projects

Eviction order partially modified for overbroad dispositive

12.2000.122Other CourtSep 12, 2000Partially Granted

Open source

Extracted by Omnilex

Omnilex summary

The tenant appealed an eviction order arising from rent arrears, arguing that she had validly set off damages claims and that the lower court had ordered eviction too broadly. The Court of Appeal held that no valid compensation declaration had been made during the payment period and that the termination was therefore lawful. It also found that the first-instance dispositive exceeded the landlord's request by ordering eviction from all premises rather than only the ground-floor rooms. The appeal was thus partially upheld, the dispositive was narrowed accordingly, and the appellant was ordered to pay the appellate costs.

Omnilex headnote

Art. 124 cpv. 1 CO, art. 120 cpv. 1 CO; set-off as a defense against rent-default termination requires a clear declaration of set-off to the creditor within the relevant payment period, and only due claims may be set off. Mere complaints about defects, requests for repair, or demands for rent reduction do not constitute a set-off declaration. Art. 86 CPC; the court may not go beyond the petitum in the dispositive: if the first instance orders eviction from a broader set of premises than requested, the judgment must be rectified to conform to the claim. An appeal that succeeds only on such formal scope correction may still leave the substantive defeat intact, with costs allocated accordingly under Art. 148 CPC.

Full text

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.2000.122

Data decisione, Autorità: 12.09.2000, IICCA

Incarto n. 12.2000.00122

Lugano 12 settembre 2000/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente Chiesa e Zali

segretario:

Petrini

sedente per giudicare nella causa DI.1999.189/201 della Pretura di Mendrisio-Sud in materia di sfratto dei conduttori, promossa con istanza 10 settembre 1999 da

rappr. dall'avv. __________

contro

rappr. dall'avv. __________

con cui l’istante ha chiesto lo sfratto della convenuta dai locali siti al piano terreno dello stabile di __________ a __________;

Istanza che il Pretore con decreto 10 luglio 2000 ha accolto;

Appellante la convenuta, che con atto di appello del 24 luglio 2000 con richiesta di effetto sospensivo chiede la riforma del decreto impugnato nel senso della reiezione dell'istanza di sfratto;

Richiamato il decreto 26 luglio 2000 del Presidente di questa Camera, che ha concesso effetto sospensivo al gravame,

Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,

Ritenuto

in fatto:

  • che il 1° febbraio 1999 l’istante ha formalmente sollecitato i canoni di novembre 1998, dicembre 1998, gennaio 1999, oltre che un residuo sul canone di ottobre 1998, comminando la disdetta del contratto di locazione per il caso di mancato pagamento entro 30 giorni (doc. N);

  • che il 12 marzo 1999 l’istante ha significato alla convenuta la disdetta per il termine del 30 aprile 1999 per il motivo della mora nel pagamento della pigione (doc. 1);

  • che la disdetta è stata contestata avanti all'Ufficio di conciliazione dalla qui convenuta;

  • che essa tuttavia, dopo avere postulato numerosi rinvii, non si è presentata all'udienza di discussione del 30 agosto 1999 (doc. A);

  • che il medesimo 30 agosto 1999 l'Ufficio di conciliazione ha pronunciato la cessazione del rapporto contrattuale per il termine del 31 agosto 1999 (doc. B);

  • che con l’istanza 10 settembre 1999 la locatrice ha chiesto lo sfratto della convenuta, che non avrebbe liberato l’ente locato entro il termine indicato dall'Ufficio di conciliazione;

  • che con "ricorso" del 29 settembre 1999 la conduttrice ha avversato la decisione dell'Ufficio di conciliazione, contestando di essere stata in mora nel pagamento della pigione, stante un pagamento di fr. 3'000.-- effettuato il 23 febbraio 1999, un pagamento di fr. 4'500.-- effettuato il 26 aprile 1999 e l'esistenza di un credito compensatorio di fr. 6'240.--, esigibile sin dall'8 gennaio 1999 (punto 5, pag. 2) o addirittura dall'8 ottobre 1998 (punto 9, pag. 3);

  • che il 4 ottobre 1999 ha avuto luogo l’udienza di discussione nelle congiunte procedure;

  • che con il giudizio qui impugnato il Pretore, rammentato il comportamento che deve tenere il conduttore che vanta delle pretese risarcitorie o compensatorie nei confronti del locatore per evitare di incorrere in mora, ha ritenuto che la dichiarazione di compensazione della conduttrice sarebbe in concreto tardiva, essendo avvenuta solo dopo la scadenza del termine di pagamento assegnato con comminatoria di disdetta, non potendo in particolare siffatta dichiarazione essere ravvisata nello scritto doc. P;

  • che di conseguenza il contratto avrebbe effettivamente preso fine, e il richiesto sfratto andrebbe pronunciato;

  • che con l’appello in rassegna, per il quale è chiesto il conferimento dell’effetto sospensivo, la convenuta rimprovera al giudice la violazione dell'art. 86 CPC per il motivo che egli ne avrebbe pronunciato lo sfratto da tutti i locali da lei occupati in __________ a __________, e non solo da quelli al piano terreno, così come richiesto dall'istante;

  • che inoltre non esisterebbe l'asserita mora, stante la tempestiva dichiarazione di compensazione di cui al doc. E, avendo essa annunciato il danno a controparte e rivendicato il risarcimento danni fin dall'8 ottobre 1998, mentre che con il doc. P essa avrebbe ribadito siffatta volontà, dichiarando di auspicare una riduzione del canone;

  • che infine il termine di 5 giorni assegnato dal Pretore per effettuare lo sgombero sarebbe insufficiente;

  • che l'istante con osservazioni 31 agosto 2000 si oppone all'appello;

Considerato

in diritto:

  • che va innanzitutto confermato il giudizio pretorile quo alla sussistenza della situazione di mora, e di conseguenza in ordine alla liceità della disdetta;

  • che è infatti pacifico che il pagamento di fr. 3'000.-- del 23 febbraio 1999, che per ammissione dell'appellante (punto 3, pag. 3) è l'unico effettuato entro il termine di 30 giorni assegnato con comminatoria di disdetta il 1° febbraio 1999, non ha estinto il debito per pigioni scadute, ammontante a quel momento a fr. 5'183.20 (doc. N);

  • che secondo l'art. 124 cpv. 1 CO non vi è compensazione per il solo motivo dell'esistenza di crediti reciproci, ma occorre invece che il debitore manifesti al creditore la propria intenzione di dichiarare la compensazione;

  • che, contrariamente all'opinione dell'appellante, essa durante il predetto termine di pagamento non ha effettuato alcuna dichiarazione di compensazione;

  • che ravvisare una dichiarazione di compensazione nell'invocato doc. E significa misconoscere totalmente l'istituto in questione;

  • che detto documento è in effetti solo l'annuncio del verificarsi di un difetto dell'ente locato, con la richiesta della sua riparazione;

  • che si fa menzione di un "danno subito" senza tuttavia quantificarlo e senza che vi sia indicazione alcuna della volontà di compensare l'ipotetico credito con le pigioni scadute;

  • che in ogni caso la compensazione così dichiarata l'8 ottobre 1998 non potrebbe riguardare i canoni di novembre 1998, dicembre 1998 e gennaio 1999 per i quali è poi stata data la disdetta, trattandosi di crediti in quel momento non ancora scaduti (art. 120 cpv. 1 CO);

  • che nemmeno il doc. P, come rettamente deciso dal Pretore, costituisce valida dichiarazione di compensazione;

  • che difatti l'ivi citata richiesta di "revisionare il canone d'affitto" è situazione giuridica del tutto diversa dalla compensazione, prova ne è il fatto che del debito per pigioni arretrate nemmeno si fa menzione;

  • che la censura riguardante la pretesa brevità del termine assegnato dal Pretore per effettuare lo sgombero dei locali (peraltro irricevibile: Cocchi/Trezzini, CPC-TI, ad art. 508, m. 9) è addirittura incomprensibile, avendo il Pretore ordinato lo sfratto immediato, senza concedere perciò termine alcuno;

  • che di contro va tutelata la censura riguardane la violazione dell'art. 86 CPC;

  • che l'istante ha infatti esplicitamente chiesto che "alla parte convenuta __________ è ordinato di lasciare a libera disposizione dell'istante, con effetto immediato, i locali al PT nello stabile sito in __________ a __________ " (istanza di sfratto, petitum 1);

  • che il Pretore ha rettamente recepito la domanda (cfr. atto III, pag. 1; sentenza impugnata, consid. A), ma erroneamente se ne è dipartito, pronunciando lo sfratto della convenuta "dai locali siti in __________ a __________, di proprietà di __________ " (dispositivo 1.1);

  • che la formulazione di cui al dispositivo è infatti più ampia rispetto a quanto richiesto dall'istante, includendo eventuali altri spazi locati alla convenuta oltre a quelli siti al piano terreno;

  • che il dispositivo del querelato giudizio va pertanto rettificato;

  • che non è comunque dato di sapere se alla rettifica formale corrisponda una differenza sostanziale, non avendo le parti in causa versato in atti il contratto di locazione;

  • che anche se ciò fosse il caso, la circostanza non renderebbe l'istanza di sfratto, in tale ipotesi limitata ad una sola parte dell'ente locato, irricevibile o meritevole di reiezione, potendosi benissimo ipotizzare che, per un qualsiasi motivo, la domanda di espulsione riguardi solo alcuni degli spazi in precedenza locati;

  • che nonostante il parziale accoglimento del gravame non vi è soccombenza dell'istante, che ottiene quanto da lei richiesto, se non per essersi in toto opposta all'appello;

  • che la convenuta è di contro soccombente per quanto attiene ai locali siti al piano terreno;

  • che si giustifica pertanto di accollarle i costi della presente procedura e di compensare le ripetibili di appello;

Per i quali motivi, richiamati l'art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia

I. L’appello 24 luglio 2000 di __________ è parzialmente accolto.

Di conseguenza, invariati tutti gli altri dispositivi, il dispositivo n. 1.1 della sentenza 10 luglio 2000 della Pretura di Mendrisio-Sud è riformato nel modo seguente:

1.1 E' ordinato lo sfratto immediato di __________, dai locali siti al piano terreno dello stabile di __________ a __________.

II. Le spese della procedura d’appello consistenti in fr. 380.-- di tassa di giustizia e fr. 20.-- di spese, per complessivi fr. 400.--, sono a carico dell'appellante, compensate le ripetibili di appello.

III. Intimazione: -

Comunicazione alla Pretura di Mendrisio-Sud.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

  |  Informazioni legali  |  Requisiti minimi  |  Contatta il webmaster

Keywords

tenancyevictionrent defaultset-offcompensation declarationterminationscope of petitumcourt costs

Extracted by Omnilex

Key legal questions extracted by Omnilex

Key legal question

Whether the rent default and termination were valid despite the tenant's alleged compensation notices and partial payments.

Extracted holding

The tenant was in default; no valid compensation declaration was made within the payment period, and the termination was lawful.

Extracted reasoning

A set-off requires a clear declaration of intent to the creditor under Art. 124(1) CO. The tenant's earlier letters were only complaints about defects and requests for repair or rent review; they did not mention offsetting overdue rent. Claims not yet due could not be offset either under Art. 120(1) CO.

Key legal question

Whether the eviction dispositive unlawfully exceeded the landlord's request by ordering surrender of all premises rather than only the ground-floor rooms.

Extracted holding

Yes. The first-instance dispositive was broader than the petitum and had to be narrowed to the ground-floor premises only.

Extracted reasoning

Under Art. 86 CPC, the court must stay within the claim as formulated. The landlord had requested eviction only of the ground-floor premises, but the lower court ordered eviction from all premises at the site.

Key legal question

Who bears the costs of the appeal.

Extracted holding

The appellant tenant bears the appellate costs; appellate compensation was set off.

Extracted reasoning

Because the appeal succeeded only on a formal narrowing of the dispositive and the respondent was not substantially unsuccessful, the costs were charged to the appellant.

Continue your research in ChatGPT or Claude

Connect Omnilex to search the legal corpus from your AI assistant.