Partial rent reduction and damages in tenancy disputeAI generated

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.1999.193

Data decisione, Autorità: 05.10.1999, IICCA

Incarto n. 12.99.00193

Lugano 5 ottobre 1999/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente, Chiesa e Zali

segretario:

Petrini

sedente per statuire nella causa a procedura accelerata in materia di locazione (inc. LA.99.19 della Pretura del distretto di Lugano, sezione 4) promossa con istanza 22 febbraio 1999 da

---

contro

---

rappr. dalla __________

chiedente la condanna della convenuta a pagare la somma di fr. 8'036.- (importo aumentato in sede di replica) a titolo di risarcimento danni e di riduzione del canone di locazione;

domanda cui la convenuta si è opposta e che il pretore, con sentenza 8 giugno 1999, ha accolto limitatamente a fr. 1'596.- (recte 1'446.--) oltre interessi del 5% a partire dalla data della decisione;

appellante l'istante che, con ricorso per cassazione 19 giugno 1999 ha chiesto la riforma della sentenza impugnata con l'accoglimento dell'istanza per fr. 7'956.-;

mentre la convenuta non ha formulato osservazioni al ricorso;

richiamata la decisione 30 settembre 1999 con cui la Camera di cassazione civile ha trasmesso l'incarto a questo giudice per competenza;

letti gli atti e i documenti dell'incarto;

considera

in fatto e in diritto:

1. La presente vertenza è sorta a dipendenza di un contratto di locazione concluso fra un figlio dell'istante, , nella veste di conduttore e la società convenuta, relativamente a un appartamento di 4 ½ locali sito in un immobile costruito ad __________ ("). Quel rapporto aveva avuto inizio il 1. febbraio 1993 per tempo indeterminato, potendo essere disdetto la prima volta per il 31 gennaio 1995; la pigione mensile era stata fissata in fr. 1'440.- e l'anticipo spese in fr. 150.- (doc. A). La locazione ha però preso fine già nel corso del primo anno, ossia alla fine di luglio 1993.

2. Con l'istanza -preliminarmente sottoposta senza esito all'attenzione del competente ufficio di conciliazione- __________ e, madre del conduttore e cessionaria del credito in questione (doc. B), ha formulato all'indirizzo della locatrice tutta una serie di richieste, puntualmente esaminate dal primo giudice. In particolare egli ne ha ammesse due di cui la prima, per l'importo di fr. 150.- concernente la nota professionale del perito comunale, chiamato dall'istante per verificare i difetti dell'appartamento: egli ha infatti considerato che il pregiudizio in esame è stato causato dall'inadempienza della locatrice. La seconda posta del credito concerne la riduzione della pigione a dipendenza dei difetti riscontrati e non riparati dalla locatrice: il pretore ha ritenuto giustificato di concedere all'istante una riduzione del 15%, fissando così il canone in fr. 1'224.- da febbraio a luglio 1993, ciò che dà una differenza totale di fr. 1'296.-

3. Le altre poste del credito, respinte dal pretore, sono oggetto del presente appello e sono le seguenti.

3.1. Verosimilmente in seguito alla notifica di diversi difetti (lo stabile era nuovo) la locatrice, in data 29 marzo 1993, ha comunicato con circolare a tutti gli inquilini "che durante tutta la giornata di venerdì 2 aprile 1993 (ore 8.00 alle 12.00 / 14.00 alle 18.00) i nostri impiegati saranno sul posto per un controllo generale delle infrastrutture di ogni appartamento. Vi preghiamo di essere presenti e, in caso contrario, vogliate gentilmente comunicarcelo in modo da poter così fissare una nuova data" (doc. L). L'istante afferma -e __________ se ne era lamentato subito con scritto raccomandato alla convenuta- che durante tutta quella giornata "nessuno si è visto", facendogli perdere un'intera giornata di lavoro (doc. M). Per questo motivo ha chiesto un risarcimento di fr. 200.-. Il pretore ha respinto la domanda, facendo carico all'istante di non aver provato il danno lamentato. A ragione: infatti, a prescindere dalla scorrettezza della locatrice (il fatto come tale non è stato contestato), nessun elemento è stato versato agli atti in merito alla quantificazione del danno: non è così noto se il conduttore lavorasse, quale fosse il suo lavoro, il suo salario, ecc.: in ciò consiste il fatto rimproverato all'istante di non aver ossequiato l'onere della prova (art. 8 CC). Né esistono norme positive del settore che permettano l'attribuzione di indennità in casi come quello descritto. Né ancora può essere di alcun rilievo il fatto che, nello scritto (doc. M), __________ si sia riservato di chiedere un risarcimento danni.

3.2. Il conduttore ha effettivamente fatto ripetuta richiesta di ottenere due chiavi in più dell'appartamento (doc. D, F, I) e non le ha ottenute. Pur avendo affermato di averle comandate (doc. G), la convenuta non ha dato seguito alla promessa. Da questa circostanza l'istante trae il diritto di chiedere un risarcimento di fr. 350.- perché un fratello del conduttore (che nessuno sostiene abitasse con lui) non poteva accedere all'appartamento quando non vi si trovava nessuno e pertanto era costretto a intrattenersi in locali pubblici, affrontando spese. e subendo perdite di tempo. In merito a tale richiesta può senz'altro essere ripetuto quanto esposto al capoverso precedente poiché, a conferma del giudizio impugnato, anche nell'ambito dell'art. 259e CO, ossia nell'ipotesi che la mancanza di un esemplare supplementare delle chiavi rappresenti un difetto della cosa locata, chi postula il risarcimento di un danno che deriva da tale difetto deve portarne al giudice la prova; in particolare non può semplicemente accennare a generici inconvenienti in relazione a richieste precise di risarcimento.

3.3. A dipendenza dell'impossibilità di aprire la parte centrale di una vetrata e quindi di accedere agevolmente a una vasca di fiori esterna al locale soggiorno, l'istante, sporgendosi da una finestra vicina per procedere all'innaffiamento e alla pulizia, si è procurata la rottura di una costola. Il trattamento ospedaliero è stato di un costo complessivo di fr. 224.75 (doc. P) di cui l'istante chiede il risarcimento (precisamente per fr. 225.-). Il primo giudice, respingendo la domanda, ha rilevato l'assenza di un nesso causale adeguato fra il preteso difetto della cosa e l'evento dannoso, dovuto unicamente al comportamento della signora __________. In questa sede, l'appellante modifica in parte i fatti, alludendo alla mancata consegna di una chiave per aprire la vetrata: particolare che tuttavia non risulta dall'incarto, e che, proposto per la prima volta in appello, non può essere tenuto in considerazione (art. 321 CPC). Per il resto, il giudizio impugnato dev'essere confermato; infatti, prima ancora di verificare il presupposto considerato dal pretore, va osservato che la menzionata particolarità costruttiva dell'appartamento non necessariamente costituisce un difetto, né v'è prova o parere al riguardo: si tratta infatti, così sembra, di una vasca esterna alla superficie dell'appartamento, non normalmente accessibile da parte degli inquilini e comunque -come ha osservato a più riprese la stessa istante- pericolosa per chi vi accedesse comunque, a dipendenza della minima altezza del parapetto (15 cm secondo l'incontestata opinione dell'istante: cfr. istanza, pto. 13), ciò che addirittura potrebbe sconsigliarne l'uso da parte degli inquilini; ma, tant'è poiché la questione non è stata dibattuta nel processo, proprio perché l'appellante, pur avendo segnalato a __________ la pericolosità della vasca per chi volesse accedervi (doc. D e F), non l'ha essa stessa mai considerata come un difetto dell'appartamento che le procurasse disagio o che limitasse l'uso del medesimo (art. 258 cpv. 3 CO). Il fatto poi, di per sé, che l'inquilino di un immobile si ferisca, sporgendosi da un finestra, non può certamente coinvolgere la responsabilità del locatore, a meno che il difetto risieda nella finestra stessa; ciò che non risulta in concreto.

3.4. Il pretore ha altresì respinto la richiesta di risarcimento delle spese di trasloco per fr. 4'000.-, motivata con le spese di noleggio di un camioncino (fr. 300.-), perdita di lavoro per il conduttore e suo fratello e disagi (danni morali) per dover cambiare abitazione già dopo sei mesi. In questa sede, l'appellante insiste -a maggior sostegno della sua richiesta- sul fatto che i difetti dell'appartamento erano tali da imporre la rescissione del contratto. Orbene, è vero che l'art. 259e CO (la diversa norma indicata dal pretore non può essere che frutto di una svista) è applicabile anche nel caso in cui il conduttore scelga di recedere senza preavviso dal contratto in virtù dell'art. 259b lett. a CO, ma anche in tal caso devono essere dati i presupposti per il risarcimento dei danni lamentati (Komm. SVIT, Schweizerisches Mietrecht, 1991, art. 259b CO, N. 26). In concreto, l'unico giustificativo prodotto è il bollettino che attesta la locazione di un automezzo i giorni 26 e 27 luglio 1993, per cui la posta del credito può venire esaminata solo in relazione all'importo di fr. 300.-. Orbene, i pregiudizi di un trasloco, come rettamente osserva il primo giudice, sono risarcibili soltanto se i difetti sono tali da giustificare la rescissione del contratto: in effetti, è presupposto fondamentale all'applicazione dell'art. 259b lett. a CO che i difetti dell'immobile siano gravi, ossia impediscano l'uso dell'immobile o lo pregiudichino notevolmente; ciò che non è il caso nella fattispecie dove i difetti -come verrà considerato al successivo considerando 3.8.- sono semmai di media entità (Higi P., Comm. di Zurigo, 1994, art. 259b CO, N.32 e rif. ivi). Ciò esclude di riconoscere il risarcimento richiesto.

3.5. In seguito al mancato pagamento delle pigioni di maggio, giugno e luglio, in data 24 agosto 1993 la locatrice ha fatto intimate al conduttore il PE __________ dall'UE di Lugano, per fr. 5'012.70 oltre interessi, al quale è stata interposta opposizione. Il 22 settembre successivo la creditrice ha presentato alla Pretura di Lugano (Sezione 2) una causa creditoria per lo stesso importo, chiedendo di conseguenza anche il rigetto definitivo dell'opposizione (doc. BB). In risposta a tale istanza __________ ha vantato un credito complessivo nei confronti della controparte di fr. 7'325.-, composto grosso modo degli stessi addendi che compongono il credito della presente vertenza. Parte della somma è stata posta in compensazione al credito principale, parte è divenuta oggetto di una riconvenzionale di fr. 2'312.30. Il 1. luglio 1998 il pretore ha dichiarato irricevibili sia la domanda principale, sia la riconvenzionale, perché la controversia non era stata preventivamente sottoposta all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione (doc. LL). Avendo anticipato fr. 100.- alla pretura per la presentazione della riconvenzionale (doc. UU) e a seguito della decisione pretorile secondo cui le spese riscosse rimanevano a carico di chi le aveva anticipate, __________ ne chiede la rifusione alla controparte, rimproverandola di aver inoltrato una causa improponibile. Sennonché, quel giudizio del pretore sulla ripartizione delle spese processuali avrebbe potuto essere impugnato (Cocchi / Trezzini, art. 148 CPC, n. 17); non avendolo fatto, non è più possibile correggerlo in questa sede. Anche questa parte del giudizio impugnato dev'essere così confermata.

3.6. Nell'ambito della stessa esecuzione, il 19 aprile 1994 la locatrice ha presentato anche un'istanza di rigetto definitivo dell'opposizione (inc. 768/94 ro della Pretura di Lugano, Sezione 5) che il pretore ha accolto parzialmente, ossia rigettando l'opposizione a titolo provvisorio limitatamente alla somma di fr. 4'950.-. In seguito al successivo avviso di pignoramento (5 settembre 1994), __________ ha versato all'UE di Lugano la somma di fr. 5'321.50 a saldo dell'esecuzione n. __________ (doc. TT). Ora è litigioso l'importo di fr. 375.15 quali spese di pignoramento, verosimilmente avvenuto il giorno 4 ottobre, emesse in base all'art. 20 OTLEF. Respingendo la domanda, il pretore ha tra l'altro rimproverato all'istante di non aver avviato una causa di disconoscimento del debito che avrebbe evitato che il rigetto provvisorio dell'opposizione diventasse definitivo. La censura dell'appellante è invero poco comprensibile: la sua insistenza nel rilevare che al momento dell'inoltro dell'istanza di rigetto dell'opposizione (alla Sezione 5) era già pendente la causa di merito (davanti alla Sezione 2) non ha nessuna rilevanza, così come essa stessa sembra ricordare con riferimento a una decisione della Camera di cassazione civile che ha respinto il ricorso di __________ contro la decisione pretorile nella causa sommaria 798/1994 ro. Decisione che, tra l'altro e a titolo abbondanziale, accennava all'esito prevedibilmente negativo di un'eccezione di litispendenza, formalmente tuttavia nemmeno sollevata dall'escusso. Per il resto l'appellante non motiva la causa della sua richiesta alla controparte di rifonderle le spese sostenute nel pignoramento, pignoramento causato peraltro pacificamente dalla sua mora nel pagamento della pigione.

3.7. Il 13 ottobre 1993 __________ ha fatto intimare a __________ un precetto esecutivo (n. __________UE Lugano) per l'importo di fr. 2'312.30, indicando come causa del credito spese di trasloco (doc. AA). Allo stesso è stata sollevata opposizione. Oggetto della causa in esame è anche l'importo di fr. 56.- , pari alle spese di quel precetto. Al proposito è appena il caso di ripetere con il primo giudice che, per essere trascorso più di un anno fino alle richiesta di rigetto dell'opposizione (20 febbraio 1999) quell'esecuzione è decaduta (art. 88 cpv. 2 LEF) e le spese non potrebbero in ogni modo essere caricate alla parte escussa.

3.8. Il pretore, in parziale accoglimento di una delle maggiori poste del credito in questione, ha riconosciuto che l'appartamento presentava difetti già al momento della consegna e che, successivamente, il conduttore ha ripetutamente segnalato alla locatrice altri difetti, anche sulla base del rapporto di constatazione del perito comunale. Ha considerato altresì che la convenuta aveva riconosciuto almeno parte dei difetti, promettendone invano la riparazione. In particolare ha ritenuto accertati e importanti due difetti: la mancata regolazione di porte e finestre che erano la causa di spifferi d'aria e di scricchiolii e un cedimento di alcuni mattoni delle facciate. L'appellante non condivide la riduzione della pigione limitatamente al 15%, postulando in questa sede una riduzione minima del 30 o 40% a dipendenza della gravità dei difetti, tali da compromettere addirittura l'abitabilità dell'ente locato. Orbene, a prescindere dal lamentato basso standard dell'appartamento -che deve supporsi noto all'inquilino fin dalla conclusione del contratto- sta il fatto che la maggior parte dei difetti lamentati dall'istante, corrispondono agli accertamenti del perito comunale (doc. N) che concernono in generale una carente messa a punto (regolazione) delle serramenta e in particolare di quelle esterne, creando una situazione di sicuro disagio per gli inquilini. A questi si aggiungono difetti di assicurazione e di sigillatura dei cassonetti delle tapparelle e dell'intonaco sulle giunzioni mazzetta-telaio in legno delle finestre. Altri inconvenienti sono di second'ordine. Come osservato dal pretore i difetti sono stati tempestivamente segnalati alla conduttrice: la prima volta già in data 18 febbraio 1993 e in modo pressoché completo, tanto che la prima, insoddisfacente reazione, porta la data del 2 marzo. Il primo giudice ha già avuto modo di accertare correttamente la presenza dei presupposti per l'applicazione dell'art. 259d CO. In parziale accoglimento dell'appello, non può invece essere condivisa l'entità della riduzione operata poiché il pregiudizio subito, in particolare la permeabilità all'aria delle finestre in genere nei mesi invernali, dev'essere considerato di media entità e può comportare una riduzione più importante della pigione. Operando un confronto con la casistica esposta dalla dottrina dominante (Higi, op. cit., art. 259d CO, N. 16 e 17) si giustifica di accogliere la proposta dell'istante di ridurre il canone mensile di fr. 400.-, pari a circa il 28%. Non può per contro essere accolta la stessa richiesta, così come formulata in sede di appello (30 o 40%) in quanto supera la domanda iniziale ed è improponibile in questa sede (art. 321 CPC).

4. Riassumendo, accogliendo parzialmente l'appello, la decisione pretorile dev'essere riformata con l'accoglimento dell'istanza per fr. 2'550.- Ciò che comporta comunque una maggior soccombenza dell'istante nei confronti delle controparte e perciò un proporzionale maggior carico di spese poiché va tenuto conto del valore complessivo delle sue richieste, pari a circa fr. 8'000.-. Per stabilire la tassa di giustizia dell'appello va invece tenuto conto dell'importo in discussione in questa sede e della diversa reciproca soccombenza delle parti. Alla società resistente che non ha presentato osservazioni all'appello non vengono assegnate ripetibili.

Per quanto riguarda gli interessi di mora, l'appellante censura il loro conteggio a partire dalla data della sentenza e propone che come dies a quo venga considerato il 13 ottobre 1993, data di notifica del PE __________. Ma quel precetto potrebbe costituire messa in mora nei confronti della convenuta per tutt'altro credito, ossia -come indicato sul medesimo- per le spese di trasloco, non riconosciute in questa causa.

Per questi motivi,

richiamati per le spese l'art. 148 CPC, la LTG e la TOA

pronuncia:

I. L'appello 19 giugno 1999 di __________ è parzialmente accolto. Di conseguenza la sentenza 8 giugno 1999 del Pretore del distretto di Lugano è riformata come segue:

1. L'istanza 22 febbraio 1999 di __________, __________ è parzialmente accolta.

§ Di conseguenza __________ è condannata a pagare a __________ la somma di fr. 2'550.- oltre interessi del 5% a partire dal 22 febbraio 1999.

§ La richiesta di rigetto dell'opposizione al PE N. __________dell'UE di Lugano interposta da __________ __________ è respinta.

2. La tassa di giustizia in fr. 650.- e le spese, in totale fr. 50.-, da anticipare dall'istante, rimangono a suo carico nella misura di 2/3 mentre per il rimanente 1/3 sono poste a carico della convenuta. La parte istante rifonderà alla convenuta fr. 180.- a titolo di indennità.

II. Le spese e la tassa di giustizia per la sede d'appello, per complessivi fr. 400.-, anticipati dall'appellante, restano a suo carico per 5/6 e per 1/6 a carico della società convenuta.

III. Intimazione: __________

Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano, sezione 4.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

  |  Informazioni legali  |  Requisiti minimi  |  Contatta il webmaster