projects

Appeal against eviction and denial of legal aid rejected

12.2003.177Other CourtMar 15, 2004Dismissed

Open source

Extracted by Omnilex

Omnilex summary

The Ticino Court of Appeal dismissed the tenant’s appeal against an eviction order. It held that the complaint about the lack of appointed counsel under Art. 39 CPC was unfounded because no concrete incapacity to litigate was shown and the tenant had actively participated in the proceedings. The alleged agreement by the landlord to withdraw the terminations after payment of arrears was also unproven and in any event referred to an earlier notice. The court confirmed that both the ordinary and extraordinary lease terminations were valid, as rent remained unpaid, and it denied appellate legal aid. Costs and ripetibili were imposed on the appellant.

Omnilex headnote

Art. 39 cpv. 2 CPC; appointing counsel ex officio requires concrete indications that a party is unable to conduct the case with the necessary clarity; mere social difficulty or the fact of being unrepresented is insufficient, especially where the party actively participates in hearings and evidence taking. Art. 257d CO; an extraordinary lease termination for rent default remains valid where the warning requirements are met and part of the rent persists unpaid. A claimed cancellation agreement must be proved and cannot be inferred from a document referring to a different, earlier notice. Appellate legal aid under Art. 14 cpv. 1 lett. a Lag is refused when the appeal has no reasonable prospects of success; costs follow the outcome under Art. 148 CPC.

Full text

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.2003.177

Data decisione, Autorità: 15.03.2004, IICCA

Incarto n. 12.2003.177

Lugano 15 marzo 2004/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente, Chiesa e Epiney-Colombo

segretario:

Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa -inc. n. SF.2003.00078 della Pretura del distretto di __________ - promossa con istanza di sfratto 4 aprile 2003 da

rappr. da

contro

rappr. da

chiedente che fosse fatto ordine ai convenuti di liberare immediatamente i locali occupati in Via __________, domanda accolta dal Pretore, con decisione 7 ottobre 2003, con cui è stato ordinato lo sfratto di __________ dall'appartamento di 3 1/2 locali sito nello stabile denominato __________;

appellante __________, con atto di appello 15 ottobre 2003, con cui chiede, previa concessione dell'assistenza giudiziaria, la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l'istanza, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre l'istante, con osservazioni 31 ottobre 2003, postula la reiezione del gravame, pure protestando spese e ripetibili;

richiamato il decreto 21 ottobre 2003 con cui il presidente di questa Camera ha concesso all'appello l'effetto sospensivo richiesto;

letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti

ritenuto

in fatto e in diritto:

che con la decisione qui impugnata il Pretore, preso atto da una parte che il contratto di locazione tra __________ e __________ (doc. _) era stato validamente disdetto in due occasioni, una prima volta in via ordinaria il 20 dicembre 2002 per il 29 marzo 2003 (doc. _) e una seconda volta in via straordinaria (per mora del conduttore, art. 257d CO) il 10 febbraio 2003 con effetto al 31 marzo successivo (doc. _), e dall'altra che l'ente locato non era stato riconsegnato per quelle scadenze, ha decretato lo sfratto del conduttore convenuto;

che con l'appello che qui ci occupa, avversato dall'istante, il conduttore convenuto chiede, previa concessione dell'assistenza giudiziaria, di annullare il giudizio di prime cure rispettivamente di riformarlo nel senso di respingere l'istanza di sfratto;

che, a sostegno della richiesta di annullamento della decisione di prime cure, egli rimprovera al Pretore di non averlo a suo tempo diffidato a munirsi di un patrocinatore ai sensi dell'art. 39 cpv. 2 CPC, nonostante questi avrebbe dovuto accorgersi che egli aveva una manifesta necessità di farsi assistere;

che la censura dev'essere disattesa già per il fatto che l'appellante non ha indicato quali sarebbero state le circostanze concrete oggettive o soggettive relative alla lite o alla sua personalità (cfr. Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Lugano 2000, m. 5 ad art. 39) che avrebbero dovuto indurre il primo giudice ad ammettere una sua incapacità di proporre e di discutere con la necessaria chiarezza la propria causa e dunque a procedere secondo quanto previsto dalla norma;

che, ad ogni buon conto, il fatto che egli avesse attivamente partecipato all'udienza di discussione, nel corso della quale aveva tra l'altro contestato l'istanza e prodotto tutta una serie di documenti (doc. _), come pure all'udienza per l'audizione di un teste, non permetteva ragionevolmente (ancora) al Pretore di concludere per l'esistenza di un'incapacità della parte convenuta a difendersi in una semplice causa di sfratto (cfr. il caso analogo in Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 10 ad art. 39), tanto più che la circostanza che essa avesse omesso di comunicare alla pretura il nominativo della responsabile per il sostegno sociale del comune di __________ non era dovuta ad ignoranza della legge o della procedura ma unicamente a motivi di fatto (cfr. verbale 11 settembre 2003 p. 3);

che, per giustificare la riforma della decisione pretorile, l'appellante ha per contro addotto che la controparte, con lo scritto di cui al doc. _, si sarebbe impegnata a ritirare entrambe le disdette dopo il pagamento degli arretrati e la garanzia del pagamento delle pigioni future da parte dell'assistenza, condizioni che sarebbero state puntualmente adempiute;

che anche questa seconda censura dev'essere respinta: in effetti, a parte il fatto che -come vedremo- gli arretrati non sono stati comunque pagati, lo scritto di cui al doc. _ risulta essere datato 3 ottobre 2002 e si riferisce dunque a un'altra, precedente disdetta e non a quelle qui in esame, che a quel momento non erano ancora state significate;

che non essendo stata provata l'esistenza di quell'accordo, la disdetta intimata dall'istante in via ordinaria (doc. _), oltretutto nemmeno contestata davanti all'ufficio di conciliazione, è perfettamente valida ed operante e lo stesso vale per quella straordinaria (doc. _), visto e considerato che l'istruttoria di causa ha permesso di accertare che parte delle pigioni per le quali il convenuto era stato a suo tempo diffidato ai sensi dell'art. 257d CO (doc. _), siano esse quelle relative al periodo gennaio - agosto 2002 (cfr. teste __________, con rif. al doc. _) oppure quelle relative al periodo agosto - dicembre 2002 (come risulterebbe dal doc. _, presentato invero per la prima volta e dunque irritualmente con il gravame, cfr. art. 321 cpv. 1 lett. b CPC), erano rimaste insolute;

che l'appello, del tutto infondato ed al limite del temerario, deve pertanto essere respinto con accollo all'appellante di tassa di giustizia, spese e ripetibili (art. 148 CPC), ritenuto che la sua domanda di concessione dell'assistenza giudiziaria per la procedura di secondo grado dev'essere a sua volta respinta per assenza di probabilità di esito favorevole della sua impugnativa (art. 14 cpv. 1 lett. a Lag);

Per i quali motivi

Visti gli art. 506 e segg. e, per le spese, l'art. 148 CPC

pronuncia:

  1. L'appello 15 ottobre 2003 di __________ è respinto.

  2. Gli oneri processuali di complessivi fr. 100.- (tassa di giustizia di fr. 80.- e spese di fr. 20.-) sono posti a carico dell'appellante, che rifonderà alla parte appellata fr. 100.- per ripetibili.

  3. La domanda di concessione dell'assistenza giudiziaria per la procedura d'appello presentata da __________ è respinta.

  4. Intimazione a: - avv. __________;

avv. __________.

Comunicazione alla Pretura del distretto di __________.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

  |  Informazioni legali  |  Requisiti minimi  |  Contatta il webmaster

Keywords

tenancyevictionrent defaultlegal aidappointed counseltermination of leaseappealcosts

Extracted by Omnilex

Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the first judge had to appoint counsel for the tenant under Art. 39(2) CPC

Extracted holding

No; the tenant did not show concrete circumstances demonstrating an inability to conduct the case, and his active participation showed he could defend himself in this simple eviction matter.

Extracted reasoning

The appellant failed to identify objective or subjective circumstances justifying mandatory appointment of counsel. His conduct at the hearing and evidence session did not allow the court to infer incapacity to litigate.

Key legal question

Whether the eviction should be denied because the landlord allegedly promised to withdraw both terminations after payment of arrears and guarantee of future rent

Extracted holding

No; the alleged agreement was not proved and the referenced letter concerned an earlier termination, not the notices at issue.

Extracted reasoning

The document relied on was dated before the disputed notices and referred to a different earlier notice. In addition, the arrears had not in any event been paid.

Key legal question

Whether the ordinary and extraordinary lease terminations were valid and supported eviction

Extracted holding

Yes; the ordinary termination was valid and uncontested in conciliation, and the extraordinary termination for rent default was also valid because part of the rent remained unpaid despite the warning.

Extracted reasoning

The file showed unpaid rent for the relevant periods, so the conditions of Art. 257d CO were met; the ordinary notice was likewise effective.

Key legal question

Whether the appellant was entitled to legal aid on appeal

Extracted holding

No; the appeal lacked any prospects of success.

Extracted reasoning

Because the appeal was manifestly unfounded, the statutory requirement of probable success was absent.

Continue your research in ChatGPT or Claude

Connect Omnilex to search the legal corpus from your AI assistant.