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Numero d'incarto:
12.2005.221
Data decisione, Autorità:
17.01.2006, IICCA
Titolo:
sfratto - obbligo di adire preventivamente l'Ufficio di conciliazione - abuso di diritto
Incarto n.
12.2005.221
Lugano
17 gennaio
2006/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente,
Epiney-Colombo e Walser
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa -inc. n. DI.2005.1446
della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4- promossa con istanza 3
novembre 2005 da
AO 1
rappr. da RA 1
contro
AP 1
volta ad
ottenere lo sfratto della convenuta dall’appartamento di 3 1/2 locali nello
stabile sito in __________ a __________;
domanda
avversata dalla convenuta che ha postulato la reiezione dell’istanza, e che il
Segretario assessore con decreto 30 novembre 2005 ha integralmente accolto;
appellante
la convenuta con ricorso (recte: appello) 12 dicembre 2005, con cui chiede la
riforma del querelato giudizio nel senso di dichiarare nullo o in subordine di
annullare il decreto di sfratto, protestando spese e ripetibili di entrambe le
sedi;
mentre
l’istante con osservazioni 9 gennaio 2006 postula la reiezione del gravame pure
con protesta di spese e ripetibili;
richiamato
il decreto 16 dicembre 2005 con cui il presidente di questa Camera ha concesso
all’appello l’effetto sospensivo richiesto;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
che con
la decisione qui impugnata il Segretario assessore, in accoglimento
dell’istanza presentata da RA 1 in rappresentanza di AO 1, ha decretato lo
sfratto di AP 1 dall’appartamento di 3 1/2 locali da lei condotto in locazione nello
stabile sito in __________ a __________;
che con
l’appello in esame, avversato dalla controparte, la convenuta chiede di
dichiarare nullo o in subordine di annullare il decreto di sfratto, rilevando
che la rappresentante dell’istante, oltre a non essere abilitata, in quanto
persona giuridica, a patrocinare in giudizio la proprietaria dello stabile, aveva
agito senza versare agli atti la necessaria procura di quest’ultima e non si
era preventivamente rivolta all’Ufficio di conciliazione;
che le due
censure sollevate all’indirizzo della rappresentante dell’istante devono
senz’altro essere respinte: incontestabile che, nelle cause di sfratto, l’estensione
della rappresentanza processuale agli amministratori d’immobili oggetto della
lite prevista dall’art. 64a cpv. 1 lett. c CPC non concerne solo le persone
fisiche che svolgono quelle mansioni ma anche quelle giuridiche -com’è la
rappresentante dell’istante (cfr. le risultanze dell’ispezione a RC effettuata
d’ufficio dalla scrivente Camera)-, va in effetti rilevato che, se è vero che
giusta l’art. 97 CPC il giudice è tenuto ad esaminare d’ufficio, in ogni stadio
di causa, l’esistenza dei presupposti processuali, tra cui la capacità dei rappresentanti
delle parti, è però altrettanto vero che ciò deve avvenire solo se egli ha motivo
di dubbio in proposito, ritenuto che per giurisprudenza invalsa ciò non è il
caso se -come nella fattispecie- all’udienza la convenuta nulla aveva eccepito
a proposito della legittimazione della rappresentante della controparte (Cocchi/Trezzini,
CPC-TI, m. 8 ad art. 97; II CCA 21 luglio 2000 inc. n. 12.2000.118);
che la
censura con cui la convenuta lamenta la mancata effettuazione, prima dell’inoltro
dell’istanza di sfratto, della procedura davanti all’Ufficio di conciliazione
merita per contro di essere accolta;
che questa
Camera (II CCA 9 gennaio 2006 inc. n. 12.2005.203), riprendendo quanto
stabilito recentemente dal Tribunale federale (ICCTF 2 giugno 2004
4C.17/2004), ha in effetti precisato che anche la procedura di sfratto sottostà
all’obbligo della conciliazione preliminare innanzi all’Ufficio di
conciliazione competente (cfr. pure Ducrot, La procédure d’expulsion du
locataire ou du fermier non agricole: quelques législations cantonales au
regard du droit fédéral, Ginevra 2005, p. 78 con rif.), fermo restando però che
sono riservati i casi in cui il sollevare un siffatto difetto di conciliazione
preliminare costituisce un abuso di diritto o un formalismo eccessivo (Cocchi/Trezzini,
CPC-TI App., m. 36 ad art. 506);
che il
fatto che la convenuta, in prima sede non patrocinata da un legale, abbia
eccepito tale carenza per la prima volta solo con l’appello -verosimilmente
dopo aver consultato un avvocato (si veda, in proposito, le formalità ed il
contenuto dell’esposto ricorsuale)- non può essere considerato abusivo (II
CCA 17 maggio 1994 inc. n. 6/94) e non impedisce a questa Camera, che in
ogni caso avrebbe dovuto determinarsi d’ufficio sulla particolare questione, di
rilevare e di sanzionare l’irregolarità, dichiarando con ciò l’irricevibilità
dell’istanza siccome prematura (art. 97 cifra 5 e 142 lett. a CPC);
che la
tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di entrambe le sedi seguono la
soccombenza (art. 148 CPC), ritenuto che il fatto che la convenuta non abbia
sollevato già in prima sede la mancata effettuazione della preventiva procedura
di conciliazione giustifica però di compensare le ripetibili della sede
pretorile (II CCA 20 gennaio 1995 inc. n. 213/94);
Per i quali motivi,
richiamati l’art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I. L’appello 12 dicembre 2005 di AP 1 è accolto.
Di
conseguenza il decreto 30 novembre 2005 della Pretura del distretto di Lugano,
Sezione 4 è così riformato:
-
L’istanza di sfratto è irricevibile.
-
La tassa e le spese di complessivi fr. 100.- sono a carico
dell’istante, compensate le ripetibili.
II. Gli oneri processuali di complessivi fr. 150.- (tassa di giustizia
fr. 100.- e spese fr. 50.-), già anticipati, sono a carico della parte
appellata, che rifonderà all’appellante fr. 50.- a titolo di indennità.
III. Intimazione:
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4
terzi implicati
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il
segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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