AIUTO
RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto:
12.2007.61
Data decisione, Autorità:
12.03.2007, IICCA
Titolo:
Sfratto in seguito a disdetta del contratto di locazione per mora del conduttore, principio della buona fede processuale, abuso di diritto
Incarto n.
12.2007.61
Lugano
12 marzo 2007/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Walser e Lardelli
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2007.2
della Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord promossa con istanza di
sfratto 4 gennaio 2007 da
AO 1
contro
AP 1
RA 1
__________ PI 1,
chiedente lo sfratto dei
convenuti dall'appartamento di proprietà dell'istante, sito in __________ Borromini
15 a
__________;
domanda alla quale il
conduttore AP 1 si è opposto e che il Pretore ha accolto con decisione 2 marzo
2007;
appellante il convenuto AP 1
che con appello 6 marzo 2007 – con domanda di effetto sospensivo e richiesta di
assistenza giudiziaria – postula la riforma del giudizio impugnato nel senso di
respingere l'istanza di sfratto, con protesta di spese e ripetibili di prima e
seconda sede;
letti ed esaminati gli atti
ed i documenti prodotti,
Considerato
in fatto e in diritto:
che
dal 10 agosto 2001 la società L__________
, ora AO 1 ha
concesso in locazione a R e S__________ __________ un appartamento
sito in Via Borromini 15 a M__________,
con un canone di locazione mensile netto di fr. 686.90 (fr. 1'664.– ./. fr.
977.10 sussidi federali e cantonali), oltre all'acconto spese accessorie di fr.
330.– (doc. C e D), canone che è poi stato aumentato a fr. 994.– mensili (1'664.–
./. fr. 670.– sussidi federali e cantonali, doc. C);
che
dal 26 febbraio 2003 le parti hanno concluso pure due contratti per la
locazione di due posteggi (coperto e scoperto), per una pigione mensile
complessiva di fr. 162.85 (doc. C);
che
con scritto 30 giugno 2006, AO 1 ha comunicato al patrocinatore di AP 1 che lo scoperto per i canoni di
locazione dei mesi di febbraio, marzo e aprile 2006, previa deduzione degli
acconti spese accessorie, era di fr. 2'014.– (doc. 7);
che
in seguito al ritardo nel pagamento dell'importo scoperto di cui sopra, la
locatrice, con invio raccomandato 12 ottobre 2006, recapitato separatamente ai
due coniugi (doc. A e G), ha assegnato ai conduttori un termine di 30 giorni
per versare quanto da loro dovuto, con diffida della disdetta ai sensi
dell'art. 257d CO in caso di mancato pagamento;
che,
l'importo essendo rimasto impagato, la locatrice ha notificato ai
conduttori, tramite modulo ufficiale, la disdetta del contratto di locazione
datata 17 novembre 2006, ma recapitata dalla Posta il 18 novembre 2006;
disdetta con effetto dal 29 dicembre 2006;
che
con lettera 27 novembre 2006, AO 1 ha confermato al patrocinatore di AP 1 che la disdetta era dovuta alla
mora dei coniugi AP 1, aggiornando il saldo debitorio a fr. 3'013.10;
che
con istanza 18 dicembre 2006, i convenuti si sono rivolti all'Ufficio di
conciliazione in materia di locazione di M__________, chiedendo l'accertamento
dell'inefficacia della disdetta e, subordinatamente, la concessione di una
protrazione della locazione per quattro anni (doc. 2, doc. rich. I);
che
non avendo i conduttori riconsegnato le chiavi entro il 29 dicembre 2006, il 4
gennaio 2007 la locatrice ha inoltrato alla Pretura della giurisdizione di M__________
nord un'istanza di sfratto;
che
all’udienza del 12 febbraio 2007 AP 1 si è opposto allo sfratto, sostenendo la
non tempestività della diffida di pagamento del 12 ottobre 2006, avendola egli,
a suo dire, ricevuta unicamente a disdetta già inoltrata e contestando
l'imprecisione della disdetta, da lui ritenuta confusa in relazione ai
conguagli spese accessorie e non chiara sugli importi a quel tempo scaduti ed
esigibili;
che
S__________ __________ non è invece comparsa all'udienza e non si è fatta
rappresentare;
che
con il giudizio qui impugnato il Pretore, rilevando che
erano dati tutti i presupposti – di messa in mora e di forma – per una valida
disdetta, ha decretato lo sfratto immediato dei convenuti dai locali occupati,
mettendo a loro carico la tassa di giustizia di fr. 100.–, le spese di fr. 50.-,
come pure le ripetibili di fr. 200.-;
che
il Pretore ha in sostanza ritenuto che, a fronte della prova dell'invio della
diffida per posta raccomandata avvenuto in data 12 ottobre 2006, si poteva
ragionevolmente ammettere che la notifica della disdetta di data 17 novembre
2006 fosse avvenuta quando il termine di 30 giorni già era scaduto, pertanto in
modo regolare;
che
il primo giudice ha pure considerato che, circa l'asserita imprecisione della
disdetta, la situazione delle pretese scadute ed esigibili era già stata
chiaramente illustrata con scritto 30 giugno 2006, nella quale erano stati
presi in considerazione i conguagli spese accessorie fino al periodo 2004/2005;
che
con l'appello il convenuto AP 1 chiede di riformare il querelato giudizio nel
senso di respingere l'istanza di sfratto, ribadendo che la disdetta per mora
era inefficace, non avendo mai ricevuto la comminatoria di disdetta del 12
ottobre 2006 – l'appellata non sarebbe, a suo dire, riuscita a provare né che
l'appellante abbia ricevuto la disdetta, né quando, ciò benché raccogliere la
prova sia oggi “un'operazione semplicissima che può essere eseguita online
sul sito della Posta” – e che la
comminatoria
sarebbe imprecisa in quanto egli doveva fr. 1'574.50 e non fr. 2'014.–;
che,
giusta l'art. 257d CO quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in
mora nel pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il
locatore, in caso di locazione di locali d'abitazione o commerciali, può
fissargli per scritto un termine di almeno 30 giorni per il pagamento e
avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di
locazione sarà disdetto con un preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un
mese;
che
nel caso concreto la disdetta per mora è stata inoltrata il 17 novembre 2006
(doc. A) e ricevuta per Posta il 18 novembre 2006 (appello, pag. 3 n. 19), dopo
che, con raccomandata 12 ottobre 2006 (doc. A e G), il convenuto era stato
diffidato a pagare le pigioni arretrate entro 30 giorni con l’avvertimento che
in assenza di pagamento nel termine il contratto sarebbe stato disdetto;
che
davanti al Pretore l'istante si è limitata a produrre la prova dell’invio per
raccomandata della diffida di pagamento, mentre il convenuto ha negato di aver
mai ricevuto la diffida;
che
a giusta ragione il convenuto sostiene che la prova del ricevimento della
raccomandata può essere oggi acquisita con “un'operazione semplicissima che può
essere eseguita online sul sito della Posta”;
che
il giudice può d’ufficio far capo in ogni stadio della causa, e quindi anche in
appello, all’ispezione (art. 88 lett. a CPC) e la Camera ha potuto così
accertare che il convenuto – contrariaramente a quanto da lui ripetutamente
dichiarato – ha ritirato la raccomandata n. 98.00.681400.00142885, contenente la
diffida di pagamento, il 18 ottobre 2006 [cfr. www.poste.ch/it/index.htm (servizio Track &
Trace/tracciamento degli invii)];
che
il principio della buona fede e il divieto dell’abuso di diritto trovano
applicazione anche nell’ambito del diritto processuale (art. 163 CPC; Cocchi/Trezzini, CPC-TI massimato e
commentato, Lugano 2000, m. 1 e 3 ad art. 163 CPC), così che un istituto
processuale non può essere utilizzato abusivamente;
che
si giustifica quindi nella fattispecie di tenere in considerazione i risultati
della predetta ricerca postale;
che
il conduttore ha commesso un palese abuso di diritto opponendosi all’istanza di
sfratto e interponendo appello contro il decreto di prima sede, ribadendo,
contrariamente alla realtà, di non aver mai ricevuto la diffida di pagamento
(appello, pag. 3 n. 22);
che
il giudice verifica d’ufficio l’esistenza di un abuso di diritto e che in
simili circostanze si deve ammettere, perché assolutamente comprovata,
l’efficacia della disdetta inviata il 17 novembre 2006 e ricevuta
dall'appellante il 18 novembre 2006, dopo lo spirare infruttuoso del termine di
30 giorni – assegnato con invio raccomandato spedito il 12 ottobre 2006 e
ritirato il 18 ottobre 2006 – scaduto il 17 novembre 2006;
che
l'appellante non spiega in cosa il Pretore avrebbe sbagliato nel ritenere
sufficientemente precisa, quanto al contenuto, la disdetta del 17/18 novembre
2006, ma ammette che al 17 novembre 2006 erano da lui quantomeno dovuti fr.
1'574.50 (appello, pag. 4 n. 37);
che
entro il termine del 17 novembre 2006 l'appellante non aveva comunque pagato né
l'importo di fr. 2'014.–, che il primo giudice ha accertato essere insoluto
(sentenza impugnata, consid. 2.5), né l'importo di fr. 1'574.50 da lui ammesso
come dovuto;
che
anche invocando l'intempestività della disdetta, senza avere avuto l'intenzione
di saldare gli affitti dovuti – né durante né dopo la scadenza della diffida di
pagamento – l'appellante ha adottato un atteggiamento contrario sia allo
spirito che alle finalità dell'art. 257d CO, sia alle regole della buona fede
(cfr. sentenza non pubblicata del Tribunale federale, inc. 4C.124/2005);
che
in simili circostanze l’appello, manifestamente infondato e temerario, può essere
evaso con la procedura semplificata dell'art. 313bis CPC, senza
necessità di intimazione alla controparte;
che
il decreto di sfratto merita dunque conferma e, visto l'esito del ricorso, la
domanda di effetto sospensivo diventa priva d'oggetto;
che
le spese seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC), mentre non si giustifica
di assegnare ripetibili alla parte istante, alla quale il ricorso non è nemmeno
stato notificato;
che,
quanto alla richiesta di assistenza giudiziaria, essa non può essere accolta,
l'appello risultando sprovvisto fin dall'inizio di probabilità di buon esito
(art. 14 cpv. 1 lett. a Lag);
che
nella fattispecie il valore di causa ammonta a fr. 35’784.- (canone di
locazione per trentasei mesi, fino alla data in cui sarebbe stato possibile
dare disdetta ordinaria del contratto, cfr. sentenza del Tribunale federale del
14 marzo 2006 4C.418/2005).
Per i quali
motivi,
richiamati gli
art. 148 CPC e la TG
dichiara e
pronuncia
-
L’appello 6 marzo 2007 di AP 1 è respinto.
-
La
domanda di assistenza giudiziaria presentata da AP 1 è respinta.
-
Gli oneri processuali di complessivi fr. 150.– sono posti a
carico dell'appellante. Non si assegnano ripetibili.
-
Intimazione:
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord
terzi implicati
PI 1
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il
segretario
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora
non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi
termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La
parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con
un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una
sola e medesima istanza (art. 119 LTF).
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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