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Termination for rent arrears valid despite prior loan agreement

12.2003.167Other CourtMar 15, 2004Modified

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The new owner acquired the leased property at execution sale and later served a notice to pay for the 2002 and 2003 rent. The tenants argued that the sums had already been prepaid under a prior loan arrangement with the former owner and that the lease could not be terminated until the loan was repaid. The appellate court held that rent due after the transfer belonged to the new owner, that the promise not to terminate was void as contrary to mandatory law, and that the termination for arrears was valid. The first-instance judgment was reversed; the challenge to the termination was dismissed and eviction granted.

Omnilex headnote

Art. 261 CO; Art. 257d CO; Art. 272a cpv. 1 lett. a CO; an acquirer of leased property succeeds to the lease only prospectively from the transfer of ownership. For rental claims, decisive is the due date of the rent: rent that falls due after the transfer belongs to the acquirer, even if a prior contractual arrangement between former owner and tenant provided for advance payments or set-off against another debt. A private undertaking by the former landlord not to terminate the lease until repayment of a loan cannot derogate from the mandatory regime of Art. 257d CO and is void. Where the tenant remains in arrears after valid notice and default, termination for default is effective; prolongation may be excluded by law.

Full text

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.2003.167

Data decisione, Autorità: 15.03.2004, IICCA

Incarto n. 12.2003.167

Lugano 15 marzo 2004/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente, Chiesa e Epiney-Colombo

segretario:

Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire in materia di locazione nella causa -inc. no. DI.2003.00094 della Pretura della giurisdizione di __________ - e più precisamente sull'istanza di sfratto 12 giugno 2003 promossa da

rappr. dall'avv.

contro

entrambi rappr. dall'avv. __________

nonché sull'istanza di contestazione della disdetta introdotta il 20 maggio 2003 innanzi all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________ a

entrambi rappr. dall'avv. __________

contro

rappr. dall'avv. __________

sulle quali il Segretario assessore si è pronunciato, con sentenza 22/25 settembre 2003, con cui ha accolto l'istanza di contestazione della disdetta e respinto l'istanza di sfratto;

appellante la parte soccombente in prima sede con atto di appello 6 ottobre 2003, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l'istanza di contestazione della disdetta e di ammettere l'istanza di sfratto, il tutto protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre la controparte, con osservazioni 10 novembre 2003, postula la reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

ritenuto

in fatto e in diritto:

  1. Il 23 dicembre 1994 __________ ha concesso in locazione ad __________ la casa di abitazione, il giardino, il piazzale posteggio e la ripa boschiva siti in via __________ a __________. Il contratto (doc. _), di durata quinquennale e in seguito rinnovabile di anno in anno in assenza di disdetta, prevedeva una pigione annua di fr. 50'000.-.

Quattro giorni dopo, il conduttore ha concesso al locatore un mutuo di fr. 500'000.-, da restituirsi di principio entro la data di scadenza della locazione, fissata per il 31 dicembre 1999. A quel momento è stato pure pattuito che in caso di mancata restituzione nel termine il contratto di locazione si sarebbe rinnovato tacitamente per ulteriori 5 anni con decurtazione progressiva del debito mediante compensazione con le pigioni annuali dovute, fermo restando che il locatore non avrebbe potuto disdire il contratto di locazione fino al momento dell'integrale restituzione della somma mutuata (doc. _ inc. UC).

  1. Nel febbraio 2001, a seguito di una procedura esecutiva in via di realizzazione del pegno immobiliare, l'ente locato è stato aggiudicato alla __________. Quest'ultima, subentrata per legge (art. 261 CO) nel contratto di locazione, in data 17 marzo 2003 ha diffidato il conduttore e la sua convivente __________ a pagare la pigione relativa agli anni 2002 e 2003 (doc. _ e _) e, non avendo ottenuto alcun riscontro nel termine assegnato, il 18 aprile 2003 ha disdetto il contratto ex art. 257d CO con effetto al successivo 31 maggio (doc. _ e _).

  2. Con istanza 12 giugno 2003 la nuova proprietaria (in seguito: istante), preso atto che il conduttore e la sua convivente non avevano ancora provveduto a lasciare l'ente locato alla scadenza del termine di disdetta, ha chiesto che fosse decretato il loro sfratto. In precedenza, con istanza 20 maggio 2003, questi ultimi (in seguito: convenuti) avevano contestato la disdetta avanti all'Ufficio di conciliazione, adducendo che il contratto non poteva essere disdetto fino all'integrale restituzione del mutuo, tanto più che essi non erano in mora con il pagamento della pigione, visto e considerato che i canoni per i quali erano stati diffidati erano già stati soluti in forza dell'accordo concluso con il precedente proprietario, accordo nel quale la controparte, acquirente dell'ente locato, era pacificamente subentrata; in via subordinata hanno chiesto una protrazione della locazione per 4 anni.

In applicazione dell'art. 274g CO la decisione su entrambe le istanze è stata devoluta al giudice dello sfratto.

  1. Con il giudizio qui impugnato, il Segretario assessore, condividendo in pratica l'assunto dei convenuti, ha ritenuto che in base all'accordo di cui al doc. _ inc. UC, trasferito all'istante giusta l'art. 261 CO, l'importo di fr. 500'000.- doveva senz'altro essere considerato un pagamento anticipato delle pigioni dovute fino al 31 dicembre 2004, dal che l'inefficacia della disdetta per mora significata dall'istante, atteso oltretutto che non era stata provata la restituzione dell'importo a suo tempo mutuato. Egli ha pertanto accolto l'istanza di contestazione della disdetta e respinto l'istanza di sfratto.

  2. Con l'appello che qui ci occupa l'istante chiede di riformare il giudizio di prime cure nel senso di decretare lo sfratto.

L'appellante ritiene in sostanza che il contratto di locazione fra il precedente proprietario ed il conduttore le sia opponibile soltanto nei limiti in cui siano state effettivamente pagate pigioni già scadute e non vengano considerate situazioni dipendenti da altri rapporti contrattuali, in particolare il rapporto di mutuo: di conseguenza le pretese della parte conduttrice, oltretutto contestate, che eccedevano il mero pagamento delle pigioni già scadute avrebbero dovuto essere oggetto di un'azione di indebito arricchimento nei confronti del precedente proprietario, il quale rispondeva altresì per la restituzione di eventuali acconti.

  1. Delle osservazioni con cui i convenuti postulano la reiezione del gravame si dirà, se necessario, nei prossimi considerandi.

  2. Giusta l'art. 261 cpv. 1 CO se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. Come già specificato nella sentenza 18 novembre 2002 di questa Camera, concernente queste medesime parti (doc. _), la ripresa del contratto da parte dell'acquirente non avviene con effetto retroattivo, ma unicamente dal momento in cui questi è divenuto proprietario dell'ente locato (Guhl/Koller, Das Schweizerische Obligationenrecht, 9. ed., Zurigo 2000, § 44 N. 63; Tercier, Les contrats spéciaux, 3. ed., Zurigo 2003, § 33 N. 2234; BJM 1998 p. 311; DTF 127 III 273 consid. 4c aa): ciò significa, per quanto riguarda in particolare il credito per pigioni, che i canoni dovuti ("loyers dus", "geschuldeten Mietzinse") prima del trasferimento della proprietà continuano ad essere appannaggio del venditore, mentre invece quelli dovuti successivamente saranno di spettanza dell'acquirente (Guhl/Koller, op. cit., § 44 N. 62 e seg.; Tercier, op. cit., ibidem; sentenza BJM citata; MRA 1998 p. 138); in altre parole, se il trapasso di proprietà avviene nel corso del periodo per il quale viene corrisposta una pigione, è in definitiva determinante conoscere quando la stessa è dovuta, ovvero la sua scadenza: se la pigione per il relativo periodo è in effetti già scaduta al momento del trapasso di proprietà, essa spetterà al venditore, altrimenti all'acquirente (Koller, Problemi connessi alla vendita di immobili locati ad uso abitativo, in Rep. 1990 p. 25).

  3. Nel caso di specie, il contratto di locazione prevedeva che la pigione doveva essere pagata anticipatamente, in un'unica soluzione, entro il 31 dicembre di ogni anno locativo (doc. _, clausola 21.2). in base all'accordo di cui al doc. _ inc. UC, il rapporto contrattuale, a seguito della mancata restituzione della somma mutuata, si è tacitamente rinnovato per altri 5 anni. La tesi di parte convenuta, secondo cui con il rinnovo del contratto l'intera pigione quinquennale dovesse essere dovuta in un'unica soluzione, per altro sollevata per la prima volta soltanto in questa procedura (cfr. le sue diverse argomentazioni nell'inc. _ rich.), non ha trovato conferma nell'accordo di cui al doc. _ inc. UC (del tutto irrilevante, a questo proposito, è il fatto che a quel momento sia stato convenuto che "già da questa data … tutti i canoni di affitto futuri dovuti in forza del contratto di affitto … saranno considerati già stati pagati anticipatamente", visto e considerato che la clausola si riferisce al pagamento delle pigioni e non alla loro scadenza), tanto più che in tal caso non si spiegherebbe per quale motivo gli stessi convenuti, con riferimento ai canoni successivi al 1° gennaio 2000, abbiano ritenuto di utilizzare in causa l'espressione "pigioni annuali dovute" (cfr. istanza UC p. 3 e risposta scritta p. 2) rispettivamente, riprendendo il tenore dell'accordo (ove era stato previsto che "tutti i canoni di affitto futuri … saranno … conteggiati a scalare in conto affitto tutte le somme anticipate"), abbiano parlato di "decurtazione progressiva del debito" e di "scalo progressivo dell'importo da restituirsi relativo al mutuo" (cfr. istanza UC p. 3 e 6, risposta scritta p. 2 e 5, osservazioni all'appello p. 3). Dovendosi pertanto ammettere che con il rinnovo del contratto la scadenza delle pigioni annuali non era stata modificata, si può senz'altro concludere che la pigione per il 2002 era dovuta al 31 dicembre 2001, mentre quella per il 2003 lo era al 31 dicembre 2002. Ritenuto che a quelle date __________ non era più formalmente proprietario dell'ente locato, la vendita ai pubblici incanti essendo avvenuta il 20 febbraio 2001, egli non era più legittimato ad incassare (per compensazione) le pigioni per quegli anni, che spettavano invece alla nuova proprietaria. Le pigioni 2002 e 2003 non essendole state corrisposte, è a ragione che essa ha diffidato i convenuti a pagarle entro 30 giorni e, in assenza di qualsiasi riscontro, ha disdetto il contratto per mora (art. 257d CO).

  4. I convenuti non possono nemmeno prevalersi del fatto che nell'accordo di cui al doc. _ inc. UC l'allora proprietario si era impegnato a non disdire il contratto di locazione fino al momento dell'integrale restituzione della somma mutuata. A prescindere dal fatto che dal tenore dell'accordo non è chiaro se lo stesso si riferisca anche a un'eventuale disdetta per mora del conduttore, va in effetti rilevato che tale impegno è contrario all'art. 257d CO, norma di carattere assolutamente imperativo (Higi, Zürcher Kommentar, N. 4 ad art. 257d CO; Lachat, Commentaire Romand, N. 3 ad art. 257d CO; Roncoroni, Zwingende und dispositive Bestimmungen im revidierten Mietrecht, in MP 1990 p. 82; Svit, Mietrecht Kommentar, 2. ed., N. 4 ad art. 257d CO; Permann/Schaner, Kommentar zum Mietrecht, p. 122), ed è pertanto nullo (Roncoroni, op. cit., ibidem).

  5. Da quanto precede, si ha che la disdetta per mora significata il 18 aprile 2003 è perfettamente valida e che il contratto, esclusa in tal caso l'eventualità di una protrazione (art. 272a cpv. 1 lett. a CO), è terminato il 31 maggio successivo.

  6. Ne discende, in accoglimento dell'appello, la riforma del giudizio di prime cure nel senso di respingere l'istanza di contestazione della disdetta e di ammettere l'istanza di sfratto.

La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di entrambe le sedi seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia:

I. L’appello 6 ottobre 2003 della __________ è accolto.

Di conseguenza la sentenza 22 settembre 2003 della Pretura della giurisdizione di __________ sud è così riformata:

  1. L’istanza 20 maggio 2003 di contestazione della disdetta presentata da __________ e __________ è respinta.

  2. L’istanza di sfratto 12 giugno 2003 della __________ è accolta.

2.1 È fatto ordine a __________ e __________ di riconsegnare, entro 10 giorni dall'intimazione di questa decisione, tutte le superfici locate e più precisamente la casa di abitazione, il giardino, il piazzale posteggio e la ripa boschiva, site in via __________ a __________, zona __________ e, di cui alle part. __________e __________RFD di __________.

2.2 L'ordine di cui sopra è impartito sotto la comminatoria dell’azione penale per disobbedienza a decisione dell’autorità, come all’art. 292 CPS, che recita:

"Chiunque non ottempera ad una decisione a lui intimata da un'autorità competente o da un funzionario competente sotto comminatoria della pena prevista nel presente articolo, è punito con l'arresto o con la multa".

2.3 __________ e __________ sono ammoniti che la mancata esecuzione del decreto di sfratto permetterà alla parte istante di reclamare il relativo risarcimento dei danni in separata sede.

2.4 È fatto ordine ad ogni usciere od agente della forza pubblica di collaborare per l’esecuzione del presente decreto a semplice richiesta dell'istante e/o dei suoi rappresentanti legali e con la sola assistenza di un municipale, ritenuto che qualora i convenuti non provvedessero a ritirare mobili e oggetti di loro pertinenza o non disponessero altrimenti, l’usciere o l’agente della forza pubblica provvederà a farli depositare in luogo indicato dall'istante. Le relative spese, da anticipare dall'istante, sono a carico dei convenuti.

  1. La tassa di giustizia di fr. 300.- e le spese, da anticipare come di rito, sono poste a carico dei convenuti in solido, che rifonderanno inoltre alla controparte fr. 650.- a titolo di ripetibili.

II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 280.-

b) spese fr. 20.-

Totale fr. 300.-

da anticiparsi dall'appellante, sono poste a carico degli appellati in solido, che rifonderanno alla controparte fr. 500.- per ripetibili di appello.

III. Intimazione a: - avv. dott. __________

avv. __________

Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di __________.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether rent for 2002 and 2003 belonged to the new owner after the property transfer, despite a prior loan/prepayment arrangement with the former owner.

Extracted holding

Yes. The rent became due after the ownership transfer and therefore belonged to the new owner; the former owner could no longer set it off against the loan arrangement.

Extracted reasoning

Under Art. 261 CO, the lease transferred to the acquirer only from the moment of ownership transfer. For rent claims, decisive is when the rent falls due. Here, annual rent was due at the end of each lease year, so the 2002 and 2003 rents fell due after the execution sale and were owed to the new owner.

Key legal question

Whether the former owner’s promise not to terminate the lease until full repayment of the loan barred termination for rent arrears.

Extracted holding

No. Such an agreement cannot override mandatory rent-termination rules.

Extracted reasoning

A contractual undertaking excluding termination for non-payment is contrary to the absolutely mandatory character of Art. 257d CO and is therefore void.

Key legal question

Whether the termination for rent arrears of 18 April 2003 was valid and the eviction request should be granted.

Extracted holding

Yes. The notice was valid; the lease ended on 31 May 2003 and eviction had to be ordered.

Extracted reasoning

The tenants were in arrears for rents due to the new owner, were duly put in default, and failed to pay within the deadline. Prolongation was excluded under Art. 272a cpv. 1 let. a CO in this setting.

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