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Numero d'incarto:
40.2005.5
Data decisione, Autorità:
08.06.2005, TE
Titolo:
ricorso stime
Incarto n.
40.2005.5
Lugano
8 giugno 2005
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
ing.
Gianfranco Sciarini
arch. Alberto Canepa
segretario
giurista
Alan
Gianinazzi
statuendo
sul ricorso presentato in data 23/24 febbraio 2005 da
RI
1
rappr.
da RA 1
contro
la
decisione su reclamo emessa il 16 febbraio 2005 dall'Ufficio cantonale di
stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
di __________,
relativamente
al mappale no. 964 RFD di __________,
esperito il
sopralluogo in data 25 maggio 2005,
letti
ed esaminati gli atti,
considerato in
fatto e in diritto
1.1.
Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996, entrata in vigore il
- gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei
valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del
Cantone.
1.2.
Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
- Per
la part. no. 964 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, l’UCS ha esposto un valore di stima ufficiale di CHF 346'765.-
Il
reclamo interposto in data 20 luglio 2004 da RI 1, che verteva pure sul valore
di stima fissato per il mapp. no. 436 RFD di __________ __________, è stato parzialmente
accolto dall’UCS con decisione 16 febbraio 2005.
In
sostanza è stato ridotto il valore a nuovo dell’ edificio principale da CHF/mc
360.- a CHF/mc 331.- e aumentato il correttivo percentuale di vetustà dal 25%
al 39%, portando così il valore ufficiale di stima della part. no. 964 RFD di __________
a CHF 318'279.-
- Con
ricorso 23/24 febbraio 2005 il proprietario è insorto innanzi a questo
Tribunale postulando che il grado di vetustà dell’ edificio principale venga
portato ad almeno il 55% e che la stima ufficiale venga corretta di
conseguenza.
Le
argomentazioni poste a fondamento di tale richiesta sono che l’ edificio
principale è stato costruito nel 1898 con i criteri, le tecniche e i materiali
di allora, è privo di riscaldamento centrale, presenta ancora le travi
originarie in legno e gli impianti elettrici sopra muro ed è privo di ascensore
o montacarichi. A mente del ricorrente l’ UCS avrebbe inoltre sopravvalutato la
portata delle migliorie apportate nel tempo allo stabile e avrebbe disatteso di
adeguare la vetustà con i medesimi parametri di quanto considerato per l’ annesso
garage, costruito negli anni 60’, al quale è stata applicata una percentuale di
vetustà del 59%.
-
La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.
37 Lst. ed il tempestivo gravame del ricorrente, proprietario dell’ oggetto
stimato nonché destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
-
Giusta
l’art. 15 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore
venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione e devono essere valutati
come unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso.
È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.
Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo. Il
reddito lordo per vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è
da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).
- Nel
corso del sopralluogo esperito il 25 maggio 2005, il Tribunale ha accertato che
l’ edificio principale, di struttura primitiva, è composto da due piani, di cui
il piano terra adibito esclusivamente a ristorazione e il primo piano ad
abitazione/dormitorio per il personale dell’ esercizio pubblico, oltre ad una
cantina nel sottosuolo e una soffitta non abitabile destinata ad uso deposito.
In loco non é presente alcun impianto elettrico centrale, ma vi sono impianti
elettrici diretti al primo piano e un impianto elettrico ad accumulazione al
piano terreno. Circa sei anni fa sia le facciate esterne che i locali interni
sono stati ritinteggiati.
Nel
locale bar – ristorante è stato costruito un impianto di ventilazione. Nel
dicembre 2004 è stata aggiunta una veranda chiusa (quindi successivamente al 1.
gennaio 2003, data determinante per la base catastale di riferimento) e sono
stati cambiati tutti i serramenti, nel 1978 – 79 al piano terreno e nel 1988 al
piano superiore.
Il
giardino è in parte riservato ad uso del bar – ristorante e nell’area davanti
all’ edificio è stato costruito un sagomato in cemento con pergolato e tavoli
in granito.
Il
garage è stato costruito nel 1960 ca., è destinato ad accogliere una sola
autovettura e non è mai stato oggetto di interventi di miglioria o di
manutenzione.
- Alla
luce di quanto constatato, questo Tribunale, che giusta l’art. 38 cpv. 3 Lst.
non è vincolato dalle domande del ricorrente, ritiene più adeguato alla fattispecie
stabilire un costo a nuovo dell’ edificio principale di CHF/mc 280.-, al quale
non è inoltre giustificato aggiungere un correttivo di classe del 5%, come
invece ritenuto a torto dall’ UCS, senza invero darne la minima spiegazione.
La
percentuale di vetustà, tenendo conto di un massimo del 60% stabilito dal
Regolamento sulla stima ufficiale (art. 9), del tipo di costruzione, degli
interventi di miglioria apportati e della destinazione del fabbricato, in parte
riservato ad uso bar – ristorante, deve inoltre essere portata al 44%.
Ritenuti
i correttivi apportati, pure il valore di reddito diminuisce di conseguenza da
CHF 298'899.- a CHF 278'954.-
Il
ricorso deve pertanto essere accolto e il valore ufficiale di stima del mapp.
no. 964 RFD di __________ stabilito in CHF 294'766.-
La
scheda di calcolo è quindi aggiornata di conseguenza.
- La
tassa di giustizia, di CHF 650.-, è posta a carico dell’ UCS, parte
soccombente, con l’ obbligo di versare al ricorrente CHF 300.- a titolo di
ripetibili.
Per
questi motivi
richiamati i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13
novembre 1996 ed il relativo Regolamento
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il
valore ufficiale di stima del mapp. no. 964 RFD di __________ è di conseguenza
stabilito in CHF 294'766.-, come da scheda di calcolo annessa.
-
La
tassa di giustizia, di CHF 650.-, è posta a carico dell’ UCS, Bellinzona, con
l’ obbligo di rifondere al ricorrente CHF 300.- a titolo di ripetibili.
-
La presente decisione e definitiva.
-
Intimazione
a:
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente Il
segretario giurista
Margherita
De Morpurgo Alan
Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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