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Property tax valuation appeal partially granted for one parcel

40.2005.116Other CourtJan 3, 2006Partially Granted

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Omnilex summary

The owner challenged the official land valuations of parcels 4329 and 4923 in the context of a general revaluation. After an on-site inspection, the tribunal found that parcel 4329 was more depressed and less sunny than comparable nearby parcels and reduced its valuation by a further 15%, fixing it at CHF 235,880. The tribunal rejected the complaint as to parcel 4923, holding that its higher and better-exposed situation had already been sufficiently reflected in the first-instance corrections. Court costs of CHF 600 were split equally.

Omnilex headnote

Art. 15, 16, 17 and 20 Lst.; official valuation of building land; scope of judicial review and comparative method. In the revaluation of immovable property, building plots must be assessed according to venal value determined by comparison with analogous objects in comparable zones, using schematic and prudential criteria. Local disadvantages such as depression of the land and reduced solar exposure justify corrective deductions only insofar as they are not already adequately reflected in the initial valuation. The reviewing tribunal may, under the official inquisitorial principle, depart from the parties’ submissions and adjust the valuation where the comparison with nearby parcels shows a material disparity in commercial attractiveness (consid. 5-7).

Full text

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 40.2005.116

Data decisione, Autorità: 03.01.2006, TE

Titolo: Ricorso accolto limitatamente ad uno dei due mappali per confronti con i terreni vicini.

Incarto n. 40.2005.116

Lugano 3 gennaio 2006

Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino

Il Tribunale di espropriazione

Composto dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e dai membri

arch. Alberto Canepa ing. Giorgio Caprara

segretario giurista

Alan Gianinazzi

statuendo sul ricorso presentato in data 27/28 giugno 2005 da

RI 1,

contro

la decisione su reclamo emessa il 1. giugno 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente ai mappali nr. 4329, 4923 RFD di __________,

esperito il sopralluogo in data 27 settembre 2005,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.1.

Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2.

Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

  1. Con la notifica di decisione 1. febbraio 2004 l’UCS ha esposto i seguenti valori di stima:

CHF 285’128.- per il mapp. no. 4329 RFD di __________, considerate delle riduzioni sul valore metrico del terreno del 10% per carico ambientale e del 15% per la presenza di un onere di passo e della non ottimale esposizione di parte del fondo;

CHF 330'375.- per il mapp. no. 4923 RFD di __________, considerate delle riduzioni sul valore metrico del terreno del 10% per carico ambientale e del 5% per la non ottimale esposizione di parte del fondo.

Il reclamo interposto in data 30 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione 1. giugno 2005.

A giudizio dell’autorità di prima istanza i fattori negativi elencati nel reclamo sono infatti già stati sufficientemente considerati con l’applicazione dei correttivi summenzionati. Ulteriori correttivi a causa della vicinanza dell’autostrada e della ferrovia non entrano inoltre in considerazione poiché il mappale si trova al di là dei limiti previsti da non meglio specificate direttive.

  1. Con ricorso 27/28 giugno 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando una congrua riduzione del valore di stima di entrambe le particelle poiché prive dei servizi di fognatura comunale, configurate a catino e poco esposte alla luce e al sole.

  2. Nel corso del sopralluogo esperito il 27 settembre 2005 il Tribunale ha constatato che:

il mapp. no. 4329, configurato a catino, è orientato verso sud-est, con il lato a sud che durante il periodo invernale rimane praticamente senza sole. Rispetto al confinante mapp. no. 4923 presenta un avvallamento più marcato;

il mapp. no. 4923, anch’esso orientato verso sud-est, è invece in leggera pendenza e, a differenza del confinante mapp. no. 4329, si trova in una posizione sopraelevata e più soleggiata.

Entrambi i fondi non sono ancora provvisti di allacciamento fognario.

  1. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

  1. I fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.).

È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).

Il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).

Le stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.1.

Alla luce delle risultanze il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso, limitatamente al mapp. no. 4329, per i seguenti motivi:

Mapp. no. 4329: nella fattispecie concreta, per confronti con i confinanti mappali nr. 4923, rispetto al quale risulta più avvallato e meno esposto alla luce e al sole e 4330, che presenta praticamente le stesse caratteristiche e per il quale sono stati però considerati dei correttivi complessivi del -40% per esposizione del terreno e configurazione non adeguata, il Tribunale ritiene di dover apportare al valore metrico un ulteriore correttivo del -15%. Ciò per tenere in giusta considerazione la minor attrattività commerciale del terreno per rapporto alla part. no. 4923 e la sostanziale equivalenza di valore con la part. no. 4330;

Mapp. no. 4923: il Tribunale, per confronti con i medesimi mappali summenzionati, respinge il ricorso, ritenuto che il terreno si trova in posizione sopraelevata e meglio esposta, tanto che i fattori negativi elencati nel ricorso sono già stati equamente considerati con le riduzioni sul valore metrico apportate in prima istanza, in particolare con la riduzione del -5% per la non ottimale esposizione del fondo.

7.2.

Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

8.1.

Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e i valori ufficiali di stima così stabiliti, come da schede di calcolo annesse:

CHF 235'880.- per il mapp. no. 4329 RFD di __________;

  • CHF 330'375.- per il mapp. no. 4923 RFD di __________.

8.2.

La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 1/2 ciascuno, ritenuto che il ricorrente chiedeva un’adeguata riduzione del valore di stima di entrambi i mappali.

Per questi motivi

richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e i valori ufficiali di stima così stabiliti, come da schede di calcolo annesse:

CHF 235'880.- per il mapp. no. 4329 RFD di __________;

CHF 330'375.- per il mapp. no. 4923 RFD di __________.

  1. La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico delle parti in ragione di metà ciascuno.

  2. La presente decisione è definitiva.

  3. Intimazione a:

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giurista

Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Keywords

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the official valuation of parcel 4329 should be reduced because of its basin-shaped configuration and poorer sunlight exposure.

Extracted holding

Yes. A further 15% correction to the land unit value was warranted for parcel 4329.

Extracted reasoning

Compared with parcel 4923 and similarly situated parcel 4330, parcel 4329 was more depressed and less exposed to light and sun, making it commercially less attractive; the prior valuation did not sufficiently reflect this disadvantage.

Key legal question

Whether the official valuation of parcel 4923 should be reduced for lack of sewer connection, basin-like shape, and limited exposure.

Extracted holding

No. The existing corrections already adequately accounted for those factors.

Extracted reasoning

Parcel 4923 was higher, better exposed, and the negative factors invoked in the appeal had already been fairly considered by the first instance, especially the 5% reduction for suboptimal exposure.

Key legal question

How the official valuation and court fee should be allocated after the partial success of the appeal.

Extracted holding

The valuation of parcel 4329 was reduced to CHF 235,880; parcel 4923 remained at CHF 330,375; court fee CHF 600 was split equally.

Extracted reasoning

The appeal succeeded only as to one parcel, so the court adjusted only that valuation and apportioned costs according to the parties’ respective partial success and failure.

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