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Priority to rents in mortgage enforcement

15.1994.6Other CourtApr 18, 1995Dismissed

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A supervisory complaint challenged a provisional distribution of rental income from a mortgaged property. The complainant argued that an earlier assignment of rents gave it priority over the creditor that had first filed a mortgage-enforcement request. The court held that rents accruing after the first enforcement application and before the second belong to the earlier enforcing creditor, irrespective of mortgage rank. The contractual assignment of future rents was not opposable for rents not yet due when enforcement had been introduced. The complaint was dismissed, and no costs or indemnities were charged.

Omnilex headnote

Art. 806 CC; Art. 91 cpv. 1, 95 cpv. 1, 101 and 114 cpv. 2 RFF; priority to rents in mortgage enforcement and effect of prior assignment of rents. The mortgage creditor’s entitlement to rents is not automatic upon commencement of enforcement, but requires invocation of the statutory privilege and, where applicable, advance of costs. Once enforcement has been introduced before maturity of the rents, earlier contractual dispositions or third-party attachments of those rents are not opposable to the enforcing mortgage creditor. If several mortgage creditors proceed at different times, the creditor who first initiated enforcement has priority over rents falling due after its application, irrespective of the ranking of the underlying secured claims (consid. 1-3).

Full text

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 15.1994.6

Data decisione, Autorità: 18.04.1995, CEF

Incarto n. 15.94.00006

Lugano 18 aprile 1995

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza

composta dei giudici:

Cometta, presidente, Pellegrini e Zali

segretario:

Baur Martinelli, vicecancelliera

statuendo sul reclamo 10 novembre 1994 di

(rappr. da__________)

contro

l’operato dell’ Ufficio di esecuzione di Lugano nelle esecuzioni n. __________ e __________ in via di realizzazione d'un pegno immobiliare promosse contro

da

(patr. dall'avv. __________) (es. n. __________)

e dalla reclamante medesima (es. __________);

in materia di stato di riparto provvisorio dei redditi di un fondo;

viste le osservazioni:

  • 21 novembre 1994 della __________

  • 22 novembre1994 dell’UE di Lugano;

esaminati atti e documenti;

ritenuto

in fatto:

A. Con domanda di esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare 3 dicembre 1992 la __________ ha chiesto all’UE di Lugano di procedere contro __________ per l’incasso di Fr. 251’513.55 oltre accessori. Nella domanda di esecuzione la creditrice ha chiesto all’ufficio di procedere all’amministrazione del fondo oggetto della procedura. Al PE l’escusso ha interposto opposizione, rigettata con sentenza cresciuta in giudicato.

Con domanda di esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare 14 luglio 1993 __________ (in seguito: __________) ha chiesto all’UE di Lugano di procedere contro __________ per l’incasso di Fr. 4’828’890.20 oltre accessori. Nella domanda di esecuzione la creditrice ha chiesto all’ufficio “di voler provvedere all’incasso degli affitti” ex art. 806 CC. Al PE n. __________ l’escusso ha interposto tempestiva opposizione.

B. Con provvedimento 31 marzo 1993 l’UE di Lugano ha ordinato l’amministrazione coatta del fondo n. __________ RFP di __________ e ha delegato l’amministrazione dell’immobile alla __________ Contestualmente ha pure comunicato alla reclamante che “il creditore ipotecario procedente chiede di far valere il suo diritto sulle pigioni, amministrazione coatta, in questo caso tale diritto è prioritario sulla vostra cessione, in quanto trattasi di crediti non ancora scaduti”.

C. Il 1. luglio 1994 la __________ ha chiesto la vendita del pegno.

D. Il 28 ottobre 1994 l’UE di Lugano ha allestito lo stato di riparto provvisorio sui redditi del fondo part. __________ di __________ incassati dal 1. aprile 1993 al 29 luglio 1993, con cui è stata assegnata alla __________ la somma di Fr. 43’000.--.

E. Con reclamo 10 novembre 1994 __________ ha chiesto, con protesta di spese e ripetibili, che lo stato di riparto 28 ottobre 1994 venga “modificato nel senso che l’importo di Fr. 43’000.-- attribuito alla __________ viene assegnato a__________ oltre alle somme che le devono venir assegnate dal momento della sua domanda di esecuzione fino alla data della domanda di vendita”, atteso che:

  • “in data 24 gennaio 1989 __________ ha concesso a __________ un credito di costruzione, garantito da un mutuo ipotecario di Fr. 600’000.-- e dalla costituzione a pegno di una cartella ipotecaria al portatore di Fr. 3’800’000.-- gravanti la part. n. __________ RFP di __________

  • “tale credito di costruzione era inoltre garantito -come si evince dal contratto stesso e dall’atto speciale di pegno e cessione del 25.1.1989- dalla cessione a favore della banca dei proventi derivanti dagli affitti degli stabili locativi siti sulla particella n. __________ RFP __________;

  • “non è stato tenuto conto ai fini del computo di ripartizione a favore della banca, in qualità di creditrice ipotecaria, del suo diritto prevalente a percepire tutti i proventi derivanti da affitti del fondo ipotecato, vantando la stessa ranghi anteriori rispetto al creditore procedente e dovendo altresì tale diritto esserle riconosciuto in forza della precedente cessione”;

  • “nel caso in esame, vero è che è stato un altro creditore ipotecario (__________) a procedere con l’esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare antecedentemente alla domanda di esecuzione del __________, ma non si può misconoscere il fatto che la reclamante ha ottenuto preliminarmente una valida cessione degli affitti, a parziale copertura dei propri interessi ipotecari; in siffatta situazione deve valere la stessa regola che verrebbe applicata qualora __________ a beneficio della precedente cessione, avesse lei stessa promosso per prima l’esecuzione, cosicché gli affitti incassati -tra vari creditori ipotecari che hanno promosso esecuzione- andrebbero ripartiti secondo la legge tenendo conto della priorità dei ranghi”.

F. Con osservazioni 21 novembre 1994 la __________ ha postulato, con protesta di spese e ripetibili, la reiezione del gravame asseverando che “la portata dell’art. 806 cpv. 3 CC è assai chiara: le convenzioni con cui il proprietario avesse disposto delle mercedi scadute non sono opponibili al creditore pignoratizio, che avesse promosso l’esecuzione in via di realizzazione del pegno”.

G. Pure l’UE di Lugano ha chiesto la reiezione del gravame, asseverando che “il precetto esecutivo in via di realizzazione del pegno immobiliare inviato dalla reclamante __________ e portante il n. __________ è stato intimato al debitore in data 29.7.1993 con opposizione ed è pertanto da tale data che i ricavi dell’amministrazione saranno versati alla stessa quando otterrà il rigetto dell’opposizione e ne chiederà la vendita”.

Considerato

in diritto:

a) Se il fondo gravato da pegno immobiliare è dato in locazione, il diritto del creditore si estende anche ai crediti per pigioni e fitti decorrenti dopo introdotta l'esecuzione per realizzazione del pegno fino alla realizzazione (art. 806 cpv. 1 CC).

Malgrado il tenore dell'art. 806 cpv. 1 CC, l'estensione del diritto di pegno ai crediti per pigioni e fitti non avviene ope legis con l'introduzione della procedura esecutiva (DTF 64 III 28; Paul-Henri Steinauer, Les droits réels, vol. III, 1992, n. 2732 d). Compete infatti al creditore, se vuole profittare dei canoni locativi scadenti prima della presentazione della domanda di vendita, avvalersene presentando richiesta e anticipandone le spese.

Per l'art. 91 cpv. 1 RFF "salvo il caso in cui il creditore pignoratizio procedente abbia rinunciato al diritto di pegno sulle pigioni e sugli affitti (art. 806 CC), sia con dichiarazione espressa fatta nella domanda di esecuzione, sia omettendo di anticipare le spese (art. 68 LEF), l'ufficio d'esecuzione, ricevuta la domanda di esecuzione, constaterà se esistono contratti di locazione o affitto sul fondo secondo il registro fondiario e, appena notificato il precetto esecutivo al proprietario del pegno, ingiungerà agli inquilini o affittuari di pagare d'ora innanzi pigioni ed affitti solo in mano dell'ufficio avvisandoli del pericolo di dover pagare due volte".

La volontà del creditore di estendere la garanzia ipotecaria a pigioni e fitti non è presunta. Egli deve infatti avvalersi esplicitamente, o con semplice anticipo delle relative spese, del privilegio conferitogli dalla legge (DTF 64 III 28-29).

Solo dopo la presentazione della domanda di vendita, la garanzia ipotecaria si estende pure, se il creditore procedente non vi ha in questo caso espressamente rinunciato, a pigioni e fitti (art. 101 RFF; DTF 71 III 158). A garanzia del privilegio conferito al creditore pignoratizio, l’art. 806 cpv. 3 CC prevede che le convenzioni con cui il proprietario avesse disposto delle mercedi non ancora scadute ed i pignoramenti di queste da parte di altri creditori, non sono opponibili al creditore pignoratizio, che avesse promosso l’esecuzione in via di realizzazione del pegno, prima della scadenza delle mercedi stesse. Ciò significa che la legge accorda al creditore ipotecario un diritto di preferenza alla condizione che questi abbia promosso l’esecuzione in via di realizzazione del pegno prima della scadenza delle pigioni (Steinauer, op. cit., n. 2732 i).

b) Nel caso di specie i creditori __________ e __________, nelle rispettive domande di esecuzione in via di realizzazione del pegno immobiliare, hanno chiesto all'UE di Lugano di procedere al blocco degli affitti. Esse hanno così chiaramente manifestato la propria volontà di avvalersi dell’estensione del privilegio ex art. 806 CCS/91 RFF.

  1. Come evidenziato sub 1 a) ex art. 806 cpv. 1 CC “se il fondo è dato in locazione, il diritto del creditore si estende anche ai crediti per pigioni e fitti decorrenti dopo introdotta l’esecuzione per realizzazione del pegno”.

Le pigioni e gli affitti non possono servire al pagamento degli interessi di crediti garantiti da pegno pei quali non sono introdotte esecuzioni, ma potranno servire per versare, anche prima della domanda di vendita, degli acconti al creditore istante purché esso giustifichi che il suo credito fu riconosciuto o è stato constatato da giudizio passato in giudicato (art. 95 cpv. 1 RFF).

Per l’art. 114 cpv. 2 RFF “se più creditori pignoratizi hanno inoltrato domanda d’esecuzione in epoche diverse, il creditore pignoratizio poziore in grado avrà diritto di preferenza sulle pigioni e sugli affitti scaduti posteriormente alla sua domanda d’esecuzione”.

I creditori ipotecari che non hanno promosso l’esecuzione non hanno alcun diritto sulle pigioni scadute anche se i loro crediti sono poziori in grado rispetto a quelli dei creditori ipotecari procedenti (DTF 42 III 412).

  1. La __________ ha chiesto di procedere in via di realizzazione del pegno immobiliare contro __________ il 3 dicembre 1992 mentre __________ ha presentato la propria domanda di esecuzione il 14 luglio 1993. L’importo di Fr. 43’000.-- per le pigioni scadute nel periodo intercorrente tra le due domande di esecuzione e bloccate dall’UE di Lugano spettano alla __________ e ciò indipendente dal grado dei propri crediti ipotecari. Considerato che il credito della __________ contro l’escusso è stato accertato con pronunciato cresciuto in giudicato ex art. 95 cpv. 1 RFF, l’importo bloccato può già essere versato alla creditrice. A ciò nulla muta la circostanza che con cessione 25 gennaio 1989 __________ ha ceduto a __________ gli “affitti attuali e futuri degli stabili locativi siti sulla particella n. __________ del RFD di __________ ”. Infatti per l’art. 806 cpv. 3 CC siffatto atto di cessione, per quanto riguarda le pigioni non ancora scadute al momento della presentazione della domanda di esecuzione, non è opponibile alla creditrice __________.Ne consegue che l’UE di Lugano ha correttamente allestito lo stato di riparto provvisorio 28 ottobre 1994.

  2. Il reclamo 10 novembre 1994 __________ è respinto.

Non si prelevano spese (art. 67 cpv. 2 TarLEF) e non si assegnano indennità (art 68 cpv. 2 TarLEF), perché così previsto per normativa di diritto federale.

Per questi motivi,

richiamati gli art. 68 LEF; 91 cpv. 1, 95 cpv. 1, 101 e 114 cpv. 2 RFF; 806 CC

pronuncia:

  1. Il reclamo 10 novembre 1994 __________, è respinto.

  2. Non si prelevano spese e non si assegnano indennità.

  3. Intimazione a:

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

quale autorità di vigilanza

Il presidente La segretaria

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Keywords

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether rental income collected after the first enforcement request but before the second belongs to the earlier enforcing creditor despite a prior assignment of rents to another creditor.

Extracted holding

The rents accrued after the first mortgage-enforcement application and before the second belong to the creditor who first initiated enforcement, regardless of mortgage ranking; the earlier rent assignment is not opposable for rents not yet due when the first enforcement request was filed.

Extracted reasoning

Art. 806 CC and the implementing rules give the enforcing mortgage creditor a priority right to rents only from the moment enforcement is introduced and, for rents not yet due, an earlier contractual disposition by the owner cannot be asserted against that creditor once the enforcement has been initiated before maturity. The second creditor, having filed later, had no right to those rents.

Key legal question

Whether the provisional distribution of Fr. 43,000 was unlawful because it attributed the rents to the first enforcement creditor instead of the complainant.

Extracted holding

The enforcement office correctly prepared the provisional distribution and the complained-of amount was properly allocated to the first creditor.

Extracted reasoning

Since the first creditor had filed the enforcement request earlier and its claim had been established by a final judgment, the blocked rents could be paid to it under the applicable RFF provisions. The prior rent assignment did not override this statutory priority.

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