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Mandatory conciliation in tenancy damage claim

16.1995.108Other CourtMar 25, 1996Modified

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Omnilex summary

A tenant claimed CHF 7,800 for damage allegedly caused by flooding in the garage of rented premises. The first-instance court rejected the claim on the merits. On cassation, the tenant argued that no prior conciliation had taken place before the tenancy conciliation office. The civil cassation chamber held that the conciliation requirement applies to all tenancy disputes, including damages claims arising from an alleged defect in leased residential property. Because conciliation was omitted, the application was inadmissible, the first-instance judgment void, and the proceedings had to be replaced by a declaration of inadmissibility. Costs were waived in both instances, but no party was awarded compensation at cassation level.

Omnilex headnote

Art. 97 Ziff. 5, Art. 142 lit. a und Art. 144 Abs. 1 CPC; Art. 274 ff. CO: In tenancy disputes the prior conciliation procedure is mandatory for all contestations falling within the tenancy relationship, including actions for damages based on an alleged defect of the leased premises. The duty to conciliate constitutes an ex officio procedural prerequisite of admissibility. Its omission renders the application inadmissible and all dependent subsequent procedural acts void. Where the defect is raised only at cassation stage and the proceedings have already been conducted on the merits, equity may justify waiving court fees and costs, but not granting party compensation to the party who caused the procedural defect.

Full text

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 16.1995.108

Data decisione, Autorità: 25.03.1996, CCC

Incarto n. 16.95.00108

Lugano 25 marzo 1996

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Chiesa, presidente, Cocchi e Giani

segretaria:

Petralli, vicecancelliera

sedente per giudicare il ricorso per cassazione 29 maggio 1995 presentato da

rappr. da __________

Contro

la sentenza 11 maggio 1995 del Pretore della giurisdizione di Mendrisio sud nella causa inappellabile promossa con istanza 13 marzo 1992 nei confronti di

patr. dall’avv. __________

con la quale l’istante ha chiesto il pagamento di fr. 7’800.- oltre accessori a titolo di risarcimento danni, domanda respinta dal primo giudice;

letti ed esaminati gli atti,

considerato

in fatto e in diritto:

che con istanza 13 marzo 1992 __________ ha convenuto in giudizio la società __________ con la quale - il 26 luglio 1990 - contratto di locazione avente per oggetto un appartamento di proprietà di quest’ultima a __________, al fine di ottenere il risarcimento dei danni patiti a dipendenza dell’allagamento dell’ autorimessa sotterranea e conseguente danneggiamento del suo veicolo;

che la convenuta si è opposta alla pretesa avversaria non ammettendo nessuna responsabilità per il danno lamentato da controparte di cui contesta pure l’ammontare;

che con il querelato giudizio il primo giudice ha respinto l’istanza non avendo l’istante comprovato la consistenza del danno e non essendo neppure dati i presupposti di cui all’art. 58 CO;

che con il presente tempestivo gravame, al quale è stato concesso effetto sospensivo con decreto 2 giugno 1995 del presidente di questa Camera, __________ è insorto contro il predetto giudizio postulandone l’annullamento a motivo della mancata preventiva procedura dinnanzi all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione;

che al ricorso la controparte non ha formulato osservazioni;

che la censura ricorsuale merita di essere accolta trattandosi di un rapporto di locazione di locali di abitazione che sottostà al nuovo diritto della locazione, in vigore dal 1. luglio 1990;

che la giurisprudenza relativa agli art. 274 segg. CO ha oramai accertato l’obbligatorietà della procedura avanti all’ufficio di conciliazione per ogni controversia in materia di locazione, ivi compresi i casi per i quali detta competenza non è espressa-mente prevista alla legge (DTF 118 II 307; II CCA 29 settembre 1993 in re P.I. AG/M; 17 maggio 1994 in re P./M. e llcc);

che l’obbligo della procedura di conciliazione riguarda perciò anche i casi di azioni volte al risarcimento di danni derivanti da un presunto difetto della cosa locata, trattandosi di una “contestazione riguardante contratti di locazione di locali di abitazione e commerciali” ai sensi della sentenza DTF 118 II 387;

che detta accertata omissione concerne il presupposto processuale dell’ammissibilità dell’istanza al giudice (art. 97 cifra 5 CPC);

che la nullità dell’istanza che ne consegue (art. 142 lett. a CPC) comporta la nullità di tutti gli atti successivi da essa dipendenti (art. 144 cpv. 1 CPC), tra cui necessariamente quella del giudizio qui impugnato;

che trattandosi di un presupposto processuale che il giudice deve verificare d’ufficio, non può essere considerata abusiva l’eccezione del ricorrente, parte che a suo tempo non aveva sottoposto la sua pretesa risarcitoria all’Ufficio di conciliazione;

che il fatto che la parte convenuta non abbia eccepito tale carenza, che il pretore non l’abbia avvertita e che la procedura abbia avuto luogo nella sua interezza sino alla decisione di merito del primo giudice per poi essere sollevata dall’istante solo in questa sede, giustifica di esentare le parti dal pagamento di tasse e spese per entrambe le sedi mentre non giustifica l’assegnazione di ripetibili di questa sede all’istante avendo egli stesso provocato il giudizio viziato omettendo di adire l’Ufficio di conciliazione;

Per i quali motivi,

pronuncia:

I. Il ricorso per cassazione 29 maggio 1995 __________ è accolto.

Di conseguenza la sentenza 11 maggio 1995 del Pretore della giurisdizione di Mendrisio sud è annullata e sostituita dalla seguente pronuncia:

  1. L’istanza 13 marzo 1992 è irricevibile.

  2. Non si prelevano tasse o spese di giustizia, compensate le

ripetibili.

II. Il presente giudizio è esente da tasse e spese.

III. Intimazione a:

Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud

Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello

Il presidente La segretaria

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Keywords

tenancyconciliationinadmissibilitynullitydefect of leased premisesdamage claimcourt costs

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the damage claim in a tenancy dispute required prior conciliation before the tenancy conciliation office.

Extracted holding

Yes. The dispute concerned a tenancy of residential premises and had to be preceded by mandatory conciliation, including a claim for damages from an alleged defect in the rented property.

Extracted reasoning

Under the new tenancy law and the case law on Arts. 274 ff. CO, conciliation is mandatory for all tenancy disputes, also where the statute does not expressly list the specific claim. A damages action based on an alleged defect of the leased property is a contestation concerning a tenancy of residential and commercial premises.

Key legal question

Whether omission of the conciliation procedure rendered the application inadmissible and the subsequent judgment void.

Extracted holding

Yes. The missing conciliation was a procedural precondition for admissibility; the application was therefore inadmissible and all subsequent acts, including the first-instance judgment, were void.

Extracted reasoning

The requirement under Art. 97 no. 5 CPC is a procedural prerequisite that the court must examine ex officio. Its absence leads to nullity of the application under Art. 142 let. a CPC and of all dependent subsequent acts under Art. 144 para. 1 CPC.

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