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Numero d'incarto:
40.2005.269
Data decisione, Autorità:
17.07.2006, TE
Titolo:
Decisione annullata ed incarto rinviato all'UCS per un nuovo giudizio; accertamento incompleto della fattispecie e carenza di motivazione.
Incarto n.
40.2005.269
Lugano
17 luglio 2006
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
arch.
Bruno Buzzini
ing. Gianfranco Sciarini
segretario
giurista
Alan
Gianinazzi
statuendo
sul ricorso presentato in data 19/21 dicembre 2005 da
RI
1,
contro
la
decisione su reclamo emessa il 25 novembre 2005 dall'Ufficio cantonale di
stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
di __________,
relativamente
al mappale no. 2387 RFD di __________,
esperito il
sopralluogo in data 20 giugno 2006,
letti
ed esaminati gli atti,
considerato in
fatto e in diritto
1.1.
Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.
1.2.
Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partine dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
- Per
la part. no. 2387 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 87'640.-.
Il
reclamo interposto in data 31 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con
decisione 25 novembre 2005.
L’autorità
di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che i valori
metrici di base dei terreni situati nella specifica zona residenziale estensiva
(R2) sono stati ricavati dall’analisi delle transazioni immobiliari degli
ultimi 10 anni e che in concreto il valore di CHF/mq 140.- rispecchia in modo
prudenziale il valore di mercato. Inoltre, i fattori negativi elencati dal
reclamante, sono già stati debitamente considerati.
-
Con
ricorso 19/21 dicembre 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale
postulando un’equa riduzione del valore di stima, in particolare del terreno.
Ciò poiché il valore metrico di base di CHF/mq 140.- stabilito dall’UCS sarebbe
superiore al valore commerciale del fondo e pure per confronti con alcuni
terreni vicini situati in zona R4, ma venduti, dopo lunghe trattative, a CHF/mq
170.-. Inoltre l’autorità di prima istanza non avrebbe considerato che il
terreno non ha un accesso diretto e che si trova in una zona periferica del
comune.
-
Nel
corso del sopralluogo esperito il 20 giugno 2006 il Tribunale ha constatato che
il mapp. no. 2387 è un terreno in leggero declivio attualmente destinato a
prato.
Malgrado
a registro fondiario sia iscritto un diritto di passo a carico dei mapp. nr.
2385 e 4462 non è ancora stata costruita una strada di accesso al fondo. Su via
__________ esiste la fognatura comunale.
- La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.
37 Lst. e il tempestivo gravame di __________, proprietaria dell’oggetto
stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai
sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
- I
fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del
loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze
eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non
vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).
Il
valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti
analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).
Le
stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).
- In
concreto, il Tribunale ritiene di dover accogliere il ricorso, annullare la
decisione impugnata e ritornare gli atti all’autorità di prima istanza per un
nuovo giudizio.
Ciò
poiché l’UCS, malgrado la ricorrente abbia sostenuto già con il reclamo che la
proprietà si è in realtà sensibilmente svalutata rispetto alla precedente
stima, non è invero entrato nel merito di tale puntuale censura e nemmeno ha
esplicato i motivi che l’hanno portato a stabilire per il terreno un valore
metrico di base di CHF/mq 140.-.
Ora,
anche se il Tribunale di espropriazione non è vincolato dalle domande della
ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38
cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.), la lacuna non è invero sanabile in questa sede
poiché la distinta delle compravendite dei terreni situati in zona residenziale
estensiva (R2) prodotta dall’autorità di prima istanza è limitata al solo
periodo 1990-2000 e non è stata mai aggiornata sino al momento in cui è stata
concretamente determinata la stima. Per il Tribunale risulta pertanto alquanto
difficile stabilire se il valore ritenuto dall’UCS sia o meno conforme a quanto
disposto dal legislatore e se, come sostiene la ricorrente, nel corso degli
ultimi anni nella zona di __________ il mercato immobiliare abbia davvero
subito delle forti contrazioni.
Pertanto,
ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm., applicabili alla fattispecie concreta in
virtù del rinvio generale contenuto all’art. 38 cpv. 1 Lst, ritenuto che
l’autorità di prima istanza non è entrata nel merito di una puntuale censura
sollevata dalla ricorrente, non ha minimamente esplicato i motivi che l’hanno
portata a stabilire un valore metrico base del terreno di CHF/mq 140.- e ha
accertato la fattispecie in modo palesemente incompleto tralasciando di
aggiornare la distinta delle contrattazioni determinanti (art. 27 cpv. 3 Lst. e
art. 19 del relativo Regolamento), l’incarto deve esserle rinviato per nuovo
giudizio. Diversamente la ricorrente si vedrebbe tra l’altro ingiustamente
preclusa un’istanza di giudizio.
8.1.
Di
conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e
l’incarto rinviato all’UCS affinché, effettuati i necessari accertamenti,
proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.
8.2.
La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente
(art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per
questi motivi
richiamati i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto.
Di conseguenza, la decisione __________ è annullata
e l’incarto è rinviato all’Ufficio cantonale di stima affinché, esperiti i
dovuti accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei
considerandi.
-
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a
carico dell’Ufficio cantonale di stima.
-
La presente decisione è definitiva.
-
Intimazione a:
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente Il
segretario giurista
Margherita
De Morpurgo Alan
Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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