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Tax claims in lien schedule: direct statutory mortgage and 1989 amounts

15.1995.00126Other CourtJan 8, 1996Partially Granted

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The supervisory complaint against the Lugano debt enforcement office concerned the lien schedule in a real-estate pledge enforcement. The complainant challenged cantonal and municipal tax claims for 1988-1995, arguing lack of a sufficiently close link to the property and improper interest claims. The court held that, prima facie, periodic cantonal and municipal taxes were covered by the direct statutory mortgage and could be entered even when only provisionally assessed, since they were already due. However, the 1989 property gains tax claims were not covered by the direct mortgage and had to be reduced to the amounts admitted for later tax claims. The complaint was therefore partially upheld, with no costs or compensation ordered.

Omnilex headnote

Art. 836 CC; Art. 183 LAC; Art. 36 RFF; Art. 217 vLT; Art. 240 LT; direct statutory mortgage for public-law tax claims and the office’s prima facie review in the lien schedule: in enforcement by realization of a mortgage, the office and the supervisory authority examine only whether the asserted claim is, on its face, capable of constituting a lien-bearing claim; they do not conduct a merits review. Periodic cantonal and municipal taxes that have a special relation to the immovable property may be secured by direct legal mortgage even if assessed provisionally, since exigibility arises according to the tax due date and provisional assessment affects only the characterization of interest. By contrast, claims lacking the requisite direct and sufficiently close connection to the land fall outside the mortgage security and must be stricken or reduced accordingly (consid. 4-8).

Full text

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 15.1995.00126

Data decisione, Autorità: 08.01.1996, CEF

Incarto n. 15.95.00126

Lugano 2 gennaio 1996/C/fc/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza

composta dei giudici:

Cometta, presidente, Pellegrini e Zali

segretario:

Baur Martinelli, vicecancelliera

statuendo sul reclamo 30 maggio 1995 della

Contro

l’operato dell’Ufficio di esecuzione di Lugano nell’esecuzione n. __________ in via di realizzazione d’un pegno immobiliare promossa dallo

rappr. dalla __________

contro

con

__________ quale terzo proprietario dell’immobile

in materia di elenco oneri;

richiamato il decreto presidenziale 30 maggio 1995 di concessione dell'effetto sospensivo;

Viste le osservazioni:

  • 13 giugno 1995 del Comune di __________

  • 14 giugno 1995 dello __________

  • 19 giugno 1995 dell'UE di Lugano;

esaminati atti e documenti;

ritenuto

in fatto:

A. Nella procedura in via di realizzazione del pegno immobiliare n. __________ promossa contro __________, con __________ quale terzo proprietario del pegno, con atto 23 maggio 1995 l'UE di Lugano ha comunicato agli interessati l'elenco oneri riferito ai mapp. n. __________ e __________ di __________.

B. La domanda di vendita è stata formulata dallo __________ creditore ammesso nell'elenco oneri sub n. 2 garantito dalle seguenti ipoteche legali:

  1. Stato del Cantone Ticino

IC 88 Fr. 5’014.--

interessi Fr. 1’729.25

IC 89 Fr. 217’771.--

interessi Fr. 40’242.80

mappale

IC 91 Fr. 3’751.30

interessi Fr. 717.65

IC 92 Fr. 3’751.30

interessi Fr. 750.10

IC 93 provv. Fr. 3’751.30

interessi Fr. 427.25

IC 94 provv. Fr. 3’751.30

interessi Fr. 186.05

mappale

IC 91 Fr. 1’858.90

interessi Fr. 355.65

IC 92 Fr. 1’858.90

interessi Fr. 371.70

IC 93 provv. Fr. 1’858.90

interessi Fr. 235.90

IC 94 provv. Fr. 1’858.90

interessi Fr. 92.20”.

Nell’elenco oneri, quale creditore garantito da ipoteche legali figura pure sub 1 il Comune di __________, nei seguenti termini:

  1. Comune di __________

“mapp.

IC 88 Fr. 5’645.50

interessi Fr. 956.10

IC 89 Fr. 184’485.50

interessi Fr. 3’120.50

mapp.

IC 90 Fr. 641.55

interessi Fr. 108.50

IC 91 Fr. 3’830.15

interessi Fr. 369.--

IC 92 Fr. 3’830.15

interessi Fr. 369.--

IC 93 Fr. 641.55

IC 94 Fr. 641.55

IC 95 Fr. 641.55

mapp.

IC 90 Fr. 243.90

interessi Fr. 41.25

IC 91 Fr. 1’823.95

interessi Fr. 170.--

IC 92 Fr. 1’823.95

interessi Fr. 170.--

IC 93 Fr. 243.90

IC 94 Fr. 243.90

IC 95 Fr. 243.90

è iscritta nell’elenco oneri per l'importo di Fr. 4’425’874.90, garantito da cartelle ipotecarie dal I al X grado.

C. Il 2 giugno 1995 la __________ ha contestato l’esistenza, l’estensione, il grado e l’esigibilità dei crediti iscritti nell’elenco oneri a favore dello __________ e del Comune di __________.

D. Con tempestivo reclamo 30 maggio 1995 __________ ha chiesto di stralciare dall'elenco oneri i crediti sub n. 1 e 2 per le imposte comunali dal 1988 al 1995 e cantonali dal 1988 al 1994, atteso che:

  • “nell’elenco oneri possono venir iscritti solo crediti d’imposta che beneficiano dell’ipoteca legale perché hanno una relazione particolare con l’immobile messo all’incanto”;

  • “da un mero raffronto del valore di stima ufficiale dei fondi (Fr. 641’550.-- per la part. n. __________, Fr. 243’900.-- per la part. n. __________), rispettivamente del carico ipotecario già esistente, elevato sin dal 1989 (Fr. 2’800’000.-- per capitale), risulta l’inconsistenza di ogni e qualsiasi credito tributario”;

  • “parimenti vengono contestati gli interessi. Infatti, dalla loro entità si può di primo acchito dedurre che i medesimi devono risalire nel tempo e quindi o non sono stati esatti o non rientrano nei limiti temporali fissati imperativamente dall’art. 818 CC”;

  • “in difetto di qualsivoglia elemento a sostegno dei crediti d’imposta, la reclamante contesta quindi per evidenti motivi l’esistenza, l’estensione, il grado e l’esigibilità di dette pretese degli enti pubblici”;

  • “la reclamante, vista l’assenza di qualsiasi indicazione circa gli elementi generatori degli importanti crediti annunciati dal Cantone Ticino e dal Comune di __________, può solo formulare delle ipotesi circa la natura di dette pretese fiscali. Le imposte 1989 coincidono con la compravendita immobiliare __________. A mente della reclamante questi oneri tributari sono dunque da considerare quali imposte ordinarie sull’utile conseguito dall’alienante dopo avvenuta detrazione dell’IMVI e dei costi generali del periodo fiscale in parola”.

E. Delle osservazioni dello __________, del Comune di __________ e dell’UE di Lugano, tutti postulanti la reiezione del gravame, si dirà per quanto necessario in seguito.

Considerato:

in diritto:

  1. In via preliminare va rilevato che alla fattispecie è applicabile sia la Legge tributaria del 28 settembre 1976 (in seguito: vLT) che la nuova Legge tributaria del 21 giugno 1994, entrata in vigore il 1. gennaio 1995, atteso che la nuova Legge tributaria (in seguito: LT) viene applicata unicamente alle tassazioni riferite ai periodi fiscali seguenti alla sua entrata in vigore (art. 324 cpv. 2 LT).

  2. Oggetto di disputa è la questione a sapere se le imposte cantonali __________ e comunali del Comune di __________, riferite al periodo dal 1988 al 1994 risp. 1995, beneficiano della garanzia dell'ipoteca legale diretta, ossia valida senza iscrizione a registro fondiario anche se in parte sono solo provvisorie.

a) L'art. 836 CC consente al diritto cantonale "per i rapporti di diritto pubblico od altri rapporti di carattere obbligatorio generale per tutti i proprietari di fondi" di stabilire, a favore di pretese creditorie degli enti pubblici, la garanzia dell'ipoteca legale diretta, ossia valida anche senza l'iscrizione nel registro fondiario (unmittelbares gesetzliches Grundpfandrecht), salvo contraria disposizione (ipoteca legale indiretta, ossia valida solo con iscrizione nel registro fondiario: mittelbares gesetzliches Grundpfandrecht; sulla liceità per il diritto pubblico cantonale di introdurre siffatta garanzia, cfr. Pascal Simonius/ Thomas Sutter, Schweizerisches Immobiliarsachenrecht, Vol. II, Basilea e Francoforte, 1990, p. 230 m. 12; Hans Michael Riemer, Die beschränkten dinglichen Rechte, Berna, 1986, § 18 m. 43 e Paul Henri Steinauer, Les droits réels, vol. III, Berna 1992, m. 2589c, 2694, 2830 ss.).

b) L'art. 183 LAC riconosce al cpv. 1 n. 1 il beneficio dell'ipoteca legale ex art. 836 CC "allo Stato e ai Comuni, sopra tutti gli immobili situati nel Cantone, per il pagamento di tutte le imposte cantonali e comunali che hanno una relazione particolare con l'immobile" (cfr. anche art. 229 cpv. 1 vLT, 252 cpv. 1 LT).

  1. Le pretese che non implicano oneri reali per il fondo non saranno menzionate nell'elenco oneri (art. 36 cpv. 1, prima frase, seconda parte RFF, applicabile nell'esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare per il rinvio dell'art. 102 RFF); l'ufficio esecuzione non può rifiutare l'iscrizione degli oneri che risultano dall'estratto del registro fondiario o che furono insinuati entro il termine, né modificarli, né contestarli, né esigere la produzione di prove (art. 36 cpv. 2 prima frase RFF).

L'apparente contraddizione tra il cpv. 1 e il cpv. 2 dell'art. 36 RFF va risolta nel senso che rientra nel potere di cognizione dell'ufficio esecuzione stabilire se prima facie la pretesa creditoria implica oneri reali per il fondo, ossia se il credito é in linea di principio suscettibile di essere garantito da ipoteca (non importa se legale o convenzionale): siffatta determinazione é rilevante dal profilo procedurale, atteso che -se non vi é aggravio per il fondo- il credito non potrà essere iscritto ad elenco oneri (cfr. DTF 117 III 38‑39 cons. 3).

  1. All'Ufficio esecuzione, e di conseguenza all'Autorità di vigilanza in via di reclamo, compete unicamente la questione pregiudiziale a sapere se prima facie (e con riserva di diverso avviso da parte del giudice di merito che gode, a differenza dell'autorità esecutiva, del pieno potere di cognizione) le pretese creditorie fatte valere dallo __________ e dal Comune di __________, ma contestate da chi ne é legittimato (in casu dalla creditrice __________ garantita da ipoteche convenzionali), costituiscono crediti al beneficio di ipoteca legale: questo provvedimento preliminare é necessario per fissare il ruolo delle parti nella successiva azione di contestazione dell'elenco oneri e tende ad evitare che vi sia abuso nel conclamare pretese garanzie da ipoteca legale al solo scopo di assicurarsi una migliore posizione processuale (parte convenuta in luogo di attrice), cfr. CEF 3 maggio 1989 in re G.F. cons. 4.

a) Il credito d'imposta é esigibile (fällig) nel momento in cui il creditore (in casu: __________ e Comune di __________) può richiedere l'adempimento della pretesa fiscale già sorta e il debitore deve pagare (Blumenstein/Locher, System des Steuerrechts, 4. ediz., Zurigo 1992, p. 256‑ 257).

b) La scadenza delle imposte periodiche dirette, per evitare disparità di trattamento dovute a differimenti nel tempo dell'esigibilità (cfr. Blumenstein/ Locher, op. cit., p. 257), é fissata nel Cantone Ticino per tutti allo stesso modo per le imposte cantonali come all'art. 217 vLT (art. 240 LT) e per le imposte comunali come all'art. 267 vLT (art. 297 LT), con la precisazione che per queste ultime in mancanza di norme particolari é applicabile l'art. 217 vLT (art. 240 nLT).

c) L'art. 217 vLT stabilisce al cpv. 1 che "l'imposta scade, di regola, al termine fissato dal Consiglio di Stato e pubblicato sul Foglio ufficiale (art. 240 cpv. 1 LT). Il Consiglio di Stato può prevedere la scadenza di singole rate d'acconto"; per il cpv.5 l'imposta scade ai termini stabiliti al cpv. 1 "anche se il contribuente ha ricevuto a tale data solamente un calcolo provvisorio dell'imposta o se ha presentato reclamo o ricorso contro la tassazione" (art. 240 cpv. 6 LT); per il cpv. 6 “se la tassazione definitiva stabilisce che l'ammontare dovuto é inferiore a quello pagato, l'eccedenza é rimborsata d'ufficio con l'interesse annuo pari a quello percepito dallo Stato ai sensi dell'art. 220 LT" (cfr. art. 241 cpv. 4 LT con riferimento all’art. 243 LT).

d) Con decreto 6 dicembre 1994 (cfr. BU 1994 p. 617-618) il Consiglio di Stato ha stabilito per la riscossione delle imposte cantonali 1995, tra l'altro quanto segue:

  • art. 2: la riscossione dell'imposta ordinaria diretta ha luogo in quattro rate di cui tre vengono prelevate a titolo di acconto, in misura del 90% circa di quanto dovuto, al netto dell’imposta preventiva, in base all'ultima tassazione passata in giudicato, alla dichiarazione o a un calcolo presuntivo;

  • art. 3: i termini di scadenza delle singole rate dell'imposta ordinaria diretta sono fissati come segue:

  • per la I rata di acconto il 1. maggio 1995

  • per la II rata di acconto il 1. luglio 1995

  • per la III rata di acconto il 1. settembre 1995

  • per la IV rata a conguaglio il 1. dicembre 1995 per le bollette notificate entro il 30 novembre 1995; alla data d'intimazione per le altre;

  • art. 5: se l'ammontare delle imposte non é pagato nei 30 giorni successivi alla scadenza, dalla fine di questo termine decorre un interesse annuo del 5%.

e) Decreti analoghi valgono per gli anni precedenti (ad es. per il 1994 cfr. BU 1993 p. 439 e per il 1993 BU 1992 p. 379-380).

f) La fissazione generale del termine di esigibilità (generelle Festsetzung des Fälligkeitstermins) determina la singolarità della nozione di esigibilità nel diritto fiscale:

  • in caso di tassazione provvisoria (ossia non cresciuta in giudicato), si ha comunque esigibilità che determina -in caso di non pagamento- il maturare di interessi di ritardo (Verspätungszins, cfr. Blumenstein/Locher, op. cit., p. 254: si tratta in sostanza del prelevamento degli interessi di cui il debitore d'imposta ha potuto beneficiare per il ritardo nella crescita in giudicato della tassazione che lo concerne);

  • in caso di tassazione definitiva l'esigibilità ha per conseguenza che sono ora dovuti interessi di mora (Verzugszins, cfr. Blumenstein/Locher, op. cit., p. 254).

Può capitare che interessi di ritardo e interessi di mora abbiano lo stesso tasso: siffatta coincidenza non ha conseguenze né dal profilo dogmatico né da quello pratico.

  1. I crediti per le imposte cantonali e comunali oltre ai relativi interessi per gli anni 1988, 1990, 1991, 1992, 1993, 1994 e 1995, insinuati dallo __________ (importi annui varianti tra Fr. 5’014.-- e Fr. 5’610.20 oltre accessori) e del Comune di __________ (importi annui varianti tra Fr. 885.45 e Fr. 5’654.10 oltre accessori), appaiono prima facie, nei limiti di cognizione fissati dall'art. 36 cpv. 2 RFF, e senza pregiudizio per futuri accertamenti del Giudice di merito, siccome compresi nella normativa dedotta dai combinati art. 836 CC e 183 LAC/229 cpv. 1vLT e 252 cpv. 1 LT.

Appare infatti verosimile la stretta relazione particolare delle imposte cantonali e comunali con il valore di stima peritale delle due particelle oggetto d'esecuzione di complessivi Fr. 1’306’400.--.

Indipendentemente dall'esistenza di rilevanti crediti ipotecari che gravano i fondi in oggetto, essi vanno pertanto ammessi così come sono stati notificati al beneficio della garanzia dell'ipoteca legale diretta, ossia valida senza iscrizione a registro fondiario, sebbene siano in parte solo provvisori, atteso che sono comunque già esigibili anche se con conseguenze solo di interessi di ritardo e non di interessi di mora.

  1. Per il 1989 lo __________ e il Comune di __________ hanno chiesto l’iscrizione nell’elenco degli oneri di crediti fiscali pretesi al beneficio dell’ipoteca legale per imposte sull’utile immobiliare di Fr. 217’771 e di Fr. 184’485.50 oltre accessori.

Per siffatti tributi l’ente pubblico non beneficia dell’ipoteca legale. Il Tribunale federale in un recente pronunciato del 9 agosto 1995 (inc. 5C.93/1995) ha infatti stabilito che l’imposta sugli utili immobiliari delle persone giuridiche ex art. 67 vLT non manifesta “un rapporto sufficientemente stretto e diretto” con il fondo. Ne consegue che l’UE di Lugano deve stralciare dall’elenco oneri le ipoteche legali per le imposte cantonali e comunali per il 1989 per la parte eccedente i crediti per i tributi pubblici notificati per il 1991, ossia Fr. 5’610.20 oltre a Fr. 1’073.30 di interessi rispett. Fr. 5’654.10 oltre a Fr. 539.-- di interessi.

  1. Ne consegue il parziale accoglimento del gravame.

Non si prelevano spese (art. 67 cpv. 2 TarLEF) e non si assegnano indennità (art. 68 cpv. 2 TarLEF).

Per questi motivi

richiamati gli art. 836 CC; 183 LAC; 36, 102 RFF; 67, 217, 220, 229 cpv. 1, 267 vLT; 240, 241, 252 cpv. 1, 297, 324 cpv. 2 LT

PRONUNCIA:

  1. Il reclamo 30 maggio 1995 __________ è parzialmente accolto.

1.1. Di conseguenza l’elenco oneri è così modificato:

1.1.1. Sub ipoteche legali n. 1: Comune di __________ “mapp. __________ part. __________ e __________”:

  • per “IC 89” in luogo di “Fr. 184’485.50” è iscritto “Fr. 5’654.10” e per gli interessi relativi all’imposta comunale 1989 in luogo di “Fr. 3’120.50” è iscritto “Fr. 539.--”.

1.1.2. Sub ipoteche legali n. 2: __________

  • per “IC 1989” in luogo di “Fr. 217’771.--” è iscritto “Fr. 5’610.20” e per gli interessi relativi all’imposta cantonale 1989 in luogo di “Fr. 40’242.80“ è iscritto “Fr. 1’073.30“.

1.2. Tutte le altre posizioni dell’elenco oneri rimangono invariate.

1.3. E’ fatto ordine all’UE di Lugano di procedere alle modifiche di cui sub 1.1., rettificando altresì i corrispondenti importi globali.

  1. Non si prelevano spese e non si assegnano indennità.

  2. Intimazione a: - __________

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

quale autorità di vigilanza

Il presidente La segretaria

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Keywords

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether cantonal and municipal tax claims for 1988-1995 benefit from a direct statutory mortgage and may be entered in the lien schedule.

Extracted holding

Most of the asserted periodic cantonal and municipal taxes were prima facie eligible for the direct statutory mortgage because they are sufficiently linked to the real estate and were already due, even if some were only provisional.

Extracted reasoning

Under the relevant cantonal tax and property-law provisions, taxes with a special relation to the immovable property may be secured by a direct legal mortgage. For enforcement purposes, the office examines only prima facie whether the claim can bear such security; provisional tax assessments do not prevent exigibility and only affect interest characterization.

Key legal question

Whether the 1989 tax claims for property gains tax could remain in the lien schedule under the direct statutory mortgage.

Extracted holding

No. The 1989 cantonal and municipal claims for property gains tax had to be removed to the extent they exceeded the amounts actually admitted for the later tax claims, because that tax category lacks the required sufficiently close and direct relation to the property.

Extracted reasoning

The court relied on federal case law holding that property gains tax on legal entities does not meet the necessary connection with the land for direct legal-mortgage protection.

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