Application of SIA 118 and defect deductions in building contractAI generated

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.2001.192

Data decisione, Autorità: 10.09.2002, IICCA

Incarto n. 12.2001.00192

Lugano 10 settembre 2002

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente, Chiesa e Rusca

segretaria:

Zanetti, vicecancelliera

sedente per statuire nella causa OA.1995.01622 della Pretura di Lugano, Sezione 2, promossa con petizione 1. dicembre 1995 da

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rappr. dall’avv. __________

contro

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rappr. dall’avv. __________

con cui l’attrice ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 48'229.30 oltre accessori – poi ridotti in sede conclusionale a fr. 45’199.95 oltre accessori – a titolo di liquidazione dei rispettivi obblighi derivanti dal contratto di appalto concluso tra le parti il 28 febbraio 1991;

domanda avversata dalla convenuta e che il Pretore, con sentenza 6 novembre 2001 ha parzialmente accolto, nel senso che ha condannato la convenuta a versare all’attrice l’importo di fr. 24'153.80 oltre interessi al 5% dal 24 agosto 1991;

appellante la convenuta che con memoriale 27 novembre 2001, chiede la riforma del querelato giudizio, nel senso di limitare l’importo da versare all’attrice a fr. 11'593.80 oltre interessi al 5% dal 24 agosto 1991, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre l’attrice, con osservazioni 21 gennaio 2002, postula la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili;

appellante adesiva l’attrice che, con memoriale 21 gennaio 2002, chiede la riforma del querelato giudizio, nel senso di accogliere integralmente la petizione per l’importo di

fr. 45'199.95 oltre interessi al 6% dal 23 luglio 1991 e, in subordine, per fr. 39'169.30 oltre interessi al 6% dal 23 luglio 1991;

letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti

considerato

in fatto:

A. In data 27 febbraio 1991 la convenuta acquistava dall’attrice il fondo n. __________ RFD di __________ sul quale era in via di costruzione una casa unifamiliare a cura della venditrice. Al momento della stipulazione dell’atto di compravendita, la costruzione grezza e il terreno venivano stimati in fr. 350'000.--, mentre il prezzo globale per il terreno e la casa di abitazione finita ammontava a

fr. 560'000.-- (doc. B, pto. 3, pag. 2 e Inserto A del rogito n. 284 del notaio avv. __________ di __________). Le parti stabilivano inoltre che i costi di eventuali opere supplementari venivano assunti dall’acquirente, ad eccezione del costo per la balconata che veniva compensato con il minor costo delle porte interne e della cucina (doc. B, pto. 4, pag. 3). Nel rogito veniva altresì indicato che al contratto di appalto ancora da stipulare tra le parti relativo agli ulteriori lavori da eseguire nell’immobile erano applicabili le norme SIA (doc. B, pto. 3, pag. 2).

B. Il 28 febbraio 1991, le parti sottoscrivevano un contratto di appalto in virtù del quale l’attrice – in veste di impresario generale – si impegnava a ultimare la costruzione della casa di abitazione ubicata sulla part. n. __________ RFD di __________, sulla base dei piani, dei progetti e della relazione tecnica sottoscritti dalle parti e annessi al contratto di appalto (doc. C). La mercede a favore di __________ ammontava a fr. 210'000.--, ritenuto che il contratto elencava chiaramente una serie di lavori non compresi in tale cifra, i cui costi andavano a carico della acquirente.

C. In data 8 maggio 1991 avveniva la consegna della casa alla acquirente (doc. G). In pari data veniva però stilato un verbale con il quale la constatazione definitiva dell’immobile era rimandata fino a dopo la sistemazione del mobilio da parte della acquirente. I difetti riscontrati avrebbero dovuto essere poi notificati alla direzione lavori, la quale a sua volta avrebbe provveduto ad eliminarli. Le parti si accordavano anche che in data 13 maggio 1991 l’acquirente avrebbe proceduto al pagamento del saldo, esclusi fr. 40'000.-- che sarebbero serviti “a compensare il dare avere sulle diverse forniture eseguite dalla committente” (doc. G).

Il

1. luglio 1991 la direzione lavori convocava la convenuta per il successivo 8 luglio 1999 per l’esame della liquidazione finale (doc. H). La convenuta non si presentava all’incontro adducendo di essere stata assente per ferie.

L’acquirente aveva segnalato a varie riprese numerosi difetti dell’immobile, in parte poi eliminati dall’impresa edile che si era occupata dell’edificazione del fondo (doc. 1-10, 12, 21, 24).

D. Il 23 luglio 1991, l’attrice trasmetteva ad __________ la liquidazione finale che ammontava a complessivi fr. 584'974.95 e che a fronte di versamenti da parte della convenuta per

fr. 536'745.65, nonché dei pagamenti dalla stessa direttamente effettuati, presentava un saldo a favore della parte attrice pari a fr. 48'229.30 (doc. L).

In pari data, l’attrice chiedeva l’iscrizione di un’ipoteca legale provvisoria da iscrivere sul fondo di proprietà della convenuta per l’importo di 48'229.30 oltre accessori. L’ipoteca veniva iscritta dapprima in via superprovvisionale e poi in via provvisoria. In seguito, tale ipoteca veniva cancellata in quanto l’attrice non ossequiava il termine per introdurre l’azione volta all’iscrizione dell’ipoteca legale in via definitiva (inc. n. 970 G richiamato dalla Pretura di Lugano, sezione 2).

E. Con petizione 1. dicembre 1995, l’attrice chiedeva la condanna della convenuta al pagamento di fr. 48'229.30 oltre interessi al 6% dal 23 luglio 1991. Secondo __________, le operazioni di consegna sarebbero avvenute il 26 aprile 1991 e sarebbero state formalmente concluse in data 8 maggio 1991. Sulla scorta delle norme che regolano il contratto di appalto (in particolare visti gli art. 367 ss. CO), la notifica dei difetti da parte della convenuta sarebbe avvenuta oltre due mesi dopo l’avvenuta consegna della casa unifamiliare e pertanto sarebbe tardiva. L’attrice reclamava quindi il saldo derivante dal conteggio di liquidazione allestito il 23 luglio 1991.

Con risposta 19 febbraio 1996 la convenuta contestava la pretesa dell’attrice, sostenendo che al contratto di appalto venuto in essere tra le parti risultavano applicabili le norme SIA 118 (come del resto chiaramente stabilito nell’atto di compravendita del 27 febbraio 1999). In base alle norme SIA, il committente è legittimato a notificare i difetti dell’opera nell’arco di due anni dalla consegna della stessa e inoltre può pretenderne la riparazione gratuita. Di conseguenza la convenuta avrebbe notificato tempestivamente i diversi difetti riscontrati nella abitazione. Alla pretesa attorea andava quindi contrapposto un minor valore dell’opera, nonché ulteriori deduzioni per lavori eseguiti direttamente dalla convenuta.

F. Con sentenza 6 novembre 2001, il Pretore stabiliva che alla fattispecie in esame risultavano applicabili le norme SIA 118 e quindi la notifica dei difetti da parte della convenuta era avvenuta tempestivamente. Con l’ausilio della perizia giudiziaria allestita in corso di causa, il Pretore quantificava da un lato il minor valore dell’opera a seguito dei difetti in fr. 11'545.50 e le ulteriori poste da detrarre dalla liquidazione in fr. 11'795.65. Dall’altro, all’attrice veniva riconosciuta una somma supplementare di fr. 7'494.95 da aggiungere alla mercede ex contratto pari a fr. 560'000.--. La petizione veniva pertanto accolta limitatamente a un importo di fr. 24'153.80 oltre interessi al 5% dal 24 agosto 1991.

G. Con appello 27 novembre 2001 la convenuta censura in parte la decisione pretorile, segnatamente in quanto il giudice di prime cure avrebbe omesso di inserire nel conteggio determinati difetti rilevanti, debitamente notificati e senza dubbio imputabili alla attrice. Di conseguenza, il minor valore dell’opera a causa dei difetti andava quantificato in fr. 23'295.50 e non in fr. 11'545.50.

Invece, l’importo supplementare a favore di controparte pari a

fr. 7'494.95 è stato ammesso come corretto. Di conseguenza l’acquirente riconosceva all’attrice un saldo pari a fr. 11'593.80 oltre accessori. Con le osservazioni all’appello adesivo (v. allegato 15.2.2001, ad 7/ad 8e, pag. 5), __________ precisava altresì di riconoscere l’ammontare delle deduzioni da apportare alla liquidazione del contratto di appalto, ossia fr. 11'795.65.

Con osservazioni e appello adesivo 21 gennaio 2002, __________ ha contestato l’applicazione delle norme SIA al contratto di appalto nonché le quantificazioni delle diverse deduzioni effettuate dal Pretore. __________ ha altresì contestato l’applicazione del saggio di interesse del 5% in luogo del richiesto 6% sulla somma riconosciuta all’attrice.

in diritto:

1. Innanzitutto è indispensabile stabilire se al contratto di appalto sipulato tra le parti il 28 febbraio 1991 (doc. C) risultano applicabili le norme SIA. In primo luogo si rileva che dall’atto di compravendita immobiliare n. 284 del 27 febbraio 1991 del notaio avv. __________ emerge con chiarezza che al contratto di appalto che sarebbe stato stipulato tra le parti quo alle opere di muratura e alle opere artigianali erano applicabili le norme SIA (doc. B, pto. 3, pag. 3).

Il notaio avv. __________, udito quale teste, ha dichiarato che “tanto il contratto di compravendita quanto il contratto di appalto erano assoggettati alle norme SIA. … [omissis] … Osservo altresì che al momento della rogazione dell’atto forse le norme SIA si trovavano sul tavolo, in ogni caso io diedi una consulenza alla convenuta in relazione all’applicazione di queste disposizioni, specie per quello che riguardava la prescrizione (2/5 anni)” (teste __________, verbale 25 novembre 1996, pag. 1). Anche dal verbale sottoscritto da __________ e __________ in data 8 maggio 1991, si rileva che le garanzie di legge erano contenute nell’atto notarile di vendita (doc. G).

Invece la riserva contenuta nel contratto di appalto del 28 febbraio 1991 (doc. B, pto. 5.3) non esclude l’applicazione delle norme SIA e non è neppure atta a modificare il termine di due anni previsto dall’art. 172 SIA 118 in quanto la stessa risulta essere troppo generica.

Alla luce delle chiare risultanze di causa, come rettamente stabilito dal Pretore, si giunge alla conclusione che al contratto di appalto venuto in essere tra le parti il 28 febbraio 1991 risultano applicabili le norme SIA 118.

2. L’art. 169 SIA 118 stabilisce che per ogni difetto, il committente può far valere dapprima unicamente il diritto all’eliminazione del danno da parte dell’imprenditore entro un termine conveniente (diritto alle migliorie). Se entro tale termine l’imprenditore non elimina i difetti, il committente ha il diritto di esigere le migliorie dell’opera, una riduzione del prezzo corrispondente al minor valore dell’opera oppure, a determinate condizioni, di recedere dal contratto. I costi di miglioria sono a carico dell’imprenditore (art. 170 SIA 118). In base all’art. 173 SIA 118, salvo pattuizione contraria, il periodo di garanzia per i difetti dura due anni e lo stesso inizia a decorrere dal giorno del collaudo dell’opera (art. 172 SIA 118). Durante tutto il periodo di garanzia, il committente – in deroga alle disposizioni di legge (art. 367 CO e art. 370 CO) – ha il diritto di far valere in ogni momento il diritto derivante dall’accertamento dei difetti. L’onere della prova quo alla tempestiva notifica dei difetti incombe sul committente ai sensi dell’art. 8 CC (Dtf 118 II 147; Honsell, Schweizerisches Obligationenrecht BT, 5. ed., Berna 1999, pag. 270). Secondo l’art. 174 SIA 118, l’imprenditore è responsabile per tutti i difetti segnalati dal committente durante il periodo di garanzia; il committente fissa all’imprenditore una scadenza adeguata per l’eliminazione dei difetti; in caso di contestazione, spetta all’imprenditore provare che il difetto segnalato non costituisce una difformità dal contratto (Gauch, Der Werkvertrag, 4. ed., Zurigo 1996, n. 2696). Per quanto riguarda la notifica dei difetti, si segnala che la stessa non necessita di alcuna forma particolare ed è da ritenersi valida se ogni singolo difetto è indicato in modo esatto così da garantire all’appaltatore la conoscenza dei singoli difetti e se dalla comunicazione è desumibile la volontà del committente di farli valere (Honsell, Schweizerisches Obligationenrecht BT, 5. ed., Berna 1999, pag. 269; Gauch, Der Werkvertrag, 4. ed., Zurigo 1996, n. 2130; Rep. 1993, pag. 197 ss. e 1979, pag. 312; Dtf 107 II 175).

3. A far tempo dal 26 marzo 1991 __________ ha notificato alla direzione lavori numerosi difetti (doc. 1-10, 12, 21, 24). Gli stessi sono stati notificati tempestivamente in quanto le segnalazioni sono state inviate alla direzione lavori entro il termine di due anni previsto dall’art. 173 SIA 118. Ai seguenti considerandi saranno puntualmenti esaminate tutte le valutazioni addotte dal Pretore. Si segnala preliminarmente che le conclusioni alle quali è giunto il perito giudiziario sono da ritenere logiche, motivate e fondate su basi fattuali corrette. Di conseguenza non vi sono motivi per discostarsi dalle stesse, prescindendo dalla loro valutazione giuridica che spetta unicamente al giudice (Cocchi/Trezzini, CPC massimato e annotato, Lugano 2000, n. 1 e 2 ad art. 247 CPC e n. 1, 3, 4 ad art. 253 CPC).

4.1 Come pertinentemente rilevato dal Pretore, una parte delle rivendicazioni avanzate dalla convenuta a titolo di minor valore dell’opera si è dimostrata di primo acchito infondata in quanto i lavori eseguiti dall’attrice non presentavano gli estremi per essere considerati come difetti (perizia, atto XIV, posizioni n. 1.1, 1.6, 1.7, 2.3, 3.3, 3.4, 4.4, 5.3, 7.5, 7.7, 7.8, 8.1, 8.2, 8.3, parzialmente 9.3, 10.2, 11.4, 12.2, 13.1, 13.2, 14.1, 14.2, 16.1, 17.2, 17.3., 18.1, 18.6 e 18.8). In ogni caso, queste risultanze non sono più state contestate dalle parti e quindi non possono che essere ribadite anche in questa sede. Non sono state per contro contestate dall’appellante le poste relative ai punti 9.1, 9.2, 10.1, 10.3, 10.4, 11.3, 12.1 e 12.3 non riconosciute dal Pretore.

4.2 Come rettamente esposto dal Pretore, sono invece da riconoscere integralmente le seguenti poste:

1. Balconata-tetto

A)

posizione 1.2 (siliconatura piastrelle; perizia, pag. 2): fr. 180.-- per la sistemazione di piccoli difetti della zona scale e per un minor valore delle fugature. Il difetto è stato tempestivamente notificato da __________ il 15.7.1991 (doc. 3, pto. 1).

B) Le seguenti posizioni non sono state contestate da __________. In base alle chiare motivazioni esposte a loro riguardo dal perito, tutte le cifre presentate quali minor valore devono pertanto essere riconosciute:

posizione 1.3 (zoccolino; perizia, pag. 2): fr. 250.-- per la sistemazione dello zoccolino realizzato in modo antiestetico (rappresenta un difetto in quanto troncato senza creare la testata con la medesima finitura della porzione a vista dello zoccolino; soluzione studiata ed eseguita in modo non approfondito; Koller, Das Nachbesserungsrecht im Werkvertrag, 2. ed., Zurigo 1995, §3 n. 30).

posizione 1.4 (macchia scura verso il muro esterno della cassaforte dovuto ad un rappezzo di intonaco eseguito in un secondo tempo; perizia, pag. 3; fotografia n. 110; doc. 3, pto. 1): fr. 70.-- quale partecipazione ai costi di isolazione del fondo e ritinteggio.

posizione 1.5 (perlinatura del soffitto del tetto; perizia, pag. 3): fr. 660.-- per il costo delle siliconature necessarie per evitare spifferi d’aria derivanti dalla carente sigillatura della perlina o del listone di supporto contro il muro perimetrale.

Camera con balcone

posizione 2.1 (posa e fugatura piastrelle, perizia, pag. 6):

fr. 200.-- quale minor valore per la carente posatura e fugatura della superficie piastrellata che secondo il perito andrebbe interamente sostituita. Il perito ha rilevato imprecisioni in tutta l’abitazione (da un lato il materiale non calibrato ha dato origine a differenze dimensionali delle fugature - in alcuni casi anche molto visibili e antiestetici; dall’altro sono riscontrabili differenze di quota delle piastrelle di ca. 1 mm che causano dentellature sulla superficie piastrellata dovute all’irregolarità del betoncino o alla scarsa abilità di chi ha posato le piastrelle; in generale v. fotografie n. 51, 59, 64-67, 71-74, 86, 87, 90, 92, 94). È chiaro che in questo caso, vista la gravità delle imprecisioni, l’opera è da ritenere difettosa e pertanto l’importo di fr. 200.- a titolo di minor valore deve essere riconosciuto interamente (Koller, Das Nachbesserungsrecht im Werkvertrag, 2. ed., Zurigo 1995, §3 n. 23 e 30). Il difetto è stato tempestivamente notificato da __________ il 15.7.1991 (doc. 3, pto. 2).

posizione 2.2 (battiscopa; perizia, pag. 7; v. doc. 3, pto. 1):

fr. 80.-- quale partecipazione per i costi di intevento per l’adattamento degli zoccolini alle porte (in generale per gli zoccolini, v. fotografie n. 41, 43, 44, 50-56, 58, 68, 69,75, 78, 79, 83, 90).

3. Camera ospiti

posizione 3.1 (piastrelle; perizia, pag. 7; v. doc. 3, pto. 3):

fr. 200.-- (v. supra, idem posizione 2.1).

posizione 3.2 (battiscopa; perizia, pag. 8; v. doc. 3, pto. 3):

fr. 80.-- (v. supra, idem posizione 2.2).

Camera matrimoniale

posizione 4.1 (piastrelle; perizia, pag. 9; v. doc. 3, pto. 4):

fr. 200.-- (v. supra, idem posizione 2.1).

posizione 4.2 (battiscopa; perizia, pag. 9; v. doc. 3, pto. 4):

fr. 80.-- (v. supra, idem posizione 2.1).

5. Bagno-zona notte

posizione 5.1 (fugatura piastrelle; perizia, pag. 10; fotografia n. 61): fr. 50.-- per ritoccare le fugature difettose in un angolo del bagno. Questo importo deve essere integralmente riconosciuto in quanto l’opera completa di posa delle piastrelle comprende anche una perfetta fugatura tra le stesse (Koller, op. cit., §3 n. 23 e 30). Il difetto è stato tempestivamente notificato da __________ il 15.7.1991 (doc. 3, pto. 5).

posizione 5.4 (modalità posa sportello di revisione; perizia pag. 11): fr. 250.-- per il costo di ripristino (valutato in tre ore di lavoro di un falegname) dello sportello di revisione, in quanto lo stesso non è stato fissato in modo idoneo perché le viti normali non reggono alla sollecitazione dovuta all’apertura, più volte l’anno, dello sportello. Il fissaggio avrebbe dovuto avvenire con viti a molla che si sfilano con una pressione e mezzo giro di cacciavite oppure con un sistema analogo. È chiaro che anche in questo caso vi è una rilevante divergenza tra lo stato dell’opera effettivo (Ist-Beschaffenheit) e quello previsto dal contratto (Soll-Beschaffenheit) e quindi che lo sportello di revisione necessita della modifica proposta dal perito al fine di poter essere utilizzato correttamente (Zindel/Pulver, Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, Basilea/Francoforte s.M., 2. ed., n. 9 ad art. 368 CO con ulteriori riferimenti; Honsell, Schweizerisches Obligationenrecht BT, pag. 268; Koller, op. cit., §3 n. 26). Il difetto è stato tempestivamente notificato da __________ il 29.3.1991 (doc. 2).

6. Corridoio e scale – zona notte

posizione 6.1 (pulizia e ritinteggio trave portante della balconata; perizia, pag. 12; v. doc. 3, pto. 6): fr. 100.-- per la siliconatura della trave nel punto in cui si innesta nelle pareti in quanto a seguito del movimento del legno il raccordo trave-intonaco è rimasto segnato (finitura di carattere estetico; v. Koller, op. cit., §3 n. 30; fotografie n. 105 e 108).

posizione 6.2 (posa e fugatura piastrelle; perizia, pag. 12; v. doc. 3, pto. 6): fr. 180.-- quale minor valore della zona scale e del corridoio della zona notte a seguito delle fugature di forma incostante, nonché per riparare le fugature da sigillare. Il perito, lo si ribadisce, ha peraltro segnalato che in tutto l’edificio le piastrelle sono state posate in modo non conforme alle regole dell’arte, in particolare dando origine a differenze dimensionali delle fugature, in taluni casi anche molto visibili e antiestetici (v. perizia, pos. 2.1). Anche in questo caso, la cifra riconosciuta dal Pretore deve essere integralmente accolta a causa della rilevante discrepanza tra lo stato dell’opera effettivo e quello previsto dal contratto (Ist-Beschaffenheit/Soll-Beschaffenheit; Zindel/Pulver, op. cit., n. 9 ad art. 368 CO con ulteriori riferimenti; Honsell, op. cit., pag. 268; Koller, op. cit., §3 n. 30).

posizione 6.3 (posa battiscopa; perizia, pag. 12): fr. 80.-- per riparazione e completazione del battiscopa (v. perizia, pos. 2.2). Anche in questo caso, la cifra riconosciuta dal Pretore deve essere integralmente accolta (Zindel/Pulver, op. cit., n. 9 ad art. 368 CO con ulteriori riferimenti; Honsell, op. cit., pag. 268; Koller, op. cit., §3 n. 30).

7. Salotto e cucina

A) Le seguenti posizioni non sono state contestate da __________. In base alle chiare motivazioni esposte a loro riguardo dal perito, tutte le cifre presentate quali minor valore devono pertanto essere riconosciute:

posizione 7.1 (minor valore piastrelle rovinate; perizia, pag. 13): fr. 200.-- per sostituire due piastrelle fessurate in salotto.

posizione 7.4 (battiscopa in salotto e in cucina; perizia, pag. 14): fr. 150.-- per garantire i necessari interventi di rispristino del battiscopa in corrispondenza delle porte.

posizione 7.6 (aloni sulla parete della cucina per spifferi d’aria; perizia, pag. 15 e complemento perizia, ad 4; fotografie n. 95, 96, 98-100; doc. 7): fr. 700.-- quale partecipazione al ritinteggio degli aloni creatisi a causa della carente sigillatura del soffitto lungo il perimetro del muro (il costo per l’eliminazione del difetto stesso è stato invece calcolato dal perito alla posizione 1.5).

B)

posizione 7.3 (soffitto del salotto; perizia, pag. 14; fotografia n. 101): fr. 350.-- a titolo di minor valore dell’opera a seguito dell’andamento irregolare della pendenza della falda, che denota una leggera malformazione della struttura portante delle perline (e non una mera lavorazione della struttura portante). Anche in questo caso è evidente una discrepanza rilevante tra lo stato dell’opera effettivo (Ist-Beschaffenheit) e quello previsto dal contratto (Soll-Beschaffenheit; Zindel/Pulver, op. cit., n. 9 ad art. 368 CO; Honsell, op. cit., pag. 268). Di conseguenza,anche nel caso specifico, la quantificazione del minor valore da parte del Pretore deve essere integralmente avallata.

Tutti i difetti riscontrati nel salotto e nella cucina sono stati notificati tempestivamente da __________ il 15.7.1991 (doc. 3, pto. 7).

11. Grottino

posizione 11.1 (sistemazione griglia presa d’aria camino, pag. 20; perizia, pag. 20; fotografia n. 80): fr. 100.-- per eseguire fissaggio e sigillatura della griglietta della presa d’aria non terminata convenientemente. Il difetto è stato tempestivamente notificato da __________ il 15.7.1991 (doc. 3, pto. 11).

15. Rifugio

posizione 15.1 (fornitura brande lettini e WC per rifugio; perizia, pag. 24 e complemento perizia, ad 5 e 6; doc. 3, pto. 15 e doc. 21): fr. 1'615.50 per l’acquisto dell’arredamento specifico obbligatorio del rifugio, costituto dai lettini e dal WC a secco. Come rettamente esposto dal Pretore, le parti avevano stabilito la consegna della casa “chiavi in mano, in modo completo e ben finito” (v. Inserto A “sistema di costruzione” al rogito del notaio avv. __________, pag. 3, sub “prefazione”) e quindi la fornitura dell’arredamento di base del rifugio rientrava negli obblighi contrattuali dell’impresa di costruzione che deve quindi sopportare i costi pari a fr. 1'615.50.

Entrata principale

posizione 17.1 (giunti piastrella; perizia, pag. 25; doc. 3, pto. 17): fr. 100.-- a titolo di minor valore per l’irregolarità dei giunti del pavimento. Anche questo importo deve essere interamente riconosciuto poiché il difetto è riconducibile alla posa errata delle piastrelle e alla loro fugatura eseguita in modo non conforme (v. posizione 2.1 e osservazione relativa allo stato dell’intera superficie piastellata dell’abitazione; Zindel/Pulver, op. cit., n. 9 ad art. 368 CO).

posizione 17.2 (screpolature e tinteggiatura delle travi del tetto sopra l’entrata; perizia, pag. 25; doc. 3, pto. 17): fr. 150.-- per la tinteggiatura delle travi eseguita in modo incompleto.

Esterno

A) Le seguenti posizioni non sono state contestate da __________. In base alle chiare motivazioni esposte a loro riguardo dal perito, tutte le cifre presentate quali minor valore devono pertanto essere riconosciute:

posizione 18.4 (realizzazione di un pozzetto di scarico supplementare davanti all’entrata; perizia, pag. 27; doc. 3, pto. 18): fr. 1’300.-- per la realizzazione di un pozzetto del diametro di 40 cm con griglia davanti all’ingresso e allacciato alle acque chiare. Il perito ha stabilito che tale pozzetto era necessario per garantire lo smaltimento delle acque meteoriche davanti all’ingresso. Come rettamente rilevato dal Pretore, il perito ha rilevato che l’esecuzione del pozzetto era già prevista nei piani del progetto e quindi lo stesso avrebbe dovuto essere posato dall’impresa stessa (perizia, pag. 40 e 41, pto. 4.7; fotografia n. 10).

posizione 18.5 (striscia e rete anti-insetti; perizia, pag. 28; v. fotografie n. 13 e 14; doc. 3, pto. 18): fr. 280.-- per il ripristino della striscia posta sul sottogronda che risulta sollevata in alcuni punti.

posizione 18.10 (minor valore per la presenza di un anello di sostegno rotto di un pozzetto; perizia, pag. 30; doc. 4): fr. 100.-- come minor valore per la presenza di un anello di supporto rotto del telaio del coperchio del pozzetto.

posizione 18.11 (raccordo della pavimentazione ai pozzetti di scarico; perizia, pag. 30; fotografie n. 1-9; doc. 4): fr. 300.-- a titolo di minor valore per i raccordi della pavimentazione di vari pozzetti svolti non a regola d’arte.

B)

posizione 18.3 (spessori a vista differenti dalle mazzette tinteggiate di grigio in facciata; perizia, pag. 27): fr. 500.--. Il perito ha osservato che le mazzette in facciata (contorno delle finestre) si presentano in diversi casi con spessori a vista differenti (v. fotografie n. 32, 35, 38, 39). Inoltre è stato stabilito che il problema è da ricondurre all’impresa che ha posato i davanzali ed eseguito gli intonaci di facciata. Si tratta, a non averne dubbio di un difetto di carattere estetico che deve essere integralmente riconosciuto (Koller, op. cit., §3 n. 30).

Il difetto è stato segnalato in data 15.7.1991 (doc. 3, pto. 18).

posizione 18.7 (intonaco esterno perizia, pag. 28): fr. 2'300.-- a titolo di minor valore per il difetto di carattere estetico dovuto all’intonaco delle pareti esterne eseguito in parte non a regola d’arte (diversità di grana simili a rappezzi; v. fotografie 26 –29, 33, 34, 36). Il difetto è senz’altro da riconoscere perché differisce in modo sostanziale da quanto previsto contrattualmente (Koller, op. cit., §3 n. 30 e 23). Il difetto è stato notificato in modo tempestivo (doc. 3, pto. 18; doc. 4).

posizione 18.12 (muretto esterno verso la strada cantonale; perizia, pag. 30). Il perito ha stabilito che la fessurazione del muro esterno rappresenta un problema estetico di lieve entità. Il Pretore ha riconosciuto un minor valore pari a fr. 60.-- che può essere riconfermato. Infatti, il perito ha stabilito una partecipazione pari al 40% da parte dell’impresa alla costruzione a metà di tale muro, vale a dire per la parte necessaria per contenere la scarpata (v. anche infra, consid. 6; v. perizia, pag. 41, pto. 4.8; Koller, op. cit., §3 n. 30; fotografie n. 117, 121, 122).

posizione 18.13 (realizzazione muro di cinta su via __________ sul terreno della convenuta e non sul confine; perizia, pag. 31):

fr. 700.-- per il valore del terreno perso in quanto una parte del muro di cinta non è stata costruita a confine e quindi la striscia di terra è entrata a fare parte del sedime stradale comunale. Anche questo importo deve essere chiaramente riconosciuto in quanto la costruzione del muro non a confine rappresenta un difetto dell’opera (v. fotografie 116 e 119). Il difetto è stato notificato il 29 aprile 1991 (doc. 9).

Ne discende che tutte le poste indicate dal Pretore a titolo di minor valore per difetti dell’opera sono da riconoscere per un ammontare complessivo di fr. 11'545.50.

4.3 Anche per quanto riguarda gli importi non riconosciuti dal Pretore e oggetto delle censure dell’appellante (posizioni 4.3, 18.2, 18.14 e 18.15), la sentenza deve essere avallata, per i seguenti motivi:

Camera matrimoniale

posizione 4.3 (tapparella; perizia, pag. 9): fr. 300.-- pari alla sostituzione della corda di trazione della tapparella. Come rettamente evidenziato dal Pretore, in effetti tale difetto non è stato sufficientemente sostanziato da __________ nella sua dichiarazione del 15.7.1991 in quanto ella indicava genericamente il problema con la dicitura “sistemazione tapparelle” che però non può essere considerata sufficientemente concreta (Dtf 107 II 175; Rep. 1993, pag. 200; Honsell, op. cit., pag. 269; Koller, op. cit., §3 n. 88). Di conseguenza, tale importo non può essere riconosciuto.

Esterno

posizione 18.2 (irregolarità listoni perimetrali sotto le tegole della facciata est; perizia, pag. 26). Anche in questo caso la decisione pretorile trova integrale conferma in quanto l’irregolarità dei listoni perimetrali sotto le tegole è probabilmente dovuta a una naturale lavorazione del legname e pertanto non è ascrivibile all’impresa di costruzione (il perito non è stato in grado di specificare se il difetto era emerso a seguito di materiale già in origine viziato). Ne discende che la pretesa della parte appellante non può essere accolta.

posizione 18.14 (costo per il rifacimento /ripristino dei piani dell’abitazione; perizia, pag. 31). Anche in questo punto, la decisione del Pretore deve essere riconfermata in quanto il contratto venuto in essere tra le parti non prevede l’obbligo da parte di __________ di consegnare gratuitamente i piani della casa ad __________.

posizione 18.15 (insufficiente vigilanza sul cantiere da parte della DL; perizia, pag. 33). Come rettamente esposto dal Pretore, in parte la carente direzione lavori è già stata presa in considerazione nella quantificazione del minor valore dell’opera a seguito dei diversi difetti riscontrati nell’abitazione. Inoltre, non avendo l’impresa di costruzione esposto una specifica posizione per l’onorario dovuto per la direzione lavori, non è possibile detrarre ulteriori importi.

5. Per quanto concerne le opere supplementari, si rileva che i calcoli eseguiti dal Pretore sulla scorta delle risultanze peritali sono corretti.

Innanzitutto, dalla liquidazione di __________ del 23 luglio 1991 (doc. L) vanno dedotti fr. 15'210.-- relativi all’esecuzione della balconata interna. Infatti, nel contratto di compravendita del 27 febbraio 1991 le parti stabilivano che il maggior costo della balconata interna veniva compensata con il minor costo delle porte interne e della cucina (doc. B; v. anche perizia, atto XIV, pag. 38, ad. 2.1).

A tale cifra vanno aggiunti gli importi di fr. 200.-- (mazzette di colore grigio) e di fr. 780.-- per la realizzazione del pilastro esterno in legno (perizia, atto XIV, pag. 38, ad. 2.2 e 2.3), nonché la cifra di fr. 6'514.95 relativa alla pavimentazione esterna in sagomati del tipo Rialta. L’ammontare delle opere supplementari è da quantificare, come correttamente esposto nella decisione pretorile, in fr. 7'494.95. L’appellante, come del resto l’appellante adesiva, non ha ulteriormente contestato questa cifra che di conseguenza deve essere integralmente riconosciuta a __________.

6. Per quanto riguarda l’ammontare delle opere poste in compensazione per rapporto alla liquidazione dei rispettivi obblighi contrattuali (v. doc. L e doc. 13), si segnala che i calcoli allestiti dal Pretore sulla base delle risultanze peritali, dalle quali non vi sono motivi per discostarsi (Cocchi/Trezzini, CPC massimato e commentato, Lugano 2000, n. 4 ad art. 253 CPC), sono sostanzialmente corretti e abbisognano unicamente di una precisazione di carattere matematico. Invece della cifra di

fr. 11'795.65 indicata dal Pretore, l’importo da detrarre dalla liquidazione finale allestita dalla direzione lavori ammonta a

fr. 11'305.65. L’appellante ha ammesso, dopo segnalazione della parte appellata e appellante adesiva, che il totale delle deduzioni era pari a fr. 11'305.65 (osservazioni all’appello adesivo, 15.2.2002, pag. 5, ad 8e).

Infatti sono da riconoscere le seguenti poste (v. perizia, atto XIV, pag. 39 e 41):

ferratine piano cantina fr. 1'010.00

parchetto mansarda fr. 960.00

bucalettere fr. 480.00

armadio a muro entrata fr. 1'150.00

intonaco mansarda fr. 1'075.55

ripristino della luce in soggiorno fr. 380.10

partecipazione ai costi di costruzione

dei muri di sostegno fr. 5'400.00

partecipazione al costo di costruzione

del muro di separazione con la casa B2 fr. 850.00

Totale fr. 11'305.65

Per quanto riguarda la partecipazione di __________, quale impresario generale, ai costi di costruzione dei muri di sostegno a confine del fondo con la strada pubblica (per un ammontare di fr. 5'400.--) si rileva che contrattualmente l’attrice si impegnava a costruire “piccoli muri di sostegno a lato delle strade d’accesso private per il contenimento delle eventuali scarpate ove si riterranno necessari” (v. relazione tecnica allegata all’atto notarile di cui al doc. B, ultima pagina, sub voce “sistemazione esterna”). È chiaro che la testimonianza dell’arch. __________ invocata dalla resistente non ha una portata propria poiché in contrasto con le chiare conclusioni del perito giudiziario. Anche le allegazioni della resistente secondo le quali analizzando la documentazione fotografica non vi sarebbero ragioni tecniche che imponevano la costruzione di muri di sostegno in quanto la superficie era pianeggiante sono del tutto prive di fondamento.

Come rettamente stabilito dal Pretore, il perito giudiziario ha affermato che la realizzazione parziale di opere murarie di sostegno – in particolare a sud e a est (lato strada cantonale e lato strada comunale di accesso) – erano necessarie per contenere le scarpate originate dalla diversità di quota (perizia, atto XIV, pag. 41 ad 4.8). Ne discende che a carico dell’attrice andava posto un importo proporzionale di partecipazione alle opere murarie pari a fr. 5'400.--.

Per quanto concerne il costo del muro di separazione con la casa B2 (valutato in fr. 850.--) si rileva che anche tale importo deve essere confermato poiché una parte di questo muro era effettovamtente destinata al contenimento del terreno lungo la strada cantonale, a cavallo del confine tra le due case (1/4 della lunghezza assunta al 50% a carico di __________, ovvero fr. 3'373.55 : 4 = fr. 850.--; perizia, atto XIV, pag. 41 ad 4.9).

6. In base ai precedenti considerandi, si giunge alla seguente conclusione:

Mercede ex contratto fr. 560'000.00 +

Supplementi fr. 7'494.95

Totale fr. 567'494.95

Deduzione acconti versati fr. 520'000.00

Deduzioni per liquidazione (consid. 5) fr. 11'305.65

Deduzioni per il minor valore (consid. 4.2) fr. 11'545.50

Totale a favore di __________ fr. 24'643.80

Gli interessi del 5% sulla somma di fr. 24'643.80 decorrono a far tempo dal 24 agosto 1991 (art. 104 cpv. 1 CO). Il saggio di interesse legale del 5% stabilito dall’art. 104 cpv. 1 CO può essere modificato mediante convenzione (Dtf 117 V 349; Gauch/Schluep/schmid/Rey, Schweizerisches Obligationen-recht AT, 7. ed., Zurigo 1998, n. 2971). L’onere della prova quo all’esistenza di un saggio di interesse diverso rispetto a quello legale compete al creditore, nel caso specifico all’appellante adesiva (Dtf 116 II 141; Wiegand, Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, 2. ed., Basilea/Francoforte s.M. 1996, n. 7 e 8 ad art. 104 CO).

Nel contratto di appalto sottoscritto il 28 febbraio 1991 (doc. C) non vi traccia di un accordo che prevede, come invece pretende l’appellante adesiva, un tasso di interesse pari al 6%. Neppure dalle ulteriori risultanze di causa è emersa una diversa pattuizione. La pretesa di __________ relativamente al saggio di interesse è pertanto infondata.

7. L’appello, infondato in ogni suo punto, deve essere respinto. L’appello adesivo viene accolto limitatamente alla segnalazione dell’errore di calcolo effettuato dal Pretore in merito alle deduzioni da effettuare per rapporto alla liquidazione di __________ (doc. L; consid. 6); per il resto, dal punto di vista materiale, esso deve essere integralmente respinto in quanto infondato, con la conseguenza che l’appellante adesiva sopporta spese e ripetibili del suo appello.

Per i quali motivi

pronuncia: 1. L’appello 27 novembre 2001 di __________ è respinto.

2. Le spese della procedura di appello consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 450.--

b) spese fr. 50.--

totale fr. 500.--

sono poste a carico dell’appellante, con l’obbligo di rifondere alla parte appellata la somma di fr. 500.-- per ripetibili.

3. L’appello adesivo 21 gennaio 2002 di __________ è parzialmente accolto. Di conseguenza la sentenza 6 novembre 2001 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2 è così riformata, limitatamente al dispositivo n. 1:

4. La petizione 1. dicembre 1995 di __________ è parzialmente accolta.

§ Di conseguenza __________, è condannata a versare a __________ l’importo di fr. 24'643.80 oltre interessi al 5% a far tempo dal 24 agosto 1991.

4. Le spese della procedura di appello adesivo consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 250.--

b) spese fr. 50.--

totale fr. 300.--

sono poste a carico dell’appellante adesivo che rifonderà alla controparte fr. 500.-- per ripetibili.

5. Intimazione:

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Comunicazione alla Pretura di Lugano, sezione 2.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente La segretaria

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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