15.1995.00116•Late payment after auction sale justified annulment and resale
15.1995.00116Other CourtDec 6, 1995Dismissed
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A supervisory complaint challenged the enforcement office's annulment of an auction sale after the bidder paid the balance too late, and also attacked the later resale and the handling of the defaulting bidder's claim. The court held that the complaint against the annulment decision was late, since notice had been given months earlier. In any event, the annulment was correct because the auction conditions and SchKG allowed immediate cancellation after expiry of the payment term absent consent to an extension. The office also correctly computed the consequences of the lower second auction and prepared the defaulting bidder's claim for realization. The complaint was therefore dismissed, with no costs or compensation.
Art. 17 cpv. 2 LEF; complaint period and auction default under Art. 143 LEF and Art. 63, 72 RFF; a supervisory complaint is inadmissible when filed more than ten days after notice of the challenged measure. On the merits, if the auction purchaser fails to pay the balance within the contractual and statutory term, the office must annul the adjudication unless all interested parties consent to an extension. The defaulting bidder bears the loss caused by a lower resale price and associated damage, including lost interest. Where the second auction yields a lower price, the office must estimate the claim against the defaulting bidder, notify the interested parties, and warn them that realization must be requested within ten days; otherwise the claim is sold at public auction. Costs and compensation are excluded where federal rules so provide.
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 15.1995.00116
Data decisione, Autorità: 06.12.1995, CEF
Incarto n. 15.95.00116
Lugano 6 dicembre 1995/C/fc/fb
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza
composta dei giudici:
Cometta, presidente Pellegrini e Zali
segretario:
Baur Martinelli, vicecancelliera
statuendo sul reclamo 11 aprile 1995 di
Contro
l’operato dell’ Ufficio di esecuzione e fallimenti di Vallemaggia nell’esecuzione n. __________ in via di realizzazione d’un pegno immobiliare promossa da
rappr. dal Servizio giuridico
contro
con
quale terza proprietaria del pegno
in tema di annullamento dell’aggiudicazione a pubblico incanto e di credito verso il deliberatario inadempiente;
viste le osservazioni: - 27 aprile 1995 del__________
esaminati atti e documenti;
ritenuto
in fatto
A. Con PE n. __________ in via di realizzazione d’un pegno immobiliare del 29 luglio/9 agosto 1993 dell’UEF di Vallemaggia, l’__________ procede contro __________, con __________ quale terza proprietaria del pegno, per l’incasso di Fr. 260’951.80 oltre accessori.
B. Con sentenza 5 marzo 1993 il Pretore del Distretto di Vallemaggia ha rigettato in via provvisoria l'opposizione interposta da __________ al noto PE.
C. Il 22 febbraio 1994 __________ ha presentato la domanda di vendita.
D. Al pubblico incanto del __________ le tre particelle in esecuzione sono state aggiudicate a __________ per Fr. 245’000.--. Conformemente alle condizioni d’asta l’aggiudicataria ha versato seduta stante Fr. 26’500.-- in contanti, di cui Fr. 24’500.-- quale acconto sul prezzo della delibera e Fr. 2’000.-- quale anticipo delle spese di realizzazione.
E. Il 30 novembre 1994 l’UEF di Vallemaggia ha trasmesso a __________ “il conteggio relativo al saldo del prezzo d’acquisto”, chiedendo alla reclamante il versamento di Fr. 221’418.75 entro il 14 dicembre 1994.
F. Con scritto 21 dicembre 1994, trasmesso lo stesso giorno tramite fax, la __________ ha confermato all’Ufficio “il pagamento di Fr. 221’963.20 val. 27.12.94 a saldo acquisto proprietà”.
G. Con provvedimento 22 dicembre 1994 -ritenuto che la creditrice procedente non ha acconsentito ad una proroga del termine di pagamento- l’UEF di Vallemaggia ha annullato l’aggiudicazione (cfr. lettera 23 dicembre 1994 di __________, pervenuta all'UEF di Vallemaggia il 27 dicembre 1994).
H. Al pubblico incanto del __________ le note particelle sono state vendute per Fr. 218’000.--.
I. Con provvedimento 6 aprile 1995 l’UEF di Vallemaggia, ritenuto che il minor prezzo di aggiudicazione è stato di Fr. 27’000.--, che gli interessi al 5% dal 14 novembre 1994 al 28 febbraio 1995 su Fr. 245’000.-- assommano a Fr. 3’538.90 e che il 14 novembre 1994 sono stati pagati da __________ Fr. 24’500.-- in acconto al prezzo di aggiudicazione, ha deciso di vendere ai pubblici incanti, qualora i creditori pignoranti o pignoratizi rimasti insoddisfatti non presentino “una domanda di realizzazione secondo gli art. 130 n. 1 e 131 LEF”, il credito di circa Fr. 6’100.-- verso la deliberataria inadempiente.
L. Con reclamo 11 aprile 1995 __________ ha contestato il computo delle conseguenze patrimoniali addebitatele postulando la declaratoria di nullità dell'incanto del 28 febbraio 1995 e chiedendo, oltre alla restituzione dell’importo di Fr. 24’500.--, il pagamento degli interessi.
M. Con osservazioni 27 aprile 1995 __________ ha postulato, con protesta di spese e di ripetibili, la reiezione del gravame.
A mente dell’osservante la reclamante non si sarebbe opposta alla decisione del 22 dicembre 1994 che annullava la precedente aggiudicazione, per cui l’impugnazione dell’aggiudicazione del 28 febbraio 1995, tra l’altro già cresciuta in giudicato, sarebbe tardiva.
rileva che se il prezzo di aggiudicazione del nuovo incanto è minore di quello del primo incanto, il precedente deliberatario deve rispondere della minore somma ricavata e di ogni altro danno derivatone.
N. L’UEF di Vallemaggia ha chiesto la reiezione del gravame in quanto tardivo.
Considerato
in diritto:
Il provvedimento 22 dicembre 1994 con cui l’UEF di Vallemaggia ha annullato l’aggiudicazione del 14 novembre 1994 è stato notificato a __________ il 23 dicembre 1994 (cfr. ricerca postale effettuata il 20 novembre 1995 su richiesta dell'UEF di Vallemaggia). Il reclamo dell’11 aprile 1995, in quanto rivolto contro siffatto provvedimento, risulta pertanto intempestivo. Tempestivo invece è il gravame nella misura in cui è rivolto contro il provvedimento 6 aprile 1995.
In via abbondanziale va ricordato che il gravame di __________ contro il provvedimento 22 dicembre 1994 sarebbe comunque da respingere anche nel merito. Infatti le condizioni d’asta del 16 agosto 1994, cresciute in giudicato, prevedono espressamente al punto 10 che il saldo va pagato entro trenta giorni e che trascorso infruttuosamente il termine per il pagamento, l’aggiudicazione verrà subito annullata e sarà indetto un nuovo incanto (punto 10 delle condizioni d’asta; art. 143 cpv. 1 LEF applicabile all’esecuzione in via di realizzazione del pegno in virtù del rinvio dell’art. 156 LEF). Nel caso di specie __________ non ha rispettato il termine di pagamento, atteso che l’aggiudicazione ha avuto luogo il 14 novembre 1994 e il pagamento di Fr. 221’963.20 val. 27.12.1994 è stato effettuato solo il 21 dicembre 1994.
a) __________ si è pure aggravata contro l’aggiudicazione del 28 febbraio 1995 e contro il provvedimento del 6 aprile 1995.
b) Ove l’aggiudicatario si trovi in mora col pagamento, l’ufficio annullerà l’aggiudicazione e ordinerà senza indugio un nuovo incanto a stregua dell’art. 143 cpv. 1 LEF, a meno che tutti gli interessati (debitore, creditori pignoratizi perdenti, creditori istanti), consentano una proroga del termine di pagamento (art. 63 cpv. 1 RFF, applicabile anche all’esecuzione in via di realizzazione del pegno per il rinvio dell’art. 102 RFF; condizioni d’asta punto 12; Kurt Amonn, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 1993, § 28 m. 60; Pierre-Robert Gilliéron, Poursuite pour dettes, faillite et concordat, 1993, p. 235).
Il precedente deliberatario risponde della minor somma ricavata e d’ogni altro danno: gli interessi perduti sono calcolati nella misura del 5% (art. 143 cpv. 2 LEF; condizioni d’asta punto 12; Amonn, op. cit., § 28 m. 61; Gilliéron, op. cit., p. 235-236).
Se il deliberatario non ha adempiuto le condizioni della vendita e se il prezzo conseguito nel secondo incanto è inferiore a quello del primo, l’ufficio determinerà approssimativamente il valore del credito verso il deliberatario inadempiente, lo comunicherà a quest’ultimo come pure ai creditori istanti e ai creditori pignoratizi i cui crediti rimasero scoperti, avvisandoli che se intendono far procedere alla realizzazione di detto credito secondo gli articoli 130 numero 1 e 131 della LEF, dovranno farne domanda entro il termine di 10 giorni: in difetto di tale domanda, il credito sarà venduto ad un unico pubblico incanto (art. 72 cpv. 1 RFF; Amonn, op. cit., § 28 m. 61; Gilliéron, op. cit., p. 72 e 236).
c) Nel caso di specie l’UEF di Vallemaggia si è determinato conformemente alle disposizioni di legge menzionate sub 2 a e b.
Dopo aver annullato l’aggiudicazione del 14 novembre 1994, perché la creditrice procedente non ha acconsentito ad una proroga del termine di pagamento, l’Ufficio ha indetto un nuovo incanto per il 28 febbraio 1995. Ritenuto che il prezzo di aggiudicazione nel secondo incanto è stato inferiore rispetto a quello del primo incanto, l’Ufficio ha determinato il valore approssimativo del credito verso la reclamante quale aggiudicataria inadempiente, dandone comunicazione ex art. 72 cpv. 1 RFF agli interessati. A tale scopo l’Ufficio ha impiegato il mod. 14 RFF come prescritto all’art. 22 delle Istruzioni del Tribunale federale relative agli atti da allestire nella realizzazione forzata di fondi del 7 ottobre 1920/29 novembre 1976 (Anleitung des Bundesgerichts über die bei der Zwangsverwertung von Grundstücken zu errichtenden Aktenstücke).
Non si prelevano spese (art. 67 cpv. 2 OTLEF) e non si assegnano indennità (art. 68 cpv. 2 OTLEF), perché così previsto per normativa di diritto federale.
Per questi motivi,
richiamati gli art. art. 17 cpv. 2, 130 numero 1, 131, 143 cpv. 1 e 2, 156 LEF; art. 63 cpv. 1, 72 cpv. 1, 102 RFF; art. 22 delle Istruzioni del Tribunale federale relative agli atti da allestire nella realizzazione forzata di fondi del 7 ottobre 1920/29 novembre 1976
PRONUNCIA:
Il reclamo 11 aprile 1995 __________ in quanto ricevibile, è respinto.
Non si prelevano spese e non si assegnano indennità.
Intimazione a: - __________
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
quale autorità di vigilanza
Il presidente La segretaria
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Whether the complaint against the 22 December 1994 annulment of the auction was timely
The complaint was untimely because the annulment decision had been notified on 23 December 1994 and the appeal was filed only on 11 April 1995.
Under Art. 17(2) SchKG, a complaint must be filed within ten days from notice of the measure.
Whether the annulment of the auction for late payment was unlawful on the merits
No. The auction conditions required payment within 30 days and provided for immediate annulment if the deadline was missed; the purchaser paid only after expiry of the term.
Art. 143(1) SchKG, applied via Art. 156 SchKG, and the auction conditions authorized annulment absent consent to an extension from all interested parties.
Whether the 28 February 1995 resale and the office's valuation and notice concerning the claim against the defaulting bidder were lawful
Yes. After the lower resale price, the office correctly determined the approximate value of the claim against the defaulting bidder, notified the interested parties, and warned that the claim would be sold by public auction absent a demand for realization within ten days.
This followed Art. 143(2) SchKG, Art. 63(1) and 72(1) RFF, and the applicable auction conditions.
Whether costs and compensation should be awarded
No costs and no indemnities were to be charged or awarded under federal procedural rules.
Arts. 67(2) and 68(2) OTLEF precluded both court fees and party compensation.
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