Auction conditions for property taxes on sale proceedsAI generated

AIUTO RICERCA

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Numero d'incarto: 15.1995.00083

Data decisione, Autorità: 01.06.1995, CEF

Incarto n. 15.95.00083

Lugano

1. giugno 1995/C/fc/kc

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza

composta dei giudici:

Cometta, presidente, Pellegrini e Zali

segretaria:

Baur Martinelli, vicecancelliera

statuendo sul reclamo 2 settembre 1994 del

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Contro

l’operato dell’Ufficio fallimenti di Lugano, quale ufficio richiesto nella procedura di realizzazione in via di rogatoria (Rog. n. __________) di vari Fol. di PPP nella procedura fallimentare concernente

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in materia di condizioni d’asta;

richiamato il decreto presidenziale 5 settembre 1994 di concessione dell’effetto sospensivo;

Viste le osservazioni:

• 21 settembre 1994 dello Stato del Cantone Ticino, Bellinzona

• 22 settembre 1994 del Municipio di __________

• 5 settembre e 14 ottobre 1994 dell’UF di Lugano, __________;

esaminati atti e documenti;

ritenuto

in fatto: A. Nel fallimento di __________, con rogatoria di vendita del 16 dicembre 1993, l’Ufficio dei fallimenti di __________ ha incaricato l’UF di Lugano di procedere alla realizzazione in via rogatoriale dei Fol. PPP da n. __________ a __________, da n. __________ a n. __________, __________ del fondo base part. n. __________ RFD di __________, di proprietà della fallita.

B. Con avviso d’incanto 28 giugno 1994, pubblicato sul FUC n._______, l’UF di Lugano ha fissato al 29 agosto 1994 il deposito delle condizioni d’asta e al 14 settembre 1994 la data dell’incanto. Relativamente al termine per le insinuazioni degli oneri fondiari, l’UF di Lugano ha fatto esplicito “riferimento all’elenco oneri allestito e depositato presso l’Ufficio dei fallimenti di Neuchâtel il 15 settembre 1993 e divenuto definitivo”.

C. Il reclamante __________ è iscritto nell’elenco oneri 14/15 settembre 1993 relativo alle 22 (ventidue) quote di PPP del fondo base part. n. __________ RFD di __________ quale creditore garantito da pegno immobiliare convenzionale, cartelle ipotecarie in I grado, per complessivi Fr. 6’747’827.50 oltre interessi.

D. Con scritto 19 luglio 1994 lo Stato del Cantone Ticino ha insinuato, in aggiunta ad una precedente notifica del 23 novembre 1992, i seguenti crediti pretesi garantiti da ipoteca legale:

imposte cantonali imposta Fr. interessi Fr.

• 1990

• 1’145.60

• 1991

• 1’516.35

• 1992

• 1’010.90

• 1994 7’477.45 -

(imp. provvisorio)

• imposta utile sulla vendita da iscrivere nelle condizioni d’asta (importo provvisorio): Fr. 371’640.--.

E. Il 21 luglio 1994 la __________ ha insinuato i seguenti crediti garantiti da pegno:

imposte comunali imposte Fr. interessi Fr.

1990 4’415.55 -

1991 8’458.10 -

1992 8’458.10 -

(imp. provvisorio)

1993 8’458.10 -

(imp. provvisorio)

1994 8’458.10 1’951.60

(imp. provvisorio)

• imposta utile sulla vendita da iscrivere nelle condizioni d’asta (importo provvisorio): Fr. 315’894.--.

F. L’UF di Lugano ha iscritto i crediti insinuati dagli enti pubblici (sub D e E) nel verbale d’incanto d’immobili depositato il 29 agosto 1994, al n. 8b) delle condizioni d’incanto, nei seguenti termini:

“8. L’aggiudicatario deve assumere o pagare a contanti senza imputazione sul prezzo di aggiudicazione:

a) le spese di realizzazione, di trapasso della proprietà e delle modificazioni e cancellazioni da eseguire nel registro fondiario e sui titoli a riguardo dei pegni, delle servitù, ecc. (omissis);

b) i crediti assistiti da ipoteca legale (premi di assicurazione contro gli incendi, imposte fondiarie) non scaduti al momento dell’incanto e quindi non iscritti nell’elenco oneri, inoltre le tasse correnti di diritto pubblico per l’acqua potabile, gas, elettricità, fognature, ecc.

1. Imp. cantonale 1994 Fr. 7’477.45

2. Imp. cantonale utile di vendita Fr. 371’640.--

Fr. 379’117.45

3. Imp. comunale (diff. tass. 90/93) Fr. 868.05

4. Interessi Fr. 1’841.20

5. Imposta comunale 1994 Fr. 8’458.10

6. Imp. comunale utile di vendita Fr. 315’894.--

Fr. 327’061.35

Fr. 706’178.80”

Al n. 10 del verbale d’incanto l’UF ha poi stabilito che “i pagamenti a contanti da prestarsi secondo i numeri 7 e 8 qui sopra devono essere effettuati come segue:

Fr. 172’937.90 contanti o assegno, al momento della delibera, in acconto e garanzia del prezzo di aggiudicazione, il resto entro 30 giorni con interesse del 7 %.

Fr. 100’000.-- contanti o assegno, al momento della delibera, in acconto e garanzia spese di trapasso e realizzazione.

Fr. 706’178.80 contanti o assegno al momento della delibera, a saldo oneri come da punto 8b)”.

G. Con tempestivo reclamo 2 settembre 1994 il __________ ha chiesto, con protesta di spese e ripetibili, di ordinare “all’Ufficio dei fallimenti di Lugano di stralciare le condizioni d’incanto n. 8 b) 2), 8 b) 6) e n. 10, per quanto attiene il pagamento immediato, alla delibera, degli oneri di cui alle condizioni d’incanto n. 8 b)”, atteso che:

• “l’art. 49 RFF limita i costi che possono essere assegnati all’aggiudicatario, senza imputazione sul prezzo. Vi sono inclusi i crediti assistiti da ipoteca legale, non scaduti al momento dell’incanto”;

• “l’imposta sull’utile di vendita nasce per effetto e contestualmente all’aggiudicazione: essa non è né nata, né scaduta né nota al momento dell’aggiudicazione. Non può quindi essere applicato l’art 49 RFF”;

• “l’imposta sull’utile immobiliare non può essere accollata all’aggiudicatario in aggiunta al prezzo: trattasi di un onere fiscale che deve restare a carico della massa fallimentare della __________ ”;

• “l’UF esige il pagamento immediato dell’imposta ordinaria, per l’anno corrente 1994 e per le (presunte) imposte sull’utile di vendita, che nascerebbero solo al momento e per effetto dell’aggiudicazione. Il nostro ordinamento non conosce però l’obbligo per l’acquirente di pagare immediatamente, alla delibera, siffatte imposte. La condizione n. 10, per quanto attiene l’intero importo di Fr. 706’178.80, è sprovvista pertanto di base legale”.

H. Con osservazioni 21 settembre 1994 lo Stato del Cantone Ticino ha postulato la reiezione del gravame, argomentando che “il presunto utile sulla vendita deve essere indicato nelle condizioni d’asta quale onere a carico dell’aggiudicatario senza imputazione sul prezzo di aggiudicazione ai sensi dell’art. 49 RFF: in effetti la pretesa erariale nasce e scade a seguito dell’incanto ma secondo la giurisprudenza del Tribunale federale è pretesa che deve comunque essere accollata all’aggiudicatario in applicazione della norma dell’art. 49 RFF”.

I. La __________ ha chiesto, con protesta di spese e ripetibili, la reiezione del gravame con motivazioni che se del caso verranno riprese in seguito.

L. Pure l’UF di Lugano ha chiesto che il gravame venga respinto, osservando che gli importi relativi all’utile di vendita del fondo sono al beneficio dell’ipoteca legale.

A mente dell’UF “il credito fiscale, in quanto determinato con l’aggiudicazione in sede d’incanto, e quindi non iscritto ad elenco oneri, deve necessariamente essere accollato all’aggiudicatario secondo le condizioni di vendita, senza che questi possa dedurlo dall’importo di aggiudicazione, e ciò in virtù dell’art. 49 cpv. 1 lett. b RFF”.

“La censura mossa dal reclamante per l’inserimento nella condizione d’incanto n. 10 del termine “a saldo deve essere respinta poiché essa si basa su di un malinteso di natura linguistica più che su questioni puramente giuridiche. Infatti il termine “a saldo oneri” è da intendersi come estinzione di debito, nel senso che le imposte previste al pto 8 b) devono venire garantite da tale pagamento. Naturalmente una volta stabilita la tassazione definitiva l’eventuale eccedenza verrà restituita all’aggiudicatario”.

Considerato

in diritto: 1. In via preliminare va rilevato che alla fattispecie è applicabile la Legge tributaria del 28 settembre 1976, atteso che la nuova Legge tributaria del 21 giugno 1994, entrata in vigore il 1. gennaio 1995, non viene applicata alle tassazioni riferite ai periodi fiscali precedenti la sua entrata in vigore (art. 324 cpv. 2 Nuova LT).

2. Il __________ insorge avverso le condizioni d’incanto n. , e n. __________, segnatamente contro l’obbligo dell’aggiudicatario di corrispondere, in aggiunta al prezzo di aggiudicazione, le imposte cantonali e comunali per il presunto utile di vendita e di provvedere al pagamento immediato dell’imposta ordinaria per l’anno corrente 1994 e delle imposte sull’utile di vendita.

Oggetto di disputa è dunque innanzitutto la questione a sapere se vanno iscritte, e in caso affermativo dove, eventuali imposte connesse ad un immobile che trovano origine temporale nel momento dell’aggiudicazione e causa nel quantum raggiunto in tale sede, non determinabile in precedenza secondo canoni di ragionevole precisione. Pure oggetto di disputa è la questione a sapere se l’aggiudicatario possa essere obbligato a pagare in contanti o a mezzo assegno al momento della delibera i tributi pubblici iscritti nelle condizioni d’asta.

3.a) L’art. 836 CC consente al diritto cantonale “per i rapporti di diritto pubblico od altri rapporti di carattere obbligatorio generale per tutti i proprietari di fondi” di stabilire , a favore di pretese creditorie degli enti pubblici, la garanzia dell’ipoteca legale diretta, ossia valida anche senza l’iscrizione nel registro fondiario (unmittelbares gesetzliches Grundpfandrecht), salvo contraria disposizione (ipoteca legale indiretta, ossia valida solo con iscrizione nel registro fondiario: mittelbares gesetzliches Grundpfandrecht; sulla liceità per il diritto pubblico cantonale di introdurre siffatta garanzia, cfr. Pascal Simonius/ Thomas Sutter, Schweizerisches Immobiliarsachenrecht, Vol. II, Basilea e Francoforte, 1990, p. 230 m. 12 ; Hans Michael Riemer, Die beschränkten dinglichen Rechte, Berna, 1986, § 18 m. 43 e Paul Henri Steinauer, Les droits réels, vol. III, Berna 1992, m. 2589c, 2694, 2830 ss.).

b) L’art. 183 LAC riconosce al cpv. 1 n. 1 il beneficio dell’ipoteca legale ex art. 836 CC “allo Stato e ai Comuni, sopra tutti gli immobili situati nel Cantone, per il pagamento di tutte le imposte cantonali e comunali che hanno una relazione particolare con l’immobile” (cfr. anche art. 229 cpv. 1 vLT).

4. Per l’art. 49 cpv. 1 lett. b) RFF, sostanzialmente corrispondente al punto 8 b) delle condizioni d’asta, pure applicabile alla realizzazione nella procedura di fallimento per il rinvio dell’art. 130 cpv. 1 RFF, “le condizioni di vendita metteranno a carico dell’aggiudicatario, senza imputazione sul prezzo, i crediti assistiti da ipoteca legale non scaduti al momento dell’incanto e quindi non iscritti nell’elenco oneri (art. 836 CC)”, tra cui anche le “imposte fondiarie”.

5. Onde verificare a stregua dell’art. 58 cpv. 2 RUF i diritti reali frazionari costituiti sul fondo, sarà compilato per ogni fondo un elenco speciale di tutti i crediti garantiti da esso e di tutti gli altri aggravi reali che all’incanto dovranno essere accollati al deliberatario, ad esclusione degli oneri reali che esistono e passano all’aggiudicatario per virtù di legge (art. 125 cpv. 1 prima frase RFF).

Questi elenchi formano parte integrante della graduatoria che farà riferimento ad essi senza designare singolarmente i crediti garantiti da pegno (art. 125 cpv. 2 RFF).

Nell’ambito dell’esecuzione in via di realizzazione del pegno, segnatamente in merito all’apparente contraddizione tra il cpv. 1 e il cpv. 2 dell’art. 36 RFF, pure applicabile in tale procedura esecutiva per il rinvio dell’art. 102 RFF, l’Autorità di vigilanza ha già avuto modo di statuire che “rientra nel potere di cognizione dell’ufficio esecuzione stabilire se prima facie la pretesa creditoria implica oneri reali per il fondo, ossia se il credito é in linea di principio suscettibile di essere garantito da ipoteca (non importa se legale o convenzionale): siffatta determinazione é rilevante dal profilo procedurale, atteso che -se non vi é aggravio per il fondo- il credito non potrà essere iscritto ad elenco oneri (cfr. DTF 117 III 38‑39 cons. 3)”, cfr. tra tante VIG 56/93, 55/92, 104/92.

Siffatti principi valgono mutatis mutandis per l’allestimento dell’elenco oneri nella procedura di fallimento, ritenuto in particolare che nel fallimento non vi è spazio per la procedura di epurazione dell’elenco oneri ex art. 106-109 LEF (cfr. Marcel Süsskind, Das schweizerische Widerspruchsverfahren (art. 106-109 SchKG) und die deutsche Drittintervention (§ 771 ZPO), Zurigo 1989, p. 21-22). La graduatoria fallimentare infatti, quale provvedimento procedurale dell’amministrazione del fallimento, può essere contestata in via di reclamo ex art. 17 LEF (per violazione di prescritti procedurali) o con azione di impugnazione della graduatoria ex art. 250 LEF (quando è contestato il contenuto di diritto materiale) cfr. DTF 85 III 97, CEF 15 settembre 1987 in re G.G. e CEF 19 ottobre 1987 in re UBS nonché Kurt Amonn, op. cit., § 46 m. 34 e Pierre-Robert Gilliéron, Poursuite pour dettes, faillite et concordat, Losanna 1993, p. 337).

6. All’ufficio di esecuzione e fallimenti, e di conseguenza all’Autorità di vigilanza in via di reclamo, compete unicamente la que­stione pregiudiziale a sapere se prima facie (e con riserva di diverso avviso da parte del giudice di merito che gode, a differenza dell’autorità esecutiva, del pieno potere di cognizione) le pretese creditorie di natura fiscale fatte valere dallo Stato del Cantone Ticino e dalla __________, ma contestate da chi ne è legittimato (in casu dal __________ garantito da ipoteca convenzionale), costituiscono crediti al beneficio di ipoteca legale: questo provvedimento preliminare è necessario ed attuale al momento di fissare il ruolo delle parti nella successiva azione di contestazione della graduatoria e tende ad evitare che vi sia abuso nel conclamare pretese garanzie da ipoteca legale al solo scopo di assicurarsi una migliore posizione processuale (parte convenuta in luogo di attrice), cfr. CEF 3 maggio 1989 in re G.F. cons. 4.

Il provvedimento preliminare è pure necessario nel caso di specie quando prima facie va esaminato se le imposte sul presunto utile di vendita devono essere iscritte ad elenco oneri o messe nelle condizioni d’incanto con l’indicazione che saranno a carico dell’aggiudicatario senza imputazione sul prezzo di aggiudicazione.

7. Nelle condizioni d’asta sono iscritti per presunto utile di vendita Fr. 371’640.-- a favore dello Stato del Cantone Ticino e Fr. 315’894.--. a favore della __________.

Gli utili conseguiti dalle persone giuridiche con l’alienazione di immobili sono tassati, per la parte corrispondente agli ammortamenti concessi negli anni precedenti e per quella non colpita, a carico dall’alienante, attraverso la Legge sul maggior valore immobiliare (art. 67 cpv. 1 vLT).

La citata norma prevede innanzitutto che l’utile derivante da ammortamenti venga sempre colpito dall’imposta ordinaria indipendentemente dalla parte già tassata attraverso l’imposta sul maggior valore immobiliare. Dall’imposta viene esclusa solo la parte già colpita dall’imposta sul maggior valore immobiliare a carico dell’alienante. La deduzione non è invece ammessa quando l’imposta sul maggior valore immobiliare è sopportata dall’acquirente (cfr. Rapporto del 30 agosto 1976 della commissione speciale in materia Tributaria sul progetto di nuova LT, N. 2000 R, commento all’art. 67, p. 76).

Nella sentenza n. 42 del 14 aprile 1994 in re F.P. la Camera di Diritto Tributario del Tribunale di appello del Cantone Ticino (in seguito: CDT) ha giudicato sul ricorso dell’aggiudicatario di alcune quote di PPP in sede di asta pubblica nell’ambito della realizzazione forzata di beni di spettanza di __________, contro la notifica delle “decisioni di conteggio per la quantificazione dell’ipoteca legale, relativa a imposte sull’utile immobiliare dovuto dalla __________ in liquidazione”. L’aggiudicatario ha sostanzialmente lamentato di aver “integralmente pagato le imposte assistite da ipoteca legale figuranti nell’elenco oneri e che quelle per le quali viene chiesto il pagamento, non risultavano né nell’elenco oneri né nelle condizioni d’incanto”. Nel merito egli ha contestato “che l’utile immobiliare sia al beneficio dell’ipoteca legale”. La __________ ha rilevato che il diritto di pegno legale sorge “nello stesso momento in cui nasce il credito d’imposta che intende garantire”, il quale “nasce allorché si realizzano i presupposti obiettivi e soggettivi, ai quali la legge fiscale subordina il prelievo di una certa imposta (cfr. sentenza citata sub 4.2. p. 6): il procedimento di accertamento dell’esistenza e della misura dell’ipoteca legale non fa sorgere la garanzia reale -che nasce ex lege- ma si limita ad accertarla (sentenza citata sub 4.3. p.6). In merito alla relazione particolare tra l’imposta e l’immobile la __________ ha rilevato che “per valutare la pertinenza con l’immobile dell’imposta sull’utile immobiliare ex art. 67 vLT, si tratta di verificare a quale tipo di utili si riferiscono gli ammortamenti che hanno dato luogo all’utile contabile colpito dall’imposta in questione”(sub 5.7. p.11). Nel caso concreto si tratta di una società la cui natura è puramente immobiliare -atteso che dalla sua contabilità risulta “che la quasi totalità degli attivi è sempre stata rappresentata dagli immobili e la totalità dei ricavi dagli affitti incassati”- e la __________ ha dunque riconosciuto “la particolare connessione fra l’immobile e l’imposta sugli utili immobiliari” (sub 5.7. p.12).

Nel caso di specie gli enti pubblici non hanno presentato, a sostegno delle loro apodittiche conclusioni alcun affidabile supporto probatorio. In mancanza di puntuali elementi di fatto, all’Autorità di vigilanza non è consentita una valutazione di grande massima sull’esattezza degli importi notificati, mancando riscontri oggettivi sui dati numerici entranti in linea di conto. Malgrado ciò, nell’ipotesi che la fallita fosse una società immobiliare, le imposte cantonali e comunali sull’utile di vendita andrebbero, di principio, ammesse al beneficio dell’ipoteca legale diretta, ossia valida senza iscrizione a registro fondiario, perché in questo caso sarebbe verosimile, indipendentemente dall’ammontare dei noti tributi, la stretta relazione particolare dell’imposta immobiliare cantonale e comunale con il fondo in oggetto.

In tale ipotesi la questione da risolvere sarebbe dunque quella a sapere se tributi pubblici di questo genere vadano iscritti nelle condizioni d’asta, nell’elenco oneri, oppure se essi passano all’aggiudicatario anche senza alcuna iscrizione.

L’imposta sull’utile immobiliare così come il diritto di pegno legale, che nasce insieme al credito che garantisce (Rep 1991 p. 530 ss.), essendo un’imposta che colpisce un utile immobiliare sorge al momento della vendita, in concreto al momento dell’aggiudicazione.

Nell’elenco oneri vengono iscritti unicamente crediti scaduti prima del momento dell’incanto (art. 49 cpv.1 lett.b RRF): le note imposte non vi possono dunque essere iscritte.

Per l’art. 49 cpv. 1 lett. b RRF “le condizioni d’asta metteranno a carico dell’aggiudicatario senza imputazione sul prezzo i crediti assistiti da ipoteca legale, non scaduti al momento dell’incanto e quindi non iscritti nell’elenco oneri (art. 836 CC): premi di assicurazione contro gli incendi, imposte fondiarie, ecc.”.

Come visto, l’imposta sull’utile di vendita nasce al momento dell’aggiudicazione. Solo in tale sede si saprà se dalla vendita dell’immobile sorgerà una pretesa fiscale dell’ente pubblico e in tale ipotesi l’esatto ammontare di questa pretesa creditoria, perché solo coll’incanto sarà noto a quanto ammonterà l’importo di vendita del fondo in questione.

Quando, come nel caso di specie, il credito fiscale, garantito dall’ipoteca legale ai sensi dell’art. 836 CC, non solo non è scaduto al momento dell’inizio dell’incanto ma addirittura sorge coll’aggiudicazione, allora il credito fiscale non può essere imputato all’aggiudicatario in aggiunta al prezzo d’aggiudicazione.

Ne consegue che l’Ufficio fallimenti non può iscrivere nelle condizioni d’asta che le eventuali imposte sull’utile di vendita a favore del Cantone e del Comune passano all’aggiudicatario senza imputazione sul prezzo di aggiudicazione: l’UF di Lugano deve pertanto depennare le condizioni d’asta sub 8b) 2 e 8b) 6, secondo cui l'aggiudicatario deve assumere o pagare a contanti senza imputazione sul prezzo di aggiudicazione Fr. 371’640.-- per l’imposta cantonale sull’utile di vendita e Fr. 315’894.-- per l’imposta comunale sull’utile di vendita.

8. L’aggiudicatario non è dunque ope legis obbligato ad assumere questi crediti fiscali senza imputazione sul prezzo di vendita. Il loro stralcio dalle condizioni d’asta sub 8b) 2 e 8b) 6 non preclude agli enti pubblici la possibilità di gravare, se del caso e ove ne ricorrano i presupposti, il fondo alienato con un’ipoteca legale per l’eventuale imposta immobiliare che dovesse sorgere a seguito della vendita del fondo di proprietà dell’escussa (DTF del 21 ottobre 1994 in re Stato del Cantone Ticino).

Siffatta questione non deve però essere decisa in questa sede ma piuttosto se e quando gli enti pubblici faranno valere a garanzia dei propri crediti l’esistenza di un’ipoteca legale (DTF del 21 ottobre 1994 in re Stato del Cantone Ticino).

Anche l’argomentazione secondo cui occorre menzionare il presunto ammontare dell’imposta sull’utile immobiliare nelle condizioni d’asta cosicché “l’aggiudicatario viene avvertito dell’eventualità di un suo possibile onere futuro” non permette di scostarsi dal tenore letterale dell’art. 49 RFF, atteso che “non si vede perché colui che si aggiudica la proprietà di un fondo in un pubblico incanto debba essere tutelato in maggior misura da eventuali fatti aleatori intrinseci alla compera di un immobile rispetto a chi invece acquista una proprietà immobiliare con un contratto di compravendita ai sensi dell’art. 216 ss. CO” (DTF del 21 ottobre 1994 in re Stato del Cantone Ticino).

9. Il reclamante si è pure aggravato contro la condizione d’incanto n. __________, per quanto riguarda l’obbligo dell’aggiudicatario di provvedere al pagamento immediato delle imposte ordinarie per il 1994 e delle imposte sull’utile di vendita per complessivi Fr. 706’178.80. Visto l’esito del gravame sulla prima censura che ha visto il reclamante vincente su Fr. 687’534.--,, la disputa su questo punto si limita a sapere se l’aggiudicatario può essere tenuto a versare a contanti con assegno l’importo di Fr. 18’644.80 per i rimanenti tributi pubblici iscritti sub 8b) delle condizioni d’asta già al momento dell’aggiudicazione o successivamente ma col carico degli interessi.

Per l’art. 136 LEF, applicabile pure nell’esecuzione in via di realizzazione del pegno in virtù del rinvio dell’art. 156 LEF, la vendita ai pubblici incanti di un bene immobile “si fa contro pagamento a contanti o dietro concessione di un termine non maggiore a sei mesi” (DTF 79 III 120 s.; Pierre-Robert Gilliéron, Poursuite pour dettes, faillite et concordat, Losanna 1993, p. 233).

A seguito dello stralcio dalle condizioni d’asta del 29 agosto 1994 degli importi per l’imposta cantonale e comunale sull’utile immobiliare, queste ultime prevedono sub 10, per quanto di rilevanza nella fattispecie, che l’aggiudicatario, secondo i numeri 7 e 8, deve pagare a contanti o tramite assegno al momento della delibera Fr. 18’644.80 per le imposte ordinarie cantonali e comunali 1994 oltre accessori. Sebbene quanto richiesto dall’ufficio a saldo degli oneri di cui al n. 8b) delle condizioni d’asta non costituisca parte del prezzo di vendita ex art. 136 LEF -dovendo l’aggiudicatario assumere siffatto importo senza imputazione sul prezzo di aggiudicazione- conformemente al n. 8 delle condizioni d’asta (redatte sul modulo ufficiale RFF 13 b F) l’ufficio può stabilire, come in concreto ha fatto, il pagamento a contanti al momento dell’aggiudicazione di siffatti tributi.

Il gravame, in quanto rivolto contro le condizioni di pagamento fissate nel verbale d’incanto d’immobili, deve pertanto essere respinto.

10. Il reclamo è parzialmente accolto.

Non si prelevano spese (art. 67 cpv. 2 OTLEF) e non si assegnano indennità (art. 68 cpv. 2 OTLEF), perché così imposto per normativa di diritto federale.

Per questi motivi,

richiamati gli art. 17, 106-109, 136, 156 e 250 LEF; 36, 49 cpv. 1 lett. b), 102 , 125 cpv. 1 e 2 e 130 cpv. 1 RRF; 58 cpv. 2 RUF; 836 CC; 183 LAC; 67 cpv. 1, 229 cpv. 1 vLT e 324 cpv. 2 Nuova LT

pronuncia: 1. Il reclamo 2 settembre 1994 __________, è parzialmente accolto.

1.1 Di conseguenza sono depennate dalle condizioni d’incanto sub 8b) 2 e 8b) 6 le formulazioni:

• “Imposta cantonale utile di vendita Fr. 371’640.--”

• “Imposta comunale utile di vendita Fr. 315’894.--”.

1.2 Sub 10 delle condizioni d’asta in luogo di “Fr. 706’178.80 contanti o assegno al momento della delibera, a saldo oneri come da punto 8 b)” è iscritto “Fr. 18’644.80 contanti o assegno al momento della delibera, a saldo oneri come da punto 8 b)”.

2. E’ fatto ordine all’Ufficio dei fallimenti di Lugano di procedere alle modifiche sub 1.1. e 1.2., rettificando altresì i corrispondenti importi totali.

3. Non si prelevano spese e non si assegnano indennità.

4. Intimazione a:

• ---

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

quale autorità di vigilanza

Il presidente La segretaria

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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