.
La proprietà della ricorrente si trova nella zona residenziale del piano prevista dal PR di __________. Le relative NAPR prevedono un indice di sfruttamento che non deve superare l’ 1.00 (art. 15 NAPR) e, per quanto concerne le distanze dalle fabbriche altrui sono previsti quattro metri se nel muro dell’edificio preesistente vi sono porte, finestre o altre aperture a prospetto, tre metri se vi sono finestre o altre aperture a semplice luce oppure in contiguità verso un edificio senza aperture (art. 5 NAPR).
Le distanze per le nuove costruzioni dalle strade e piazze pubbliche nelle zone edificabili sono fissate in un piano specifico e, in mancanza di indicazioni, si può costruire a confine (art. 6 NAPR).
Applicando le NAPR al caso concreto il terreno complementare risulta essere di 467 mq e il terreno eccedente di 411 mq. Quest’ ultimo potrà senz’altro essere sfruttato per ulteriori costruzioni e pertanto non è soggetto a nessuna riduzione di valori, se non del -10% per carico ambientale già considerato dall’ UCS in sede di reclamo.
terreno complementare 467 mq 61'218 CHF
terreno eccedente 411 mq 88'776 CHF
A edificio abitativo 138 mq 195'000 CHF
La scheda di calcolo è quindi aggiornata di conseguenza.
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 ed il relativo Regolamento
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 1007 RFD di __________ stabilito in CHF. 344'994.-, come da scheda di calcolo annessa.
La tassa di giustizia, di CHF 650.-, è posta a carico di RI 1 in ragione di 3/4 e dell’ UCS per il rimanente 1/4.
La presente decisione é definitiva.
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Whether the proceedings should be suspended pending clarification of the tax effects of the new valuation
No; the tribunal only reviews whether the valuation is correct and has no competence over the future tax use of the valuation.
The requested clarification concerns consequences outside the tribunal's jurisdiction.
How much land must be treated as complementary land under the zoning rules and whether the excess land deserves an additional reduction
The complementary land is 467 sqm and the excess land 411 sqm; no further reduction is justified beyond the 10% already applied for environmental burden.
Applying the local zoning rules to the property yields a larger complementary area than the valuation office had used, but the remaining excess land can still be used for further construction.
Allocation of court costs
Costs of CHF 650 are charged 3/4 to the appellant and 1/4 to the valuation office.
Costs follow the parties' respective degree of loss.
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