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Lease deposit dispute barred by final conciliation decision

16.2007.38Other CourtMay 21, 2007Dismissed

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The Civil Cassation Chamber dismissed RI 1’s cassation appeal against the Pretore’s judgment refusing release of a rent guarantee. The court held that any challenge to the landlord’s claim to retain CHF 829.45 had to be brought against the conciliation authority’s decision within 30 days under Art. 274f cpv. 1 CO. Because that decision was not appealed, it became final and could no longer be attacked indirectly in the present proceeding. RI 1 was ordered to pay CHF 100 in costs, and no compensation was awarded to the respondent.

Omnilex headnote

Art. 274f cpv. 1 CO; res judicata effect of an unappealed conciliation decision in tenancy matters. Where a conciliation authority in a lease dispute renders a decision on the landlord’s claim to retain amounts from the rent guarantee, that decision must be challenged before the Pretore within 30 days; failing this, it becomes final and cannot be indirectly attacked in later proceedings concerning release of the guarantee. In cassation, objections directed only against the merits of the final conciliation decision are therefore inadmissible or manifestly unfounded (consid. 1). Court costs follow the event under Art. 148 cpv. 1 CPC; no party costs are awarded where the appeal was not served for response.

Full text

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 16.2007.38

Data decisione, Autorità: 21.05.2007, CCC

Titolo: locazione - disdetta per mora - decisione ufficio di conciliazionw di svincolo della cauzione - decisione definitiva se non impugnata nei 30 giorni dinanzi al pretore

Incarto n. 16.2007.38

Lugano 21 maggio 2007/fb

In nome della Repubblica e Cantone Ticino

La Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Giani, presidente, Epiney-Colombo e Lardelli

segretaria:

Petralli Zeni, vicecancelliera

sedente per statuire sul ricorso per cassazione 6 maggio 2007 presentato da

RI 1

contro la sentenza emessa il 16 aprile 2007 dal Segretario assessore della Pretura della giurisdizione di Mendrisio Sud, nella causa a procedura speciale in materia di locazione (inc. n. DI.2006.195) promossa con istanza 18 novembre 2006 nei confronti di

CO 1 (rappresentata dalla RA 1 );

esaminati gli atti

considerato

in fatto e in diritto: che il 1° ottobre 2002 RI 1 ha concluso con la società Immobiliare dei CO 1 un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento di proprietà di quest'ultima a __________ per una pigione mensile, compreso l'acconto per le spese accessorie, di fr. 1006.–, oltre al deposito di una garanzia di fr. 2000.–;

che il contratto è stato disdetto per mora del conduttore per la fine di gennaio 2005, mentre la restituzione dell'ente locato è avvenuta l'11 marzo 2005;

che con istanza 15 dicembre 2005 CO 1 si è rivolta all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Chiasso per ottenere lo svincolo del deposito di garanzia con contestuale liberazione a suo favore di fr. 829.45 corrispondente alla quota della pigione del mese di marzo 2005, al conguaglio spese accessorie 2004/2005 e alle spese di richiamo,

che con decisione del 3 marzo 2006 l'Ufficio di conciliazione ha accolto l'istanza;

che il 18 novembre 2006 RI 1 ha convenuto l'CO 1 davanti al Pretore della giurisdizione di Mendrisio Sud per ottenere la liberazione in suo favore dell'intero deposito di garanzia;

che con sentenza 16 aprile 2007 il Segretario assessore ha respinto l'istanza;

che con atto del 6 maggio 2007 RI 1 si duole dell'arbitraria valutazione delle prove effettuata dal primo giudice, dalle quali si evincerebbe l'inesistenza del credito rivendicato dalla locatrice e oggetto della trattenuta di fr. 829.45 sul deposito di garanzia;

che, come ritenuto dal Segretario assessore, tali contestazioni sono improponibili in questa procedura poiché andavano proposte al Pretore mediante ricorso contro la decisione dell'Ufficio di conciliazione nel termine di 30 giorni (art. 274f cpv. 1 CO);

che non essendo stata contestata, la decisione 3 marzo 2006 dell'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Chiasso è passata in giudicato, sicché il ricorrente non può più dolersi delle sorti del deposito di garanzia;

che giusta l'art. 313bis CPC, applicabile anche alla procedura di ricorso per cassazione in virtù del rinvio di cui all'art. 331 cpv. 1 CPC, questa Camera può decidere con breve motivazione la reiezione dello stesso senza notifica alla controparte per le osservazioni qualora questo si rilevi inammissibile o manifestamente infondato;

che gli oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC), mentre non si giustifica di assegnare ripetibili alla parte istante alla quale il ricorso non è nemmeno stato notificato.

Per questi motivi,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria

pronuncia: 1. Il ricorso per cassazione 6 maggio 2007 di RI 1 è respinto.

  1. Gli oneri del presente giudizio, consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 50.–

b) spese fr. 50.–

fr. 100.–

sono posti a carico del ricorrente. Non si assegnano ripetibili.

  1. Intimazione a:

; .

Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio Sud.

terzi implicati

Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello

Il presidente La segretaria

Rimedi giuridici

Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the tenant could contest the landlord’s claim to the lease guarantee in cassation after not appealing the conciliation decision within 30 days.

Extracted holding

No. The conciliation decision of 3 March 2006 was not challenged in time and therefore became final; the tenant could no longer attack the fate of the guarantee in this proceeding.

Extracted reasoning

Objections to the claimed debt and guarantee retention had to be raised by appeal to the Pretore within 30 days under Art. 274f cpv. 1 CO. Because that remedy was not used, the prior decision had res judicata effect.

Key legal question

Costs of the cassation proceeding

Extracted holding

The appellant bears the procedural costs; no compensation is awarded because the appeal was not even served on the respondent.

Extracted reasoning

Costs follow defeat under Art. 148 cpv. 1 CPC, and no ripetibili are justified where the respondent was not called upon to respond.

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