40.2005.263•Land valuation correction and maximum age depreciation
40.2005.263Other CourtAug 29, 2006Granted
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RI 1 and RI 2 challenged the cantonal land valuation of two parcels in __________. After an on-site inspection, they withdrew the appeal for parcel 312. As to parcel 308, the Tribunal of Expropriation found that the building’s condition and age justified the maximum 60% age depreciation, that the income value had to be lowered because of the poor state, lack of heating, and local market conditions, and that the usable area had to be corrected. The official valuation of parcel 308 was set at CHF 108,340, and the judicial fee was charged to the land valuation office.
Art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale; artt. 16-18 Lst.; official land valuation of an improved property: the age depreciation on the replacement value may reach the statutory maximum where the building is old and in poor condition, and the income value must reflect the presumable market rent, including for owner-occupied or vacant units, with corrective factors and downward adjustment where the declared income diverges manifestly from market reality. The valuation authority retains a schematic and prudential margin, but the court may correct the assessment when the factual findings on conservation, equipment, rental income, or usable surface are not adequately reflected (consid. 6-8).
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 40.2005.263
Data decisione, Autorità: 29.08.2006, TE
Titolo: Correttivo della vetustà massimo (60%); determinazione e riduzione del valore di reddito.
Incarto n. 40.2005.263
Lugano 29 agosto 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Giorgio Caprara arch. Giancarlo Fumasoli
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 9/12 dicembre 2005 da
RI 2, tutti rappr. da RA 1 e
contro
la decisione su reclamo emessa il 5 dicembre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente ai mappali no. 308 e 312 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 11 luglio 2006,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
CHF 110'869.- per il mapp. no. 308 RFD di __________;
CHF 166'707.- per il mapp. no. 312 RFD di __________.
Il reclamo interposto in data 23 agosto 2004 da RI 1 e RI 2 è stato respinto dall’UCS con decisione 5 dicembre 2005.
L’autorità di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che il tasso di capitalizzazione del 7.79% corrisponde all’effettiva situazione degli immobili e rilevando che i valori di reddito dichiarati dalle reclamanti risultano di gran lunga superiori ai valori di reddito presunti utilizzati per la determinazione dei valori di stima.
mapp. no. 308: l’edificio, privo di riscaldamento centrale e con dei servizi appena sufficienti, è composto da due soli appartamenti distinti, di cui uno attualmente sfitto e l’altro abitato gratuitamente dal padre novantenne;
mapp. no. 312: pure questo edificio è composto da due soli appartamenti, di cui uno sfitto e l’altro occupato vita natural durante dall’anziana madre delle proprietarie.
cantina nello stato originario;
piano terreno composto da un salottino con entrata indipendente, una cucina, una camera, un gabinetto e una doccia. Le ricorrenti hanno prodotto il relativo contratto di locazione;
primo piano composto da un salotto, una cucina abitabile, due camere, un gabinetto, una doccia e una lavanderia. L’appartamento, con entrata indipendente, è abitato dal padre delle ricorrenti;
secondo piano composto da una camera e un bagno-doccia. Le ricorrenti hanno prodotto il relativo contratto di locazione.
Lo stato delle finiture e quello di conservazione sono al limite della sufficienza. Non esiste alcun impianto di riscaldamento.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande delle ricorrenti e può riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.1.
Per quanto riguarda il mapp. no. 312 il Tribunale, preso atto della dichiarazione di ritiro formulata dalle ricorrenti a verbale di sopralluogo dell’11 luglio 2006, stralcia il ricorso dai ruoli per desistenza senza percepire tasse né spese.
7.2.
Per quanto concerne invece il mapp. no. 308 il Tribunale accoglie il ricorso per i seguenti motivi:
Il correttivo della vetustà sul valore metrico dell’edificio deve essere aumentato dal -52% al -60%, ovvero il massimo previsto dall’art. 9 cpv. 1 del Regolamento di applicazione della Lst. Ciò poiché l’abitazione, che si trova in uno stato di conservazione carente, risale perlomeno all’inizio del secolo scorso e l’unico intervento di una certa importanza eseguito nel corso degli anni è da identificare con la sostituzione del tetto eseguita nel 1962.
Il valore di reddito, che tiene conto pure della difficile situazione del mercato immobiliare nella località di __________, dello stato di conservazione carente degli appartamenti e della mancanza di un impianto di riscaldamento, deve essere stabilito in CHF 8'100.-, di cui CHF 6'480.- dichiarati e risultanti dai contratti di locazione prodotti dalle ricorrenti e CHF 1'620.- presunti, che si riferiscono all’appartamento attualmente occupato dal padre delle ricorrenti. Infine, a seguito di verifica, la superficie abitabile complessiva viene ridotta da 167 a 160 mq.
7.3.
Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso, stralciato dai ruoli per desistenza limitatamente al mapp. no. 312 RFD di __________, è accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 308 RFD di __________ stabilito in CHF 108'340.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.), ritenuto che per lo stralcio non vengono percepite tasse né spese.
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso, stralciato dai ruoli per desistenza limitatamente al mapp. no. 312 RFD di __________, è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 308 RFD di __________ stabilito in CHF 108'340.-, come da scheda di calcolo annessa.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima.
La presente decisione è definitiva.
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Whether the appeal concerning parcel 312 should continue after withdrawal
The appeal was struck off as withdrawn for parcel 312, with no fees or costs charged for that part.
The appellants expressly withdrew that part of the appeal during the site inspection.
Whether the official valuation of parcel 308 should be reduced
Yes. The official valuation of parcel 308 was reduced to CHF 108,340.
The building justified the maximum age deduction of 60%, the income value had to reflect poor condition, absence of central heating, and the local market, and the usable floor area was corrected downward.
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