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12.2000.98 ΓÇó Eviction upheld after no proof of rent extension
12.2000.98Other CourtJul 14, 2000Dismissed
The Ticino Court of Appeal dismissed the tenant’s appeal against an eviction order concerning subleased office premises and parking spaces. The tenant argued that the landlord had orally granted an extension for payment of overdue rent until 10 December 1999, making the termination of 7 December 1999 premature. The court held that the respondent’s observations were late, that the expiry of the lease term did not justify lifting suspensive effect, and that the tenant failed to prove any extension of the payment deadline. The rent-default termination under Art. 257d CO was therefore valid and the eviction remained in force. Costs were charged to the appellant; no reimbursement was awarded for the late observations.
Art. 257d CO; burden of proof for an alleged extension of the payment period in rent-default termination proceedings; once the landlord has fixed a written grace period and warned of termination, the termination is valid if payment is not made in time. A later oral extension may be relied upon by the tenant only if proven under Art. 8 CC. A written note drafted by the tenant and unconfirmed by the landlord does not suffice, nor does testimony lacking direct perception of the alleged agreement. In eviction appeals, the reply period is 10 days; late observations are inadmissible. The expiry of the contractual term does not per se justify lifting suspensive effect.
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2000.98
Data decisione, Autorità: 14.07.2000, IICCA
Incarto n. 12.2000.00098
Lugano 14 luglio 2000/fb
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per statuire nella causa -inc. no. SF.2000.00049 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4- promossa con istanza di sfratto 8 febbraio 2000 da
contro
rappr. dall'avv. __________
che il Pretore, con decreto 9 maggio 2000, ha accolto ordinando alla convenuta di mettere a libera disposizione dell’istante i locali occupati in __________ entro il 31 maggio 2000, con la comminatoria dell'art. 292 CPS;
appellante la convenuta con atto di appello 26 maggio 2000, cui è stato concesso l'effetto sospensivo, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di ammettere l'istanza di contestazione della disdetta inoltrata innanzi all'Ufficio di conciliazione e con ciò di respingere l'istanza di sfratto;
mentre l'istante, con osservazioni 7 luglio 2000, postula la revoca dell'effetto sospensivo e la reiezione del gravame;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto
che __________, in forza di un contratto a tempo determinato scadente il 30 giugno 2000 (doc. A), sottoscritto con , conduce in sublocazione gli uffici al 5° e 6° piano nonché 6 posteggi, siti nello stabile denominato "" del Condominio __________ in __________ a __________;
che il 25 ottobre 1999 la sublocatrice, preso atto del mancato pagamento da parte della subconduttrice delle pigioni relative al IV trimestre 1999, l'ha diffidata a versare il dovuto entro il 30 novembre 1999, precisando che, scaduto infruttuoso detto termine, il contratto sarebbe stato disdetto (doc. C);
che il 7 dicembre 1999, non essendo intervenuto alcun pagamento, il contratto è stato disdetto con effetto al 31 gennaio 2000 (doc. F);
che con l'istanza in rassegna, avversata da __________ e successiva all'inoltro da parte di quest'ultima dell'istanza 28 gennaio 2000 all'Ufficio di conciliazione volta a contestare il benfondato della disdetta (doc. M), __________ chiede lo sfratto della controparte dall'ente locato;
che con la decisione qui oggetto di impugnativa il Pretore ha respinto la domanda di contestazione della disdetta e ha decretato lo sfratto della convenuta;
che con l'appello, cui è stato concesso l'effetto sospensivo, la convenuta chiede nuovamente di proteggere la contestazione della disdetta e di respingere l'istanza di sfratto, asserendo in sostanza come l'istante il 1° dicembre 1999 le avrebbe concesso una dilazione per il pagamento delle pigioni arretrate fino al 10 dicembre 1999 e che la disdetta per mora, notificatale prima della scadenza di quel termine, sarebbe pertanto prematura;
che l'istante, con le osservazioni all'appello, postula la revoca dell'effetto sospensivo e la reiezione del gravame;
considerando
in diritto
che preliminarmente occorre sanzionare l'irricevibilità delle osservazioni all'appello, che l'appellata ha introdotto il 7 luglio 2000 a fronte della dichiarata ricezione da parte sua dell'atto di appello il 21 giugno 2000: il termine di appello contro il decreto di sfratto, e così pure quello per presentare le osservazioni, è infatti per costante giurisprudenza di 10 giorni (Rep. 1987 p. 235, 1979 p. 360; IICCA 15 settembre 1994 in re M./B.; Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Lugano 2000, m. 7 ad art. 508), tanto più che giusta l'art. 507 cpv. 4 CPC nei casi previsti dall'art. 274g CO -com'è senz'altro quello qui in esame- la procedura applicabile è quella di cui agli art. 404 e segg., la quale prevede un temine di 10 giorni per la presentazione dei mezzi di impugnazione e per la risposta (art. 411 cpv. 2 CPC);
che ad ogni modo la circostanza che nel frattempo il termine contrattuale sarebbe scaduto non giustifica la revoca dell'effetto sospensivo di questa causa, ciò permettendo semmai all'istante di inoltrare, già dalla scadenza contrattuale, una nuova istanza di sfratto;
che, passando al merito, l'esito della vertenza che qui ci occupa dipende dalla validità o meno della disdetta significata alla convenuta il 7 dicembre 1999;
che ai sensi dell'art. 257d CO quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora col pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine di pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto (cpv. 1); se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso, nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con un preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese (cpv. 2); lo stesso vale ovviamente anche in caso di sublocazione;
che in concreto è pacifico che il termine di 30 giorni assegnato per il pagamento delle pigioni sia scaduto infruttuosamente il 30 novembre 1999 e che di conseguenza l'istante a quel momento era legittimata a disdire il contratto ai sensi dell'art. 257d CO, senza che ciò tuttavia costituisse un suo obbligo, nulla impedendole in effetti di rinunciarvi e di insistere nell'adempimento del contratto (cfr. IICCA 19 agosto 1993 in re F./P.);
che la concessione da parte del locatore di una dilazione di pagamento successivamente alla scadenza del termine assegnato costituisce un caso di applicazione del principio appena enunciato (Higi, Commentario zurighese, N. 29 e 44 ad art. 257d CO);
che, nella presente fattispecie essendo la concessione di una dilazione di pagamento il 1° dicembre 1999 contestata dall'istante (cfr. replica, verbale 20 marzo 2000 p. 1), la convenuta in base all'art. 8 CC era tenuta a provare la circostanza;
che il doc. D, nel quale si legge che "come convenuto telefonicamente in data odierna, Vi confermiamo che entro venerdì 10 dicembre 1999 provvederemo a bonificarVi il saldo del 4° trimestre 1999 ed il 1° trimestre 2000", è stato allestito dalla convenuta e non prova dunque ancora l'avvenuta concessione, per telefono, della dilazione;
che lo scritto in questione, trasmesso all'istante con l'invito di controfirmarlo "per ricevuta ed accettazione", è stato ritornato alla convenuta -senza che per altro essa lo abbia eccepito di falso- con la dicitura "accettazione" depennata e con l'osservazione che "l'accettazione se del caso verrà inviata tramite lettera !" (doc. D), ritenuto che in seguito, con lettera 7 dicembre 1999, l'istante ha tuttavia comunicato la decisione di rescindere il contratto in considerazione del non rispetto dei termini di pagamento (doc. E);
che la testimonianza del teste __________, fattorino della convenuta che ha consegnato lo scritto di cui al doc. D all'istante, non consente una diversa interpretazione dei fatti, egli non avendo letto il documento in rassegna quando lo stesso gli venne reso piegato e non avendo parlato con nessun rappresentante dell'istante a proposito di quella eventuale dilazione; privo di qualsiasi rilevanza probatoria (Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 1 ad art. 237) è per contro quanto gli sarebbe stato riferito dal direttore della convenuta;
che in definitiva, non essendovi la prova della concessa dilazione, la disdetta risulta perfettamente legittima e nulla osta allo sfratto della convenuta;
che l'appello, del tutto infondato, deve pertanto essere respinto;
che la tassa di giustizia e le spese seguono la soccombenza (art. 148 CPC), ritenuto che non si assegnano ripetibili alla parte appellata le cui osservazioni sono risultate tardive;
per i quali motivi
visti gli art. 148 e 506 CPC
pronuncia
L’appello 26 maggio 2000 di __________ è respinto.
Gli oneri processuali di complessivi fr. 700.- (con una tassa di giustizia di fr. 650.- e le spese di fr. 50.-), da anticipare dall'appellante, restano a suo carico.
Intimazione a: – __________
Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano, sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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