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40.2005.103 ΓÇó Appeal against property valuation dismissed
40.2005.103Other CourtSep 22, 2005Dismissed
The owners of parcel no. 936 RFD challenged the revised official valuation set by the cantonal valuation office at CHF 270,810, arguing that the increase was excessive and that the property should have received a greater discount because it borders a heavily trafficked cantonal road. The Tribunale di espropriazione visited the site and found that the road-related disadvantages were already sufficiently reflected in the base value and that no additional correction was justified. The appeal was dismissed, the valuation confirmed, and a CHF 500 court fee was charged jointly and severally to the heirs' community.
Art. 15 cpv. 1, 16 cpv. 1, 17 cpv. 1 and 20 Lst.; official valuation of building land; scope of judicial review and relevance of road-related disadvantages. In the valuation of building land, the official value is based on venal value according to the degree of urbanisation, as reflected by the price normally obtainable for comparable property in an open market; exceptional or personal circumstances are excluded. The metric base value must be derived schematically and prudently from comparable zones. Where the base value already takes account of proximity to a road and its ordinary negative effects, no additional correction is required absent specific circumstances justifying differentiated treatment. Comparable plots within the same narrow planning strip should generally be treated consistently (consid. 5-7).
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 40.2005.103
Data decisione, Autorità: 22.09.2005, TE
Titolo: ricorso stime
Incarto n. 40.2005.103
Lugano 22 settembre 2005
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Argentino Jermini arch. Claudio Morandi
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 18/20 giugno 2005 da
ISCE 1, composta da: 1. MIST 1, 2. MIST 2, 3. MIST 3 tutti rappr. da RA 1,
contro
la decisione su reclamo emessa il 20 maggio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 936 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 1. settembre 2005,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
Il reclamo interposto in data 2 settembre 2004 da RA 1, rappresentante della Comunione ereditaria, è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 20 maggio 2005.
L’autorità di prima istanza, considerando la presenza di un onere di passo a favore del mapp. no. 410 RFD di __________, ha applicato un correttivo del -10% sul valore metrico di base di tutto il terreno, ridotto da CHF 300.- a CHF 270.-, riconfermando per il resto la propria decisione.
Il valore di stima ufficiale del mappale no. 936 RFD di __________ è stato di conseguenza stabilito in CHF 270'810.-
I ricorrenti ritengono inoltre che l’UCS non abbia sufficientemente considerato la presenza a confine della strada cantonale, intensamente trafficata e origine di un importante inquinamento fonico e dell’aria, soprattutto per rapporto ai fondi a monte, non confinanti con il tracciato stradale e postulano un’equa riduzione del valore di stima fissato per la loro proprietà.
La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame dei ricorrenti, proprietari dell’oggetto stimato e destinatari della decisione dell’UCS nonché validamente rappresentati dal coerede MIST 3, è ricevibile in ordine.
Giusta l’art. 15 cpv. 1 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione. È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione. Circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).
Le stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
Nel corso del sopralluogo esperito il 1. settembre 2004, questo Tribunale ha potuto constatare che il fondo oggetto del gravame, confinante a valle con la strada cantonale, è destinato a prato e che l’onere di passo coincide con la situazione catastale (sub. b).
Alla luce di tali risultanze, il Tribunale ritiene che nella determinazione del valore metrico di base della zona di Piano Regolatore denominata R3 e pertanto del mappale oggetto di ricorso sia già stata sufficientemente considerata l’esistenza della vicina strada cantonale e di tutte le conseguenze negative che ne derivano. Del resto, come constatato in sede di sopralluogo, il traffico sull’arteria stradale non è tale da giustificare l’applicazione di un ulteriore correttivo sul valore metrico base del fondo.
Il tribunale ritiene infine che tutti i fondi presenti nella ristretta fascia di PR che si trova in zona R3, rialzati rispetto al tracciato della strada cantonale, subiscano sostanzialmente le medesime conseguenze negative provenienti dall’arteria stradale e che pertanto non vi siano ragioni sostanziali per trattarli in modo differenziato.
Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo invero assai prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
Di conseguenza, il ricorso deve essere respinto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 936 RFD di __________ confermato in CHF 270'810.-, come da scheda di calcolo annessa.
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 e il relativo Regolamento
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima immobiliare del mappale no. 936 RFD di __________ confermato in CHF 270'810.-, come da scheda di calcolo annessa.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta in solido a carico dei ricorrenti, componenti della Comunione ereditaria ISCE 1.
La presente decisione é definitiva.
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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