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New appraisal ordered in mortgage enforcement valuation dispute

15.1995.00248Other CourtFeb 7, 1996Granted

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The supervisory complaint against the Locarno debt enforcement office was upheld. The complainant contested the expert valuation of mortgaged real estate, assessed at CHF 5,000,000, and asked for a second appraisal. The court held that, under the Debt Enforcement and Bankruptcy Ordinance, any interested party may request a new expert valuation by simply disputing the amount, provided the appraisal costs are advanced. It therefore ordered the office to commission a new expert appraisal after advance payment, while confirming that the initial valuation remains definitive if the advance is not paid. No costs or indemnities were awarded.

Omnilex headnote

Art. 9 cpv. 2 RFF in relazione con art. 99 cpv. 2 RFF; nuova stima peritale del pegno immobiliare su istanza dell'interessato. Il diritto alla nuova stima è configurato quale atto amministrativo semplice: basta il dissenso sul valore, senza onere di motivazione particolare, ed è subordinato unicamente al preventivo anticipo delle spese peritali. L'autorità di vigilanza deve ordinare la nuova perizia d'ufficio senza esaminare il valore della prima stima; in difetto di anticipo, la stima iniziale diviene definitiva (consid. 1, 4, 5). Nella realizzazione di pegni immobiliari la stima ha funzione prevalentemente orientativa e può anche essere sommaria, ma ciò non esclude il diritto alla seconda perizia quando l'avente diritto ne assume i costi.

Full text

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 15.1995.00248

Data decisione, Autorità: 07.02.1996, CEF

Incarto n. 15.95.00248

Lugano 7 febbraio 1996/C/fc/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza

composta dei giudici:

Cometta, presidente Pellegrini e Zali

segretario:

Baur Martinelli, vicecancelliera

statuendo sul reclamo 11 dicembre 1995 della

contro

l’operato dell’Ufficio di esecuzione e fallimenti di Locarno nell'esecuzione in via di realizzazione d'un pegno immobiliare n. __________ promossa contro la reclamante dalla

in tema di nuova stima peritale di pegno immobiliare;

viste le osservazioni:

  • 15 gennaio 1996 della __________

  • 22 dicembre 1995 e 26 gennaio 1996 dell'UEF di Locarno;

esaminati atti e documenti;

ritenuto

in fatto:

A. Con domanda d’esecuzione del 6 dicembre 1993 la __________ __________ (in seguito: __________) ha chiesto di procedere in via di realizzazione d'un pegno immobiliare contro __________ __________, indicando quale immobile da realizzare la part. n. __________ di __________, di proprietà dell'escussa.

B. Il 12 luglio 1994 __________ ha chiesto la vendita del pegno e il 2 novembre 1995 l'UEF di Locarno ha incaricato l'arch. __________ __________ di allestire la perizia del mappale oggetto dell'esecuzione.

C. Il 14 novembre 1995 l'arch. __________ ha rassegnato all'UEF il suo rapporto, indicando il valore complessivo di stima peritale del fondo da realizzare in Fr. 5'000'000.--.

D. Con avviso d’incanto unico 20 novembre 1995, , l’UEF di Locarno ha fissato al 14 dicembre 1995 il termine per le insinuazioni degli oneri fondiari e al 6 febbraio 1996 la data dell’incanto. Il valore di stima peritale è stato fissato dall’UEF in Fr. 5’000’000.--, conformemente a quanto stabilito dall’arch___ nel referto peritale del 14 novembre 1995.

E. Contro la determinazione della stima peritale si è tempestivamente aggravata __________ asseverando che "il valore dei poderi è superiore a Fr. 5’000’000.-- ". La reclamante ha quindi chiesto l'allestimento di una nuova perizia.

F. Delle osservazioni della __________ e dell’UEF di Locarno di dirà, per quanto necessario, in seguito.

Considerato

in diritto:

  1. L'art. 9 cpv. 2 RFF, applicabile anche nell'esecuzione in via di realizzazione del pegno per il rinvio dell'art. 99 cpv. 2 RFF, stabilisce che ogni interessato può chiedere all'autorità di vigilanza una nuova stima a mezzo di perito, previo deposito delle spese occorrenti.

L'ordine di nuova stima costituisce un mero atto amministrativo che ogni avente diritto può richiedere senza obbligo di motivazione, salvo l'allegazione del dissenso sul quantum (DTF 110 III 71-72 cons. 3; Fritzsche/Walder, Schuldbetreibung und Konkurs nach schw. Recht, vol. I, Zurigo 1984, § 31 n. 46; Pierre-Robert Gilliéron, Poursuite pour dettes, faillite et concordat, Losanna 1993, p. 173; Kurt Amonn, Grundriss des Schuldbetreibungs und Konkursrechts, 5. ediz., Berna 1993, § 22 m. 38).

La nuova stima sarà esperita solo dopo che l'istante avrà depositato l'anticipo per le spese peritali.

  1. Il ricorso a un perito costituisce la regola in caso di stima di un fondo (Gilliéron, op. cit., p. 173; Robert Joos, Handbuch für die Betreibungsbeambten der Schweiz, Wädenswil 1964, p. 156), come pure ogniqualvolta l'ufficiale di esecuzione non possegga le conoscenze speciali richieste (DTF 93 III 22, 51 III 115, 46 III 89 e 41 III 360; Favre, Droit des poursuites, Friborgo 1974, p. 175).

La stima determinerà il valore venale presumibile del fondo, facendo astrazione dai dati catastali-fiscali e da quelli dell'assicurazione contro gli incendi (art. 9 cpv. 1 RFF) siccome reputati inaffidabili (DTF 73 III 55).

  1. Il valore venale presumibile ex art. 9 cpv. 1 RFF coincide con il valore commerciale e dipende dal valore intrinseco del fondo oltre che dalle condizioni generali del mercato immobiliare (DTF 73 III 55): non si può invece ammettere dal profilo del diritto esecutivo che vi sia una minusvalenza in caso di realizzazione forzata. E' infatti preciso compito dell'ufficio esecuzione fallimenti, nonché delle parti interessate nella procedura esecutiva, di vegliare congiuntamente affinché la realizzazione dei beni avvenga con opportuna pubblicizzazione e nelle stesse condizioni, mutatis mutandis, di una vendita libera: ne devono logicamente conseguire ricavi equivalenti.

  2. Nel caso concreto il referto peritale trasmesso il 14 novembre 1995 dall'____________________ all'UEF di Locarno indica un valore di Fr. 5'000'000.-- mentre la reclamante pretende che il valore venale presumibile sia superiore.

Poiché il reclamante contesta le conclusioni della prima perizia, per l'art. 9 cpv. 2 RFF l'Autorità cantonale di vigilanza deve ordinare d'ufficio, prescindendo da ogni esame sul valore del primo elaborato, che sia esperita, su mandato dell'UEF di Locarno, una nuova perizia ad opera di altro perito (DTF 110 III 71 cons. 3 e 73 III 55), ritenuto che il richiedente la nuova perizia versi l'anticipazione per le nuove spese peritali che l'UEF di Locarno sarà per determinare.

In difetto di siffatta anticipazione, il valore del fondo messo all'incanto sarà definitivamente determinato in Fr. 5'000'000.--.

  1. Nella procedura in via di realizzazione del pegno immobiliare la stima svolge un ruolo solo secondario (Kurt Amonn, in ZBJV 1976 p. 506), limitato ad un semplice orientamento quantitativo destinato ad eventuali interessati all'incanto (DTF 70 III 17 cons. 3): se la stima secondo le regole dell’arte può essere allestita solo con una spesa eccessiva, sarà sufficiente una stima anche sommaria (DTF 101 III 34 cons. 1;cfr. anche DTF 110 III 65 ss.).

A prescindere da queste premesse, se un interessato -anche contro ogni ragionevolezza materiale e procedurale, oltre che d'ordine finanziario- richiede una nuova stima e ne anticipa le spese, ope legis ex art. 9 cpv. 2 RFF, richiamato l'art. 99 cpv. 2 RFF, si dovrà esperire una nuova perizia.

  1. Il reclamo 11 dicembre 1995 della __________ è quindi accolto.

Non si prelevano spese (art. 67 cpv. 2 OTLEF) e non si assegnano indennità (art. 68 cpv. 2 OTLEF).

Per questi motivi,

richiamati gli art. 9 cpv. 1 e 2, 99 cpv. 2 RFF

Pronuncia:

  1. Il reclamo 11 dicembre 1995 della __________, è accolto.

1.1 Di conseguenza l'UEF di Locarno ordinerà una nuova perizia sul valore venale presumibile (corrispondente al valore commerciale) del fondo di cui al mapp. n. __________ di __________ dopo che __________ avrà versato l'anticipazione richiesta per le spese peritali.

1.2 In difetto di anticipazione delle spese peritali occorrenti, il valore venale presumibile del fondo di cui al mapp. n. __________ di __________ sarà definitivamente determinato in Fr. 5'000'000.--.

  1. Non si prelevano spese e non si assegnano indennità.

  2. Intimazione a: __________

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

quale autorità di vigilanza

Il presidente La segretaria

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Keywords

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether an interested party may obtain a new expert valuation in mortgage enforcement by depositing the appraisal costs.

Extracted holding

Yes. Any interested party may request a new valuation by an expert under Art. 9(2) RFF, subject to advance payment of the necessary costs.

Extracted reasoning

The request is a mere administrative act requiring no detailed justification beyond disagreement with the amount; the new appraisal is carried out only after the applicant deposits the expert costs.

Key legal question

What happens if the costs for the new appraisal are not advanced.

Extracted holding

If the advance is not paid, the existing valuation of CHF 5,000,000 remains definitive.

Extracted reasoning

The law makes the new appraisal conditional on payment of the advance; without it, the first valuation stands.

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